조합의 조치 계획에 대한 의견(보완내용포함)

[늘푸른나무]

조합의 조치 계획에 대한 의견.
 
 
1. 침실2,3의 입면분할이중창.
 
시청에 제출한 조합원 의견 내용)
시공사의 사업참여 제안서에는 침실2,3은 입면분할이중창을 설치하도록 되어있습니다.

사업시행인가를 위한 총회에서도 침실2,3의 창문은 입면분할이중창으로 의결되었으며, 사업시행인가 접수시에도 조합의 설계 도면에는 입면분할이중창으로 설계되어 있었습니다.
 
그런데 사업시행인가 도중에 조합원들에게 창문 설계를 변경해야 하는 이유에 대한 어떠한 설명이나 이해도 구하지 않고 조합에서 임의로 창문 설계를 변경하였습니다.

조합의 조치계획)

조합에서는 창호 설계를 변경한 이유로 "환기" 문제를 언급하고 있습니다.
 
조합의 조치계획에 대한 의견1)
조합에서는 창문 설계 변경의 이유로 "환기" 문제를 언급하고 있는데, 설계 변경 이전에는 그 문제를 고려하지 않았던 것입니까?
사업시행인가 접수까지 한 상황에서 갑자기 "환기"때문에 창호를 변경했다는 것은 쉽게 이해하기 어렵다는 생각입니다.
 
그러면 실제로 입면분할이중창은 거주자가 불편함을 느낄 정도로, "환기"에 문제가 있는 창호입니까?
그렇지 않습니다.
물론 완창 대비 환기면이 좁긴 하지만 일반 가정에서 환기를 하기엔 무리가 없는 크기입니다.
만일 "환기"에 문제가 있었다면 서울 강남권의 고급 단지와 같은 곳에서 입면분할이중창을 설치할 이유는 없었겠지요?
 
조합의 조치계획에 대한  의견2)
시공사와 조합간의 협의 후에 입면분할이중창을 설치하기로 하였고, 사업시행인가 접수 당시에도 침실2,3은 “입면분할이중창”으로 설계되어 있었습니다.
그러나 사업시행인가 진행 과정 어느 시점에서인가 시스템이중창으로 변경되었습니다.
 
위에서 언급한 것처럼 조합은 "환기" 문제를 이유로 들고있지만, 사실상 "환기"에는 큰 문제가 없다는 점을 고려할 때 분명히 다른 이유가 있었을 것이라고 생각합니다.
 
이 두 가지 창호에 대해 조합원들마다 선호도가 다를 것입니다.
시스템 창호를 선호하시는 조합원들도 적지 않을 것이라고 생각합니다.
 
문제는 설계 변경 과정에서의 조합의 독단적인 의사 결정입니다.
사전에 조합원들에게 창호 변경에 대해 설명하고, 조합원들의 선호도에 따라 결정하는 것이 바람직했을 것이라고 생각합니다.
특히 창문의 설계는 조합원들의 생활에 중대한 영향을 미치는 문제이므로, 조합원들의 의견을 수렴하는 과정이 필요했습니다.
 
작년에도 조합이 일방적으로 기계실 없는 엘리베이터(MRL)로 설계를 변경하여 많은 조합원들의 원성이 높았습니다.
그 때 조합원들은 중요한 설계 변경을 할 때에는, 시공사나 협력업체의 일방적인 주장에만 귀를 기울이지 말고, 조합원들의 의견도 반영할 수 있도록 해달라고 요청하였습니다.
 
그럼에도 불구하고 이번 창호 설계 변경 역시 조합원들의 의견과 목소리는 철저히 외면 받고 말았습니다.
그 때와 동일한 일이 되풀이 된 것입니다.
이러한 조합의 독단적인 일 처리 방식이 개선되지 않고 있는 것으로 보여서 매우 유감입니다.
 
시공사나 협력업체와 먼저 설계 변경을 해놓고서, 다음 총회에서 서면 결의서를 통하여 조용히 통과 시키려는 이러한 관행적인 방식에서 벗어나야 합니다.
조합은 조합원들과 소통하기 위하여 더 노력해 주시기를 바라겠습니다.
 
 
2. 엘리베이터 속도.
 
시청에 제출한 조합원 의견 내용)
시공사는 사업참여 제안서에서 엘리베이터는 “고속 엘리베이터”를 설치하겠다고 약속하였습니다.
 
