Re:[정보를 알고는 부동산을 제외한 직거래계약 에 대하여 교수님 질문 드립니다 ^^]

[저격수(허현도)]

중개수수료 청구권과 관련된 판례들입니다.

소송진행에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

부동산중개업자는 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이의 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여

그 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로

계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없는 것이

원칙임을 밝힌 판결이 나왔다,

 청주지법 민사3단독 이수현 판사는 공인중개업자 A씨가 B씨 등을 상대로 낸

중개수수료청구소송(2012 가단19055)에서 원고 패소 판결을 내렸다.

#청주지방법원 2012가단 19055 판례  나. 판단

(원고패소판례)

살피건대, 부동산중개업자는 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이의 계약의 체
결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음
이 원칙이고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한

이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다.

다만, 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나

중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채

직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에

비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고,

또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가

중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지

못하였다는등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에

대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다 할
것이다.

청주지법 판례내용

특히 부동산중개업자들이 주목해야 할 판결이 나왔다.

공인중개사는 계약의 체결을 중개해 당사자 사이의 계약체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인으로부터 중개수수료를 받을 수 있다는 판결이다.

이번 판결은 공인중개사가 중개의 노력을 했더라도 계약이 성립되지 않은 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다는 것이 원칙임을 밝힌 것이다.

청주지방법원에 따르면 청주에서 부동산중개업사무소를 운영하는 공인중개사 A씨는 사단법인 모 협회 충북지부 부지부장의 “협회 사옥 신축 부지를 알아봐 달라”는 의뢰에 따라 물색해 2012년 6월 협회 측과 B씨와 C씨 공동소유의 부동산 및 지상건물에 관해 30억8000만원에 매매계약을 체결시켰다. 이 협회는 C씨의 또 다른 토지도 8억원에 매매계약을 체결했다.

이후 매매계약을 토대로 작년 11월 협회로 소유권이전등기를 마쳤다.

매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에는 공인중개사 A씨의 이름이 중개인으로 기재됐다. 계약체결 후 A씨는 협회로부터 1300만원을 받았다.

그런데 A씨는 “각 토지에 관해 BㆍC씨와 협회 사이에 매매계약을 중개해 계약이 체결된 것인데, BㆍC씨가 현재까지 중개수수료를 지급하지 않고 있다”며 “법정 중개수수료를 지급하라”며 소송을 냈다.

하지만 청주지법 민사3단독 이수현 판사는 1일 공인중개사 A씨가 토지 및 건물 매도인 B씨와 C씨를 상대로 낸 중개수수료 청구소송에서 원고 패소 판결했다. (2012가단19055)

어떻게 된 것일까?

이수현 판사는 일단 공인중개사 A씨의 소개로 매매조건 등에 관한 양측의 협의가 진행되고, 또한 각 토지에 관한 물건분석서까지 작성해 협회에게 제공한 사실을 인정했다.

하지만 작년 4월 A씨 부동산사무소에 근무하던 중개보조인이 매매계약에 필요한 기본 서류를 제공하지 못해 결국 협회와 BㆍC씨 사이의 협의가 결렬되고, 이후 A씨가 아닌 BㆍC씨와 개인적 친분관계가 있는 협회 소속 D씨에 의해 협의가 다시 개시돼 결국 각 매매계약이 체결된 점에 주목했다.

이 판사는 각 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 원고의 이름이 공인중개사로 기재돼 있기는 하나, 이는 협회의 내부 규정상 부동산 관련 매매계약에는 공인중개사가 반드시 포함돼 있어야 하기 때문인 것으로 판단했다.

또한 매매계약의 법정 중개수수료는 거래가액의 0.9% 이내인데, 협회는 공인중개사 A씨에게 각 매매계약 체결 후 거래가액의 약 0.3%에 해당하는 1300만원만을 지급한 점도 주목했다.

