농림지역에 집 지을때.....농가주택에 관하여...

[금왕공인중개]

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토지이용계획확인원상 용도지역이 농림지역인 농지나 임야에 건축행위를 할 수 있고

농지전용비를 면제받는 농어촌주택에 대한 정보를 정리해봤습니다.

농림지역에 집을 지을 수 있다는 것은 장점이지만

반대로 단점도 있습니다.

천천히 읽어보시기 바랍니다.

농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다.

농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며

농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다.

1.농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데

이는 토목설계사무실에 의뢰하면 모든절차를 대행해 주며 처리기간은 15일입니다.

2.농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며

창고와 축사를 부속건물로 할시도 660㎡ 이내에 주택,창고,축사를 그 안에 건립할수 있습니다.

창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로 건립을 할수 있습니다.

3.처음 허가를 득할시 660평방미터안에 대지와 창고와 축사로 되어있기에 지목은 순수한 대지일뿐입니다.

그러나 다른 세대로 1,500평방미터의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나 축사(목)으로 지목이 변경되며 10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다. 다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은 대지로 가능합니다.

4.전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과받지 않습니다.

만약 일반주택일 경우에는 1평방미터당 10,300원의 부담금을 지불하여야 합니다.

농가주택을 구입할때

누구나 한번쯤은 시골의 허름한 농가주택을 구입해서 나의 취향에 맞게 수리도 좀 하고 조그만 텃밭과 정원을 꾸며서

남들이 말하는 전원생활을 만끽해 보려 생각해 보았을 것입니다.

그런데, 이 농가주택도 종류에 따라 도시민이 살 수 없는 집이 있습니다.

앞서 말씀드린 농지전용비를 면제받은 농가주택은 매입할 수 없게 법이 바뀌었기 때문입니다.

바뀐 법에 의하면

농가주택도 농업인만이 혜택을 받을 수 있습니다. 팔아도 조건이 되는 사람만이 살 수 있습니다.

어쩌면 당연한 일인데도 과거의 법에서는 농가주택을 지은지 5년이 지나면 아무에게나 매도할 수 있었던 것에 비해서 법이 강화된 것입니다. 나라에서는 농림지역에 주택은 농민만이 매입할 수 있다고 해석하는 것이죠. 농민이 아닌 사람에게는 매입할 자격이 없다 판단하는 것이구요.

따라서, 농업인이라는 자격 요건을 열거하고 그에 맞는 농업인이 지을 수 있는 것이 농업인 주택입니다. 그래서 일반인이 구입하려면 제한을 받게 됩니다.

그래도, 일반인이 농가주택을 구입하려면

우선, 농가주택을 일반주택으로 용도변경을 한 후에 구입하면 가능합니다.

관리지역에 있는 농가주택은 건축일로부터 5년이내에도 용도변경이 가능하나,

허가권자의 판단이 남아있고 5년이후는 용도변경승인 없이도 변경할 수 있으므로 안전합니다.

변경한다는 의미는 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 전액면제를 다시 부과하겠다는 것입니다.

(그런데, 확인한 바로는 5년 이후는 부담금을 부과하지 않습니다. 물론, 이 면제조항도 언제 바뀔지 모릅니다. -.-;;)

신축한지 5년이 안된 관리지역의 농가주택(농지전용비를 감면받은 주택)은 일반주택으로 변경을 신청하는 자가 농지전용비를 부담해야하므로 농가주택을 구입하기전의 전 소유자로부터 이와같은 절차를 마무리 해 달라는 것이 좋습니다. ( 하지만 현실에서는 확인하기 어려운 부분이지요. -.-;; )

현실에서는 이런 절차없이 단순한 거래로 끝나는 경우가 많으나,

행정기관이 이를 알면 매도자는 나 몰라라 할 것이고 결국은 매수자가 용도변경비용을 부담해야 하는 경우가 많은데 이것은 드문 사례입니다. 관리지역에서 농가주택으로 신청하는 분이 많이 않기 때문입니다.

만일, 이런 경우가 발생하면 매도자에게 이 사실을 알리고 부담시켜야겠지요.

농업진흥구역에서의 농가주택은 농업인만이 짓고 살 수 있습니다.

그런데, 과거의 법과는 달리 5년이 지나도 농업진흥구역에서만 가능한 용도로 변경되므로 실수를 해서는 안됩니다.

즉, 농업진흥구역의 농가주택은 계속하여 농가주택이며,

농업인만이 소유할 수 있으므로 , 농업인이 아닌 도시의 일반인은 구입 그 자체가 불가능한 일이 되어 버렸기 때문입니다.

거의 매입할 방법이 없다고 보는 것이 좋습니다.

그러고 보면, 농업인이 아닌 일반인이 농가주택을 안전하게 구입하려면,

관리지역에 소재하고 , 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도변경이된 것을 구입한다면 좋습니다.

5년이내의 것 이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 되구요.

따라서, 농업진흥구역에서 현지 농업인의 이름을 사용해 건축한 후,

명의를 넘겨오던 방법도 이제는 허용되여지지 않는다고 생각하시면 됩니다.

농업진흥구역의 농가주택을 매매형식 등으로 등기는 넘어갈 수는 있으나 ,

결국 담당 행정기관에 적발되면, 원상복구, 고발 조치등 불이익을 당하게 됩니다.

모처럼 애써 찾은 농가주택이 전원생활의 꿈을 이루기도 전에 갖가지 문제들로 헝클어 진다면,

속터지는 상황이 발생하는 것이죠. -.-;;

전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면

농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택입니다.

마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면

농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 농민이 됩니다.

귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있습니다.

농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하구요.

경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다.

농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.

농민은 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만

진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.

농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다.

한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다.

농업인주택 신축 특례 혜택

농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다. 일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다. 그때 지을 수 있는 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것, 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 하여야 합니다.

농업인주택의 부지면적 기준

그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고,

당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.

농업인주택의 시설 기준

장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야함

임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나.

임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.

농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다.

무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다.

농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것, 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)

농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는

농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.

매도시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로 구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다.

[이은계공인중개사]

와우~~~자료 감사합니당

[금왕공인중개]

퍼 온겁니다......저도 읽다보니 ....

[참사랑 공인중개사]

수고 많이 하셨습니다. 다음에도 좋은글 부탁해요
고맙습니다.