조합설립 미동의자가 정관에 따라 분양신청기간 내에 조합설립동의하여 조합원이 되는 경우에 매도청구권 행사의 적부(삼익비치, 부산고법)

[도로와수용(이남길)]

아래는 부산고법이 2022. 4. 21. 선고한 부산고등법원 2020나50259(본소) 소유권이전등기등 사건의 판결 내용이다. 위 부산고법 판결은, 이에 불복한 원고의 상고를 .... 대법원에서 최근 상고기각 판결 함에 따라 그대로 확정되었다(대법원2022다237234판결).

"위 사건은, 재건축조합(원고)이 조합설립 동의를 하지 않은 토지등소유자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소를 제기하자, 토지등소유자들(피고)이 원고의 정관에는 '조합설립에 동의하지 않은 자도 분양신청기한까지 조합에 동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있다'는 규정이 있으므로, 분양신청기한 전에 조합가입동의서를 제출함으로써(이때는 고등법원에 소송이 계속중인 시점이었다), 원고 조합이 피고들에게 매도청구권을 행사할 수 없다고 다툰" 사안이다.

(시간순) 토지등소유자들(피고)이 재건축조합(원고) 설립에 미동의함. --- 원고 재건축조합은 토지등소유자들(피고)에게 매도청구권을 행사함. -- 매도청구소송이 진행 중인 상황--- 토지등소유자들(피고)은 원고 재건축조합이 정한 분양신청기한 전에 조합가입동의서를 제출함.

1. 당사자

가. 원고 : 남천2구역(비치아파트)주택재건축정비사업조합

나. 피고들 : 공유자 4명

2. 사실관계

가. 원고는 부산 수영구 00번지 일대('사업구역')에서 공동주택(아파트)를 신축하는 재건축사업을 시행할 목적으로 도시정비법에 따라 설립된 재건축조합이다.

나. 원고는 2016. 7. 29. 부산 수영구청장으로부터 조합설립인가를 받고, 2016. 8. 10. 조합설립등기를 마쳤다.

다. 피고들은 위 재건축정비사업구역 내에 있는 총 14개 부동산(1번~14번)을 각 지분으로 공유하는 공유자들이다.

 - 피고들은 총 4명이다. 공유자이다.

 - 부동산은 총 14개이다. 순번 1번부터 14번까지 이다.

라. 원고는 "조합설립의 동의를 하지 않은 피고들"에게  -아래와 같이- 구 도시정비법 제39조에 따라 조합 설립에 대한 동의 여부를 회답할 것을 촉구(최고)하고, 매도청구의 대상인 토지 또는 건축물을 매도할 것을 청구하였다.

(1) 2016. 9. 12. 최고서 발송 (내용: 최고) : 1번, 2번 부동산에 관한 최고장. 즉, 3번부터 14번 부동산 누락함. 피고들 중 2명에게 최 장이 도달하지 않음.

(2) 2016. 10. 14. 최고서 발송(내용: 최고) : 1번, 2번 부동산에 관한 최고장. 피고들 중 2명에게 여전히 최고장이 도달하지 않음.

(3) 원고는 부산지방법원 동부지원에  소장 접수하고, 2016. 12. 23. 위 소장이 송달됨 (내용: 각 최고 및 매도청구) : 1번~4번 부동산에 대한 '최고 및 매도청구" 의사표시가 담긴 소장 접수함. 피고들 4명에게 도달함.

(4) 2017. 2. 10. 청구취지변경신청서 접수 및 송달(내용: 각 최고 및 매도청구) :

총 14개 부동산에 관한 '매도청구' 의사표시가 담긴 청구취지변경서 접수하여 위 변경서가 피고들 4명에게 도달함(도달일자: 2017. 2. 14.).

그리고 1번, 2번 부동산에 관한 '최고' 의사표시가 담긴 최고서를 피고들 중 2명에게  발송하여 피고들 2명에게 도달함(도달일자: 2017. 2. 15.)

(5) 2018. 12. 24. 준비서면 제출 및 송달(내용: 각 최고 및 매도청구)  :

총 14개 부동산에 관한 '최고 및 매도청구' 의사표시 담긴 준비서면 접수함.

피고들 4명에게 도달함(도달일자: 2018. 12. 27.)

마. 피고들은 분양신청기한 이전인 2021. 6. 9. 원고에게 조합설립동의서를 제출하였다.

3. 원고 재건축조합의 주장

가. 피고들은 원고 조합 설립에 동의하지 않았다.

나. 원고는 2018. 12. 24.자 준비서면으로 피고들에게 조합설립에 대한 동의 여부의 회답을 촉구(최고)함과 동시에 위 준비서면이 송달된 날로부터  2개월 안에 회답이 없을 것을 조건으로 매도청구를 하였다(원고가 위 2018. 12. 24.자 준비서면 제출 이전까지 한 여러번의 최고 및 매도청구는 이 사건 총 14개 부동산의 일부에 대한 것이어서 모두 효력이 없다).

