하반기 아파트 분양과 부동산 투자전략

[광교호반마을]

 

큰 명절 추석이 멀지않았습니다

추석 이후에는 통상적으로 시세변환이 생깁니다.

추석 전까지 가격이 하락하다 시세가 반전되곤 합니다.

추석 후에는 아파트 가격도 오르겠지만 그 폭이 크지는 않을 겁니다

땅에 주목하세요. 어차피 은행에 넣어둘 상황도 아니니

건설사는 많이 지으라고 나두고 다른 투자처를 찾아야죠.

그동안 소외되었던 용인지역의 땅값의 상승폭이 클 것 같습니다.

공급과잉으로 집값이 떨어진다고 야단들입니다.

공급과잉 현상이 나타나는 곳은 지역적으로 나타나며

송도에 공급과잉으로 미분양이 발생한다고 동탄이 떨어지지는 않습니다

지역이 안 좋은 지역과 지방부터 효과가 나타날겁니다

N 증권연구소 연구결과에 의하면

10세 이상 자녀가정의 증감이 주택수요에 큰 영향을 준다고 합니다

이때 쯤 주로 집을 늘려가거나 사서 간다는 거죠.

현재 증가추세이며 2018년까지 주택가 상승을 예측하였습니다.

저는 이 분석의 타당성이 매우 높다고 생각합니다.

문제는 더블딥(W) 형성이 2013년 경 이었고 겨우 2년 상승하고

2007년이 다시 오느니 공급과잉이니 난리를 치고 있다는 거죠.

지금 우리경제가 기댈 것은 부동산 밖에 없습니다.

기업은 벌어가고 투자를 안합니다.

골목까지 들어와 동네 사장님들은 지금 거의 없습니다.

다 체인점이고 규모가 큰 가게들입니다.

마트, 빵집, 식당, 어휴 웬만한 개인들이 할 것은 전부

대기업 3세 들이 하고 있습니다.

이불집을 예를 들면 홈쇼핑에서 팝니다.

철물점은 인터넷쇼핑몰에 주문하면 못 몇개도 보내줍니다.

그러니 뭐좀 해보려다 자본, 기술 달리니 

망한 사람들만 많고 정말 살기 어렵습니다.

뭐를 하셔도 쉽게 생각하시면 안됩니다.

네비게이션하던 업체가 스마트폰 네비 나오니

요즘은 블랙박스 합니다.

경제와 기술의 패러다임이 바뀌면 순식간에 날라갑니다.

대규모 택지 개발은 정부에서 중지 했다지만

뭐 그리 남은 데가 많죠. 앞으로 한 5년은 쓰겠네.

중국 꼴 나지 않으려면 조심해야 합니다.

건설업자들을 좀 자제시켜야 되지 않나요. 

​그냥 나뒀다 미분양시키는 것이 나을까요?

하여튼 '추락하는 것은 날개가 있습니다'

이 증권 연구원은 현재 1.5%인 우리나라의 금리의

추가적인 금리인하가 필요하다고 합니다.

중국 부동산은 이미 작년 2014년 9월경에

전세계가 중국의 부동산 문제가 우려했었습니다

그리고 최근 환률로 인한 혼란이 있었죠.

중국의 부동산 가격은 지난 10년간 5배 상승해 

베이징과 상하이, 광저우 등 중국 주요 도시의 주택가격은

세계 선진국의 주요 도시와 같은 수준까지 올랐지만 

중국의 일반 노동자들의 임금은

서구 여러 국가들에 비해 아직도 열악한 수준입니다

중국의 부동산 투자대 GDP(국내 총생산)비는

2013년 16%로 매우 위험한 수준에 처해있습니다.

현재 중국 GDP의 20~30%가 부동산 관련 업종이며

​정부 전체 수입 중 24%가 토지사용권을 통한 부동산 시장에서 나오며,

중국인 개인자산 중 부동산 관련 자산이 65%를 차지합니다.

현재 중국은 주택공급이 수요를 3.3배 앞서고

아파트 공실률이 24%라 하지만 해당 건설사는 부도나지 않았습니다.

건설사가 짓고 지방정부가 사들였다고 합니다.