국내 시장 점유율 1위 현대엘리베이터 제품을 보더라도,
중저속 엘리베이터 제품 “루젠”의 속도는 60-180M/min,
고속 엘리베이터 제품 “아이젤”의 속도는 180-300M/min 입니다.
 
이로 볼 때 현재 조합에서 설치하려고 하는 엘리베이터의 속도 105, 120M/min은, 중속엘리베이터에 속하는 것으로 볼 수 있습니다.
은행주공 엘리베이터는 고속, 즉 속도 180M/min 이상으로 설계되어야 합니다.

조합의 조치계획1)

위에서 보시는 것처럼, 조합은 OTIS와 현대 엘리베이터의 속도 기준을 제시하고 있습니다.
오티스 고속 엘리베이터 속도 120이상,
현대엘리베이터 고속 속도 150이상 입니다.
 
조합의 조치계획에 대한  의견1)
조합에서 제시한 위의 자료만 보더라는 조합에서 설치하려는 속도 105는 고속에 해당하지 않습니다.

 
조합의 조치계획에 대한  의견2)

이제 위의 자료를 두 회사의 홈페이지의 자료와 비교해 보겠습니다.

오티스 엘리베이터 홈페이지 자료.

위의 자료를 보시면, 오티스 제품은 중저속으로 “GEN2” 제품을 사용하고 있습니다.
속도는 60, 90, 105 이렇게 세 가지 종류입니다.
 
반면 고속으로는 “GM2” 와 “Ds4” 두 가지 제품을 사용하고 있습니다.
“GM2” 제품의 속도는 120과 150 두 가지 종류입니다.
“Ds4” 제품의 속도는 180입니다.
오티스의 “고속 엘리베이터” 속도는 120, 150, 180이라는 점을 확인할 수 있습니다.
 
따라서 조합에서 설치하려는 속도 105는,
오티스의 중저속 제품의 속도이며, 은행주공에서는 사용해서는 안되는 제품입니다.
또한 속도 120은, 오티스의 고속제품 가운데 속도가 제일 낮은 속도입니다.

그러므로 만일 오티스 제품을 설치한다면,
은행주공은 최하 속도 120, 최고 속도 180의 제품을 사용해야 합니다.
 

현대엘리베이터 홈페이지 자료.

현대 엘리베이터 속도 기준을 보면 고속 제품으로 아이젤이 있습니다.
속도는 180-300 까지입니다.
그리고 중저속 제품으로는 루젠이 있습니다.
속도는 60-150입니다.
이처럼 현대의 "고속 엘리베이터"의 속도는 180이상 이라는 것을 확인할 수 있습니다.

따라서 조합에서 설치하려는 속도 105, 120은 현대엘리베이터 제품가운데서 중저속에 해당되는 것입니다.
 
만일 현대엘리베이터를 설치한다면,
은행주공은 최하 속도 180이상의 제품을 사용해야 합니다.
 

조합의 조치계획2)

조합은 위의 자료를 사용하여 신축아파트 엘리베이터의 총운행 층수가 33층이하 이므로, 105, 120의 속도로 정했다고 주장하고 있습니다. (B주차장의 경우 지하3층, 지상30층)
 
조합의 조치계획에 대한  의견1)
조합은 현재의 설계도면을 기준으로 계산하여 엘리베이터의 총운행 층수가 33층이라고 주장하고 있습니다.
 그러나 시공사는 입찰 당시에 35층 혁신안을 제시하였으며, 그에 따라 고속 엘리베이터를 설치하겠다고 하였음을 기억해야 합니다.
시공사의 혁신안에 따르면, B구역의 경우 엘리베이터의 총운행 층수는 38층에 해당합니다.(B주차장의 경우 지하3층 지상35층)
 
비록 시공사에서 제안한 35층 아파트가 실패 했지만, 당초 설치하려고 했던 엘리베이터의 제품까지 하향하여 설치할 이유는 없지 않겠습니까?

따라서 시공사의 혁신안을 적용한다면 위의 속도 기준에 따르더라도, 신축 아파트에는 총운행층수 38층에 해당하는 속도 150이상으로 설치되어야 합니다.
 
조합의 조치계획에 대한  의견2)
조합의 "조치계획2"에서 제시한 속도 자료는 단지 통상적으로 적용하는 층수에 따른 엘리베이터 속도 기준에 불과합니다.
하지만 시공사 ''사업참여제안서''에 따르면, 신축 아파트의 엘리베이터는 "최첨단 고속 엘리베이터" 가 설치되어야 합니다.(사업참여제안서의 표현)

따라서 시공사에서 제시한 위의 자료만 가지고 신축될 아파트 엘리베이터의 속도를 결정하는 것은 합리적이지 않습니다.
 
