아파트 입주물량 자료로 투자 유망지역 찾기 (수도권 + 광역시)

[레이지]

안녕하세요 7기 연회원 총무 레이지 입니다. 

부동산 투자를 처음 시작하시는 분들을 위해, 투자의 기본이 되는 입주물량 자료를 정리해 보았습니다. 

아시다시피 부동산 가격은 여러가지 변수에 의해서 결정됩니다. 

정부정책, 호재, 인플레이션, 환율, 통화량, 경기호조, 인구증감 등등,,,,

그 중에서 아파트는 공급이라는 요인에 가장 큰 영향을 받습니다. 

지역별로 시기를 다르게 가격이 오르내리는 현상을 직접적으로 풀어줄 수 있는 열쇠는 공급물량이기 때문입니다. 

실제로, 요즘 경기도에 대량으로 입주를 하는 지역에서

 매매가격과 전세 가격이 크게 하락하고 있는걸 확인하고 있습니다. 

이에 원장님께서도 수업중에 항상 공급의 중요성을 강조하시며 

투자하기 위험한 지역과 유망한 지역을 선별해 주셨습니다.     

앞으로 경기도와 지방에 많은 아파트 입주가 예정되어 있습니다. 

어떤 지역에서 얼마의 공급이 있는지를 미리 보고 안전한 투자 지역을 가늠해 보고자 정리 해 보았습니다. 

** 아래 입주물량 자료는 대략적인 참조만 해주세요. 지역별로 실제 수량과 약간의 차이가 있습니다 **

** 임대물량, 오피스텔 물량, 조합원 아파트, 소규모단지 등 일부 수량은 포함되지 않았습니다 **

** 적정물량(수요)는 전체 인구수의 0.5%를 적용 하였습니다 **

<필요수량(적정물량) 대비 공급이 부족한 지역은 노란색 바탕색을

  공급이 과잉인 지역은 빨간색 표기를 하였습니다>

서울의 입주물량은 수요대비 계속 부족합니다. 그리고 대규모로 택지를 조성하여 공급할 땅도 부족합니다. 

앞으로 서울이 계속 오를 것이라는 주장의 근거이기도 합니다. 

대량 공급을 하기 위해서는 결국 재건축/재개발이 되어야 하는데 수요량을 따라 갈 수 없습니다. 

최근에 서울의 집값이 많이 올랐습니다. 그리고 새로 분양하는 집들이 계속 가격을 끌어 올리고 있습니다. 

정부 정책으로 다소 주춤하고 있기는 하지만, 앞으로 가격 상승이 계속될 것으로 예상됩니다. 

일부 입주가 많은 지역에 빨강 표기를 하였습니다만, 

서울은 워낙 주변 공급부족 지역의 수요가 많이 때문에 공급의 영향을 덜 받을 것으로 예상합니다. 

경기도는 당분간 입주물량이 매우 많습니다. 

그리고 지역이 방대하기 때문에 지역별로 온도차가 크게 나타납니다. 

각 지역별 공급량을 주변 지역과 묶어서 보시기 바랍니다. 

안양시는 인구 60만의 큰 도시입니다만 작년 메가트리아 대량입주에 아랑곳하지 않고 계속 상승하고 있습니다.

2019년 초 의왕시 대량 입주를 제외하면 안양, 의왕, 군포 3형제가 모두 공급 부족입니다. 

성남시 역시 공급이 부족합니다. 

이에, 분당은 규제를 받는 지역임에도 지속적으로 강한 상승세를 보이고 있습니다. 

 2020년 중반 수정구에 4천세대 대량 입주만 있기 때문에 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 

경기도 광주와 용인시는 입주 물량이 어마어마 합니다. 

당분간 멀리 피해 있으셔도 괜찮을 것 같습니다. 

수원은 영통지역과 호매실지구의 공급이 대부분입니다. 

광교, 망포, 호매실 이외의 지역에서는 양호한 흐름 이어갈 것으로 예상합니다. 

안산과 시흥은 위험지역입니다. 

지금도 대량 입주가 지속되고 있고 향후 입주 물량도 어마어마 합니다. 

전세 갭투자 당분간 하지 마세요. 실제로 전세가격이 크게 하락하였고 분양권 웃돈도 크게 줄었습니다. 

실거주의 경우에는 오히려 좋은 기회가 될 수도 있습니다. 