버티고 있지만 머지않아 5% 이하 성장으로 떨어질 수 밖에 없습니다

우리하고는 비교가 안될 정도의 부동산 경기의존도와 심각성입니다.

오직하면 화폐가 아닌 부동산을 찍어내고 있다고 할까요.

따라서 부동산 시장이 위축된다면, 중국 정부의 재정수입,

GDP 및 개인소비에 직접적인 영향을 끼쳐

중국 경제에 큰 타격을 줄 수 밖에 없는 것입니다. 

실제로 1960년 이후 세계 각국의 부동산 투자대 GDP비가

6% 이상을 초과하는 경우, 부동산 버블 붕괴가 출현했는데

미국 서브 프라임 모기지 위기의 경우,

주택 투자대 GDP비는 6.2%로 상승했고, 

부동산 버블이 붕괴했을 때도 부동산 투자대 GDP비는 9%였습니다.

우리나라의 부동산 버블은 현재 우려할 만한 수준인가요

우리집값 상승세는 일본의 1986~1992년,

미국의 2000~2007년 사이의 버블과

위의 중국과 비교하면 상당히 완만한 편입니다.

우리의 집값은 OECD등 세계주요국가들과 비교해도 크게 비싸지 않으며

오히려 GDP 대비 평균 이하입니다.

성장률이 낮지만 우리는 IMF를 겪었고 탄탄한 외환기저를 보유하고 있는 것은

나름 안심이 됩니다.

실질금리 수준이 교역상대국 보다 높아 인하할 필요가 있다는 것입니다

실질금리란 실제 성장률이 잠재 성장률과 일치해

물가가 안정적인 수준으로 금리를 조정할 필요가 없는 수준을 말한답니다.

한마디로 성장률이 무너지고 있다는 겁니다.

보고서는 한국의 중립적 실질금리가 하락한 이유로

▲인구증가율 둔화 ▲자본재 상대가격 하락 ▲노동생산성 둔화

▲가계 및 기업 저축률 상승 및 금융기관 자본건전성 규제 강화를 들었습니다.

과연 이 보고서대로 두차례에 거쳐 0.25씩 0.5% 추가적인 금리를 단행할까요?

이 보고서대로 하면 3.5% 성장은 회복한다네요.

우리나라는 할려면 성질이 급해 1%씩 하는 데

이 연구원이 우리 스타일을 잘 모르는 것은 아닐까?

추석전 주춤했던 아파트 분양이 재개되고

본격적인 분양물을 쏟아내고 있으니 지역별로 보시죠

위 내용을 보고 오니 왠지 우리는 문제가 덜한 것고

조금 안심이 됩니다.

 

[서울]

- 송파헬리오시티: 39~130㎡, 9510 가구

요즘 추세가 한숲시티나 헬리오시티 같이 주로 시 단위로 짓는 건가요? 

<반포>

한강이 보이는 반포의 재건축에 관한 관심이 뜨겁습니다.

10~12월까지 이어서 진행됩니다

일반분양가: 평당 4,000선 예상

- 반포 센트럴 푸르지오 써밋: 8개동, 751 세대 중 201세대 분양

( 24평 114세대, 34평 73세대, 40평 14세대 )

10월 견본주택 오픈, 평당 4,000선

-  반포한양자이: 11월

- 반포 아크로리버뷰: 12월

<개포>

강남 최고의 주거단지인 개포의 첫주자 개포2단지 재건축 

래미안블래스티지 일반분양에 대한 관심이 뜨겁습니다.

우수 디자인상 혜택으로 베란다가 넓게 나왑습니다. 

11월 일반분양가 예정이며 평당 3,600선 예상합니다.

[경기]

이편한 용인 한숲시티: 6,800세대, 700m 스트리트 상가, 실내외 수영장, 평당 850,

남사신도시의 본격적인 태동 기대. 여의도의 3배이며 75m의 스트리트 상가도 있습니다.

오산 세교자이: 75~83㎡, 1,110 세대

워낙 대형이 많아 오산세교는 작아서 눈에 안 띄네요.

년말 까지 많은 분양이 진행됩니다.

