부동산3법 국회입안 원문자료(공개) 고민하기

[다튜라]

부동산3법 국회입안 원문자료(공개) 고민하기

부동산3법의 통과로 인해서 기존의 재건축 단지내 보유하고 있는 조합원들의 경우...

기대감으로 인해서 조금은 들뜬 것이 없지 않을 것이다.

하지만, 금번 법이 만들어진 환경적 요소와 정확한 취지에 대해서 궁금증을 몇가지 풀어보고자 한다.

아래의 자료는 정부에서 발표한 내용을 주요 법문의 내용과 해석입니다.

더불어 법안 발의 내용을 원문파일로 올려드립니다. 참고하시면 되겠습니다.

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부동산 3법이란, 부동산시장 활성화를 목적으로 하는 '주택법 개정안', '재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안', '도시 및 주거환경 정비법 개정안'을 말하는 것입니다.

자세한 내용은 다음과 같습니다.

1. 주택법 개정안

1913346_의사국 의안과_의안원문.hwp

공공택지에서 공급되는 공동주택은 현행과 같이 분양가 상한제가 의무 적용되고, 민간택지의 경우 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 주택정책심의 위원회 심의를 거쳐, 국토부 장관이 지정하는 지역의 공동주택에 대해서만 상한제를 적용하게 됩니다.

또한, 민간택지 내 공동주택에 분양가 상한제가 탄력 적용되더라도 주택 전매행위제한은 현행과 동일하게 분양가 상한제 적용지역으로 지정되지 아니한는 수도권 민간택지에서 공급되는 주택도 전매제한(6개월)이 적용됩니다.

2. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안

1913344_의사국 의안과_의안원문.hwp

최근 주택가격이 안정화되어 있으며 가격 급등이나 투기 발생의 가능성이 낮은 시장상황을 고려하여, 재건축부담금 부과 유예기간을 3년 연장합니다. 금년 말로 재건축부담금 유예가 종료되는 점을 감안하여, '재건축 추과이익 환수에 관한 법률 개정안'은 공포 후 즉시 시행하되, 공포시기에 따라 부과유예 혜택을 받지 못하는 사례가 없도록 개정법 시행 전에 관리처분계획 인가를 신청하는 사업에 대하여도 재건축 부담금을 면제한다는 적용례를 두고 있습니다.

3. 도시 및 주거환경정비법 개정안

1913343_의사국 의안과_의안원문.hwp

수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원 분양주택수를 1주택으로 제한하는 규정은 3주택까지 분양을 허용하는 것으로 개정되었습니다. 아울러 주택 3법과 별도로, 사업성이 떨어지고 다수의 주민이 정비사업 추진을 원치 않을 경우에 과반수 이상 등의 동의로 정비사업 추진위원회와 조합을 해산할 수 있도록 한 제도는 `16.1.31.까지 연장되며, 해산되는 추진위원회에서 사용한 비용을 지자체가 보조할 수 있도록 한 규정의 적용기한도 `15.8.1.에서 `16.12.31.까지 연장됩니다.

주택 3법 통과에 따라, 주택시장은 회복세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 우선 분양가 상한제 탄력적용에 따른 우수한 품질을 갖춘 주택의 공급이 확대되고 구매수요도 늘어날 것으로 보이며, 재건축 부담금의 3년 부과유예가 확정됨에 다라 그간 사업을 미뤄온 재건축 사업들도 속도를 낼 것으로 예상됩니다. 아울러, 다주택 재건축 조합원의 주택분양을 3주택까지 허용하게 되면, 현금청산에 따른 사업성 저하를 방지할 뿐 아니라 분양받은 주택을 임대주택으로 공급하게 되어 두심내 민간임대주택이 증가하여 전월세 시장 안정에도 기여할 것으로 전망됩니다.

저희 국토교통해정에 관심을 가져주셔서 대단히 감사드리며, 앞으로 많은 애정 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

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자~ 고민해봅니다.

가장 큰 이슈로는 재건축 초과이익 환수제 3년 유예이다.

어차피 둔촌주공아파트 재건축에서는 환수제 자체의 의미보다는 사업진행의 속도가 더큰 관건이었기 때문에... 현재로써는 큰 앞으로의 시세 영향이 그리 직접적이지는 않을것으로 보여진다. 다만, 꺼림칙 했던 부분이 사라진 것이기 때문에 호재로 받아드리는것에는 이유가 없다고 보여진다.

그리고, 적용시기는 올해 1월1일부터 바로 적용을 한다고 하니... 꼭 둔촌주공아파트 재건축단지에서 효과가 없더라도 여타지역의 재건축 동반상승에 따른 간접적 영향은 있을것이다.

다음은... 민간택지에서의 분양가 상한제 폐지론이다.

