☞ 현장조사 나에게도 눈을 달라.

[산다는것]

상가에 이어 주택. 이어 여러건의 현장조사를 하고난 뒤 경매로 결과로 얻어지는 수익은 쉽지 않은 일이라는 것을

느낀다. 낙찰받기 위해서 높은 가격에 써 낼수는 없는 일....

현장조사-입찰-낙찰-명도-수익실현등 각 단계별로 알아야 할 것이 너무 많고 물건에 따라 새로움을 느낀다.

행복한 부자가 되기위해 "경매"에 입문키로 결정했었고 , 공부를 하면서 천천히 급하지 않게 경험해보자고 각오를

다졌지만  작년말 부터 몇개월째 공부와 현장조사뿐 입찰조차 못해보니 이내 마음은 <가상의 실현되지 않은 수익>에

흐트러지는 내가 밉다. 

평택법원 입찰장. 다행히 회사근처라 업무에 방해가 되지 않는 점심시간을 이용하여 다녀왔다.

생각보다 좁은 약 30평정도의 좁은 입찰실. 

개찰시간중이라 이해관계자와 경매 참가자로 붐볐고 낙찰된 자와 되지 않은 자의 얼굴 표정은 제각각이다.

사건번호를 부르고 입찰가를 발표하고 그중 최고가 매수인을 결정되었다.

츄리닝에 포대기로 아기를 업은 30대 초반의 어떤 새댁은 최고가 매수인(단독)으로 호명받고 ,

다행스런 표정으로 이내 경매장을 빠져 나간다.

아마도 세상 밑 하나 밖에 없는 전세집이 경매에 넘어가 직접 입찰해 받았나 보다 ~ 라는 생각이 들었다.

물건번호를 확인하니 감정가보다 조금 더 써 1회차에 연립을 낙찰받은 아줌마다.

돈을 벌려 하는자와 삶의 보금자리를 잃는자  또 지키려는자가 같이 공존하는 공간.

비록 지금은 현장조사하고 , 읽은 책을 다시 보며 공부를 하지만

머지 않은 시간에 수익좋은 물건을 볼줄알고 낙찰받을수 있는 경매인이 되기를 희망한다.

지금 경락받은자의 물건이지만 두 번의 현장확인 , 인근지역 탐색등 공을 들인 오피스텔에 대해 경험당을 기록으로

남기고자 한다.( 나중되면 모두 잊게되어 기록으로 남기려고 한다 )

평택은 이미 여러차례 기록한 바와 같이 상권이 활성화되고 활력이 넘치는 도시는 아닌 , 단지 개발 기대감에 Hot한

지역이고 지어진 아파트들이 미분양으로 "지속적 털기"를 하고 있다

그런데도 경매 낙찰가는 아파트가 감정가의 최소 85% , 최고105%(시세보다 높다)까지이니 매매수익을 예상하고

낙찰받기는 매우 부담스러운 수준이다.

검색옵션 <오피스텔>을 선정하고 물건조사중 고덕 국제도시 예정지역에 도로를 접한 오피스텔 3건이 매물로

나와있어 물건의 내역을 확인해 보았다.

이미 2012년도 말부터 매물로 나와 낙찰로 일부 소진이 되고 3채가 남아있는 상태였고 ,

매매가가 높지않아 접근하기에부담없어 저가 매수로 인한 임대수익을 고려해 조사해보기로 했다. 

(현장조사는 유형별로 다 해볼생각이다)

1.서류조사

가. 등기부등본

    소유자 이X완 69년생 인천거주. 2009년건축 ===> 투자목적으로 구입한 것 같다

     제2종 근린생활시설로 1층 주차장 , 2층 제2종 근생(사무소 7개호) , 3~4층 업무시설(층별 7개호 오피스텔) 이며

     집합건물로 토지,건물등기 되어있다.

     농협 근저당(2009.4.29)으로 선순위 인수없는 물건이다.

나, 감정평가서

제1종일반주거지역 , 재정비촉진지구이며 공부상 2층은 근린생활시설(사무소)이나 현황 오피스텔 이용중으로

되어있다 ===> 현황이 변경사용되어 괜찮은지 확인해 보아야 겠다.

다. 임대차 조사서 ;

201-진행	202	205-진행	206-진행	207	303	305	306
임차-박O미	미상	미상	임차-고O준	임차-김O태	미상	미상	임차-배O호
전입10.10.26			전입2010.9.28	전입 2012.7.27 보200-월40만			2009.4.29
	4,421 낙찰			4,427낙찰	4,457낙찰	4437낙찰	4,453낙찰

 - 2층 5개호실 , 3층 3개호실이 경매진행 되었고  2층 3개호가 남아있슴.

