안녕하세요 에이원파트너스 입니다.
안전한 임대차 계약을 위한 첫 단계인 전세 계약 시 꼭! 확인하셔야 할 내용을 설명드릴게요.
계약하는 부동산이 이후 경매로 넘어갈 경우
선순위 임차인에게 밀려 자칫 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생 할 수 있습니다.
이러한 문제를 사전에 예방하기 위한 확인 내용으로는 아래 네가지를 살펴볼 필요가 있습니다.
1. 전입세대 열람 내역
해당 건물에 거주하고 있는 임차인의 정확한 숫자를 파악하여
2. 확정일자 여부 현황
선순위 임차인들의 전체 보증금을 파악하는 것이 중요합니다.
주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보.
다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서.
다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
우리 법에서는 임차인이 선순위 보증금 확인을 요청하면 임대인이 동의할 것을 의무화 하고 있습니다. 만약 임대인이 요청에 동의하지 않거나 내용이 정확하게 확인이 되지 않는 매물의 경우 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
위 두가지는 임대인, 임차인 등의 기본적으로 해당 부동산의 이해 관계인에 한하여 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
따라서 임대차 계약서 작성 전에는 임대인에게 확인을 요청할 수 있고,
임대차 계약서 작성 이후에는 해당 계약서를 지참하여 관할 주민센터에 방문하여
"전입세대 열람 내역"과 "확정일자 부여 현황"을 받아보실 수 있습니다.
여기서 주의할 점!
임대차 계약을 하기 전까지는 선순위 보증금 내역을 임대인에게 확인 할 수 밖에 없기 때문에
계약서 작성 당시
임대인에게 확인한 선순위보증금 내역과 실제 선순위 보증금 내역이 다를경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 아무런 조건 없이 계약금을 반환하기로 하는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.
3. 건축물대장
계약하시려는 건물의 전세보증금이 월세에 비해 상대적으로 큰 경우 "건축물대장"을 확인해 보는게 좋습니다.
특히, 전세자금 대출을 고려중이시라면 필히 확인하시기 바랍니다.
건축물대장에는 해당 건물의 용도와 불법여부 등이 기재되어 있습니다.
은행에 전세자금대출을 신청하게 되면 해당 부동산에 대하여 심사를 진행하게 되고
이 때, 주용도가 근생빌라등의 주택이 아니거나 불법확장 또는 불법용도변경 등으로
'위반 건축물'로 등재가 되어 있을 경우
전세자금대출 승인이 되지 않을 가능성이 높기 때문입니다.
참고로 위반건축물로 적발되어 건축물대장에 기재된 경우에는 건축물대장 가장 앞면 상단 부분에
노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
4. 등기부등본
많이들 아시겠지만 계약 전 해당 부동산의 등기부등본 확 인역시 중요합니다.
근저당, 가등기 또는 가압류 등은 없는지 확인할 수 있는데요.
등기부등본에서는 이러한 내용을 권리관계라고 하며, 꼼꼼히 확인 하시는게 중요합니다.
권리관계가 있다고 하여 무조건 계약을 피하실 필요는 없고
일반적으로 근저당권 채권액과 임차 보증금을 더한 금액이
아파트의 경우 70% 이하
다가구인 경우 60% 이하
인 경우는 보편적으로 안전한 매물이라고 생각하시면 됩니다.
에이원 파트너스는 이러한 위험이 발생하지 않게 전문 변호사가 직접 매물의 검토 그리고 계약서 작성까지 직접! 도와드립니다.
그런일이 있으시면 안되겠지만 혹시라도 생길 수 있는 부동산 분쟁과 관련하여 변호사 상담 및 수임료까지 지원해 드립니다.
안전한 부동산 거래의 시작
에이원 파트너스가 도와드리겠습니다.
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