경매물건 선별요령
경매를 통해 부동산을 매입하는 목적은 크게 대부분 투자나 실수요자이다. 투자가 목적이라면 부동산 주변에 개발예정계획이 풍부한 지역이 좋다. 재개발이나 재건축, 도시재생 지역이나 역세권 개발, 도로확장 계획 등이 있는 좋다. 실수요자라면 교통편의시설을 기본으로 학교시설, 상업시설, 업무시설, 학원, 병원 등을 고려하여 입찰하는 게 좋다.
지역선정이 어렵다면 우선 본인이 잘 아는 지역을 선정하여 투자대상으로 삼는 것이 유리하다. 기본적으로 권리분석을 할 줄 안다면 말소기준권리 보다 빠른 인수사항은 없는지, 선순위임차인으로 추가적으로 부담해야 될 비용은 없는지, 후순위 권리자가 대위변제를 통해 선순위로 지위가 상승하지 않는지 등 다시금 검토해야 한다.
또한 법원경매정보 내용에 유치권이나 법정지상권, 그 밖에 인수사항 등에 추가적인 비용이나 시간이 소요되므로, 대출을 받을 계획이거나 실수요자라면 대출이 안 되거나 상당한 시일이 소요됨을 감안할 때 초보자라면 피하는 게 좋다.
초보자라면 오히려 임차인이 배당금에서 전액을 배당되거나 소액임차인만 있는 물건이 좋은데, 인도가 자연스럽게 해결될 수 있기 때문이다. 법원에서 배당받기 위해서 매수인의 인감이 첨부된 인도확인서가 필요한데, 이 과정에서 자연스럽게 이사에 대한 내용이 오가기 때문이다. 또한 선순위 임차인의 보증금을 부담하고 싸게 구입할 수 있는 물건으로, 최저가가 임차인의 보증금을 감안할 때까지 떨어지면 입찰하는 것이다. 최저가 저감에 따른 취득세 등의 세금절세 효과와 초기비용이 적을 수 있다. 다만 보증금에 대한 정확한 정보가 필요하고 추후 보증금과 관련하여 분쟁이 생길 수도 있다.
임차인 없이 소유자가 거주하는 물건의 경우, 소유자로써 집에 대한 애착이 있는 경우도 있지만 인도명령 등을 통해 1~2개월 후면 강제집행도 가능하므로 결과적으로 이사비용 정도로 수월하게 인도받을 수 있다.
경매로 부동산을 취득할 때에는 낙찰가 외에 이사비, 경락잔금 대출시 법무비, 인테리어 등의 비용이 소요된다. 따라서 경락자금 대출을 포함하여 입찰하려는 경매물건에 대한 자금 전략을 잘 짜서 입찰해야 한다.
우선 경매를 받기 위해 아파트 임장을 갈 때는 일조권, 조망권, 수리여부는 꼭 확인해 봐야 한다. 경매로 아파트를 구입할 때는 우선 부동산 전문사이트나 다음, 네이버 지도 등을 활용할 필요가 있다. 경매에 나온 지번과 아파트 동호수를 파악하여 지도상에서 검색해 보면 기본적인 위치나 일조권, 조망권 등은 확인이 가능하다.
지도에서 위쪽은 북쪽을 가리키므로, 아파트 방향이 남쪽으로 얼마나 접해 있는지를 보면 햇빛의 양을 가늠해 볼 수 있다. 일조권은 거실을 기준으로 햇볕이 어느 시간동안 들어오는지를 보는데, 남향을 기준으로 아침에 햇볕이 많이 뜨는 남동향, 저녁 무렵에 햇볕이 드는 남서향으로 보면 된다. 일조권과 더불어 조망권에 따라 한강변의 경우 억대까지 차이가 나는 경우도 있다
아파트는 기본적으로 단지정비가 잘 된 1,000세대 이상의 대단지나 지역을 대표하는 고층아파트가 좋다. 또한 대형 건설사의 유명브랜드 아파트나 역세권, 학교, 대학병원, 대형마트 부근의 아파트가 프리미엄이 있고, 매매도 쉬우므로 장래 개발 예정 부근의 아파트를 구입하는 게 좋다. 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하나 1동짜리 아파트는 피하는 게 좋다.
재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 저층과 고층에 대한 가격차이도 있는데, 감정평가보다 실제가격은 더 차이가 나기 때문에 입찰가 산정kb시세 등을 통해 예상낙찰가를 산정해 봐야 한다.
