옥탑방보보스 - 역세권 상가에 대한 이야기
역세권 상가, 그것도 1층 상가를 하나 소개해 드리겠습니다. 찬찬히 읽어 보시고 상권을 분석하는데 도움이 도시길 기원합니다.
대강 알면 아예 모르는 것만 못하단 소리가 있다. 이는 상가투자에도 마찬가지인데, 그 중에서도 특히 한두줄 짜리 명제로만 입지분석 공부를 한 경우가 특히 그러하다. 이를 테면 오른손의 법치, 퇴근길 동선 같은 것이 그런 것인데, 그게 하나 더 추가해야 할 것이 바로 역세권 상가이다.
역세권이라면 덮어 묻지도 따지지도 않고 좋은 상가로 취급하기 쉬운데, 늘 하는 말이지만 상가를 볼 때 가장 먼저 고려해야 할 사항은 누가 이 상권에 와서 팔아 줄 것인가, 즉 주된 유효수요가 어디있는지를 확인하는 것이 가장 우선이라고 하였다.
아래 역세권 1층 상가를 살펴보자.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/225733405902CC0729)
16평짜리 상가가 유찰되어 1억4천까지 떨어졌다. 전용면적이 16평이니 꽤나 싼 값의 상가인 듯하다. 그렇다면 지도를 보고 입지를 찬찬히 뜯어 보자.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2512B8415902CC2C02)
위 지도를 보니 강남대역을 나와 첫번 째 건물이다. 그야말로 역세권 상가이다. 자, 그럼 여기서 질문. 글의 서두에 상가를 볼 때 맨 처음 확인해야 할 것이 바로 유효수요라고 하였는데, 이 상권을 먹여 살리는 가장 큰 유효수요는 누구인가?? 바로 강남대학교 학생이다.
그렇다면 해당 상가는 강남대역에서는 1등으로 가깝지만, 주된 유효수요인 강남대학교에선 꼴등으로 가깝다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2144B9415902CC2C2B)
이제 위 지도를 보고 질문을 드려보자. 배율을 크게 키운 지도인데, 파란색 박스로 표시한 것이 물건의 위치이다. 이제 유효수요의 동선에 대해 한번 고민해 보자. 강남대 학생들이 강남대 전철을 이용하는지 의문이 들지만 (왜냐면 경전철로서 기흥역에서 오는 전철이다. 타지에서 강남대를 오는 학생들은 광역버스를 이용하는 편이 더 나을 것으로 예상된다.) 어쨌거나 몇몇 있는 그들은 위 지도상의 ①과 ② 중 어디로 더 많이 다닐까? 이른바 주동선을 묻는 질문이다.
당연히 학교로 향하는 ①일 것이다. 그럼 저 경매 물건은???
역세권 상가가 대체로 좋다는 것은 맞지만, 명제로 받아들이기엔 예외가 너무 많다. 그냥 [유효수요]가 어디있고 또 그들이 어디로 다니는가 즉 [주동선]을 살펴보면 거의 예외가 없다.
우와... 5분만에 글을 다 쓴거 같다.. 자판을 패듯이 썼음.
오타는 나 몰라...
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첫댓글 감사합니다 보보스님