HDC현대산업개발 관련 현황 공유

[115동 김원기]

안녕하세요 

당 아파트의 컨소시엄중 하나인 HDC현대산업개발이 광주에서 있던 2번의 불미스러운 건축사고로 인해서 

브랜드의 가치가 하락하고 국민적인 신뢰를 잃은 상황입니다. 

일부 재건축/재개발 조합에서는 HDC현대산업개발을 퇴출하고자하는 운동을 진행중에 있습니다. 

따라서, 해당 상황에 대한 조합원 입장에서는 어떤 위험 요인이 있는지 확인을 해야합니다. 

관심이 없으시고 무지한채 있으시면 투표에서도 의사결정에 큰 어려움이 있을 수 있습니다.

1. 현대산업개발은 현재 장기적으로 기업상황이 어려워질 것으로 예상된다. 

한국신용평가도 지난 15일 영업정지 처분 등을 고려해 HDC현대산업개발의 무보증사채 신용등급을 종전 'A+'에서 'A'로,기업어음 신용등급도 종전 'A2+'에서 'A2'로 하향 조정했다.

한국신용평가는 HDC현대산업개발의 무보증사채 신용등급 전망을 '부정적'으로 제시했다.

현재, 한국신용평가 등 평가기관은 현대산업개발의 신용등급을 강등하고 있습니다. 

또한 등급 전망도 부정적을 제시하고 있습니다. 

실제, 현재 현대산업개발의 영업이익은 위의 표와 같이 하락세를 그리고 있으며

지난 '21년도 4분기와 '22년도 1분기는 적자가 난 상황이며,

지난 '22년도 1분기 무려 1조원의 현금유출이 발생한 상황입니다. 

이는 광주 화정아이파크 수습 문제 등으로 인해서 발생한 것으로

단기적으로 큰 규모의 자금이 유출되고 있습니다. 

또한, 관양현대, 월계동신 등에서 무리한 수주 활동을 하며 금리 상승 및 원자재 가격 상승기에 

무모하다고 할 정도의 퍼주기식 수주를 진행하고 있기에 장기적인 비젼이 어두운 상황입니다.

이것이 무엇을 의미하는 것인가?하면 

사업과 관련된 대출이 어려워지거나 대출 금리가 올라갈 가능성이 존재함을 의미합니다. 

▲1금융권에서도 현산 꺼리는 분위기… 자금조달 능력에도 타격

현산의 자금조달 능력에도 문제가 생길 것이란 우려가 나오고 있다. 재건축ㆍ재개발 시공자의 주요 역할 중 하나가 신용도를 바탕으로 한 자금조달이다. 은행권이 재건축ㆍ재개발 조합에 대규모 자금을 대출해 주는 이유가 HUG와 대기업 시공자의 신용도에 기대고 있기 때문이다. 

하지만 최근 1금융권에서 현산이 참여한 현장에 대한 대출 배제 움직임 기류가 돌고 있다는 얘기가 나온다. 현산이 시공자로 참여하고 있는 곳은 1금융권 은행들이 입찰참여를 꺼린다는 것이다. 부실공사 우려로 향후 문제가 발생할 경우 자금회수에 문제가 생길 것을 우려해 아예 참여를 하지 않겠다는 얘기다. 

실제로 광명11R구역은 최근까지 2회의 금융기관 입찰을 진행했지만, 1금융권이 입찰에 참여하지 않아 유찰된 상태다. 이런 상황에서 현산을 시공자로 유지한 채 은행을 선정하려면 조합은 비싼 금융비용을 물어야 하는 2금융권을 선택할 수밖에 없게 된다. 

업계 전문가에 따르면 1금융권에서 연이자율 5~6% 금리로 조달할 수 있음에도 불구, 2금융권의 증권사 PF자금을 이용할 경우 13% 안팎의 고금리를 부담해야 하는 것으로 알려졌다. 

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

위의 내용에서 가장 핵심이 되는 것은 1금융권에서의 자금 조달이 불가해질 수 있고 

제2금융권에서 PF자금으로 조달해야하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.

그것은 결국 조합원의 부담으로 다가옵니다. 재건축 사업을 진행하기 위해서는 큰 규모의 사업자금을 대출해야하고,

은행주공아파트는 지형의 특성상 재건축 소요가 길기 때문에 대출기간이 더 길다는 특징이 있습니다.

따라서, 혹여 제2금융권에서 조달 시 사업을 안하는게 나은 수준으로 이어질 수 있다는 것입니다. 

만약, 대출 금리가 12%면 사업을 안하느니만 못한 상황입니다.

2. 그럼 계약을 해지해야하나? 

현재 일부 사업장에서는 현산 OUT을 외치면서 시공에서 빠지도록 주장하고 있습니다. 

잠실진주아파트의 시공권은 지켰지만 수도권을 비롯한 HDC현산 사업장 곳곳에서 ‘계약 해지’ 요구가 꾸준히 나오고 있는 상황이다. 경기 안양 뉴타운맨션삼호아파트 재건축 조합도 지난 21일 총회에서 HDC현산·코오롱글로벌 컨소시엄과의 시공 계약 해지 안건을 의결했다. 이 외에도 경기 광주 역세권아파트 신축공사, 대전 도안아이파크시티2차 신축공사에서 계약이 해지됐고, 경기 광명1구역 재개발 조합, 광주 운암주공3단지 재건축 조합 사업 시공에서도 배제된 바 있다.