이 금액은 각 매매계약의 중개에 대한 수수료 명목이라기보다는, 원고가 협회에게 각 토지를 소개시켜 주고 토지에 관한 물건분석서 및 매매계약서, 부동산거래계약신고서를 작성해 준 것에 대한 대가로 보는 것이 타당하다는 게 이 판사의 판단이다.

이 판사는 그러면서 “이런 점을 종합하면, 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 A씨의 이름이 공인중개사로 기재된 사실만으로는, 원고의 중개행위로 인해 매매계약이 체결됐음을 인정하기 부족하고, 또한 원고의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 협회 및 피고들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모해 원고를 배제한 채 직접 매매계약을 체결했다고 인정할 증거가 없다”고 판시했다.

이수현 판사는 판결문에서 특히 “부동산중개업자는 계약 체결을 중개해 당사자 사이의 계약 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대해 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 공인중개사가 중개의 노력을 했더라도 중개행위로 계약이 성립되지 않은 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수 없다”고 강조했다.

다만 “예외적으로 공인중개사의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모해 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결했을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비춰 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있다”고 밝혔다.

또한 “중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단돼 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못했다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기해 중개업자는 중개의뢰인에 대해 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다”고 설명했다.

 

부동산중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의

책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우,

중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있는지 여부(적극)

부산지법 2007.1.25. 선고 2005나10743 판결 : 상고【부동산중개수수료】

#부산지법 2007.1.25. 선고 2005나10743 판결 【부동산중개수수료】: 상고

【판결요지】 

부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할(매매대금등의 협의를 알선,매매계약서 초안작성등)을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.

#서울지법 동부지원, 1987.2.20, 86가단2801 【중개수수료청구사건】

【판결요지】 

매매계약의 성립에 결정적인 기여(부동산의 등기부등본, 토지대장, 가옥대장, 은행융자 및 빌딩세입자 관계확인서류 등을 그대로 소지한 채 가격재조정을 모색하고 있었던 사실등)를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유없이 매매계약서작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 부동산중개업법 제20조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다.

 서울지법 동부지원 1987.2.20. 86가단2801 판결 【중개수수료청구사건】: 항소 
[하집1987(1),275] 

【판시사항】 
자신의 귀책사유없이 매매계약서 작성에 관여하지 못한 부동산중개업자의 중개수수료청구권 유무

【판결요지】 
매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유없이 매매계약서작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 부동산중개업법 제20조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다.

부동산중개업법 제20조  【참조판례】
#대법원 1956.4.12. 선고 4289민상81 판결(요민II 상법 제61조(1)392면 카7420) 

중개업자가 중개의뢰인에게 거래상대방을 소개하였으나 중개업자를 배재하고 직접거래하는 경우가 있다. 또한 중개업자가 중개의뢰인에게 거래상대방을 소개하였으나 직접거래의 인상을 주지 않기 위해 제3자의 중개업자를 개입시켜 거래하는 경우가 있다.

그런데, 중개보수는 중개업자가 중개,알선을 하고 이것에 의거하여 당사자간에 거래계약이 성립하는 것을 정지조건으로 하여 청구 할 수 있다. 즉, 중개보수는 성공보수주의이다. 중개업자가 매도인과 매수인을 소개하여도 중개에 의해 거래계약이 

성립하지 않는 한 보수청구권은 발행하지 않는 것이 원칙이다. 

 
그러나, 직접거래의 경우에는 중개의뢰인의 신의에 반하는 행위가 있기 때문에 이와 같은 경우에 중개업자에 대해 보수청구권을 인정하고 있다.
판례가 중개업자에 대해 보수청구권을 인정하는 경우는 중개업자를 배제하고 또는 중개활동과 거래계약의 성립과의 사이에 인과관계가 있는 경우에 보수청구권을 인정하고 있다. 이때 판례는 중개보수를 중개행위의 기여도에 따라 정하고 있다는데 특징이 있다

#부산지법 1987.9.24.  87나516 제2민사부판결  【중개료청구사건】: 확정 [하집1987(3),140] 
 
【판시사항】 
중계인의 중계활동이 그에게 책임없는 사유로 일시 중단된 상태에서 중계의뢰자들이 직접 만나 계약을 체결한 경우, 중계인의 보수청구권유무 및 그 범위


【판결요지】 
중계인의 부동산중계활동이 쌍방의 제시가격차이로 일시 중단된 상태에서 중계의뢰자들이 직접 만나 절충끝에 매매계약을 채결하였더라도 중계인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중계활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상이 중계료 한도액)과 중계인이 중계에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중계의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다.