다. 그러나 피고들은 위 준비서면을 송달받고도 조합설립에 동의하는 회답을 하지 않았다.

라. 따라서 위 준비서면이 피고들에게 송달된 날로부터 2개월이 지난 2019. 2. 18. 원고 조합과 피고들  4명과 사이에서 이 사건 총 14개 부동산에 관한 매매계약이 체결되었다.

마. 따라서 피고들은 원고로부터 매매대금을 각각 지급받음과 동시에, 원고에게 이 사건 총 14개 부동산의 소유권이전등기 절차를 각 이행하고, 이 사건 총 14개 부동산을 인도하여야 한다.

4. 피고들 주장

가. 원고 재건축조합의 정관 제9조는 조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.

나. 피고들은 분양신청기한전인 2021. 6.경 원고에게 '주택재건축정비사업조합 가입동의서'를 제출하여 원고의 조합원이 되었다.

다. 따라서 원고 조합은 조합원인 피고들을 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다.

5. 위 부산고등법원의 판결요지

가. 재건축조합이 정비구역 안에 소재한 토지등소유자가 조합설립에 동의하지 않은 경우 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사하였다고 하더라도 토지등소유자는 분양신청기한 만료 시까지 재건축조합에 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원 지위를 취득할 수 있고, 이 경우 재건축조합은 조합원 지위를 취득한 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다.

나. 이유

(1) 국토교통부는 재건축조합 설립 당시 재건축정비사업에 동의하지 않았으나 여건 변동 등으로 참여를 원할 경우 분양신청기간 종료 전까지는 조합원이 될 수 있도록 하여 재건축정비사업 정비구역내의 토지등소유자의 권익을 보호하도록 하기 위하여 "조합설립에 동의하지 아닌한 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다."는 취지의 규정을 두고 있다.

(2) 원고 조합도 그에 따라 정관 제9조 제1항 단어세 위 표준정관 제9조와 같은 취지로 규정하고 있다.

(3) 구 도시정비법 제19조 제1항은 "정비사업의 조합원은 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 토지등소유자로 한다."고 규정하고 있는데, 토지등소유자가 조합원으로 되기 위한 재건축사업의 동의 또는 조합설립 동의의 종기에 관하여 구 도시정비법에 아무런 제한을 두고 있지 않다.

(4) 구 도시정비법 제46조 제1항, 제2항 규정에 따르면, 분양신청의 주체를 재건축조합의 조합원으로 한정하지 않고, 토지등소유자의 경우에도 분양신청이 가능한 것으로 규정하고 있다.

(5) 재건축사업의 취지나 목적은 정비기반시설은 양호하나 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 것으로, 이러한 주거환경 개선으로 인한 이익은 재건축사업 정비구역 내의 토지등소유자가 향유하여야 할 것이므로, 재건축정비사업 구역내의 토지등소유자는 분양신청기한 만료 시까지 재건축사업에 동의함으로써 재건축사업조합에 가임할 수 있다.

(6) 재건축조합의 조합원은 분양신청을 하지 않고 현금 청산을 받음으로써 분양신청기간까지 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량할 수 있게 된다. 반면, 조합설림 미동의 토지등소유자에 대하여는 재건축조합의 매도청구권 행사시까지만 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량 할 수 있다고 보게 되면 형평에 어긋난다.

(7) 그외에도 판결문에는 여러 이유가 기재되어 있다.

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부산 재건축 대장 아파트인 삼익비치 사건이다ㆍ

p. s.: 재건축조합이 매도청구권을 행사하는 경우는 크게 2가지 상황에서다.

하나는, 비교적 사업초기인 "조합설립" 단계에서 조합설립에 동의를 하지 않는 (구역 내) 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사하는 경우가 있고,

다른 하나는, 비교적 사업이 많이 진행된 "사업시행계획인가.고시 후" 단계에 이르러 (이미 조합설립에 동의를 함으로써 조합원이 된 사람들을 상대로) 조합원 분양신청기간을 정하여 조합원 분양신청을 받는 경우에, 만약 조합원 중 현금청산을 받고자 하는 조합원이라면 분양신청기간 중에 조합원 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 되는 것이다. 이러한 현금청산대상자를 상대로 재건축조합은 먼저 매매대금에 관한 협의를 하고, 만약 협의가 되지 않으면, 매도청구권을 행사하는 것이다.

이 판결은, 사업초기 단계인 조합설립단계에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자라고 하더라도 (만약 조합에서.... 사업시행계획인가.고시 후......조합원 분양신청기간 내에 조합설립동의를 함으로써 뒤늦게라도 조합원이 될 수 있는 길을 인정한 정관규정을 두고 있다면) 분양신청기간 내 조합설립동의를 하여 조합원이 되는 경우에는, 조합은 이러한 사람을 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다는 취지이다(이 사건과 같이 매도청구권을 행사한 사안이라면 이유가 없이 청구가 기각될 것이다).