생활 정보 전원주택 이야기-24(아! 정말 어렵다!)

[안드레아]

 

토지거래 허가제와 규제법들

이 부분은 너무나 난해하기 때문에 지면을 통해 자세하게 설명 할 수도

없을 뿐더러 또 설명하기조차 힘든 부분도 많다.

그러나 여기에서 이 부분을 이야기하려는 것은 최소한 이런것들도

있으니 조심하라는 뜻으로 알아 주길 바란다.

말 그대로 “규제법”이란  “.......하면 안 된다.”는 부정적인 의미를 담고 있다. 

참여정부 들어 서면서 “토지규제를 과감히 풀겠다”는 발표와 함께 필자도 자세히

모르던 토지관련 다양한 규제법이 각 부처로부터 나왔었다.

그 때 발표한 “토지 규제법”의 종류는 정말 다양했다.

건설교통부가 28개, 환경부가 18개, 산업자원부가 15개, 행정자치부,

농림부가 각각 10개, 국방부, 해양수산부가 각각 8개 ........등등 

모두 112개나 된다는 사실을 알고 너무나 놀랐다.

그러나 더욱 놀랄 사실은 이 법들이 요술(?)을 부리면 자그마치 315개 정도의

중복된 규제로 둔갑을 한다는 것이다.

이처럼 하도 어렵고 가짓수가 많은 규제법 때문에 정작 땅주인도 자신의 땅을

어떻게 사용해야 하는지를 모르고 있는 경우가 태반이다.

그 때 필자는 때 늦은 감은 없지 않지만 과감히 푼다니 정말 반가웠었는데

정권 말기인 지금, 아무것도 풀린 것은 없고 더욱더 복잡하게만 된 것 같다.

옛날 어른들의 가르침이 생각난다.

“물가에 가지마라!” “높은 산에도 가지마라!” “나무에 오르지 마라!” 등등

우리의 어른들은 “이건 이래서 안 되고 저건 저래서 안 된다”는 식으로 가르쳤다.

지금의 우리나라 토지관련 규제들이 어린시절 어른들의 가르침을 꼭 닮았다.

무엇을 해 주겠다는 것이 아니라 이래서 저래서 못해 준다는 법이다.

모두가 네가티브한 법이다.

그런데 몇 년전에 바뀐 “국토의계획 및 이용에관한법률”은

“이건 여기까지는 되고 저건 저기까지는 된다”는 식으로 예전과는 조금 다른

모습을 갖추기 시작했으니 만시지탄이지만 그래도 반갑기 그지없다.

물론 요즘 신세대 부모같이 무엇이던지 다 ‘오케이-‘해서 공중도덕조차 모르는

버릇없는 아이들로 키워서는 안 되겠다.

정부는 2003년 천정부지로 오르는 아파트의 값을 잡기위하여

‘투기지역’과 ‘투기과열지역’을 정하고, 투기가 예상 되는 지역을

미리 공개하는 등의 규제법을 발표했다.

더 나아가 토지로 불똥이 튈 것을 염려하여 

“토지 거래 허가 지역”이라는 것으로 발을 묶어 놓았다.

말 그대로 토지를 거래하는데 나라의 허가를 받아야 한다는 말이다.

이 허가라는 것은 결국 “땅을 사는 목적이 투기냐, 아니냐” 를 판단하는 것으로

볼 수 있다. 그런데 이 판단 기준이란 게 아주 애매모호하다.

현지(같은 시, 군, 구)에 거주하지 않는 사람이 땅을 사면 거의 모두를 투기로

간주하여 “토지거래허가”자체를 안 해 준다.

이것은 아주 모순 덩어리고 말도 안 되는 일이다.

전원주택 한 채 지으려고 땅을 사는데 투기는 무슨 투기란 말인가!

“자라보고 놀란 가슴, 솥뚜껑 보고 놀란다.”는 식이다.

정부는 서울의 아파트 값이 하늘 높은 줄 모르고 뛰어 오르니 수도권의 땅에도

그 영향을 미칠까 두려워 미리 방패막이를 한 것이다.

그러나 규제로 묵지만 말고 수도권에 전원주택을 쉽게 지을 수 있는 방법이 있다면

많은 사람들이 서울을 떠나리라고 본다. 그것도 아파트값 잡는데 일익을 하지

않을까 생각한다. 당국은 말로만하는 잔치상을 치우고 내실있는 정책으로

탈바꿈 할 시간이라고 본다.