 # (울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결)

중개업자가 부동산거래를 중개하여 계약이 거의 성사단계에 이를 무렵 당사자가 중개업자를 배제하고 직접 계약을 체결한

경우 중개수수료 지급책임을 인정한 사례(울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결)

[ 판결 요지 ]

부동산중개업은 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선해서 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수 없다. 단 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다.

피고는 원고에게 임차할 물건의 중개를 의뢰하였고 원고의 노력으로 A가 임대하려는 이 사건 부동산에 관해서 알게 되었고, 원고측의 중개에 따라 A측과 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 보증금 및 월차임 등에 관한 조건이 협의되었는데, 피고와 A는 원고의 중개에 따른 협의안이 나온 후 불과 7일만에 원고의 참여 없이 직접 위 협의안을 바탕으로 이 사건 임대차계약을 체결한 점을 볼 때, 원고가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 원고의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 것이므로, 피고는 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다.

내용

#계약 체결 성사단계까지 중개행위가 이뤄졌다면 해당 중개사는 중개수수료를 청구할 수 있다,

계약 체결 성사단계까지 중개행위가 이뤄졌다면 해당 중개사는 중개수수료를 청구할 수 있다는 법원의 판결이 나왔다.

울산지법은 이모씨가 공인중개사 박모(40)씨를 상대로 중개수수료 반환을 요구하며 제기한 항소심에서 원고 일부 승소판결을 내렸다고 2일 밝혔다.
법원은 중개수수료 740여만원을 피고 박씨에게 지급할 것을 원고 이씨에게 명령했다.

박씨는 이씨로부터 공장부지에 대한 중개의뢰를 받고 다른 중개업자와 공동중개를 통해 울주군 온산읍 처용리 신일반산업단지의 공장부지를 소개했다.

이후 박씨는 이씨에게 보증금 1억원과 월차임 1700만원에 공장부지 650평과 사무동을 임차하는 안을 제안했다.

그러나 이씨는 조건이 마음에 들지 않는다며 임대차계약 포기의사를 밝힌 뒤 공장부지 분양업체와 직접 임대차 계약을 맺었다.

이에 박씨는 1000여만원의 중개수수료 청구를 요구하는 소송을 제기해 1심에서 승소판결을 받았다.

이씨는 "계약조건이 마음에 들지 않아 직접 협의를 통해 박씨가 제안한 조건과 다른 내용의 임대차계약을 체결한 만큼, 중개수수료를 줄 수 없다"며 항소했다.

재판부는 "이씨가 박씨에게 임차할 물건의 중개를 의뢰해 해당 부동산을 알게 된 점, 박씨의 중개에 따라 보증금과 월 차임 등에 관한 조건이 협의된 점, 박씨가 제안한 임대차 금액과 이씨가 직접 계약한 금액과 큰 차이가 없는 점 등에 비춰볼 때 박씨가 계약 성립에 결정적인 역할을 했다"고 지적했다.

이어 "계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 박씨의 잘못없이 중개행위가 중단된 만큼, 신의성실의 원칙상 이씨는 박씨에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다"고 판시했다.




참조조문】
민법 제2조,제673조,제686

제2조 (신의성실) ①권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.
②권리는 남용하지 못한다.

제686조 (수임인의 보수청구권) ①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다.
②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다.
③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다.

제673조 (완성전의 도급인의 해제권) 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

[이쁜꼴통]

너무너무 감사합니다 귀한 자료로 쓰겠습니다 ^^

[부유부동산 010-8127-4989]

감사합니다^*^