주택 매매 시(강남점관련) 세금, 위탁계약서

[최영심 (2-317)]

안내) 주택 매매 시 세금, 위탁계약서 관련

위탁계약서는 이번 용도변경을 추진하면서 서초구청에서 추가로 요구한 서류입니다. 100% 동의서를 제출하였지만, 위탁(임대)하여 숙박 영업을 하고 있다는 것을 증빙하라고 합니다. 숙박 영업 허가증을 받아야 하니 요구하면 제출해야지요. ㅠㅠ

우리는 2012년 11월 정기 총회에서 위탁사 에스알과 계약해지하고 소유주 직영으로 운영방법을 변경하였습니다. 하여 2013년 3월 1일부터 소유주 직영을 위한 법인을 설립하여 지금까지 운영되고 있습니다.

소유주 직영이므로 192명 전체 소유주가 큰 줄기를 총회에서 결정하고, 총회에서 선출된 대표단 위원들이 매월 1회 이상 회의를 개최하여 관련된 세부 안건들을 결정합니다. 총회와 대표단 회의에서 결정된 안건들은 소유주 직영 법인이 집행하게 됩니다.

우리 내부에서는 위와 같은 구조로 되어 있지만 (첨부한 구조 설명 참고) 외부에서 보기에는 ‘강남아르누보호텔’이라는 법인이 위탁 받아 운영하는 것으로 보입니다. 그래서 은행에서 대출 받을 때 위탁계약서를 요구하거나, 임대하고 있다는 것을 증명하라는 세무서의 통지서가 도착하곤 합니다. (첨부한 국세청 감사 세무서 공문 참고)

아래 내용은 주택 매매 시 강남점 관련 세금에 관하여, 김장도 세무사에게 자문을 구한 것입니다.

문>>   주택 매매 시 강남아르누보를 주택으로 보아야 하는가?

         1가구 1주택 매도 시 비과세 혜택 등 어떻게 적용시켜야 하는가?

답>>  강남아르누보는 현재 100% 전체 소유주가 임대 목적으로 고객을 상대하여 숙박영업을 하고 있다. 물론 지금은 일반 오피스텔이라 불법영업 문제를 해결해야한다. 조만간 숙박업 영업허가를 받을 것이니, 당연히 불특정 다수를 상대로 숙박업을 계속할 것이다.

소유주가 임대를 목적으로 영업을 하는 것이라 주택 수에 포함하지 않는다. 즉, 1가구 1주택을 매도 할 경우, 강남아르누보를 제외하고 비과세 조건을 충족하면 된다. 강남점은 매매 시 양도 차액이 있을 경우 양도세만 납부하면 되는 것인데, 구입 후 부동산 경기가 하락하였으니 당분간 최초분양가 이상 매도하기는 어려울 것이라 양도세 신고만 하면 될 것이고 양도세는 부과되지 않을 것이다.(양도 차액이 없어도 양도 신고는 필수)

외부에서는 ‘강남아르누보호텔’을 위탁사로 간주하고 있으므로, 법인과 소유주는 위탁계약서를 작성해 두는 것이 국세청, 은행 등에 임대하고 있다는 것을 확실히 할 수 있어 잡음이 없을 것으로 본다. 간혹 소유주에게 '임대하고 있다는 것을 증명하라'는 세무서의 공문이 올 것이다. 그 때 소유주들은 위탁계약서를 증빙으로 보내주면 된다. <<

1) 서초구청에 복사본 제출   2) 임대하고 있다는 것을 은행, 국세청에 증빙하기 위해,

두 가지 이유로 위탁계약서를 작성하여야 합니다.

위탁계약서 내용은 기존의 운영방법을 정리하여 기록한 것이며, 2013년 3월 소유주에게 1부씩 우편으로 보내드렸고, 3월 소유주 총회에서 배포하고 함께 논의하여 결정된 것입니다. 전체 내용의 중요 사항이 변경될 경우 총회를 개최하여 의결을 거치게 됩니다.

보내드린 위탁(임대)계약서는 동일한 내용 2부입니다. 똑같이 객실 호수, 성명, 주소 등 기록하시고 도장 찍으시고 1부는 소유주님이 보관, 1부는 의결대리인 양식과 함께 등기우편으로 발송해 주시기 바랍니다.

(계약서 나란히 하여 두 계약서에 걸치도록 간인, 미주의 도장 없는 분은 싸인으로 간인)

그동안 은행 대출용, 국세청에 임대 증명용으로 이미 작성하신 분들이 계십니다. 저에게 원본을 주신 분은 상관없지만, 이메일과 팩스로 주신 분들은 모두 작성하여 원본을 보내주시기 바랍니다. 국내 분들은 도장을 찍으시고 미주 분들은 도장이 없을 경우 싸인을 하시면 됩니다.

2013년 11월 2일 총회에서, “현재 소유주 법인에 주주로 되어 있는 3명을 신뢰하지만, 괜한 오해의 염려가 있으니 1기 회장 전재완, 부회장 이규권, 총무 최영심이 법인의 이익금에 대하여 권리가 없다”는 내용을 보완하라는 의견이 있었습니다.

위 내용을 법인 정관과 보내드리는 위탁계약서(제3조 4항)에 추가하였습니다. 우리가 설립한 법인의 목적에 ‘강남아르누보씨티를 운영’하기 위한 것이 이미 명시되어 있습니다. 강남아르누보씨티를 운영하여 발생한 모든 이익금은 전체 소유주에게 배분됩니다.

궁금하신 것은 전화주시고요. 며칠 시간 지내시다 까먹지 마시고 우편물 수령하시면 즉시 작성하여 보내주시기 바랍니다. 연말이라 복잡하니 오전에 우체국 가시고요. ^^

2013년 12월 17일

총무 최영심 올림 (010-3119-4516)