10년 이상 된 아파트의 경우 입주자의 성향에 따라 내부 인테리어를 바꾸기 때문에, 임장시 샷시나 거실 몰딩, 화장실, 부엌 등을 볼 수 있다면 꼼꼼히 체크해야 한다. 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것도 좋다. 체납관리비중 공용부분에 관한 비용은 낙찰 후에 추가로 드는 비용으로 초기 분양 후 한 번도 입주하지 않은 아파트의 경우 상당액의 관리비가 체납될 수 있다.
다가구주택은 한 필지의 대지위에 여러 세대가 주거할 수 있는 주택으로 본인이 주거하면서 고정적인 수입이 보장되므로 노년층에서 선호하고 있다. 또한 건축업자나 개인투자자의 경우 오래되고 허름한 주택을 낙찰 받아 이를 철거하고 다세대 주택으로 전환하여 분양하는 투자가 늘고 있다.
상가에 비해 별도의 임대사업 신고를 하지 않아도 되고, 1주택의 경우 임대소득세나 재산세 등의 부담이 없거나 적기 때문에 경매에서도 각광을 받고 있다. 다가구주택의 경우 무엇보다도 대지 면적이 중요한데, 최소 50평~80평 정도는 되야 한다. 대지 형상은 정사각형이나 가로세로비가 1.5배 이내의 직사각형이 적당한데, 삼각형이나 마름모형은 대지활용도가 많이 떨어지기 때문이다.
또한 대지의 경사도가 있다면 별도의 축대나 옹벽 등의 설치가 필요하기 때문에 이를 감안할 필요가 있다. 재건축을 감안한다면 4m이상의 도로에 2m이상이 접했는지 확인해야 하는데 주차 등을 감안할 때 최소 80평 이상은 되어야 무리가 없다. 건축시 일조권이나 이격거리 제한, 차량의 접근성 등을 감안하여 물건을 선별할 필요가 있다.
경매에서는 다가구주택의 경우 낙찰가의 편차가 심한 편이다. 이는 감정평가에서 통상 낙찰까지 6개월에서 1년의 시차가 존재하며 각종 개발계획에 따른 지역적 편차, 개발행위 법적 규제가 풀리는 등 다양한 변수가 존재하는데 반해 감정평가는 주변 거래사례나 다양한 변수를 반영하지 못하고 있다.
이를 위해 여러 중개사무소를 방문하여 급매물을 비교하고, 여러 임차인에 대한 권리분석도 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 임차인이 많은 경우 법원의 현황조사와 더불어 등기사항증명서, 전입세대열람내역 등을 체크하여 추가적으로 인수해야 되는 권리나 인수금액은 없는지를 봐야 한다. 토지와 건물 각각의 권리가 존재한다면 배당의 순서나 배당비율에 차이가 있기 때문에 주의해야 한다.
도심에 재개발을 추진하는 허름한 주택에도 관심가질 필요가 있다. 재개발구역 내의 경매물건을 낙찰 받는 이유는 입주자격을 얻을 수 있는 분양권 때문이다. 무조건 입주자격이 주어지는 게 아니기 때문에 조합에 문의는 필요하지만, 일반적으로 재개발 구역에 주택(토지+건물)을 낙찰 받았다면 면적에 상관없이 아파트 분양자격이 주어지게 되고, 토지만의 경우 면적이 90m2 이상 되어야 한다.
다가구와 다세대 주택의 비교되는 차이 중 하나는 부동산등기가 건물 전체에 하나만 된 경우와 호수별로 각각 구분된 경우로 이해하면 된다. 다세대는 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것이 좋으며, 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 좋다. 다세대의 경우 매매가 아파트에 비해 쉽지 않기 때문에, 매매되지 않을 시 감안하여 임대 수요가 많은 역세권 주변을 추천한다. 다세대 지하의 경우 감정가에 50%~60% 내외로 낙찰 받을 수도 있는데, 감정평가의 기준이 층수에 대한 고려보다는 대지지분과 건물에 집중되다 보니 거래되는 시세와는 감정평가액의 괴리감이 있다.
2~3회 유찰되고 낙찰되는 경우가 많은데 입지가 좋은 곳은 투자 대비 월세 수익률이 높아 실제 매도는 힘들지만 임대수익이 목적이라면 해볼 만하다. 도시형생활주택도 경매에 나오는데 2009년 건설경기 활성화 및 1~2인 가구의 주거안정을 위해 주차장 설치대수, 동간 간격 등을 완화되면서 수도권을 중심으로 많이 지어졌다.(전국 35만 가구 추산)
그러나 주차장이 문제가 되자 설치대수 규제를 강화하였지만 예전에 지어진 주택에서 문제가 되기도 하였다. 도시형 생활주택도 엄연히 주택수로 인정되고 소음, 화재 등에도 취약한 편이다.