    ---> 아마도 사무소로 등록되어 있어서 이지 않을까?

 - 경매이력조사결과 2013년 1월28일 동일소유 5개호가 65%수준 낙찰됨.

 ==> 201호 박O미 문서송달이 되지 않은적이 있다 확인해보아야 겠다

2. 서류조사결과

투자목적으로 2009년 신축한 오피스텔 8채를 고가에 채무자가 취득후 임대로 인한 수입이 일정치 않아 포기한것으로

판단된다. 65%수준으로 5개호가 낙찰되었다. 보증금 200만원에 월40만원이다  ===> 확실치 않아 더 확인필요

3.알지못하는 부분

- 제2종 근생(사무소 7개호)이 오피스텔로 사용가능한가?

- 재정비촉진지구란? 사두어도 되나?

- 주위환경은?  ( 인근에 송탄 지하철역이 있고 지도상 도보 5분거리로 역세권 )

- 수익? 매도는 곤란할 것이고 월세수익을 보고 매수해야하는데 원활한 임대차가 형성되고 있는가?

- 매수시 3개호를 다 매수할 것인가? 1개호만 매수한다면 어디가 좋을까?

일단  현장을 보고 판단하기로 했고 집에서 10분정도의 거리라 퇴근길에 가보기로 GO GO~~~~

로드뷰를 통해서 본것과 동일하게 국제평화신도시 예정지를 도로를 하나두고 위치해 있다.

도로 초입의 골목길을 사이에 두고 동일 건축물 2개동이 서있고 뒷편으로 또 다른 원룸형 건축물이

더 들어서 있다.

세련된 건축구조는 아니었지만 인근 건물에 비해 새 건물이었고 . 2층은 불이 꺼져 있어 임차인이 살고 있는지

확인은 안된다.

출입문은 자동잠김 장치로 되어 내부를 확인 못하였고 , 밖에 설치된 우편물함에 세입자 거주여부를 확인할 수 있는

정보가 있을지 확인해보니 수도요금 고지서가 있다.
임차인의 이름은 없지만 2층 전호 수도요금이 고지된것으로 보아 공실은 없는것 같다.

고지서내 관리소의 전화번호와 건물에 붙은 임대광고 현수막의 전호번호를 보니 동일하니 관리인이 있다는 것이고

좋은 정보를 얻을 것 같다. ( 내일 전화해 보아야 겠다 )

따르릉.

본인)  여보세요. 무반빌 관리 사무소이죠.  

사무소)  네. 그런데요. (--- 50대 초반의 점잖은 아줌마 목소리이다 . 사실 누구가에게 전화하여 뭘 묻는다는게

             불편했는데 사실 해보니 생각보다 두려움을 미리 가질필요는 없는 것 같다.)

본인) 네. 경매로 나온 2층 오피스텔에 관심이 있어서 전화드렸는데 좀 여쭤봐도 될까요.

사무소) 네  (--- 이미 수차례 경매가 진행되어 크게 숨길려고 하는 의도는 없는것 같았다.)

본인) 2층이 사무소로 되어 있는데 주거용으로 사용하고 있나요.

사무소) 네 . 지은지 얼마되지 않아 깨끗하고 내부는 풀 옵션으로 되어 있어요. 괞찮아요.

본인) 임대관계는 어떻게 되지요. 보증금에 월세는?

사무소) 보증금 2~300만원에 30~35만원 정도되구요. 관리비는 3만원이예요. 좋아요~~~

대충 의문점은 사전 질의응답지를 작성하여 확인했고 , 최종적으로 방문후 룸 내부를 확인할 수 있도록 협조를 받았다.

 

4.3항에 기재된 의문점의 해소

 4.1 제2종근생(사무소 7개호)이 오피스텔로 사용가능한가?  행복 Q/A를 이용했습니다.

-부산강박사님>> 건물은 용도대로 사용이 되어야 하는것이고 , 구군청에 신고되면 용도대로 사용을 하도록 규제할 것임.

-가게주인님>> 주거용 사용불가 ,누군가가(?) 찌르면 x 되며 용도변경은 불가하다고 봄.