김포는 당분간 입주 물량이 많아 문제입니다만,

서울 접근성이 좋고 마곡의 배후 지역으로서 장기적으로 상승할 가능성이 높습니다. 

파주시는 운정신도시의 대량입주로 현재 주변 분위기가 좋지 않습니다. 

다만 내년 말부터 19년 말까지 입주물량이 없이 때문에 투자 타이밍을 노려 볼 만 합니다.  

하남시 입주물량 많지만 엄청난 강남 수요가 받아주기 때문에 오히려 가격이 상승하고 있습니다. 

구리시 역시 자체 인구수에 비하면 입주 물량이 많아 보이지만, 

역시 엄청난 서울수요가 공급을 채워 가격이 상승하고 있습니다. 

이처럼 서울 접근성이 좋은 지역은 서울의 수요가 공급을 채우기 때문에 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 

동두천시와 포천시는 공급은 적지만 인구수가 적고 서울과 너무 멀리 떠리 떨어져 있어서 

서울 공급부족의 효과를 받지 못하고 있습니다. 자체 수요로 인해 상승 할 가능성은 있습니다. 

화성시,, 동탄과 송산에서 입주물량 어마어마 합니다.  이미 굴욕전세 깡통전세 나오고 있습니다. 

동탄은 장기적으로 좋아질 지역은 틀림없으나 단기에 입주 물량이 너무 많습니다. 

입지에 따라서 희비가 많이 엇갈립니다. 

평택과 안성,, 역시 문제의 지역입니다. 입주물량 엄청납니다. 

수요와 공급의 엇박자가 크게 날 것으로 예상됩니다. 

평택의 경우 공급이 모두 채워지면 보다 큰 도시로 도약하는 계기가 되겠지만 시간이 오래 걸릴 것으로 예상됩니다. 

인천의 입주물량은 송도(+연수동), 청라(+가정지구), 영종이 주도합니다. 

이들 지역을 제외하고는 오히려 공급 부족입니다. 

서울의 서남부지역 접근성이 좋은 부평구와 계양구는 오랜 공급부족으로 향후에도 안정적인 흐름 보일 것으로 예상합니다. 

부산은 오랜 상승을 마치고 하락 사이클에 접어 들었습니다. 

오랜 상승으로 인한 피로감도 있지만 본격적인 공급이 연말부터 시작되었기 때문입니다. 

워낙 큰 도시라 국지적으로 상승은 가능할지 몰라도, 

당분간 대구처럼 갑작스런 상승을 보이기는 어려움이 있습니다. 

대구는 내년부터 과잉공급이 안정되고 19년부터 공급이 부족해지기 시작합니다. 

공급물량에 따라 큰 상승--> 하락 --> 상승을 반복하고 있습니다. 

공급 물량을 보며 투자자들이 한박자 빠르게 진입을 해서 벌써 상승 전환 되었습니다. 

광주는 북구를 제외하면 17년부터 공급이 계속 부족합니다. 

올해 중반부터 꾸준히 투자자들이 적은 투자금으로 매입하였고 가격도 상승 하였습니다. 

19년에는 공급이 안정적으로 발생하기 때문에 가격 상승은 19년에 잠쉬 쉴 것으로 예상됩니다. 

대전은 도시 규모에 비해 타 도시(부산, 대구 등)보다 가격 상승이 적었습니다. 

모두가 아시는 세종시의 입주물량 때문입니다. 

적은 금액으로 작년부터 꾸준히 투자자들이 매입하였고 가격도 안정적으로 오르고 있습니다. 

다만 앞으로 세종시의 대량 입주가 계속 이어지고 있어서 수요손실의 영향을 얼마나 받을지 궁금합니다. 

울산은 대체로 물량이 많고 특히 북구 입주물량이 많습니다. 

당분간 전반적인 가격 상승이 일어나기에는 어려울 것으로 예상됩니다. 

세종시는 도시 규모에 비해 입주 물량이 너무 많습니다. 

결국 대전과 주변 소도시의 인구를 빼앗아서 성장해야 하는데,

그동안은 약속된 특별시라는 호재하에 크게 매매가격이 상승 하였습니다만, 

공급 과잉과 정부 규제로 인해 당분간 추가 상승이 클지는 두고 봐야 할것 같습니다. 