여기서 전용률과 전용면적에 대해 살펴보면 전용률은 ‘전용/공급면적×100%’로, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 높다는 의미이다. 상가는 전용률 산정시 ‘전용/계약면적×100%’로 통상적으로, 전용률이 더 낮은 이유이기도 하다. 아파트의 경우 75% 내외로, 주상복합은 65% 내외로 보고 있다. 상가는 50% 내외(예전 65%), 오피스텔의 경우 55% 내외로 보지만 개별마다 차이는 있다.
전용면적은 베란다를 제외한 집 내부의 실제 사용하고 있는 면적을 의미하는데 등기사항증명서에 표시되며 보상평가의 기준이 된다. 주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등으로 관리비 산정의 기준이 된다. 공급면적은 분양면적을 말하며, ‘전용면적+주거공용면적’이다. 평당가격의 기준이 되기도 하며, ‘OO평형’의 표현을 쓴다.
계약면적은 ‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’으로, 기타공용면적은 관리사무소, 지하주차장, 노인정, 복지시설 등을 말한다. 서비스면적은 확장공사를 말하며 분양가에 일부 포함된다. 전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적, 서비스면적을 합치면 총면적이 된다. 다세대분양시에는 사용면적이라고 표기도 하는데, 이는 ‘전용면적+서비스면적’만을 말하는 것이다.
오피스텔은 보통 역세권을 중심으로 교통이 편리하거나 편의시설이 잘 되어 있는 곳에 많다. 이에 직장을 다니면서 혼자 거주하거나 신혼부부 등이 이를 선호하는 경우가 많은데, 이를 반영하듯 냉장고, 세탁기 등의 풀옵션이 되어 있거나, 매입형 가구 등을 제공하는 경우도 많고 가변형 구조나 복층 구조를 통해 다양한 공간을 제공하는 등 주거기능을 강화시켜 분양 또는 임대하는 경우가 많다.
경매로 투자를 목적으로 오피스텔을 낙찰 받으려고 한다면 몇 가지를 확인해야 한다. 먼저 오피스텔은 철저하게 임대수요를 파악해야 한다. 일반 주택에 비해 오피스텔의 매매가격은 잘 오르지 않기 때문에 교통 편의와 주변 환경을 감안하여 임대가가 얼마나 되는지, 수익이 얼마나 되는지를 비교해 봐야 한다.
주거용으로 임대할지, 사무용으로 임대할지도 비교해 봐야 하는데, 사무용으로 임대시 추가적으로 임대사업자 등록도 필요하다. 오피스텔 투자는 무조건 싼 오피스텔보다는 주변 오피스텔의 가격과 비교하여 얼마나 상대적으로 우위에 있는지를 검토해야 한다. 또한 주변에 다른 오피스텔이 추가적으로 건축되거나 오피스텔을 대체할 업무시설이나 도시형생활주택 등이 있다면 이를 감안해야 한다.
오피스텔은 평당 관리비가 일반 업무시설과 거의 같기 때문에 주거용으로 입주하려는 임차인의 경우 동일한 조건의 아파트에 비해 2배 이상 높은 관리비를 내야 하므로 꺼릴 수 있다. 통설에 의하면 임대로 수익을 얻고자 한다면 강북지역을 선택하는 것이 좋고, 매매로 수익을 얻고자 한다면 강남지역이 수익성이 좋다는 얘기도 있다.
경매에 입찰시 연체되어 있는 일반관리비를 낙찰 받는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체유무와 그 금액을 반드시 확인해야 한다. 임차인이 현재 주거용으로 쓰고 있다면 주택임대차보호법 이 적용될 수 있기 때문에, 권리관계도 문제가 없는지 다시금 확인해 봐야 한다.
최근에는 일명 분양형호텔, 서비스드레지던스(오피스텔)들도 경매로 나오고 있다. 오피스텔을 분양형호텔로 홍보한 뒤, 별도의 건물관리 전문업체에게 위임하여 위탁경영하는 방법이다. 전 소유자의 계약은 승계되지 않고, 낙찰시 재개약하거나 개인의 별장처럼 사용도 가능하다고 하지만, 별도의 확인이 필요하다.