신도시에 역세권이면 여전히 높은 인기가 유지될 것입니다.

지금까지의 부동산 경기는 신도시 분양과

강남 재개발이 리드해 왔습니다.

그에 비하면 기존 지역은 별로 오르지 않았습니다.

낮은 금리는 전세가를 높히고 기존전세를 월세로 바꾸게 합니다.

전세에 부담을 느낀 세입자는 낮은 대출금리로 집을 사죠.

주로 집값이 싼 경기도 김포, 동탄2신도시로 세입자들이 입주하죠.

강남에서는 당분간 최소 5년 간

매년 2만 세대 이상의 집이 사라지고 전세이주자가 생깁니다.

작년 한해만 7만명이 김포로 이주했다는 통계가 있습니다.

동탄2신도시로도 내년 GTX 개통에 따른 교통편리를 보고

많은 분들이 이주하고 있습니다.

서울 경기지역의 주택수급은 아직까지는

인기지역에서 수요가 공급을 앞서가고 있습니다.

그러면 상승추세는 언제까지 일까요?

공급과잉 아파트의 입주시기 일까요?

올 하반기가 분양수가 많은 데

이 아파트가 입주 할 때 쯤이면

즉 2018년 경에는 아파트가격 상승은

진정될 것으로 예상하는 전문가가 많습니다.

지금은 과거 2007년처럼

전국적으로 아파트고 산이고 밭이고  무차별적으로

부동산가격이 올라가다 어느날

​갑자기 곤두박질칠 가능성은 적습니다. 그 때는 대단했죠. 전국이 난리였으니...

낮은 금리로 인해 보유자금의 투자처를 찾던 분들이

과거 미분양부동산에 여럿 투자하여 보유하고 있으며

이 경우 집담보 대출규제는 큰 효력이 없습니다.

부자들은 주택대출에 대한 규제가 더 강화되면

점차 땅 투자 방향으로 방향을 전환하겠지요

계약금 10%만 있으면 투자를 하시고

중도금 대출을 받아 가지고 가다

1년이 지나서 불법전매 기간이 지면

프리미엄을 받고 팝니다

여기까지는 내년에도 똑 같습니다.

내년부터는 잔금의 대출이 정부의 규제로 어려워 지니

입주 시 매물이 많이 나올 것으로 예상하십니다

그러나 잔금에 대출부담을 갖는 분들은 많지 않으며

전세입자가 낸 전세금으로 잔금을 치르거나 대출을 갚기도 하며

그 전에 팔고 나가면 되니 심각한 규제는 아닙니다.

중장기적으로는 조심해야 하며 동향파악을 게을리 해서는 안되겠죠.

그래서 종합적인 현황분석을 나름대로 해보았습니다

 

이에 대비하려면 본질적인 문제를 알아야 합니다 

가계대출 증가는 예전부터 계속적으로 꾸준히 증가하고 있었습니다 

2011년 850조에서 2014년 말에는 1,100조가 되었습니다.

금리를 낮추면, 그것도 파격적으로 1% 내리고

곧 이어서 0.5%를 내릴 때 충분히 예상되는 상황이었습니다 

그 당시 이미 1,000조를 넘었으니까요.

가계대출이 증가해도 가계소득이 증가하면 그래도 문제가 덜 심각하죠.

그런데 가계소득도 감소하고 있습니다. 차례대로 보시죠.

우리나라만 가계부채가 증가하고 있나요.

다른 나라들도 어렵다고 들 하던데.

또 가계소득은 어떤가요?

보시면 다른 선진국 나라들의 가계부채는

대체적으로 하향 추세이고 증가율이 높지를 않습니다.

문제는 가계부채가 증가하는 데 

​가계소득이 감소하고 있다는 겁니다.
 

한국은행에 의하면 우리나라의 가계소득 증가율이

주요 선진국보다 크게 둔화한 것으로 나타났습니다.

가계의 임금 상승률이 기업 영업이익의 상승률을 따라가지 못하는데다

도소매ㆍ음식숙박 등 소규모 자영업자의 영업 부진이 겹친 탓입니다.