**  결국 투자자 본인이 결정하여 진행해야 한다.

 4.2 신장도시 재정비촉진지구 

2008년 사업관리자가 선정되어 서정,신장동 일원 118만 평방미터를 고덕 신도시와 연계하여 개발하는것이었으나

2012년 8월 12개 개발지구중 7개 지역이 해제되어 그 규모가 축소되었다.

해제된곳은 송탄역권을 비롯 K-55미군부대 지역이라 노른자위는 개발보류된 것이었다. 개발 실현성이 좀 떨어진다.

 4.3 송탄역세권

역세권의 장점을 확인하기 위해 송탄역 주변에 가니 7~8층의 원룸 또는 오피스텔이 많다.

단독주택을 허물고 건축중인 곳도 여러 곳. 임대를 구한다는 현수막도 널찍하게 붙어있다.

그런데 임대료는 무반빌 관리자분이 알려준 거와 동일수준이다.

( ~~이상하다. 교통이 불편한 무반빌이 동일수준이라니 , 관리자분에게 직접 재 확인해야 겠다 )
5분 역세권이라고 하는 그곳. 공실의 위험뿐만 아니라 임대료 수익의 보장이 어려울것이라는 직감이 든다.

4.4 수익률 ; 보증금 없이 월임대료 30만 , 6%이자 , 취득가 4,000만원 (세금포함) 일경우

- 대출 50% 일경우 12% 수익

- 대출 60% 일경우 13,5% 수익

- 대출 70% 일경우 16%수익.

   일단 12%이상의 수익이라 괜찮지만 취득가가 높아지면 10%이하로 될것이고 , 공실운용이 잠시라도 되면

   메리트가 없다.

일단 현장을 가서 내부를 다시 보고 입찰결정을 하기로 했다.

점심을 일찍 먹고 관리소로 향하면서 , 현장조사시 음료수 사들고 가서 해보니 수월하더라는 Tip.  실천하기로 했다.

빠리바게트가서 롤케익 8,800원짜리 하나 샀다. 배 고플때 빵이 더 맛있는 법이다.

그리고 초면에 어색함을 풀고 대화를 풀어 나가는데 도움이 많이 될것 이란 생각에 아까움없이 지출했다.

주차를 하고 오피스텔 현관문이 열려있어 경매로 나온 2층으로 올라가보았다.

나름 깨끗했지만 관심을 가지고 보던 201호실 맞은편 벽면 타일이 2미터 정도 부실공사로 인해 붕~~ 떴다.

주차장 기둥의 장식 타일이 군데군데 떨어져 외관상 보기가 좋지 않다. 현장조사는 낮에 와봐야 할 것 같다.

부실공사 ....

본인) 점심은 드셨나요. 여기  드시라고 빵 좀 사왔는데요.

관리자) 어머머. 제가 빵 좋아하는데..  ( ㅋㅋ 그럼 싫어하는 사람도 있나요.)

            여기 방 다 괞찮아요. 1동에는 빈방이 없구 ,  2동에 있는 빈방 보여드릴께요, 구조는 같아요.

본인) 아. 네 여기 임대료는 어떤가요? 어제 보증금 2~3OO백에 35만원까지 받는다고 하셨는데.?

관리자) 사실 요즘 보증금 없이 30~32만원정도를 세입자들이 요청해요. 세입자 빨리 들이려면 그렇게 해야하고.

            제가 입주자도 연결해드리고 , 관리해주는 부동산이 있는데 그곳에서도 임차인 구해드려요.

            중계료는 제가 전달해드릴수도 있구요. ( 아~ 큰일이다. 보증금이 없단다. )

본인) 1동에 문이 열려서 올라가봤는데 벽면 타일이 떨어져 보수해야 하는데 어떻게 하시나요.

         주차장 기둥면에 있는 장식 타일도 다 떨어졌던데?

관리자) 아 그거요. 2층 집주인한테 연락해서 1/N해서 수리하면 되요. ( ~~수리비도 내란다)

본인) 201호는 누가 거주하나요. 문서송달도 안되는것 같던데.

관리자) 다른 사람이 살아요. 서OO씨 . (이해관계자가 아닌 다른 사람 들어와서 그냥 사는중이다)

지난번 나오면서 찍어둔 수도요금 고지서에 관리인 전화번호가 있었고 ,

전기요금 고지서에는 세입자 이름이 있다 . 물론 관리자에게 뇌물공여로 사전에 알았지만 !!

뭐! 전기요금 , 수도요금 (제한 예고서라 썸뜩.. 공공기관에서도 써 먹으니 우리도 써먹어야 할 듯합니다)이

밀리기는 하지만 꼬박 내고 있다. 