더욱이 또 다른 자료에서는 시공사에서 제시한 위의 자료와 얼마든지 차이가 있을 수 있습니다.
왜냐하면 조합의 의견처럼 엘리베이터 속도에 관한 법적 기준이 없기 때문입니다.
 
조합의 조치계획에 대한  의견3)
조합 조치계획에서는
''조합원들의 의견이 확정되면 사업시행인가 변경을 통해 요청사항을 반영하겠''다고 합니다.
이 말은 곧 차후 설계변경을 하여 엘리베이터 속도를 증가시키겠다는 것인데, 설계 변경은 곧 공사비 상승을 수반하게 됩니다.

많은 현장에서는 착공을 앞두고 설계변경에 대한 공사비 증액 문제로 조합원들과 시공사 사이에서 분쟁이 발생하는 경우가 많이 있습니다.
이러한 분쟁을 피하기 위해서는 초기부터 사업시행인가 설계도면을 꼼꼼하게 준비하는 것입니다.

바로 이러한 이유로 많은 조합원들은 사업시행인가 신청전부터 얼리베이터 설계도면은 시공사 혁신안에 따라 ''최첨단 엘리베이터''에 맞는 품질과 속도가 반영되어야 한다고 요청하였습니다.

이렇게 이미 많은 조합원들의 문제 제가가 있었음에도 불구하고, 이제서야 조합원들의 의견이 확정되면 사업시행인가 변경을 통해 요청 사항을 반영하겠다는 조합의 조치를 조합원들은 어떻게 이해해야 하겠습니까?

결과적으로 볼때  조합은 스스로 시공사에게 공사비 증액의 명분을 제공한 것이지 않습니까?

조합의 조치계획에 대한  의견4)
새로 신축될 은행주공아파트는 거실과 침실2,3 모두 유리 난간을 설치할 것입니다.
이로인해 모든 이삿짐은 엘리베이터를 사용하여 운반하게 됩니다.
엘리베이터의 성능은 그 만큼 조합원들의 삶의 질에 중대한 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.
따라서 시공사의 35층 혁신안에서 제시한 것처럼, 조합은 "최첨단 고속 엘리베이터"가 설치 될 수 있도록 최선의 노력을 다해 주시기 바랍니다.

  
3. 아파트 단지와 어린이 집을 연결하는 다리.(스카이브릿지)
 
시청에 제출한 조합원 의견 내용)
시공사의 혁신안 설계에는 아파트 단지와 어린이 집을 연결하는 다리가 설계되어 있었습니다.
이처럼 다리를 이용할 수 있다면, 아파트 주민들 특히 어린이들이 보다 빠르고 안전하게 공원과 어린이 집으로 이동할 수 있을 것입니다.
 
하지만 현재의 아파트 단지의 설계를 보면 아파트와 공원을 연결하는 이 다리가 사라지고 없습니다.
그 결과 어린이 집과 공원을 이용하려는 주민들의 상당한 불편이 예상됩니다.
특히 매일 매일 어린이 집을 이용해야 하는 자녀들은 교통사고와 같은 위험한 상황에 노출될 수 있습니다.
 
조합의 조치계획)

 
조합의 조치계획에 대한  의견1)
그 동안 조합은 어린이 집의 위치 변경 때문에 다리를 설치할 수 없다고 했습니다.
하지만 이번 조합의 답변을 보면 정비계획변경을 통하여 다리를 설치할 수도 있었다는 점을 알게 됩니다.
 
조합은 왜 이런 부분은 설명하지 않은 것입니까?
만일 조합원들이 정비계획변경을 통하여 다리를 설치할 수도 있었다는 사실을 알았다면, 어떤 결정을 했을까요?
조합은 조합원들에게 그러한 선택권을 주지 않은 것입니다.

조합의 조치계획에 대한  의견2)
성남시청 담당자와의 통화에 따르면, 기존 정비계획에 포함되어 있지 않았던 다리를 설치하려면 정비계획변경이 필요하다고 합니다.
다시 말해서 어린이 집과는 관계없이 새로운 다리를 설치하려면 정비계획변경 신청이 필요하다는 것입니다.

조합의 조치계획에 대한  의견3)
정비계획변경을 할 수 있는 기회가 없었는가?
조합의 정비계획(변경)용역업체는 (주)건영씨앤피입니다.
조합은 이 업체와 2019년 7월 11일에 계약을 했고, 2021년 11월 26일에 변경 계약을 체결하였습니다.