요즘 동네 사장님들 정말 힘듭니다. 예전엔 다 사장이었는 데

대규모 체인점, 마트가 동네경제를 휘어잡고 있어 작은 점포는 다 힘듭니다

​가계부채 증가도 이자지출을 늘게 하여 소득악화의 요인중 하나가 됩니다.

한국은행은 이러한 현상은 기업이익이

가계로 적절히 분배가 되지 않은 결과로 보고 있는 데

 실제로 2001~2011년 기업소득은 연평균 10.5%나 증가했지만,

​가계의 임금은 연 7.2% 오르는데 그쳤습니다.

​이는 기업의 성장세에 견줘 고용이 부진했기 때문입니다.

강성노조는 기업의 국내고용을 더욱 더 부진하게 만들고 있습니다.

청년실업은 더욱 악화되고 있죠.

기업의 사내유보금은 날로 증가하고 있으며

기업의 투자가 실종되고 있습니다

국민은 소비하여 기업의 물건을 사주면

기업이 돈을 쥐고 풀지 않아

정부에서 실버사회에 대비한

젊은 층의 소비강화를 부축이는 증여세 감세와

화폐개혁 논란이 나오기도 하였습니다.

국민총소득 대비 가계소득이 급격히 떨어지고 있습니다

​상황이 좋은 것은 아니나

현 정부의 현재까지의 부동산 경기부양정책 기조,

내년 총선등 정치적 변수가 있으며

​부동산 정책에 따른 시장반응이

아직 뚜렷히 나타나지 않아 

좀더 주시 할 필요가 있습니다​.

보시면 부동산만의 문제가 아닙니다.

기업의 투자가 활발해져서

가계소득 감소세가 증가세로 반전되어야 합니다.

가계부채가 부동산 투자 때문에 증가하는 비중이 크지만

가계부채가 모두 부동산 투자 때문에 증가하는 것은 아닙니다

가계소득이 지금 추세로 계속 줄어들면

생활이 어려워 돈을 빌려 생활하고 가계부채가 증가합니다

이런 상황에서는 내년이 되면 적은 자본으로

투자목적으로 집을 청약 받는 분들은

많이 줄어들거나 단타만 치고 나갈겁니다.

이미 경쟁률은 높으나 계약률이 낮아 지는 경향을 보이고 있으며

 예비당첨, 추가계약까지 동원되어 

비인기 평형과 층의 미계약분이 해소되고 있습니다. 

현재의 수도권 분양시장 현황을 보면 분양물들이 대부분 입지가 좋아

계약률은 저하되었으나 분양은 잘되고 있는 상황입니다.

그러나 입지가 안 좋은 분양물은 미분양이 증가되는 경향을 분명히 보일 것입니다.

옥석을 가려서 청약하셔야 합니다. 사면 오르는 시대는 지나 갔습니다.

반면 좋은 물건은 더 오를 수 있습니다.

좋은 물건은 많지 않고 부자는 자금상의 어려움을 받지 않습니다.

예를들어 20%의 부자가 80%의 돈을 보유하고 있다고 볼 수 있습니다.

사실이 그렇구요.

​

<주요 지역의 부동산 분양현황>

실제 시장의 상황을 종합적으로 보시죠.

대출규제정책에도 불구하고

아직 뚜렷한 영향이 나타나고 있지는 않고 있습니다

부동산 프리미엄은 부자들이 주도하며

부자들은 좋은 물건에만 투자합니다.

가격의 양극화가 심화될 겁니다.

개포재개발 물건, 반포재개발 물건은 더 오를 여지가 충분합니다.

광교 호수변 아파트는 중흥S클래스를 끝으로 새로운 분양이 없는 상황으로

공급이 부족하여 내년 신분당선이 개통되면 더 오릅니다

내년 동탄2의 역세권 아파트도 KTX와 GTX와 개통되고 백화점이 생기고,

복개공원이 만들어 지면 분명 좋아지고 오릅니다.

동탄2신도시도 살기 좋지만

서울분들에게는 김포가 더 가깝습니다. 

서울에서 전세금 증가에 몰린

많은 서민이 김포로 옮기고 있으며

교통환경도 좋아지고 있습니다.