사실 룸 내부도 그런대로 괞찮았다. TV도 42" 벽걸이에 , 에어콘 , 드럼세탁기 등등.

근데 보증금 없는 임차인을 관리하는것이 쉽지 않은 일. 중계료에 건물수리비. 규칙적이지 않은 임대료.

그리고 송탄역권에 지어지는 오피스텔에 비해 경쟁력이 없고, 월세는 계속 내려갈 것이다.

<< 송탄역 앞>>

낙찰받기 위해 경매를 하는것은 아니다.

좋은물건을 싼 가격에 받아 좋은 가격에 매도하든가 , 아니면 보유하여 은행이자보다 높은 마르지 않는

수익을 창출하기 위해서 경매를 한다.

아무리 싸더라도 임대수요가 적은곳, 공급과잉 되는곳,보증금은 없어지고 임대료는 낮아지는곳.

이런곳은 피해야 할 것 같다.

좀 더 화이팅해야 겠다. ~~~~~~~~~결국 그 오피스텔은 예상 입찰가보다 높은 4,190만원에 낙찰되었다.

그리고 드디어 행크9기 가족이 되었습니다.

아마도 교육받고 , 마음을 다지고 , 동기들과 열공하면 좋은 물건이 눈이 보일것이고 그때 낙찰받으렵니다.

다음주가 기다려집니다. 괞찮아요~~~~

[산다는것]

토니킴님 .더 노력하겠습니다.
그리고 공부하는것이 재미있습니다.
쓰신글도 잘 읽고있습니다.
식사 맛있게 하세요.

[머니볼2]

정말 요모조모 애쓰시며 접근 하시는 모습이 그려집니다~ 저도 그래야 하는데..~ ^^;;

[산다는것]

뜨거운것보다 꾸준히 하려고합니다.
그리고 일단 해야합니다. 화팅입니다.

[산다는것]

수익실현한 경험자도 아니고,
처음 가졌던 마음을 쭉 가져보렵니다.
감사합니다.

[쿵쿵나리]

참으로 꼼꼼하시네요. 아직 사무장님의 수업을 듣기전인데도 이정도 이시면 분명 수업을 듣고 나면 더 많은 것들이 보이실겁니다.
저도 그랬거든요. ^^
경매에 있어 가장 조절이 힘든 부분이 조급증인 듯 합니다. 혹여라도 그런 조급증이 있으시다면 사무장님 수업을 듣고
판단해 보시라고... 9기 수강하심을 진심으로 축하드립니다.

[산다는것]

인간은 근본이
가지고 있는 밑천의 크기를 알지못하면
따거나, 잃어도 조급증이 생기는것 같습니다.
저 자신을 알려고 더 노력해야 겠습니다.

[淸海]

꼼꼼한 임장기가 인상적입니다.
좋은글 감사합니다...

[산다는것]

부끄럽습니다.
그냥 있는그대로 가감없이 썼습니다.

[마음만 유기농]

조직적으로 체계적으로 접근하시는 모습이 멋있읍니다..... 곧 성과물들이 나타나리라 믿습니다........... 화이팅!!

[산다는것]

올해는 나름 목표했던 조그마한것
이루려고 노력중입니다. 행크가족이 있어
든든합니다.

[일엽지추]

강의를 듣고 난 후가 더욱 기대됩니다

[산다는것]

지금보다 더 성숙되리라 믿습니다.
자신감에 따른 실행력도 커졌으면
좋겠어요. 고맙습니다.

[젬피]

감각있는분 같으세요.
꼼꼼 히 서두르지않고, 타인의 얘기를 그대로 듣지않고 진실을 파악하는 모습까지 .
좋은 소식 기다릴께요.^^~~

[산다는것]

서두르고 싶은데 아는것이 없습니다.
교육받으면 나아질것 같습니다.
행크가족을 등에 업고.

[리더]

요번 9기로 수강하시게 되셨군요
축하드립니다^^
현장조사를 잘 하시니
이론만 뒷받침하시면 완벽하시겠네요^^

[산다는것]

007드라마보다 스릴있게 신청하고
겨우 수강기회 얻었습니다.
열공할것 입니다. 힘이 됩니다.

[공용사랑]

아이디 만큼 진중하게 현장조사를 하시는 모습을 보니
분명 9기 수강 후에는 지금보다 몇 배 더 발전을 모습을
카페내에서 보여주시리라 믿습니다..