2019년 7월 11일 계약서)
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Drmf/24

2021년 11월 26일 변경 계약서)
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Drmf/52?svc=cafeapp

이 업체는 시공사의 혁신안(대안설계) 가운데 기존 정비계획에 위배되는 사항들이 있으면 그것을 수정하고, 필요에 따라서는 조합의 요구에 맞게 정비계획을 변경하는 업무를 수행합니다.

(주)건영씨앤피는 2020년 건축심의를 준비하면서 정비계획을 변경하였고, 그 후로도 사업시행인가를 준비하면서도 정비계획을 변경하였습니다.
그런데 그때마다 조합은 어린이 집 연결 다리는 정비계획변경안에 포함시키지 않았습니다.
(시청에 확인한 내용입니다.)

심지어 조합원들은 이미 여러 차례에 걸쳐서 시공사의 혁신안에 따라 어린이 집으로 연결되는 다리를 설치해 줄 것을 요청하였습니다.
그럼에도 불구하고,  조합은 정비계획변경 신청 조차도 하지 않았던 것입니다.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/2994?svc=cafeapp

처음부터 이 다리를 설치하려는 조합의 의지가 없었던 것은 아닙니까?
 
조합의 조치계획에 대한  의견4)
위의 조합의 ''조치계획''을 보면 정비계획변경 여부를 조합과 협의하여 판단하겠다고 합니다.

하지만 시공사의 사업참여제안서에서 이 다리를 설치하겠다고 했으므로, 조합은 당연히 정비계획변경을 신청하여 설계에 반영하려고 노력해야 하는 것이 아닌가요?

왜 조합과 협력업체는 변경 신청도하지 않고, 신청 여부를 판단하겠다는 것인가요?
먼저 정비계획변경 신청을 하고, 그 다음 허가 기관의 판단을 기다려야하는 것이 아닌가요?

그동안 정비계획변경은 신청도하지 않고, 지금에 와서야 신청 여부를 판단하겠다는 것은 조합원들 입장에서는 이해하기 어려운 조치입니다.

아파트 단지와 어린이 집을 연결하는 다리는 우리 아파트 주민들 특히 매일 매일 어린이 집으로 통학해야 하는 자녀들의 안전과 직결되는 문제입니다.
 조합은 이러한 점들을 고려하여 다리가 꼭 설치될 수 있도록 노력해 주시기 바랍니다.
 
이처럼 조합원들은 성남시청에 "조합원 의견서"를 제출하여, 조합의 "조치 계획"이라는 공식적인 답변을 받아 볼 수 있었습니다.
위의 세 가지 문제에 대해서 "시청 담당자"의 의견은 아래와 같습니다.
 
"시공사 선정시 시공사의 입찰제안서와 관련된 내용이므로, 향후 사업시행자인 조합은 조합원 및 시공사와 총회등을 통하여 계획을 수립 후 정비계획변경, 사업시행계획변경등 신청 후 검토할 사항임." 
 
 
**위의 내용은 조합의 답변이 있을시, 그에 따라서 글의 내용 및 자료가 수정 및 보완될 수 있음을 알려드립니다.

[리를스타]

늘푸른나무님
조합원들이 놓칠 수 있는 부분을 인지시켜주셔서 감사합니다.
저도 사시 공람기간에 시청에 가서 의견 제출하고 왔습니다.
앞으로 더 많은 분들이 조합이 일을 제대로 하는지 관심 갖고, 결국 더 나은 은주가 되면 좋겠습니다.

[늘푸른나무]

시청까지 가서 의견 제출해 주셔서 고맙습니다.
엘리베이터와 어린이집 연결 다리 문제는 작년부터 여러차례 제안된 내용들입니다.
조합원들 사이에 많은 여론이 형성되어 있어서 잘 해결될 것으로 기대합니다.

[리얼네임]

이 글이 조합 메인글에 올라가서 많은분들이 보셨으면 좋겠습니다

[삐삐]

조합에선 왜 답이 없는지 어떻게 되가는지 투명하게 공개가 되지 않아 너무 답답하네요 조합원들의 의견을 반영하겠다는건 조합원끼이 서명이라도 해서 제출해야한다는건가요?..

