임차권등기명령에 의한 임차권등기를 배당요구로 볼 수 있을까?

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경매절차에 있어서 임차인이 우선변제나 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일내에 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 하지 않으면 그 임차인은 낙찰대금으로부터는 배당을 받을 수 없게 된다.

임차인의 배당요구는 법원에 비치된 배당요구서에 채권의 원인 및 액수를 기재하고 이를 소명하는 서면(임대차계약서 또는 확정일자가 부여된 임대차계약서)을 첨부하여 제출하는 통상적인 방식이 이용되고 있지만, 이외에 임차권등기명령을 이용하는 방법도 있다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써 행해지는 절차로서 임차권등기 후 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다.

종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.

※ 임차권등기명령의 신청 요건 및 효과 ※

구 분	내 용
요 건	▪ 임대차기간이 만료되었을 것 ▪ 임차보증금을 반환받지 못했을 것 ▪ 임차인이 소유자 동의 없이 단독으로 신청 가능
효 력	▪ 임차권등기 후 이사를 해도 당초 취득한 대항력 및 우선변제권 그대로 유지 ▪ 임차권등기가 된 주택을 재임대한 경우 그 임차인은 최우선변제를 받을 수 없고 확정일자 순위에 따른 우선변제권만 부여됨. ▪ 임차권등기명령신청에 소요된 비용은 임대인에게 청구 가능

이러한 문제점을 개선하기 위하여 1999년 3월 1일부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 임차권등기명령제도를 도입하게 되었다. 이 제도의 도입으로 이제는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 주거를 이전할 수 있게 됐다.

임차권등기명령신청에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문이다.

특히 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우 낙찰되어 보증금을 배당받을 때까지 10개월 이상 걸리는 상황에서 그 사이 이사할 필요가 있는 임차인에게 임차권등기명령은 상당히 유효한 제도로서 활용되고 있다. 임차권등기명령신청에 기해 임차권등기가 행해지면 임차인은 경매절차에서 별도의 배당요구신청을 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 간주되어 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있게 된다.

그렇다면 임차권등기명령에 기한 모든 임차권등기를 배당요구로 볼 수 있을까? 여기에 맞는 적절한 사례가 있어 그 사례를 통해 이 문제를 풀어가 보도록 하자.

2007년 4월 17일, 동작구 신대방동 다가구주택(사건번호 2006타경3838호)이 감정가 4억5천만원에 1회 유찰된 3억6천만원에 경매에 부쳐져 감정가를 넘는 4억6천만원에 ‘K’씨에게 낙찰된 적이 있었다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 선순위 대항력 있는 임차인이 다수 있었고, 그 임차인중 3가구는 임차권등기를 한 상태였다.

※ 임차권등기 ≠ 배당요구 사례 ※

서울 동작구 신대방동 다가구주택 감정평가액 450,000,000원 최저경매가 360,000,000원 낙찰가 460,000,000원(낙찰자 ‘K'씨)
권리관계	권리자	채권액	설정일	전입일	확정일	배당요구	배당유무	비 고
임차권	甲	2300만원	2004.08.23	2001.06.20	2001.06.20	×	배당
임차권	乙	2800만원	2005.03.22	2002.03.20	2002.03.20	○	배당
가압류	丁	1500만원	2005.09.20					말소기준권리
강제경매	乙		2006.02.09
임차권	丙	2477만원	2006.03.06	2004.07.16	2004.07.16	×	미배당	낙찰자 인수

문제는 임차권등기를 한 3가구중 2가구(甲, 丙)의 임차인이 별도의 배당요구신청을 하지 않은 것이 화근이 되었다. 낙찰자 ‘K’씨는 입찰 전에 한 경매컨설팅업체에 배당요구를 하지 않은 그 2가구의 임차인이 보증금을 배당 받을 수 있는지 자문을 구하였는 바, 그 컨설팅업체로부터 임차권등기는 곧 배당요구와 같이 취급되므로 보증금 전액 배당이 가능하다는 답변을 들었다.

감정가 이상에서 현 시세가 받쳐주고 있으며, 향후 개발호재도 있어 ‘K’씨는 아무런 의심없이 입찰에 응하게 된 결과 감정가를 넘는 4억6천만원에 9명의 경쟁자를 제치고 낙찰을 받았다. 별 문제없이 매각이 결정되었고, 이후 대금납부기한내에 대금까지 납부하였으나 배당기일에 이르러서야 사고가 발생한 것을 알았다.

낙찰대금으로부터 배당을 받을 줄만 알았던 임차권자 甲, 丙 중 甲은 보증금 전액을 배당받았으나 丙은 보증금 2477만원을 전혀 배당받지 못했던 것이다. ‘K’씨는 선순위 대항력 있는 임차인의 지위에 있었던 丙의 보증금 전액을 물어줘야 하는 처지에 놓이게 되었다. 경매컨설팅업체 조차 몰랐던 함정은 어디에 있었을까?

문제는 바로 임차권등기가 된 시점의 차이에 있었다. 임차권자 甲의 임차권등기는 경매개시결정등기가 되기 전에 이루어졌던 반면 丙의 임차권등기는 경매개시결정등기가 된 후에 이루어졌다는 점이다.

즉 법원은 배당표를 작성하면서 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 경료된 丙을 당연 배당권자가 아니라 별도의 배당요구신청을 해야 배당받을 수 있는 채권자로 분류하고 배당에서 제외하였던 것이다. 별도의 배당요구 없이도 당연 배당이 되는 저당권자, 전세권자, 가압류채권자도 경매개시결정등기 후의 채권자라면 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 것과 같은 논리이다.

경매개시결정 후의 저당권이나 전세권, 가압류 등이야 배당을 받든 받지 못하든 낙찰자가 신경 쓸 바는 아니지만, 임차권등기명령에 기한 임차권등기의 경우는 위 사례처럼 사뭇 그 얘기가 달라지게 된다. 모든 임차권등기를 배당요구로 동일시했다가는 이처럼 낭패를 볼 수 있기에 주의를 요하는 사안이다. 임차인이 많은 다가구주택이나 단독주택, 상가건물에 이러한 사례가 종종 있게 된다는 점에 유의할 일이다.