여기서는 좀더 세부적으로 면밀한 검토가 되어야 할것이다. 적용시기와 그 범위 등등 세부적으로 아직까지는 명확한 상황이 아니기 때문에... 좀더 많은 고민이 필요하겠다.

그렇다고 하더라도 굿~ 뉴스는 맞겠다. 특히, 강남권 재건축 단지의 경우 그만큼의 부가효과로 인해서 부동산의 키높이(매매가격) 성장을 시킬수 있는 발판이 마련되었다고 하겠다. 앞으로 부동산시장이 얼마나 더 성장을 하느냐에 따라서 이부분의 파급효과는 증대되어 나타난다고 하겠다.

마지막으로 둔촌주공아파트 재건축과 가장 밀접한 부분이라고 할까?

단지내 다주택에 대한 공급법에 대한 부분이다. 참~~~ 여러가지 해석과 설명이 난무하기 때문에... 저 자신조차도 이런글을 쓰면서 애매한 부분이 많다고 할것이다. 심지어 주무관서인 국토교통부와 일선지자체에서도 서로이야기가 조금씩 다르다고 하겠다.

아직까지는 정확한 부분에 대한 지침하달이나 세부조항에 대해서 적용사례가 없고, 다듬어야 할 것이있기 때문일것이다.

"수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원 분양주택수를 1주택으로 제한하는 규정은 3주택까지 분양을 허용하는 것으로 개정되었습니다."--> 국토교통부 내용 발췌

"다주택을 소유하고 있는 조합원이 원하는 경우 최대 3주택까지는 우선 공급받을 수 있도록 제도를 개선하여 정비사업의 원활한 추진 및 국민의 재산권 보호를 도모하려는 것임"--> 의원입법 내용 발췌

이 문구만을 본다고 한다면... 세대별로 3주택까지는 모든 조합원 분양권을 인정해준다는 것이다.

이럴경우 여러가지 경우의 수가 나오게 될것이다.

첫째, 기존의 재건축단지내에서 다주택 보유자에게 1주택의 제한 규정을 3주택까지 조합원 분양권으로 인정을 하겠다는 것이다. 그렇다면... 조합원 분양권 우선 주택공급을 3주택까지는 허용한다고 판단이 되어진다.

둘째, 그렇다면 기존의 하나의 재건축단지내 다주택 보유자가 매도를 하였을경우 그것을 매수한자가 조합원 분양권이 인정이 될수가 있냐는 것이다. 기존의 경우에는 분양권 승계가 안되고 자동 청산자가 되는 것으로 알려져있다.

따라서, 위의 조항대로 한다고 하면... 매도인 자체적으로 3주택까지 분양권이 인정되기 때문에 이것을 매수한자가 분양권이 된다고도 할수가 있겠다.

하지만, 도정법 19조 사항에 대해서는 아직까지 위배조항이되기 때문에... 좀더 면밀한 검토가 필요할것으로 보여진다.

셋째, 하나의 재건축 단지내에 1개의 건축물및 부속토지를 보유하고 있는 자가 추가적으로 동일 단지내 물건을 매수했을 경우에 대해서는 어떻게 적용을 할것이냐이다. 즉, 추가적으로 구매를 할경우 기존법의 적용으로 볼때는 1개는 조합원 분양권 인정하고 다른 1개는 청산이 되는것이었다.

하지만, 이 경우에서도 위의 법이 개정된다면... 어떻게 적용을 해야할지 위의 내용대로 한다고 하면... 당연히 되는 것이 될텐데... 아직까지는 애매해다고 하겠다. 더불어, 재건축 단지의 경우 건축물 및 부속토지를 생각해야하기 때문에 아파트 소유자만 아닌 상가나 건축물 및 부속관련 토지등 소유주 까지도 정확한 해석이 되어야 할것이다.

흠~~~ 하나의 법이 바뀌는대도...

이처럼 많은 개인재산과 관련한 내용이 급변하기 때문에... 정말 어렵다.

그리고, 엊그제 나온 이야기가 있다. 과밀억제권역내에서... 투기과열지구로 묶는것을 이제는 동별로까지 시행을 하겠다고 한다. 만약... 이것이 실행이된다면, 강동구에서는 둔촌동이 유일한 억제지역이 될 확율이 높을수가 있겠다.

위의 전체적인 내용을 해석하면...3주택을 우선공급 대상으로 분양권을 준다고 합니다.

결국 세대별 1개의 조합원 분양권에서 3주택을 공급하겠다고 했으니...

기존의 다주택자에게만 줄것인지...

아니면 추가로 취득을 하는 사람에게도 그 조항을 인정할것인지...

더불어 기존의 다주택자가 매도한 물량을 정상적 매매를 통한 승계일경우 조합원 분양권으로 인정을 해줄지...

전반적으로 고민이 필요하다고 하겠습니다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축전문 대일부동산(02-484-7474)