출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/264TXKYHSI

영통2구역은 현산이 GS건설과 컨소시엄 형태로 참여 중인 사업지다. 주관사는 GS건설이며 60%의 지분을 가지고 있다. 현산 지분은 당초 40%였지만, 최근 이 중 10%를 GS건설에 양보하겠다고 제안했다는 게 영통2구역 조합의 설명이다.

현산은 광명11R구역에도 비슷한 제안을 한 것으로 나타났다. 이곳은 현대건설이 57%, 현산이 43%의 지분을 가지고 있다. 광명11R구역 조합 등에 따르면 현산은 해당 사업지에 기존 분담이행방식에서 공동이행방식으로 전환하자고 제안했다. 현산 측 참여를 최대한 줄이겠다는 얘기다.

현재 조합은 현산을 퇴출시킨 후 현대건설 단일 시공으로만 결정할지, 현산의 제안을 받아들일지 등 다양한 방안을 열어놓고 조합원 의견을 청취 중이다.

광주 운암주공3단지의 경우 과거 HDC현산ㆍGS건설ㆍ한화건설 컨소시엄이 시공자로 선정됐다. 이곳 사업단에서 빠지는 대신 지분 10% 투자에 따른 개발이익만 가져가기로 했다. 현대건설과 손을 잡고 시공권을 확보했던 광명11구역에서는 시공 배제 및 아이파크 브랜드 미사용 조건을 수용했다. 대신 지분 참여를 통해 이익은 공유한다.

현재로써 현대산업개발을 해지하는 방법도 있지만, 

지분참여을 줄이거나, 광주 운암 사례와 같이 현대산업개발은 시공하지 않고 개발의 이익만 가져가는 방법이 있습니다. 

따라서, 조합원들은 위의 사실에 대해서 명확히 인지하고 있어야하며

당 사업이 어떤 방향으로 가야할지 고민해야합니다. 

[위의 내용을 줄여 설명하자면,]

1. 현대산업개발은 현재 광주 화정 사태로 인해서 

장기적인 경영 여건이 불안정한 상태로 

제 1금융권의 낮은 금리로 자금 조달이 어려울수 있다.

2. 제 1금융권의 금리로 자금 조달 불가시 재건축의 진행은 불가하다. 

3. 현대산업개발의 지분 축소 혹은 현대산업개발은 시공을 하지 않고 개발 이익만 갖는 방식으로 진행하거나, 

4. 자금 조달 불가 시 현대산업개발은 OUT 해야한다. 

(이주 후 소송가 발생할 경우에는 사업 지연에 따른 대출금 부담이 커질 수 있다는 점까지 고려해야한다.)

인터뷰- 주원준 안양 뉴타운삼호맨션 재건축조합장 - 하우징헤럴드 (housingherald.co.kr)

인터뷰- 주원준 안양 뉴타운삼호맨션 재건축조합장 - 하우징헤럴드

마지막으로 위의 인터뷰는 7월 13일자 뉴스로 

이주 진행단계임에도 현대산업개발와의 계약을 해지한 사례입니다.시공사 해지가 결코 쉽지 않음에도, 시공 해지를 결정했습니다.

※ 분명, 심각한 문제임을 인지하시기 바랍니다.

(조합과 면담 결과 조합도 해당사실을 충분히 인지하고 있었습니다.)

실제로 현산이 시공자로 참여하고 있는 광명의 모 구역에서 이주비 마련을 위한 금융기관 입찰공고를 4번 냈는데, 참여하는 곳이 한 곳도 없어 4차례 모두 다 유찰됐다. 금융권에서 현산 사업장의 대출을 꺼리는 움직임이 나타나고 있는 것이다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

[103동 최 명자]

답답하네요...조합에선 대책이 있는건지....

[115동 김원기]

조합의 질책보단 현산에 대한 생각과 의견 교류가 우선이라고 생각합니다

[103동 최 명자]

질책하는게 아니고요, 향후 어떤식으로 갈지 대책을 강구하고 계신가를 묻는겁니다...

[115동 김원기]

현재 본계약을 앞두고 있는바
위의 위험요인들을 바탕으로 하여
확실한 대책과 조건들 그리고 이행각서 등을 고려하여 계약할 것으로 보입니다

그런게 없다면 계약하면 안되겠죠

[111 조상봉]

조합 집행부에서도
이런점들을 잘 알고 계실것으로 판단되기 때문에
적극적이고, 긍적적인 검토를 하고 있으리라 믿습니다.
우리 조합은 정식 계약이 되지 않은 상황이기 때문에 선택의 폭이 크지 않을까 싶습니다.

[115동 김원기]

맞는 말씀이십니다 다만 조합원들도 관심을 가져야합니다

[122동 이진성]

핵심을 잘 정리해 주셔서 감사합니다. 사업 속도와 함께 안전과 조합원들의 이익을 위해서 조합에서 다각도로 검토해주시기를 간곡하게 부탁드립니다

[108동조연수]

현산은 시공에서 배제시키고 최소한의 지분참여만 해야한다고 생각합니다