경전철과 제2외곽순환도로가 개통되면

교통불편은 대부분 해소되죠.

하지만 너무 많은 주택이 공급되면 좋은 자리 물건은 소화되지만

아닌 지역은 미분양이 증가할겁니다. 

- 강남 전셋가가 더 오르고 있고 강남 재건축가격도 추가 상승중입니다

 개포2주공 7.5평 지분이 5.4억에 추가분담금 2.9억으로 총합 8.3억입니다

 서울시가 재건축 이주시기를 조정하여  개포시영등이 울상이죠.

- 광교는 중흥S클래스 분양이 이루어져 높은 프리미엄을 형성하였습니다.

  이에 따라 주변 광교아이파크, 광교포스코더샵, 힐스테이트 광교등의

  분양가가 재평가 받을 것입니다.

<광교 중흥S클래스>

<광교아이파크>

- 수원 42번 국도 변 흥덕 입구의 아모레퍼스픽 자리(약 4.1만평)를 밀고 있습니다

   대단의 아파트 단지가 들어설 계획으로 부동산지도에 나오나

   부동산투자업체인 현동인베스트먼트(주)가  첨단산업 및 업무복합 단지로 개발한답니다.

- 위례는 위례 지엘 오피스텔 미분양분이 아직 있습니다

   옆의 열병합발전소가 좀 부담스럽네요

 

<김포한강신도시> 

서울의 김포 에릴린의 뜰이 2 군데 동시 분양하였습니다

운양지구

구래 호수지구

위치나 단지규모나 평형에 대한 선호도가 높지 않고

가격도 높아 미계약분이 남았습니다 

레이크 에일린의 뜰 84㎡A 기준층 분양가격은 3억5690만원으로

발코니확장비용을 포함하면 3억7166만원이다.

리버 에일린의 뜰의 분양가격은 84㎡A 기준층 기준 3억7110만원으로

발코니 확장비용 1476만원을 포함하면 3억8586만원이다.

김포한강신도시 푸르지오3차입니다

올해 말이면 전매제한이 풀리는 단지로 역세권 24평 전용 대단지입니다

중심상업지하고도 적당한 거리를 유지하고 있으며 학교가 가깝고

전철, 버스환승센터가 모두 가까워 앉아 출퇴근이 가능합니다.

단지 좌측의 전경이 숲으로 멀리까지 틔여있어

고층에서는 날씨가 맑으면 멀리 서해안 바다가 보인답니다.


 

김포한강신도시 구래, 마산, 장기동은 평당 1,100선,

운양동은 1,300~1,400선입니다

김초시청 인근의 푸르지오1차는 1,125,

​고촌행정타운 한양수자인 20평대는 1,200선,

마곡지구는 2,000~2,100선입니다

새로 분양하는 단지마다 가격이 오르고 있는 상황입니다 

김포의 가장 기대되는 분양단지는 한강시네폴리스이나

아직 추진상황이 지연되고 있습니다

김포 지역은 김포전철과 제 2 외곽순환도로가 개통되어

교통문제가 해결되면 분양가가 저렴하고

살기 좋은 지역 중 하나가 될겁니다

<동탄2 신도시>

동탄2는  시범단지 중심으로 분양이 진행되었고

내년초에 KTX와 GTX가 동시에 수서까지 개통될 예정입니다

상성까지는 2020년이 되어야 연결되지만

판교에서 갈아타면 되니 큰 불편은 없어 보입니다.

경부고속도로와 KTX,GTX가 중심상업지구인

광역비즈니스 콤플렉스에서는 지하화 되고 지상은 덥개공원화 되어 

동탄과 동탄2의 연결을 하는 메머드 시티가 조성되게 됩니다.

동탄2 아파트 수요의 상당 부분은 동탄분들입니다.

삼성이라는 거대기업이 도시의 발전을 지원하는 있는 도시입니다

배후도시로서 10월에 7,000세대 신도시급 독자적인 생활인프라를 갖춘

이편한 한숲시티가 분양예정입니다

삼성의 후광하에 발달하는 도시로서 평택고덕신도시가 있습니다.

