▶도환중2/알쓸신잡4_ 비례율이 뭐야?

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▶질문4) 비례율이 뭐야?


A씨)

요즘 정비업체로 시끄러운 은행주공재건축의 비례율이 106~107%라며...
높은 건가? 우리 도환중2구역보다 높은 거냐고?

B씨)

성급하기는...... 어디서 듣긴 들었나봐?
그런데 그렇게 단순히 비교할 수 없는 것이 비례율 이라네.

그리고 은행주공재건축은 조합설립 했는데 시공사 선정 안된 상황이니 그저 예측이야

인근 도환중1구역도 조합과 시공사가 있지만 사업시행인가 이전이니 그것도 예측일 뿐이야.

A씨)

한 번 비례율이 발표되고 정해지면 그대로 고정되는 것이 아니였어?

B씨)

전혀 아니지.
비례율은 변경될 수 있는 것이고 결국 정확한 비례율은 관리처분계획인가 시점에 나오는 거야.

그런데 비례율이 높을 수록 사업성이 크다, 좋다고 판단할 수는 있지.

A씨)

아니 그러면 우리 도환중2구역 무슨 서류에 비례율 111%와 위원회 사무실에서 설명한 비례율 130% 내용은
모두 그저 지금 상황에서 하는 예측 비례율이라는 말인가?
누군가가 비례율을 마구마구 편집하고 유리하게 조작할 가능성도 있다는 거야? 

B씨)
맞아~ 아직은 그저 좋을대로 예측하는 내용이지.
그러니까 주민들이 알야야 할 것은 반드시 알고 있어야해.
정확한 비례율의 확정은 관리처분계획인가 시점에 나온다니까.
그리고 비례율을 계산하려면 여러 가지 조건이 있고 그 여러 조건에 맞춰 계산해보니 비례율이 나오는 건데 
저쪽 사람들 말이 여차여차한 조건에서 비례율 111%로, 130%로 예측된다는 말이지.
또 그 조건들을 변경하면 비례율 자체가 변경되는 거야~

A씨)
괜히 혼자 111%에서 130%로 올랐다고 좋아했잖아. 속도 모르고 말야......

B씨)

자네가 좀 성급했네. 실망하지마~
또  비례율이 오르면 모두 똑같이 오르고 반대로 내려도 모두 똑같이 내리는 것이니
지금 시점에서는 그렇게 신경 쓸 얘기가 아니라네.
차라리 그렇게 비례율이 나온 여러 가지 조건들을 좀더 꼼꼼히 뜯어볼 필요가 있는 거야.

A씨)

조건? 무슨 조건이 있다는 거야?

B씨)

사업후 벌어들인 돈 즉 종후자산에서 사업후수입인 "분양가"가 중요한데
"조합원분양가"와 "일반분양가" 둘로 구분되는데 각각 얼마씩으로 잡았나.

또 투입한 총사업비에서 "공사비"와 "기타사업비"의 비율을 먼저 확인해야 하고
공사비의 "평당공사비"를 확인하고 그리고 나서 기타사업비는 항목 내용과 비율을 꼼꼼히 봐야지
그리고 종전자산, 지금 소유자들의 토지,건물이 얼마냐 라는 잠정평가(기준)금액을 봐야지.

A씨)
좀 복잡한 것 같은데......
그래도 귀에 쏙 들어오는 말이 평당공사비 하나는 있네 그려.

그래 우리 도환중2구역의 평당공사비는 얼마야?

B씨)

우리 도환중2구역 평당공사비 550만원이라고 하는데 좀 많지 싶어...

A씨)
많다고? 아니 바로 옆 인근 도환중1구역을 보면 그냥 알수 있잖아?
도환중1구역은 얼마인데?

B씨)
도환중1구역 평당공사비 425만원!

A씨)
뭐? 아니 도환중2구역이 왜 이렇게 많아?
평당공사비가 높으면 비례율이 떨어지잖아. 맞지?

B씨)
맞아.
왜 그렇게 평당공사비가 많은지 이유와 근거를 추진위원회에서 말 안해주니 아무도 모르지. 

그저 주민들 각자 짐작만 하는 거지.

 A씨)
 뭐? 헐......이런~~~!!

☞ 알쓸신잡의 답)

네~,

비례율은 향후 건립, 분양되는 아파트, 상가에 대한 이익률입니다.
비례율이 높을 수록 사업성이 크다, 좋다고 판단할 수 있습니다.
그리고 조합원 권리가액 (=내 땅, 내 집을 얼마 값으로 쳐주나?),
조합원분담금 (=사업후 내가 원하는 집값에서 위의 원래 값을 뺀 금액, 더 낼수도 돌려받을 수도 있음)
계산에 필요합니다.

［(총분양수입 - 총사업비) / 종전자산 평가총액］X100 = 비례율(%) 

조합원 권리가액 = 조합원종전 감정평가액 X 비례율 

조합원 분담금 = 희망평형 분양가 - 조합원 권리가액

다시 이어서 5편으로 더깊은 내용을 설명드립니다.