[늘푸른나무]

이번에 사업시행인가가 났지만, 이후에도 여러차례 사업시행변경인가가 있을 것입니다. 정비계획변경을 해야하는 경우도 생기고요.
그 과정에서 반영될 것으로 기대하고 있습니다.
문제는 공사비 인상 여부인데, 이번 사업시행인가 설계에 포함시키지 않은 것으로 보아 향후에 설계 변경에 대한 공사비 증액관련 협상을 피하기는 어려워 보입니다.

[리얼네임]

무조건 인상을 요구할텐데 조합측도 알고있는내용이나 협상이 관건이지요
진총무님과 대화해봤을땐 35층에 대한 보상으로 인상없이 협상한다는 식으로 이야기했는데 글쎄요...

[늘푸른나무]

35층 다섯개동이 30층으로 변경되면서, 엄청난 설계변경이 있었습니다.
단순히 35층이 실패했으니, 사공사로부터 보상을 받아야 겠다는 차원의 문제가 아닌것 같아요.

보상받을 부분보다 오히려 공사비 증액 부분이 더 커보입니다.
예를들면, 기존 34개동이 39개동으로 증가되었습니다.
동수가 늘면 오히려 공사비가 증가되지 않았을까요?
당연히 시공사는 증가된 부분에 대해서는 증액을 요구하겠죠.

30층 설계변경으로 인한 공사비 부분은 총무님 말씀대로 그렇게 간단한 문제가 아닐것 같습니다.

[레몬트리]

증액을 생각하고 그리 진행한것 맞을것입니다. 조합임원도 동조한거구요...
공사비 증액하기위한 건수들을 남겨둔거로 보는게 합리적~
침실창호만 봐도 확,,, 오잖습니까~ 환기 때문이면 처음부터 그리 하면될것을~

세세한 설명 감사드립니다. 조합원도 어느정도 증액부분 생각해야할것이지만 범위가 어느정도인지
알수가 없어서 불안하고 답답해지네요~

[늘푸른나무]

설계변경에 대한 공사비 증액은 착공 직전에 이루어집니다.
그런데 어떤 공사비가 얼마만큼 증액된 것인지 알 수가 없어요.
총액으로 계산서가 나오거든요.
시공사는 내역서 공개하지 않습니다.
이러한 묻지마 공사비 인상으로 시공사와 조합원들사이에 자주 분쟁이 생겨요.
대부분 시공사 완승으로 정리됩니다.
둔촌주공이 대표적인 사례가 되겠네요.

[에어컨빵빵]

생각지 못한 부분까지 자세히 짚어주셔서 감사합니다. 저는 침실창호는 입면분할창의 이전 설계보다는 창문폭이 넓어진 것은 좋다고 생각했습니다. 유리난간만 설치된다면 통창으로 들어가면 더 좋지않을까 싶긴한데, 이건 여러 조합원들의 의사결정을 통해서 결정이 되면 좋겠네요.
엘레베이터도 각 회사에서 자료 다 찾으신 것 같은데 고생 많으셨네요.. 좋은 정보 바탕으로 몰랐던 정보들 주셔서 감사합니다

[늘푸른나무]

창호에 대한 선호도는 조합원마다 다르겠지요^^
문제는 조합원들의 의사와는 상관없이 특정 창호로 변경되었다는것입니다.
작년 엘리베이터 설계 변경도 그렇고요.
앞으로는 조합원들과의 원할한 소통을 기대하고싶은데, 과연 잘될 것인지 걱정이 됩니다.

[생유]

꼼꼼하게 살펴주시어 감사드려요

[104동 신정환]

성공적인 재건축 위해 힘써주시는 점 진심으로 감사드립니다!! 👍

[용진]

상당히 전문적이고 명쾌하게 글을 써줌으로서 많은 조합원들에게 공감을 얻게한것같습니다.
이런분들이 앞장서줄때 적극적으로 함께 참여하고 동조하지않으면 두번다시 기회는 사라질지도 모릅니다.
너무도 명확하게 조합원들의 심정을 표현해준것같아 기분이 좋네요^^
화이팅입니다~♡♡♡

[여우내]

창호에 대하여 한 말씀 드립니다.
입면분할창에서 미서기 통창호(강화유리 난간)로 변경된 것은 분명 소통에 문제는 있었습니다.
그러나, 소통에 문제가 있다고 해서 현재 재건축, 재개발 및 일반분양 아파트에서 적용되는 창호중에
가장 상급자재에 해당한다고 합니다. 개개인의 선호도에 따라 다르겠지만...
물론, 비싸다고 좋은것은 아니라도
조망과 환기에 분명 장점이 있다고 봅니다.
이점 참고하셨으면 합니다.