LG산업단지도 있고 삼성이 100조를 투자할 예정이어서

​향 후 100만 인구 도시로 발전하여

동탄2 만큼 발전할 신도시로서 주목 할 필요가 있습니다.

동탄2신도시 아파트 시세는

가구수 구성과 학교와의 거리,

역세권 정도에 따라 가격이 천차만별입니다.

전용면적 84㎡의 경우 가구수가 적은 단지는 3억5000만~3억7000만원,

대단지면서 학교와 가까운 아파트는 3억8000만~4억3000만원에 시세입니다.

동탄역과의 거리도 시세에 영향을 미칩니다.

동탄2 신도시는 왜 센츄럴파크를

개별 아파트의 앞 마당으로 만드는 지 전 이해가 안 갑니다.

공원은 모든 시민의 소유인데

분양을 위한 수단으로 사용하고 있으며 

거창하게 센추럴파크라 하지만 

너무 좁고 아파트 앞 마당화가 되버려서

볼품이 없습니다. 저만의 생각일까요?.

트렘은 언제해줄 건지 비용은 받아 갔다고 하는 데

소식이 없습니다. 약속은 지켜져야 합니다. 

동탄에서 가장 유망한 단지는 시범단지 바로 옆에 

금성백조 예미지 2차 단지입니다

​KTX동탄역과 가까운 단지이며

​단지 바로 앞 초등학교, 유치원이 있으며 걸어서

중.고등학교를 다닐 수 곳이며 하나로 마트가 건너편에 있으며 

그 너머에는 호수공원과 중학교가 들어설 예정입니다

체육공원과 치동천을 앞에 바라보고 있어

보다 쾌적한 에코 라이프를 즐길 수 있는 단지입니다

앞 좌측에 초등학교, 유치원이 있고 앞과 우측에 체육공원이 있습니다. 뒤에는 하나로마트, 육교건너 중학교, 호수공원이 있고 앞에는 치동천과 공원이 있습니다

전반적으로 돌아보니 분양가 상한제에도 불구하고

​분양가가 지속적으로 오르고 있습니다

부동산 정책이 근본적으로 바뀌지는 않을 것으로 전망됩니다.

지금 전세계적으로 취약한 현 경제상황에서

부동산이 무너지면 온전히 버틸 나라가 없습니다.

신도시의 역세권, 조망권등이 확보된 곳과

새로운 도로가 생기는 곳으로 투자하시는 것이 좋습니다

평택고덕신도시와 KTX 지제역 주변도 하루가 다르게 변화하고 있습니다.

3년 후의 평택은 정말 많이 변해 있을 것입니다.

<평택 브래인 시티>

평택전체 지도입니다. 중상단 송탄도시 표지 밑이 브래인 시티이고

삼성전자 우측 하단 지제역 앞이 평택지제센포피아 포스코더샵 분양지입니다

5년전 추진하다 다시 본격추진키로 한 브래인시티 계획도입니다

주거시설보다 연구산업 위주의 시설물입니다

평택 지제 센토피아(포스코더샵) 사업도 가속화되고 있습니다

평택지제 포스코더샵 모델하우스는 안성IC에 있습니다

현재 조합원 구성이 모산영신 지구는 마무리된 상태이고

동삭지구는 모집 중입니다

모산영신 지구는 24,30,34평 동호수 추첨을 마친 상태이며

11월 경에 조합설립신청예정입니다.

평택 평화공원 조망권이 가능한

고층은 프리미엄이 2천 붙은 상태입니다.

주변 평택자이익스프레스와 평택힐스테이트 ​분양가 보다

지금은 4~5천 저렴합니다. ​ 내년 초에 일반 분양하면

평택힐스테이트 보다 시세가 높고

자이익스프레스와는 비슷해 지겠죠.

<용인 신분당선 성복역 롯데케슬>

끝으로 중요한 소식입니다!

용인 신분당선 성복역에 10월 중

롯데케슬 아파트 2,300 세대, 오피스텔 350 세대, 쇼핑몰 분양합니다.

도로가 삼면을 둘러싼 갖힌 지역이지만

초역세권으로 높은 경쟁률이 예상됩니다.

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