원래 인감증명의 유효기간이 있었지만 행정 간소화 차원에서 1993년에 폐지되었다. 다만 등기를 신청할 때 첨부하는 인감증명서는 발행일로부터 3개월 이내여야 한다. 등기 신청에 붙이는 서류는 인감증명서뿐만 아니라 주민등록 등본이나 토지대장 등도 모두 3개월 이내 발행된 것이어야 한다. 그래서 아직도 ‘인감증명 유효기간 = 3개월’ 로 알고 있는 사람이 많다.
대법원 부동산등기규칙 제62조(인감증명 등의 유효기간)
등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인 등기사항증명서, 주민등록표 등본·초본, 가족관계 등록사항 별 증명서 및 건축물대장 · 토지대장 · 임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다.
그런데 대리로 발급받은 인감증명은 6개월 밖에 효력이 없다고 하던데요?
여기에도 역시 오해가 있다. 6개월이란 인감증명을 담당하는 동 주민센터 직원에게 해당하는 말이다. 다시 말해 인감증명을 대리 발급할 때 본인의 위임장이 있어야 하는데 그 위임장이 6개월 이내에 작성된 것이어야 한다는 의미이다. 대리인이 발급받은 인감증명도 일단 발급되면 유효기간의 제약은 없다.
인감증명법 시행령 제13조(인감증명의 발급)
①인감증명을 발급받고자 하는 때에는 본인 또는 그 대리인)이 인감증명발급기관에 신청하여야 한다.
⑦제1항의 규정에 의한 동의서 및 위임장의 유효기간은 그 동의 또는 6월로 위임일부터 기산하여 6월로 한다.
그럼 대리 계약할 때 가져오는 인감증명은 오래 돼도 상관없다는 거죠?
상관은 없다. 그러나 법적으로 유효 무효를 따질 수는 없지만, 발급된 지 오래된 인감증명이라면 혹시 그 동안 소유자의 마음이 바뀌지 않았는지 계약 시점에서 다시 확인해 볼 필요는 있을 것이다.
# 대리 계약하고 불안한 임차인
전세 계약을 하는데 임대인이 못 와서 조카라는 분과 계약을 했습니다. 대리인은 위임장과 인감증명서를 보여주었습니다. 나중에 혹시 임대인이 딴 소리 할까 봐 제가 그 서류들을 보관하고 싶은데 대리로 나온 사람은 자기가 도로 가져간다고 하네요. 공인중개사도 난처한지 차라리 자신이 보관하는 것이 공평하고 안전하다고 나옵니다. 과연 누가 보관하는 것이 정답인가요?
위 질문에 대한 정답은, 필자가 아는 범위에서는, 아직 없는 것으로 보인다. 각자 자신이 보관해야 한다는 주장이 모두 나름대로 일리가 있기 때문이다.
대리인
위임은 법적으로 보면 본인과 대리인 간의 계약이다. 따라서 계약 당사자인 대리인이 보관해야 한다. (민법 제68조 위임의 의의)
거래상대방
위임 서류의 목적이 거래 상대방에게 위임 사실을 밝히는 것이다. 따라서 후일의 분쟁을 대비하여 이 서류가 가장 필요한 사람은 임차인이다.
공인중개사
대리권 여부를 확인·설명할 의무가 있다. 계약서와 함께 보관하면 양쪽 모두 필요 시 볼 수 있다.
이렇게 각자의 입장이 맞서다 보니 거래 현장에서는 상황에 따라 공인중개사가 교통정리를 하게 된다. 복사를 하여 사본에는 원본을 가져갈 사람이 자필로 ‘원본대조 필’ 이라고 쓰고 서명하도록 한다. 대리인에게 원본을 주고 거래 상대방과 공인중개사는 사본을 가지는 경우가 많다.
그런데 사실은 위임 서류의 원본을 누가 보관하느냐 하는 것보다 더 중요한 부분이 있다. 그 것은, 대리인에게 진정한 대리권이 있는가를 확인하는 일이다. 사람들은 위임장과 인감증명만 있으면 이를 소지한 사람에게 바로 대리권이 있다고 단정한다. 그러나 판례를 보면 서류만으로는 부족하고, 본인(소유자)에게 확인할 것을 요구하고 있다. 예를 들면, 소유자의 인감도장과 인감증명서를 가지고 있어도 ‘소유자에게 위임여부를 확인하지 않고’ 대리권이 있다고 믿은 사람에게 과실이 있다고 보는 것이다. (대법원 1995.2.17. 선고 94다34425)
그러면 위임 여부를 어떻게 확인하는가? 보통 다음 2가지 안전조치를 많이 이용한다.
①소유자에게 전화로 위임한 사실을 확인한다.
②계약금 등을 소유자의 은행 계좌에 송금한다.
결국 위임장과 인감증명은 대리권을 확인하는 여러 방법 중의 하나에 불과하다. 보다 확실한 방법은 서류보다는 소유자 본인에게 확인하는 것이다. 대리권의 진정성에 관하여 더 자세한 내용은 필자가 부동산매거진에 올린 다른 글 “대리계약과 위임장”을 참조할 수 있다.
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출처: 박성훤의 훤한세상 원문보기 글쓴이: 조재성(상록)