(공급이 너무 많아 전세 가격은 아주 저렴합니다. 실거주에 유리합니다. 투자하기는 부담이 큰 지역입니다)

제주는 장기 공급 부족으로 크게 상승 하였다가 최근에 잠시 쉬었습니다. 

다만 내년부터 다시 공급 부족이 이어질 예정인데,, 

그동안 너무 크게 오른 가격에서 더 크게 오를지는 미지수 입니다.   

** 입주 물량과 시계열 자료를 함께 보시면 두 자료과 희안할 정도로 맞아 떨어집니다 ** 

자, 그럼 도대체 어디에 투자하라는 말이냐? 하면, 

아래 원칙만 지키면 거의 실패하지 않는 투자를 할 수 있습니다.  

1. 향후 공급이 부족한 지역

2. 그동안 급상승하지 않은 지역 (또는 아파트)

3. 투자금이 적게 들어가는 물건 (실투금 2~3천만원 이하)

요새 이런 지역들과 물건 찾기가 쉽지 않습니다. 

작년까지만 하더라도 투자 할 곳이 너무 많아서 돈 걱정을 했었지만요. 

그러나 아직도 잘 찾아보시면 투자하기에 좋은 지역과 물건들이 많습니다. 

입주물량이 적은 지역을 대상으로 경매물건을 찾아 보시는것도 좋은 방법입니다. 

(원장님의 추천물건을 보시면 대부분 입주물량이 많은 지역은 빠져 있습니다)

** 지방은 다음 글에서 정리해 올리겠습니다 ** 

우리 회원님들 18년에도 대박 성투 기원합니다~

[말하는대로]

감사합니다
좋은정보! !

[배실장]

표도 한눈에 쏘옥들어오고
써머리해주신 내용들도 귀에 콕콕박힙니다.
자료 업데이트하시느라 고생하셨습니다.

[배실장]

앤카페 모든 회원들을 위한 새해선물인가요?
다시보니 자유게시판에 올려주셨네요^^

[복손]

표로 정리해주시니 이해가 더 잘되네요. 자료 넘 감사드려요.

[빅 픽처]

좋은정보 감사합니다.
입주물량 대비하여 투자지역 선정하는데 많은 도움이 될거 같아요.

[가물치]

좋은 정보 고맙습니다
새해 선물로 알고 고맙게 받겠습니다
새해에도 건강하시고 좋은 일만 있기를 바람니다
고맙습니다

[핑크돼지]

한눈에 쏙쏙 들어오네요. 아까 옆에서 이거 정리하느라 바빴군요. 감사감사~잘 볼께요^^

[예원]

자료가 너무 좋아서 퍼~갑니다^^감사합니다

[에이블타워]

좋은 자료 너무 감사합니다 ^^

[나인리]

레이지님 고맙습니다. ^^*

[프레시]

와우~ 너무 감사합니다 꾸벅~

[조희]

[애플강]

레이지님~~땡큐베리감사요^^
복받으실꺼예요~~

[팡야]

좋은 자료 감사합니다...^^

[앤소니]

레이지님 다음자료는 우등회원이상만 볼수있도록 해줘.
정리하느라 수고했어 ~~

[레이지]

네 원장님 우등회원 볼수 있게 게시판 옮겼습니다.

[단공]

좋은자료 감사합니다.

[면제]

초보인 제가 봐도 이해가 잘되네요 감사합니다 레이지님

[공작왕]

좋은자료 감사드립니다~
메리크리스마스!

[아트남]

좋은자료 감사합니다..

[심쿵봄날]

짱 멋지십니다~ 감사합니다.😄

[그곳으로 첫걸음]

대박 고맙습니다!!!

[大지주]

정리하시느라 애쓰셨네요~
덕분에 핵심내용이 쏙~쏙~
새해에도 복 많이 받으실거예요^^

[리버티]

감사합니다. 전반적으로 정리가 잘되네요. 지방편도 기대기대.. ^^

[소성]

좋은 자료네요.. 고맙습니다. 건승하세요 ^^

[여나]

레이지님~ 좋은 자료 고마워요^^

[미래]

레이지님 감사합니다
시장 전반을 확인해볼수 있는 자료를 한눈에 알아보기 쉽게 정리해주셨네요^^

[쑤기]

좋은 자료 너무 감사합니다~

[가랑비]

감사합니다

[천일염]

감사합니다^^