토지는 투자목적을 정하고 장래계획이 있거나 주변의 변화가 많은 땅을 구입해야 한다. 또한 토지투자는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문에, 가급적 여유 돈으로 투자하는 게 좋다. 입지에 있어서는 고속도로 IC 부근 3km 부근의 8m 이상의 도로에 접해 있거나 역세권 예정지역으로 반경 1km 이내의 토지를 권한다.
투자목적이 주말영농을 위해 농지를 경매로 받을 것인지? 임대수익을 위해 근린주택을 올릴 것인지? 다세대 건물을 지어 분양을 해 볼 것인지? 근린상가를 지어 장사를 할 것인지? 등에 따라 건축허가와 업종허가 등이 추가로 필요하기 때문에 사전에 확인할 필요가 있다. 투자 목적이 시세차익용이라면 2~3년을 보는 게 좋고, 개발이 목적이라면 5~10년을 보는 게 좋다.
국책사업은 썩어도 준치라는 말이 있다. 시간이 다소 걸릴 수는 있으나, 결과적으로 보면 언젠가는 어떤 식으로든 투자가 되기 때문이다. 어떤 개발사업이든 그 사업 주체가 국가나 공기업인지, 지자체인지, 기업인지에 따라 개발 가능성에 무게가 다르기 때문이다. 지방의 토지를 살 때는 열심히 돌아 다녀야 한다.
매매사례가 많지 않기 때문에 옆집에 누가 얼마에 팔았다는 소문이 나면, 그 이하로는 안 파는 경향이 있고, 자꾸 찾아가서 막걸리 한두잔 먹다보면 생각보다 적은 금액에도 파는 경우도 있기 때문이다. 많이 찾아가고 발품을 많이 판다면 그 만큼의 가치는 한다고 생각된다. 토지공부상 내용과 사용현황이 일치하는지도 확인해야 한다.
공부에는 논으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우도 있고, 그 반대인 경우도 있을 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원 등을 활용하면 되는데, 지목보다는 용도지역을 우선하여 검토해야 한다.
도로 유무도 반드시 살펴봐야 한다. 토지의 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 통상적으로 최소 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 건축 허가가 난다. JC나 자동차전용도로, 접도구역 등은 현실적으로 맹지나 다름없기 때문에, 국도도 고속화도로로 양 옆에 가드레일이 쳐 있고 그 주변은 접도구역을 지정되어 있기 때문에 이런 도로에 접한 토지는 피하는 게 좋다.
토지 투자에 할 때 피해야 할 대표적인 규제사항을 보면 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등을 둘 수 있다. 이 지역들은 건축허가를 받기가 상당히 힘들며, 협의조차도 힘들어 상당한 시일이 소요될 수 있다.
최근 저금리 기조 속에 상가를 통한 임대수익에 관심이 많다. 시세차익과 임대료 상승을 기대하며 예전에 비해 경매입찰자 많아진 것을 볼 수 있다. 상가는 크게 용도지역으로 보면 중심 · 일반 상업지역내에 있는 상가나 유통상업지역이나 근린상업지역에 있는 상가로 구분된다. 이와는 별개로 지하철 역주변이나 주택지역에 근접하게 모여 있는 근린상가, 아파트 단지 내에 있는 상가, 두타나 밀레오레 같은 테마상가로 구분지어 말하기도 한다.
근린상가는 주택지 근처에 인접한 상가로 도로변 주변으로 형성되는 게 일반적으로 대로변 사거리 상가가 경쟁력이 높다. 또한 퇴근길에 고객 흡인력이 높은 지역의 상가가 매출이 좋기 때문에 입지여건이나 유효수요 등을 감안하되 개발계획이 많은 지역에 투자하는게 좋다. 단지내 상가는 거의 독점적으로 운영이 가능하기 때문에 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 안정적이지만, 단지 주변에 새로운 상가가 지어진다면 수익에 손실이 날 수 있다.
테마상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 얻을 수 있지만, 최근 인터넷이나 앱을 이용한 소비로 인한 상가 매출의 축소되고 있고 경쟁적으로 다양한 형태의 쇼핑몰이 많이 생기고 있기 때문에 특별한 전략이 없다면 전체가 공실로 가득할 수 있기 때문에, 투자에 주의가 필요하다.
