1. 개요
종전주택의 전용면적 또는 산술평균감정평가가액의 범위 내에서 관리처분계획에 따라 [1+1]조합원입주권으로 전환된 경우 추가로 분양받은 60㎡미만의 주택은 이전고시 후 3년이내에는 양도할 수 없다. 따라서 납세자는 다음과 같은 선택을 고민 해야 한다.(종전주택 1채가 [A+B]조합원입주권으로 전환된 경우로 한정하며 B조합원입주권은 60제곱미터 미만으로 추가로 공급받은 입주권임)
2. [A+B]조합원입주권을 준공 전에 함께 양도하는 방안
1) 현행 도정법상 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가고시 후 조합원입주권을 양도할 수는 없다. 다만, 해당법률 개정 전에 조합설립인가 신청 또는 사업시행계획인가 접수를 한 경우에는 매도가능하다. 매도가능한 조합원입주권의 경우에도 “1+1”조합원입주권 중 하나를 먼저 양도할 수는 없다. 이는 지분쪼개기에 해당되기에 반드시 조합원입주권을 함께 양도하는 경우에만 매도가 가능하다. 참고적으로 추가로 받은 60㎡미만의 주택은 이전고시 후 3년이내에는 매도할 수 없다.
2) 한개의 조합원입주권 비과세 전략
[1+1]조합원입주권을 함께 양도하는 경우로서 아래의 요건을 모두 충족하는 경우 매도자가 선택한 하나의 조합원입주권은 비과세가 가능하며 나머지 조합원입주권은 양도세가 부과된다.
① 관리처분계획인가 고시일 현재 종전주택은 비과세 요건을 충족하고 있을 것
② 조합원입주권 양도일 현재 다른 주택( 조합원입주권 또는 2021.1.1. 이후 취득한 주택분양권 포함)이 없을 것. 다만, 새로운 주택 취득 후 3년이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 예외 인정
3. 준공 후 A주택을 먼저 양도하는 방안
준공 이후에는 두개의 조합원입주권이 A주택과 B주택으로 분할되었기에 A주택은 먼저 양도할 수 있다. 다만, 이전고시 후 3년내 양도금지 제한이 걸려있는 B주택이 있기에 1세대 1주택 비과세는 불가능하며 조정대상지역의 경우 중과세대상에 해당될 수 있다.
4. 이전고시 후 3년 경과하여 B주택을 선양도하는 방안
이전 금지 규정이 해제된 후 B주택은 매매등이 가능하다. B주택의 선양도 후 A주택에 대하여 비과세 요건충족 후 매매 시 절세효과가 가능하다. 다만, A주택의 비과세 판단 시 2021.1.1. 이후에는 마지막 주택(일시적 2주택은 제외)의 양도일부터 보유 및 거주기간을 기산하기에 주의를 요한다.
출처: 2020년 재개발.재건축 양도소득세실무(세무법인 다솔 김영인 세무사 저, 세무사 및 회계사 대상 강의 교재. 이택스코리아)