행복재테크[ 3년 안에 부자되기 ] | 토지경매 - 농지취득자격증명(농취증) 해설

<A name="[문서의 처음]"></A> 토지경매 - 농지취득자격증명(농취증) 해설      <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/145CD90C495EE1924F" border="0" hspace="1" vspace="1" class="tx-daum-image" width="617" height="366" style="CLEAR: none; FLOAT: none; WIDTH: 617px; HEIGHT: 366px" />   토지에 투자하는 방법 중 경매는 많은 장점이 있다. 일반매매보다 싸게 매입할 수 있는 기회가 있고 소규모 물건도 쉽게 접근할 수 있다. 무엇보다 토지거래허가구역에서도 허가 없이 소유권이전이 가능하다. 따라서 거주요건이나 거리제한, 직업 등 규제가 없다. 낙찰 받고 소유권을 이전한 뒤에 곧바로 매도해도 된다. 양도세가 무지막지해서 그렇지 전혀 규제가 없다. 그러나 경매로 토지를 매입해서 수익을 올리기란 사실 쉽지 않다. 토지는 고수들이 다루는 물건이라고 하는 데에는 다 이유가 있다. 수익이 있는 토지를 구별하는 능력과 등기이전 후 토지를 가공하는 능력과 목표매도가에 매매할 수 있는 전략은 단시일 내에 쉽게 다다를 수 있는 그런 스킬이 아니기 때문이다 아울러 토지는 필지개념이기 때문에 발생하는 변수 또한 무궁무진하다. 문제발생 시 뛰어난 대처능력과 응용력이 필요하다 토지 고수들은 상당기간 축적된 부동산 기술이 있고 개발 마인드가 있으며 광범위한 인간관계 능력이 있다. 그럼에도 불구하고 오늘도 많은 사람들이 경매물건으로 토지를 고르고 있다. 심정적으로 대한민국 사람치고 땅 싫다는 사람 없으며 수익과 안정성에 있어서 토지보다 우수한 투자처가 드문 것도 한 이유이다. 주택과 달리 생산이 불가능한 부증성의 특징을 가진 원재료로서의 매력도 있다. 아파트 전문이던 상가 전문이던 누구든지 토지만 보면 feel이 꽂히기 마련이고, 어느새 시세와 권리내역을 확인하고 토지이용계획확인서를 열람하면서 입찰을 궁리하는 자신을 발견하게 된다. 토지 중 여러모로 좋은 것은 대지지만 가격이 높다. 높은 가격으로 매입해서 수익을 올린다는 것은 쉽지 않다. 반면 고생이 돼서 그렇지 전용만하면 수익이 많은 것이 농지나 임야이다. 농지나 임야는 상대적으로 싸기 때문이다. 농지란 지목이 전, 답, 과수원이라면 현재 어떤 상태로 있더라도 농지이다. 또 전, 답, 과수원이 아니더라도 3년 이상 경작했으면 농지에 해당된다. 임야는 말 그대로 임야다. 도심만 벗어나면 농지나 임야를 반반하게 정리한 후 집을 짓는 모습을 볼 수 있다. 농지나 임야를 원자재처럼 싸게 매입해서 대지 등으로 가공한 사례들이다. 그런데 농지는 농지취득자격증명(이하 농취증)이라는 문제에 맞닥뜨리게 된다. 특히 경매의 경우 농취증은 입찰보증금과 맞물려 있어서 훨씬 중요하다. 농취증은 비농민이 투기목적으로 농지를 소유하는 것을 방지하기 위한 강제규정이다. 따라서 지목이 농지가 아니면 해당사항이 없다. 경매 물건이 농지인 경우 법원 자료에는 ‘농지취득자격증명 제출 요’ 또는 ‘매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환하지 않음‘과 같은 문구가 있게 마련이다. 이런 경우 낙찰 후에 꼭 농취증을 제출해야 한다. 간혹 주거지역 대지인데도 법원자료에 ‘농지취득자격증명 필요함’이라는 문구가 있다면 그때에도 일단 제출해야 불이익이 없다. 만약 낙찰 후 미제출하면 법원마다 다르지만 보증금을 몰수한다. 