좋은 상가에 대한 판단은 각자 다를 수 있다. 입지가 좋거나 노출이 많이 된다면 당연히 매매가나 임대가, 권리금이 높을 것이고, 반대라면 낮을 것이다. 여기서 적정선이 어디인지를 잘 찾는 게 중요하다. 무조건 임대료가 싸다고 좋은 상가도 아니고, 몫이 좋다고 다 좋다고 말할 수 없다.
개인의 사업능력에 따라 의미는 다르겠지만, 사업하는 업종이나 자금력, 본인의 재질 등에 따라 다른 상가를 골라야 된다고 본다. 예로 초기 투자금은 별로 없지만, 정말 맛있는 음식을 만들 수 있고 먹어본 손님이 또 올수 있게끔 할 자신이 있다면 임대료가 저렴한 조금 후미진 곳도 좋다. 하지만 편의점, 기존 프랜차이즈 업종의 정해진 메뉴라면 조금 비싸도 눈에 잘 띄는 것이 중요하다. 상권분석을 잘하려면 유효수요와 상권의 동선을 잘 파악하는 일이 중요하다.
중심 · 일반상업지역이라면 유흥업소, 숙박업소가 잘되는지를 봐야 하고, 근린상업지라면 주변의 배후세력의 유효수요를 따져봐야 한다. 참고로 아파트 기준 500세대 당 상가 1동(바닥 100평 내외, 5~7층 기준)이 적합하며, 관공서나 업무단지, 오피스텔 등이 있으면 더 좋다.
공장을 경매로 낙찰 받으면 시간과 비용 면에서 상당한 이익이 된다. 공장을 설립해서 짓고 인허가를 받으려면 최소 2년 이상 걸리는데 반해, 경매를 받고 적절한 비용으로 인도완료와 함께 공장허가권을 인계 받으면 좋다. 현실적으로 공장입지를 선정하고 토지를 구입한 후 신축하는 과정이 쉽지 않고, 그 과정에서 들어가는 여러 비용과 수고를 생각한다면, 공장을 새로 짓는 것보다 여러모로 이점이 있다.
어떤 업종이냐에 따라 공장에 대한 입지가 달라질 수 있겠지만, 경부고속도로와 서해선고속도로, 영동고속도로 등의 도로 주변에 있는 지역을 선호한다. 또한 수도권에 근접하고, IC에서 반경 3km 범위 내에 있고, 가급적 4차선 이상(최소 8m 이상)의 도로에 접해 있는 지역을 선호한다. 최근에는 NPL을 통해 경매에 많이 입찰하였으나, 대부업법 개정으로 인해 공장경매도 한 풀 꺾인 모습이다.
주택이나 상가에 비해 공장의 경우 초보가 접근하기에는 어려울 수 있는데, 장비와 기계가 있는 경우 추가비용이 발생할 수 있고 공사와 관련된 유치권 등으로 분쟁이 생길 수 있기 때문이다. 시세파악이 어렵고 경매감정가가 시세와 차이가 나기 때문에 전문가와의 상담을 통해 진행하는 것이 좋다.
최근에는 아파트형 공장, 일명 지식산업센터의 분양이 눈에 많이 띈다. 지식산업센터를 많이 분양하는 지역은 서울 성동구 성수동, 송파구 문정동을 비롯하여 구로, 영등포, 인덕원, 동탄, 광명, 하남 등으로, IT산업을 기반으로 하고 있다. 제조업 법인도 수도권 교통이 편리한 곳에 소규모 공장을 직접 매입하여 안정적으로 사업을 하려고 하는데, 다양한 지원과 저렴한 금리도 한 몫 하고 있다.
대출과 관련해서는 분양가의 최대 75%까지 3년 거치, 5년 균등분할상환이 기본 조건이며 금리는 3~3.5% 내외로 책정되고 있다. 또한 취등록세, 법인세, 부가가치세 등도 감면 또는 면제되므로 선별하여 투자하는 것도 하나의 방법이다.
지식산업센터 공장시설의 입주 업종은 제조업의 경우 음식료, 섬유의복, 목재, 출판, 기계, 전기, 전자, 운송장비 등(한국표준산업분류 10~33번)이 가능하며 지식산업의 경우 연구개발업, 건축기술 및 엔지니어링 서비스업, 광고물작성업, 영화 및 비디오 제작업, 출판업, 전문디자인업, 경영컨설팅업, 기업부설연구소 등이 가능하며, 정보통신산업의 경우 컴퓨터시스템 설계 및 자문업, 소프트웨어 자문 · 개발 및 공급업, 자료처리업, 온라인정보제공업, 전기통신업 등이 가능하다.