화이팅하시구요..갑자기 김종찬의 "산다는 것은"
노래가 생각나는 군요..^^..ㅎㅎ
좋은 경험담 감사합니다~~

[산다는것]

그럴려구 합니다.
욕심버리고 쭉 즐기면서 하려구요.
조언 감사합니다.

[유럽풍]

꼼꼼하시네요.._
9기 강의 받으시고 더좋은 물건으로 낙찰 받으시길 바랍니다.

[산다는것]

네. 많이 밀어주세요.

[푸른바다에서]

잘읽었습니다...

[귀티부티]

강의도 수강하시니 공부하시고 천천히 좋은 물건 받으셔도 좋으시겠어요.^^
열심히 하시니 좋은 결과 있으시겠습니다.^^

[산다는것]

댓글 Double 입니다.
관심을 가져 읽어주시니 고맙네요.

[산다는것]

꼼꼼하기만 합니다.
입찰가도 꼼꼼해야 하는데~~

[황금화수분]

기록에 의한 자신의 실력도 일취월장 하실거라 믿습니다.*^^* 화이팅

[산다는것]

자꾸 의문점을 갖고 확인하려하니
기억되고 좋은것 같습니다.

[빠숑]

전문적인 시장 조사 보고서 같습니다.
대단한 실력을 갖고 계시네요.
인상 깊게 보았습니다.
좋은 글 고맙습니다.

[산다는것]

과찬의 말씀. 몸둘바를 모르겠습니다.
더 열심히 해서 도움되는 행크가족이 되도록
노력하겠습니다.

[재벌]

다각적인 현장 조사 잘 읽었습니다. 관리사무소에는 앞으로 빵 공격을 해야겠어요..^^ 저도 9기 입학했는데 수업때 뵈요 ~~ 화이팅 ~ !! ^^

[산다는것]

그때 친구분이 계셨는데 점심전이라면서
더 좋아하더라구요. 경매나온 세개 다
받으라구! 낙찰되었으면 제것 신경써줄것
같던데. ㅎㅎ
재벌님과 동기되었으니 Good입니다.

[쥴리]

세밀한 임장보고서에 감동받고 갑니다. 감사드려요~

[산다는것]

도움되셨으면 그것으로 만족입니다.

[램푸지니(8기)]

^^*
이물건 저도 봤던 물건이네요 .. 평택이고.. 신축이여서 몇번씩 봤던 물건이였는데..
입찰까지는 하지 못했지만..나름 분석을 했던 물건이였습니다.
제가 생각했던것 보다 너무 꼼꼼하게 임장하시고 분석하셔서 내심...감탄했습니다. ~~^^
행크9기 가족이 되신걸 축하드려요 ~~ 전 8기랍니다. ~~

[산다는것]

선배님이시네요. 충~성~
열심히 배워 부끄럽지 않은 행크가족이 되겠습니다.

[한방에]

사무장님 강의를 수강하게 되어다는것부터 님은 행운아입니다.
지금도 이렇게 열심히 하시는데 수료하고나면 완전 날개를 달게되리라 믿어 의심치 않습니다.
쭈~욱~ 화이팅 하세요.

[산다는것]

기대에 부응할수 있도록 노력. 또 노력하겠습니다. 격려해주시니 힘 납니다.

[지금이다]

정말 꼼꼼한 현장조사 잘봤습니다.
꼼꼼하게 하신 만큼 안정적이 투자를 하실거 같아요. 동네물건 보니 반갑네요..

[딩기딩]

그냥 대충 낙찰 받고서 무엇이 되겠지 라는 생각보다 낙찰전 임장시 무엇을 어떻게 하겠다는 구체적인 생각으로 하고서 입찰에 참여하는 님의 사려깊은 마음을 한수 배웠습니다

[에밀리]

임장후기 감사해요~카페에서 이런글을 읽으면서 배우고 있어요~

[푸른바다에서]

잘읽었습니다~~~

[대규(7기)]

소중한 경험담 잘읽었습니다.
성투하세요 ^^

[좋은예감]

안녕하세요 실전9기 수업 후 같은 지역모임때 뵈었던 좋은예감입니다^^
낙찰받기위한 경매가 아닌 마르지않는 수익을 창출하기 위해 경매를 하신다는 말씀이 가슴에 와서 꽂힙니다..
9기에 이렇듯 열정넘치시고 섬세하신 멋진 동기분들과 함께 수업을 들을 수 있어 기쁩니다...성투하시길^0^