“현지거주“나 ”현지인“에 대해선 뒤에 설명하기로 하고

”토지거래허가지역“은 어디 어디인가를 살펴보자.

“토지 거래 허가 지역”은 수도권에서는 경기도 일원을 거의 포함하고 있는데

더러 빠진 곳도 있다.

“수도권”이란 서울특별시와 대통령령이 정하는 그 주변지역을 말한다고 되어

있는데, 그 주변지역은 인천광역시 및 경기도 일원으로 되어 있다.

수도권 가운데 토지거래 허가지역에서 빠진 곳은 “남양주시의 일부”

“용인시의 일부” “안성시의 일부”와 처음에 같이 지정되었다가 풀린

“양평군”이 있다.

그러나 “토지거래허가지역”에서도 예외가 있다.

말하자면 허가를 받지 않아도 되는 땅이다.

그런데 그 면적을 보면 실소를 금할수 없다.

주거지역- 180㎡(54평) 상업지역- 200㎡(60평)   공업지역-660㎡(200평)

녹지지역- 100㎡(30평) 농지    - 500㎡(151평)  임지-  1,000㎡(303평)

이하는 허가를 받지 않아도 된다.

하지만 어디에서 요런 조그만 자투리땅을 찾을 수 있겠는가?

거기에다 허가구역 안에 있는 농지의 취득은 해당지역에 가구주를 포함,

가구원 전원이 주민등록부에 기재되고 최소 1년(처음에는 6개월)이상

거주기간을 요한다. 아! 어렵다!

거기에다 “토지거래허가구역내”의 토지에 대해서 "전매제한"이란 법이 있어서

일정기간 안에는 팔지 못하게 하고 있다.

여기에서 참고로 한가지 덧 붙여 설명할 것이 있다.

전원주택에 관심이 많다는 사람들도

“지금 거주하는 위치에서 20키로미터 이내”의 다른 시, 군의

농지는 구입할 수 있는 것으로 알고 있는데 착각이다.

의뢰인들 거의가 농업인이 아니기 때문이다.

농업인이라 함은 최소 303평이상의 농지를 소유, 또는 임대하여 영농을

주업으로 삼고 관할소재지에 “농지원부”란 것이 있을때 농업인이로

인정한다는 것을 알아두기 바란다.

뭐가 어떻게 되어가고 있는지 도무지 알 수가 없는 정책이다.

지금까지 살펴본 바와 같이 전원주택을 가장 싸게 짓는 방법은 농지(관리지역)나

임지를 구입하여 개발행위허가(전용허가)나 형질변경허가를 받는 것이다.

그러나 이런 모든 것들이 “현지인”이 아니면 불가능해 졌다.

아무리 적은 것이라도 소유권을 이전함으로서 얻어지는 권리를 얻지 못한다는

얘기와 같다. 

즉, 토지(대부분 농지)의 거래 자체를 막아놓은 셈이다.

그러나 현지인이라면 얼마든지(?) 토지를 구입 할 수 있는데

“현지인“이란 용어가 너무나 난해하고, 또 중요해서 여기에 옮겨 적는다. 

다음은 환경부에서 2000-120호로 고시한 “현지인”을 정의한 것이다.

현지인이라 함은

“세대주를 포함한 세대 원 전원이 당해지역에 주민등록이 되어있고 실제로

거주하고 있는 자를 말하고, “세대원”이라 함은 “세대주와 동일한 세대별

주민등록표상에 있지 아니한 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되,

다만 세대주 또는 세대 원 중 취학, 질병요양, 근무지이전 또는 사업상 형편 등

불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 않는 자만 제외된다.“ 고 되어있다.

참으로 어려운 단어들의 나열이고 어떻게 보면 융통성이 많은 것 같이 보인다.

누구나 불가피한 사정은 있게 마련인데 그것을 해석하는 담당 공무원의 말씀은

이현령비현령(耳懸鈴鼻懸鈴)이다.

환경부의 고시라는 것은 “팔당 상수원 특별대책지역 1권역에서 건축허가 또는,

건축허가를 위한 개발행위 허가” 등의 인허가를 신청 할 경우에 많이 적용되는

아주 무시무시한 법이다.

우리가 건축을 하고자 할 때 적용되는 법은 어마어마하게 많은데 이곳은

(팔당 상수원 특별대책지역1권역) 어떤 규제법들이 있는가 나열해 보자.

우선 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”그 다음으로 “수도권 정비 계획법”이라는 큰 틀이 마련되면, “건축법”,“ 농지법”, “환경정책기본법”, 각 지방자치단체의

“조례”등이 있다.

