빌라투자,, 최소한 옥석가리기는 하자.

빌라투자,,, 최소한 옥석가리기는 하자. 빌라 = 대박?? 며칠 전 우연히 TV 시사프로그램 중에서 ‘뉴타운’에 대한 부분을 방영한 것을 보았다. 꽤 긴 시간을 다루었고 ‘헌집 줄게 새집 다오~!’의 구호아래 있는 뉴타운의 좋은 모습보다 그 뒤에 감춰진 부정적인 부분에 포커스를 두고 방영이 되었다. 그리고 다음 날 강북 집값 상승에 관한 다른 방송사의 프로그램도 시청을 하였다.     현재 내가 하고 있는 일이 부동산에 밀접한 관련이 되어 있기에 방송에서 ‘부동산’에 관한 얘기가 나오면 눈여겨보는 편이다.     현재 서울시에서 1억 미만으로 집을 살 수 있는 곳은 없다고 한다. (작년까지만 하더라도 경매감정가에서 5000만원 전후의 물건도 쉽게 찾아볼 수 있었다.)     왜 이렇게 올랐을까? (방송에선 서울뉴타운을 초점으로 했지만 서울뿐 아니라 안산, 수원, 군포, 의정부, 인천, 부천등 경기도 대부분 지역은 작년 시세보다 100%이상 오른 지역이 수두룩하다.) 2-3년 전만 하더라도 빌라는 그야말로 애물단지였고 실수요자 입장에선 새로운 주택을 매입하기 전에 잠시 쉬어가는 정도의 주거형태였다. 그 당시엔 빌라를 사면 손해를 본다는 생각이 대부분이였고, 그래서 경매시장에서도 찬밥(?)신세로 저가에 낙찰이 가능했다. 그러나 이젠 달라졌다. 아무리 대지지분이 적은 빌라일지라도 뉴타운 지역 안에 있으면 아파트 입주권을 받을 수 있게 되었다. 빌라의 투자가치가 ‘재개발’과 ‘뉴타운’으로 인해 새롭게 떠오른 것이다. 요즘 조용한 동네에 근거도 없는 ‘재개발 추진’이라는 현수막이 걸어두면 1주일도 되지 않아서 집값이 요동치기 시작하고 부동산의 모든 매물들도 감쪽같이 게 눈 감추듯 숨어버린다. (집주인의 입장에선 조금이라도 더 높게 받을 수 있다고 생각하기에 팔지 않는 것이다.) 이러한 심리를 이용하여 한 지역의 빌라 수십 채를 매집한 후 근거도 없는 호재를 부동산에 퍼뜨리고 집값이 요동치기 시작하는 시점에 자신들의 물건을 팔아먹고 나오는 양심이 없는 팀들도 있다. (마지막에 집을 매입한 사람은 손실을 볼 수도 있다. 하지만 이런 게임이 가능한 이유는 맹목적인 아마추어 투자자들이 많기 때문이다. 지금 투자자와 원주민들의 심리가 너무 강한 상태이다. 마치 17세기 네덜란드의 튜율립 버블처럼 지금은 사두기만 하면 오른다는 심리가 너무도 만연해있다. 언젠가 현재 빌라투자에 대한 후유증 얘기가 신문에 나올 것이라고 예상도 해본다.) 집값 상승의 기폭제가 되었던 것은 ‘선거공약’에 대한 것도 무시할 수 없다. 정치인들이 화려하게 포장된 그 지역의 미래를 제시하고 그 곳의 주민들 또한 달콤한 유세를 듣고 ‘기대심리’가 하늘높이 치솟은 것이다. (투자는 심리게임이다라는 책도 있는 것처럼 심리적인 부분이 가격에 막강한 영향력을 미치고 있다.) 서울시장이 당분간 ‘4차뉴타운은 없다’라고 확언까지 했지만 한번 오른 시세는 쉽게 내리지 않고 오히려 더 올라갈 것으로 생각을 하고 있다. (특정지역을 콕 찍어서 말씀드리는 것이 아니니 오해마시길,,,)   낙후된 곳에 살았던 원주민들은 작년에 비해 2-3배가량 집값이 올랐음에도 불구하고 앞으로 더 올라야 되고 더 올라갈 것이라고 기자에게 당당히 얘기한다. 물론 그 주민의 말이 맞는 지역도 있다. 너무 저평가가 되어 있어서 본래 가치를 찾은 곳도 있는 것이다. 하지만 이젠 그렇지 않은 지역도 많다. 앞으로 빌라를 매입할 계획을 갖고 있는 투자자가 ‘옥석가리기’를 제대로 하지 않는다면 빌라매입이 위험한 투자가 될 수도 있다고 생각을 한다. 현재 부동산시장에서 오직 빌라만이 매도자 우위시장이다. (얼마 전에 아파트 가격담합에 신경을 곤두세웠던 정부가 이젠 서민이 살고 있는 곳에 빌라담합이 되었으니 이러지도 저러지도 못하고 있다.) 가끔 지방의 토지를 답사하러 갈 때 주변에서 밭을 메고 있거나 일을 하고 있는 원주민에게 그 지역의 땅 값을 물어보면 당당하게 실제 거래되는 시세보다 훨씬 높은 가격을 얘기한다. 그 동네에서 제일 높은 가격에 팔린 땅값을 기억할 수도 있겠지만 원주민은 자신이 갖고 있는 땅모양과 도로등 기타여건은 고려하지 않고 항상 매도자는 최고가만을 기억한다.   나 역시 뉴타운에 빌라를 갖고 있기에 가격이 상승한다면 오히려 이익이 된다. 이 글을 읽고 계신 분들의 오해가 없길 바라며,,, 앞으로 빌라투자를 하기 위해선 기본적인 사항을 체크하자.     ① 인근 지역의 아파트를 분석하자. ->빌라가 투자가치가 있는 것은 개발이 된다면 나중에 받게 될 아파트 분양권이다. 따라서 인근 아파트의 시세와 거래가 활발한지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 아파트시세와 빌라 대지지분은 밀접한 관계가 있기 때문이다. 인천, 부천, 수원, 안산 또한 열악한 지역이 하루아침에 강남으로 탈바꿈하긴 힘들다. 학군과 인프라의 차이 때문에 멋지게 건축한다고 명품아파트가 되는 것도 아니고 하루 아침에 부자들이 전부 짐싸들고 이사 오는 것이 아니다.     ② 재개발이 될 수 밖에 없는 지역인지 확인을 하자.     -> 멋지게 걸려있는 재개발 현수막에 현혹되지 말고 그 지역을 걸어 다니면서 노후주택비율이 얼만큼 되는지 소방도로가 제대로 되어 있는지 상습침수구역인지 확인절차를 거쳐야 한다. 그 지역에 높은 건물 옥상에 올라가서 보는 방법도 괜찮다. 4차뉴타운이라고 얘기를 하지만 떠들썩한 지역에는 2,3차에서 탈락된 지역도 있다. 탈락이 많이 되었기에 다음번엔 될 것이라고 생각하지만 오히려 왜 두 번씩이나 탈락할 수 밖에 없었는지도 고려해야 한다. (현재 재개발이라고 들떠있는 지역 중에는 말로만 떠들고 끝날 지역도 분명히 있다.)     ③ 수요와 공급의 기본원칙을 잊지 말자.     -> 지방에선 재개발이 꼭 호재로 작용하는 것은 아니다. 오히려 재개발이 된다고 하더라도 추진자체가 지지부진하여 투자금이 묶일 수도 있다. 그 이유는 분양을 장담할 수 없고 시세가 높지 않기에 건설사에 개발이익이 크지 않은 이유도 있다. 따라서 빌라를 산다고 하면 주변에 큰 기업이 있는지 정부공공기관의 이전이 있는지 업무시설이 충분하게 확보되었는지등 수요를 충족시킬 수 있는 직장등 인프라 여건이 되어 있는지를 확인해야 한다. 주식이든 부동산이든 수요가 많아야 가격상승이 된다. 공급만 많은 지역이라면 결과는 뻔 할 것이다.     ④ 내가 매입한 가격보다 더 높은 가격에 사줄 수 있는 사람이 있는지 생각하자.     -> 투자는 내가 매입한 가격보다 더 높은 가격에 팔아야만 수익이 생긴다. 그러므로 매입을 할 때 곰곰이 나보다 더 높은 가격에 다른 사람이 사줄 수 있는지 그것이 가능한지 한번은 고민해보고 매입을 해야 한다. 또한 최고가격에 매도할 생각보다 적당한 타이밍에 빠져 나오는 것도 괜찮은 방법이다.     ⑤ 매물을 내 놓은 사람을 체크하자. -> 부동산에 나와 있는 매물이 원주민의 것인지 아니면 누군가 전매를 하고 있는 것인지 체크를 하자. 그러면 최소한 양심 없는 팀들의 장난엔 속지 않을 것이다.     ⑥ 이왕이면 재개발과 뉴타운 주체가 큰 단체를 선택하는 것이 좋다. -> 시에서 추진하는 것과 주민들의 공감대로 동네에서 추진하는 것은 엄청난 차이가 있다. 또한 시뿐만 아니라 경기도에서 주최하는 것은 더 확실한 결과가 나올 것이다.     ⑦ 똑같은 크기의 땅이라면 조합원 수가 적은 지역이 좋다. -> 5,000평 크기의 지역에 조합원이 300가구가 되는 지역과 400가구가 되는 지역의 차이는 분명 나타난다. 모든 조합원이 좋은 평형과 향을 선택하는 것이 힘들고 아파트입주시 추가로 지불해야 하는 추가분담금도 차이가 난다. (건설사도 이익이 많아야 조합원에게 많은 혜택을 부여할 것이다.) 한달 전 모지역의 S*건설사는 극심한 지분쪼개기와 주민들의 극성으로 사업포기를 선언하고 그 지역에서 철수한 사실도 있다. 사공이 많으면 배가 산으로 간다고 했는데 재개발 진행과정에서 잡음도 많아 추진이 더딜 것이다. -> 따라서 같은 가격이라면 빌라보단 단독주택이 많은 지역이 유리하고 상가분포가 적은 지역이 더 유리하다.  이외 더 꼼꼼한 사람이라면 다른 사항들을 체크한 후 빌라나 주거용 건물에 매입을 해야 한다.   저는 아직까지 매입 후 시세가 오르기를 바라는 투자보단 매입과 동시에 이익이 발생하는 게임만을 합니다. 경매가 아니더라도 저평가 지역이나 급매물도 매입하는 것도 괜찮습니다. 빌라투자를 부추기는 것이 아니고 조심해야 한다는 의미에서 글을 올렸습니다.     <5월15일 교보문고 분당점(PM 7:30)에서 무료강연회가 있습니다. 가까운 곳에 계시는 분들은 참석하시면 좋은 시간이  되리라 생각합니다. 책을 출간하고 강연회가 2번 잡혔는데 이번이 두번째입니다. 제가 강의를 전문으로 하지 않고 현업에  종사를 하고 있으므로 많은 강의계획을 세울 수 없었습니다. >