흔히 잘못 알려져 있는 내용 중 하나는 농취증은 걱정할 필요가 없다는 것이다. 해당 시․구․읍․면에 신청만 하면 거의 100% 나온다고 말한다. 실제로 그럴까? 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 하다. 왜냐하면 농취증은 지자체에 따라 또 담당자마다 발급 용이도가 천차만별이기 때문이다. 일전에 카페의 궁금증Q&A에도 농취증 미발급으로 고민하는 글이 올라왔다. 통계를 본 적은 없지만 농취증 미제출로 보증금 반환하지 않는 경우가 꽤 있을 것이다. 이런 금전적 손실의 원인은 1차적으로 농취증 발급 기준이 명확하지 않은 것에 있고 2차적으로는 낙찰자의 임장활동이 부실했기 때문이다. 따라서 입찰 전에 농취증의 발급에 대해 검토를 했다면 발생하지 않을 문제이다. 법원자료에 제시 외 건물이 있다고 쓰여 있거나 사진 속에 건축물이 보이면 꼭 임장을 통해 내용을 확인하고 대처방안을 수립한 후 입찰해야 한다. 그리고 또 잘못 알려져 있는 내용 중 하나는 농취증 신청은 낙찰을 받은 후에 하는 것으로 알고 있다는 것이다. 그래서 지방 물건의 경우 오고가느라 고생이 많을 수밖에 없다. 농취증 처리기한이 영농의 경우 4일, 주말체험의 경우는 2일이다보니 뭔가 문제가 발생하면 대처할 수 있는 시간은 3일에 불과하다. 그래서 낙찰이 되면 낙찰자 대부분은 그 날로 농취증을 발급받으러 간다. 하지만 원칙적으로 농취증은 입찰 전에도 발급이 가능하다. 10명이 발급해도 되고 분실했다면 추가로 신청해도 된다. (물론 관련 공무원의 눈치는 보인다. ㅎㅎ) 또 열심히 노력(?)하면 당일 발급도 얼마든지 가능하다. 물건은 탐이 나는데 농취증이 아리까리하다면 입찰 전에 확인하면 된다. 농취증을 신청하지 않아도 업무협의는 얼마든지 가능한 일이다. 해당 지역의 법무사 등에게 용역을 주는 것도 한 방법이다. 농취증과 관련하여 제일 주의할 문제는 농취증 반려이다. 반려란 농취증 발급을 못하겠다는 내용의 회신을 말한다. 원래 경매에 나오는 농지 대부분은 농취증을 걱정하지 않아도 되는 물건이다. 실제로 문제가 있는 농지는 많지 않다. 집과 같은 건축물이 있다든지 바닥이 포장되었다든지 하는 경우가 문제이다. 경매자료만 보고 입찰을 했는데 사진에 건물이 찍히지 않은 경우도 있고 짓다가 중단한 건물의 기초나 분묘 같은 것은 높이가 낮아 보지 못하는 경우도 있다. 건물이 있다는 문구를 놓친 경우, 엉뚱한 지번을 찾아가서 임장한 경우, 그리고 농취증이 뭔지 모르는 근본적인 경우는 아예 말하나 마나다. 놀랍게도 토지는 이러한 일들이 비일비재 발생한다. 이런 경우 농취증 신청이 접수되면 담당 공무원은 반려를 한다. 농취증의 반려사유는 4가지로 나누어서 하게끔 되어있다. 그 반려의 사유가 1. 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않는 경우거나, 2. 농취증 없이 취득할 수 있는 농지인 경우거나, 3. 취득원인이 농취증을 필요로 하지 않는 경우라면 낙찰허가와 등기이전이 가능하다. 이것이 반려사유 1~3번이다. 이런 경우 ‘농취증 대상인 토지가 아니므로 농취증 신청을 반려한다.’ 등의 문구가 삽입된 반려증을 준다. 그러나 4. 불법 건물로 인해 현 상태로는 농취증을 발급할 수 없어서 반려하는 경우는 등기할 수 없고 보증금도 몰수된다. 반려사유 4번이다. 반려의 내용은 대충 ‘신청대상 농지는 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음’ 이다. 여기서 불법이란 건축법상의 불법을 일컫는 것이 아니라 농지법상의 농지전용허가 없이 이루어진 불법을 말한다. 따라서 건축물대장이 있고 재산세를 납부하였다고 해도 불법인 것이다. 