장기보유특별공제란 부동산을 일정기간 이상 보유하면 양도소득세 계산 시 양도차익의 일정비율을 공제하는 제도로서, 실수요 중심의 장기보유를 유도하고 부동산의 투기적 거래를 억제하기 위한 목적으로 시행하고 있습니다.
정부는 지난 8.2 부동산 대책 중 하나로 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제의 적용을 배제(2018. 4. 1. 이후 양도분부터)하는 방안을 발표한 바 있습니다.
이번 주에는 장기보유특별공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세의 계산구조
양도가액 |
- |
취득가액, 양도비 등 필요경비 |
= |
양도차익 |
- |
장기보유특별공제 |
= |
양도소득금액 |
- |
감면대상소득금액, 양도소득기본공제 |
= |
양도소득과세표준 |
× |
세율 |
= |
산출세액 |
- |
공제ㆍ감면세액 |
= |
결정세액 |
※ 장기보유특별공제액 = 자산의 양도차익 × 보유기간별 공제율
장기보유특별공제 적용대상
(1) 3년 이상 보유하고 등기한 후 양도하는 부동산(토지 및 건물)
(2) 조합원입주권의 관리처분인가 전 양도차익 부분(조합원으로부터 취득한 것은 제외)
※ 적용배제 대상(*)
① 미등기 양도자산
② 단기 양도자(보유기간 3년 미만)
③ 국외 부동산
(*) 비사업용 토지는 2007. 1. 1. ~ 2015. 12. 31. 기간 동안의 양도분에 대해 장기보유특별공제의 적용대상에서 제외하였으나, 2016. 1. 1. 이후 양도분부터는 장기보유특별공제가 적용됨
장기보유특별공제율
구 분 | 3~4년 | 4~5년 | 5~6년 | 6~7년 | 7~8년 | 8~9년 | 9~10년 | 10년 이상 |
일반 토지ㆍ건물 | 10% | 12% | 15% | 18% | 21% | 24% | 27% | 30% |
1세대 1주택(*) | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
(*) 1세대 1주택에 해당하더라도 실거래 양도가액이 9억원을 초과하는 경우, 9억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세되며, 이 경우 장기보유특별공제를 적용한다.
고가주택의 과세대상 양도차익 | = | 양도차익 | × | 양도가액 - 9억원 |
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양도가액 |
고가주택의 장기보유특별공제액 | = | (양도차익 × 장기보유특별공제율) | × | 양도가액 - 9억원 |
|
양도가액 |
보유기간
● 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
● 증여받은 자산의 경우 보유기간은 증여등기접수일부터 양도일까지로 계산하는 것이나, 소득세법 제97조의 2 제1항의 규정에 따라 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
● 조합원입주권의 관리처분계획인가 전 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우, 그 공제율 적용을 위한 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간으로 한다.
조세특례제한법에 따른 과세특례
(1) 준공공임대주택 등에 대한 장기보유특별공제
● 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자 등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우, 해당 주택 양도 시 장기보유특별공제액을 계산할 때 8년 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(10년 이상 70%)의 공제율을 적용한다.
① 임대보증금 또는 임대료는 연 5% 이내 인상
② 전용면적 85㎡ 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)
(2) 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제
● 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기임대주택(*)을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 상기의 일반 장기보유특별공제율에 임대기간에 따라 아래 표에 따른 추가공제율을 더하여 적용한다.
임대기간 | 추가공제율 |
6년 이상 7년 미만 | 2% |
7년 이상 8년 미만 | 4% |
8년 이상 9년 미만 | 6% |
9년 이상 10년 미만 | 8% |
10년 이상 | 10% |
(*) 장기임대주택
① 민간매입임대주택: 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
② 건설임대주택: 2호 이상, 대지면적 298㎡ 이하 & 주택의 연면적(공동주택은 전용)이 149㎡ 이하
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