그 외에도 “팔당 상수원 수질보전특별대책지역의 고시”들 (환경부에서 정한

여러 가지가 있음)을 비롯하여 “상수도보호구역법”, “한강수계 법”, “수변구역에

관한 법“, “개발 제한 구역 법”, “오염 총량제” 등등 중개업을 전문으로 하는

필자도 솔직히 다 모를 정도로 많다.

이런 규제법들이 전원주택을 짓는데 얼마나 많은 영향을 미치는가는 집을

지어보지 못한 사람들은 도저히 이해할 수가 없을 것이다.

그러나 지어본 사람들이 “다시는 안 짓겠다.”라는 것을 보면 헤아려 짐작이

가리라 믿는다. 얼마나 많은 행정적인 까다로움이 있었는가를.

여기서 ‘상수도 보호구역법“과 자주 혼돈되는

”상수원 수질보전 특별대책지역“에 대하여 언급(言及)해 보기로 하자.

“상수도 보호구역법“은 ”수도법”에 근거를 두는데 대부분 “개발제한구역”과

중복 지정되어 있어 실제로 현지인이 “이축권”이란 것을 가지고 있지 않으면

건축을 하기가 여간 까다롭지 않다. 그런데 이것마져도 개발제한구역을 푼다는

미명아래 10세대 이상이 옹기종기 모여사는 개발제한구역내의 마을을 “취락지구”라는 이름으로 그 범위를 정해 놓고 그 안에서만 건축이 가능하게 만들어

놓았다.

얼마전 까지만해도 도로가 있으면 이축이 가능했었다.

개발제한구역내의 난개발을 막겠다는 사정은 충분히 이해가 가지만,

결국 취락지역으로 편입되지 않은 다른 사람들은 또 한번의 커다란 재산상의

피해를 감수해야 했다.

그러나 “상수원 수질보전 특별대책지역”은 “환경정책기본법“에 의거하여

고시된 것으로 넓은 의미로 제약은 받지만 전원주택을 짓는 데는 큰 무리가 없다.

참고로 “팔당 상수원 수질 보전 특별 대책 지역”에는

“1권역”과 “2권역”이 있는데 여기에선 “1권역”이 어디인가를 살펴보자!

팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역

남양주시 화도읍 (가곡리 제외), 조안면

여주군   능서면 (구양리. 번도리. 내양리. 백석리. 왕대리), 흥천면,

         금사면, 대신면, 산북면.

양평군   양평읍, 옥천면, 강상면, 강하면, 서종면, 양서면, 개군면.

광주시   광주읍, 오포면, 초월면, 퇴촌면, 남종면, 중부면, 실촌면,

         도척면.

가평군   설악면(천안리. 방일리. 가일리), 외서면(하천리. 청평리.

         대성리.  삼회리)

용인시   모현면

지금 이들 지역에서는 특수한 몇 곳을 빼고는 토지거래허가를 받아야하는 것

(소유권 이전)말고도 집을 지으려면 부단한 노력이 필요하다는 것을 먼저

알고 있어야 한다.

허기야 규제가 많기에 청정지역일 수밖에 없다는 사실이 우리를 조금이나마

위로해 주는 부분임에는 틀림없다. 만약 여기에 그런 규제들이 없었다면 벌써

“자연보전권역”은 난 개발로 엉망진창이 되고 말았을 것이라 생각하니 안도의

한숨이 쉬어진다.

그러나 필자가 직접 겪었던 씁쓸한 경험담(?)을 소개하면서 이만큼 어려운

일도 있다는 것을 여러분에게 알리고자 한다.

필자는 조그마한 상가를 지으려고 건축허가를 신청했다.

그런데 현지인의 요건에 맞지 않는다고 서류 보완 통보를 받았다.

이유인 즉, 필자의 두 아이들이 현지에 같이 거주하지 않아 “현지인”으로서의

자격이 없으니 “왜 같이 살지 않는가”를 복명하는 증빙서류를 보완해

제출하라는 것이다.

황당하고 어처구니없는 일이지만, 일을 원만히 하려고 관련부서에서 원하는 대로

두 아이들의 재직증명서를 첨부하기로 했다. 그런데 불행하게도 작은 놈은 유학을 가느라 다니던 직장을 그만두고 외국에 거주하고 있었으니 출국전에 다녔던 - 마침

한 부 남아 있었다 - 직장의 재직증명서를 제출 할 수밖에 없었다.

그러나 관계부서는 엄격했다. “현재 직장의 재직증명서”를 제출하라는 것이다.