농지에 있는 건물이라고 전부 불법은 아니다. 농지전용허가를 받아 건축한 것이라면 당연히 불법이 아니고 지목이 대지 등으로 바뀌었기 때문에 아예 농취증 발급 대상이 아니다. 농지 위의 건물이라도 온실, 비닐하우스나 20㎡이하의 농막, 퇴비저장소, 버섯재배사, 2007. 7. 4일 이후에 지어진 축사라면 문제가 없다. 이런 시설은 농지법상 농지로 보기 때문이다. 농사를 목적으로 하는 농로나 구거, 유지도 문제없다. 그리고 비록 불법 건축물이라고 해도 1973. 1. 1일 이전부터 사용했다는 것이 객관적인 자료에 의해 확인되는 경우 역시 문제없다. 그러나 농막이라도 전기, 수도가 들어오거나, 온실이라도 판매를 목적으로 하는 경우는 불법이다. 원칙은 그렇지만 현장에서의 판단은 담당자에 의해 많이 좌우된다. 불법 건물이 있음에도 농취증을 받으려면 다음 3가지 방법 중 하나를 선택해야 한다. 1) 원칙은 원상복구 후 신청해야 하나 경매의 경우 소유자도 아닌데 사실상 불가능하다. 2) 추인의 방법 역시 경매는 곤란하다. 3) 원상복구를 조건으로 계획서를 제출하고 담당자의 검토를 받는 것이 제일 현실적이다. 이때 담당자가 그 복구계획서대로 이행할 수 있다고 판단되면 농취증을 발급하지만, 만약 복구할 수 없다고 판단되면 반려 통보한다. 좀 불합리해 보이지만 순전히 담당 공무원의 자의적인 해석에 의한다. 원상복구계획서는 농업경영계획서 특기사항에 복구의사를 적어도 되지만, 관계인의 합의서 등이 포함된 별도의 계획서를 별첨하는 것이 훨씬 효과적이다. 만약 위 3)과 같이 했는데도 4번으로 반려될 경우 ‘부산고법 2006누1791 (농지취득자격증명신청서 반려처분취소)’ 판례를 담당자에게 제시하면 꽤 효과가 있다. 그리고 반려되었더라도 낙담하지 말고 일단 법원에 제출한다. 법원에 따라선 반려를 근거로 낙찰허가해주거나 낙찰불허하면서 보증금 돌려주기도 한다. 반려사유가 4번임에도 낙찰허가가 나는 경우도 간혹 있다는 것이다. 물론 무조건 보증금을 몰수하는 법원도 있다. 또 건부지와 건물이 없는 부분을 경계 측량하여 측량 결과를 근거로 농지만 먼저 농취증을 받는 것도 시도해 볼만 하다. 그 농취증을 근거로 일단 낙찰허가를 받으면 된다.   아무튼 중요한 것은 농취증의 발급과 그 농취증이 법원에서 어떻게 받아 들이냐는 것은 발급권자에 따라 또 법원에 따라 적용하는 범위와 재량권이 다르다는 것이다. 따라서 대처하는 낙찰자의 능력에 의해 그 결과가 얼마든지 달라질 수 있다. ps. 지금부터는 참고사항이다.       말해도 되는지는 모르겠으나 변칙적으로 빠져나가는 방법도 있다.       예를 들어 콘크리트 포장 같은 것이라면 살짝 흙을 덮어 위장한다.       정원용 연못이라면 대충 메워버린 후 신청한다.       낡고 작은 건축물이라면 밤에 불질러버린 후 이단옆차기 한다는 말도 들었다.       사진 등 자료를 준비한 후 덥고 바쁜 날 담당자 찾아가 보여주면서 조르기도 한다.       물론 엉뚱한 곳을 찍은 사진이다.       절대, 순전히, 진짜로, 100% 들은 이야기이다. ^^       여담이지만 실수도 많이 있다.       후손을 위해 자녀의 이름으로 농지를 낙찰 받는 경우가 있다.       미성년자, 학생, 군인, 법인 명의로는 농지를 취득할 수 없다.       농지전용허가를 받아놓은 상태에서 경매에 나오는 경우도 있다.       이 경우 낙찰자는 농지전용명의변경을 해야 하는데 보통 일이 아니다.       전에는 취득목적에 ‘투자’라고 써서 반려되는 경우도 많았다고 한다.       그래도 ‘투기’라고 쓰지 않은 것을 보면 미치지는 않았던 모양이다. ^^