우여곡절 끝에 “출국증명서”로 대체하고 서류를 보완 시킬 수 있었다.

필자는 17년 전 이곳으로 이사 올 때부터 두 아이들은 서울에 그냥 있어야만 했다. 학교 문제로, 군복무로, 또 취업으로.....

그러다 보니 지금 나이가 만으로도 32, 33세 이다.

“결혼을 하지 않은 자녀들은 성인이 되서도 부모와 함께 살아야 한다는 법이

어디 있느냐”라는 질문에는 담당자들도 머뭇거리면서도 환경부고시에 따를

뿐이라는 것이다. 법대로 하라는 식이다.

물론 쉬운 방법이 있다는 것은 잘 알면서도 그들과 타협한다는 자체가 싫었다.

건축허가를 얻는 일보다 우선 이 문제를 해결하는 것이 여러 사람들을 위해

보람된 일이라는 생각에 싸움(?)을 시작 했다.

우리 시에서는 얘기를 많이 들었으므로 관계부처인 환경부에 질의했다.

그러나 어렵게 한 질의에 학수고대 기다리던 답장은 너무나 간단했다.

“2003년 4월 며칠자 민원 몇 호를 참조 하시오”였다.

참으로 어이없는 일이었지만 찾아볼 수밖에 없었다.

그러나 그 참조하라는 곳에는 앞에서 설명한 환경부고시2000-120호의 내용만이

수록되어 있을 뿐이었다. 민원인들이 원하는 것이 이런 답변이 아니라는 것도

담당 공무원들은 잘 알고 있을 텐데....,

자기가 맡은 일에 대한 소신이 없는 사람들을 어떻게 그런 자리에 앉혀 놓고

일할까? 참을 수 없는 분노보다는 한심하고 측은한 생각마저 들었다.

다음으로 “국민고충 처리 위원회”에 질의를 계속했다.

한 달이 넘는 시간동안 “처리 중“이라는 단어만 볼 수 있었는데 드디어 답변이

왔다. 그러나 그 답변은 ”혹시나 했었는데, 역시나“ 였다.

그래도 조금은 희망이 보이는 것은 답변한 담당자의 공손한 언사가 좋았다.

또 ”약간의 문제가 있다는 것도 알고 있는데 앞으로 협의를 거처 고치겠다.“고도

했다. 우선은 ”악법도 법이니 지켜야 되지 않겠느냐“는 호소 어린 말도 했다.

필자는 이런 공무원이 아직 존재하는 한 우리나라는 희망이 있다는 결론으로

그 동안의 피로를 덜어야 했다. 그러나 한편으로는 우리 같은 소시민이 관을

상대로 시시비비를 따져서 이길 수 없다는 사실을 재확인 하는 기회가 되었다. 

몇 년 전 일이 생각난다.

건축허가여부를 묻는 필자에게 빙그레 웃으면서

“제가 된다면 되고, 제가 안 된다면 안 됩니다.”하던 공무원의 말에 길길이

뛰었던 필자였는데 살아가면서  “그 공무원의 말이 맞는 말이었구나.”하고

새록새록 생각되어 진다.

이렇게 상식으론 풀이가 안 되는 많은 어려움이 있다.

전원주택을 짓는데도 이 범주에서 벋어 날 수는 없는 일이라는 걸 알아야 한다.

그러나 대개의 사람들은 “내가 짓고 싶으면 짓는 거지”라고 생각한다.

그렇게 엿장수 마음대로 할 수 있는건 아닌데......

[고모]

너무 어렵네요. 그렇게 복잡해서야......

[수완]

정말 어렵고 힘든 일이 많이 있네요.그래서 그런지 다음 정부 들어서서서 일 하겠다는 말이 무었은인 알 듯 모를듯 하네요. 선생님 글을 읽고도 머리가 아프니 일하려 쫓아 다니는 사람 이해가 가내요.규제 허가 등등으로 토지 매매 조차 없는 세상을 현정부 만든것 같아 보이네요.이것이 자유를 부르 짓는 한국이라니 아! 한심 ㅎ ㅎㅎ- - - -

[폭탄!!]

전원주택 앞마당이 뚝 잘려나간다니, 확정되기전 5년마다 진정서를 내야 한다는데,헛점이 많은 것 조차도 모르는 저 같은 문외한은 공무원과 마구 싸우거나, 그저 굽실대거나, 몰래 와이로를 줄 수 밖에 없지요. -_-;;

[달과 호수]

끄 응