따져보니, 이 분담금으로는 34평도 쪽박 같습니다...

[freeatw]

이번에는 34평형의 투자가치 분석입니다.

며칠 전에 쓴 47평형을 분양 받게 될 경우 쪽박을 차게 될 가능성이 크다고 말씀 드렸습니다.  

그런데 47평 경우에는 그러하고 34평이나 24평형 경우에는 괜찮은 것 일까요? 물론 그것은 아닙니다.

오늘은 우리 조합원들이 분양 받을 34평에 대해 공부해 보도록 하겠습니다.

34평형의 가치를 분석하는 방법은 먼저 조합장이 소식지를 통해 제시한 34평형의 투자 원가를 언급하고, 이 투자 원가가

어떠한 오류 가 있는지를 따져 보도록 하겠습니다. 그리고 주변 신규로 분양되는 아파트의 분양 가격을 검토해 보는 것

으로 글을 전개할까 합니다.

아무래도 용어와 숫자가 등장하는 글이니 출력해서라도 차분히 읽어 주시고, 제 글에 대해 궁금한 점이나 잘못 언급된

수치가 내용이 있다면 지적해 주시기 바랍니다.

1.    조합장이 언급한 34평형의 투자원가와 투자이익금

조합장은 2007년 8월 1일에 발행된 재건축소식지에서 33평형(이 때에는 34평형으로 변경되기 전입니다)의 경우 투자 비

용 6억 원이며, 입주시점에 9억 원을 확실하니 투자 회수비용으로 2억 5천 만원에서 3억 원을 예상하였습니다.

자세히 원문을 직접 보도록 하겠습니다.

“… 작년 8월 조합인가 직전에 가장 비싼 4억 3천에 매입하신 조합원이 33평형 분양을 받으실 경우

투자비용   주택매입가 4억3천 만원 + 조합원분담금 1억 5천 만원예상 + 개발이익환수

500만원 + 분담금납부를 위한 이자발생금융비 600만원 + 매입시 취득세등록세

700만원 + 기타비용 100만원 = 합계 6억 원

투자회수비용 [3년 6개월 후 입주시점에서 9억 원 정도는 확실시 예상됩니다.]

이런 경우 물가상승에 따른 주택 자동인상폭 5,000만원을 감안하더라도

최하 5억 5천 만원에서 최대 3억 원정도의 개발이익이 예상됩니다. ….”

라고 언급하였는데, 이를 기준으로 항목 하나씩 따져 보도록 하겠습니다.

2.    주택매입가

지난 번에 제가 쓴 글에도 같은 내용이 있지만, 사실 조합원들의 영아아파트의 매입가는 각기 다릅니다. 1980년 한보건

설이 준공할 당시 약 1,800만원 정도 금액으로 분양 받은 조합원이 있는가 하면, 조합장의 말대로 4억 3천 만원에 매입한

조합원도 있을 것입니다.

그렇다고 해서 한보건설에게 분양 받은 조합원의 주택매입가가 1,800만원이니 그 조합원의 재건축 이익이 7억 원에 이

를 정도로 가장 큰 것 일까요? 그건 당연히 아니겠지요.

4억 3천 만원이라는 금액은 2006년 8월 조합설립이 인가되고, 매매가 정지되면서 그 이 후의 거래 가격을 확인 할 수 없

을 뿐이지 조합 설립 이 후부터 지금까지 영아아파트의 가격이 오르지 않았다는 의미는 아닐 것입니다.

재건축과 무관하게 영아아파트가 매매된다면 그 가격이 얼마일까를 예측해 보는 것은 윗 동네에 있는 대림아파트의 가

격이 유력한 기준이 될 것이므로, 이 아파트의 가격 변동은 다음과 같습니다.

기준일	06년 8월 가격	08년 1월 가격	상승율
사당동 대림아파트	4.95억원	5.75억원	16%

대림아파트의 가격 상승이 인플레이션에 기인한 것이든, 전반적인 아파트 가격 오름세에 원인이 있든지 영아아파트의 경

우에도 동일한 가격 인상율을 인정해 주어야 겠지요.

정리하면, ①현재 대림아파트가 일반거래가가 5억7천 만원이고, ②영아아파트가 대략 대림아파트 가격의 90% 선을 유지

해 왔다는 점과, ③조합 설립 후 5동 경매 낙찰가가 5억3천 만원이라는 점, ④대림아파트 가격 상승율인 16%를 적용하면

4.3Ⅹ16%상승 = 4.98억 원이므로, 이 5억원의 가격이 현재 시점의 우리 아파트 가격이며, 이 5억 원이 투자비 산정에 기

준이 되는 주택매입가 라고 해도 무리는 아니겠습니다.

일부 조합원께서는 조합 설립으로 매매가 정지되었고, 매매를 할 수 없다면 4.3억원 가격이 곧 투자 원가가 되는 것 아니

냐는 의문도 가질 수 있겠습니다.

이 의문에 대해서는, 이 글이 아무래도 돈을 굴리고 적절한 수익인지 아닌지를 따져보는 투자 분석의 내용이다 보니 앞

으로 여러 번 언급될 ‘기회비용’이라는 용어로 간단히 설명 드릴까 합니다.

‘기회비용’이란 얼마의 돈으로 어떤 물건을 사게 되니, 다른 물건을 살 수 있는 기회를 놓치게 되는 상황, 즉 손실 비용이

라는 것인데, 다시 말해 영아아파트가 조합 설립이 되어 재건축함으로 인해 아파트를 처분 못하고, 그러다 보니 그 5억

원으로 고금리예금이나 채권, 다른 아파트에 투자해서 가질 수 있는 투자 이익을 포기하게 된 경우라는 말입니다.

이 경우 영아아파트의 분담금과 기타 이자를 포함한 재건축 수익률이 다른 아파트나 다른 금융 상품을 투자했을 때부다

더 나은 수익률이 있을 것이냐가 우리 조합원들에게 이익이냐 아니냐의 여부가 되겠지요.

그래서 우리 조합원이 1억 원이든 3억 원이든 어떤 가격에 영아아파트를 매입하였다 하더라도 주택매입가 원가는 5억

원으로 같다고 할 수 있지만, 다만 차이라고는 조합원이 전부 내 돈으로 매입을 했느냐 아니면 은행대출이 있느냐에 따

라 각자 재건축 이익이 달라질 수는 있습니다.

다만, 주택 원가 5억 원에는 주거비용이 포함시키지 않았고, 이 주거비용은 철거 전에 받는 이주비가 무상지급이 아닌 조

합원 분담금에 포함되어 있다는 점에서 결국 기회비용은 같아지게 된다는 점에서 주거비용은 별도 항목으로 산정하지

않았습니다.

어쨌든, 저는 이 5억 원의 가격이 다소 낮게 산정을 하였지만, 그것을 감안하여 판단하여 주시기 바랍니다.

3.    조합원 분담금

조합원 분담금은 34평형에 두 타입이 있지만 편의상 34평A타입 1.77억 원으로 하겠습니다.

4.    개발이익환수

조합장은 ‘개발이익환수 금액’이 500만원이라고만 언급하였는데, 아마도 ‘재건축 초과 이익 환수에 관한 법률’에 근거한

‘재건축 부담금’을 말하는 듯 합니다.

재건축부담금은 재건축 사업이 활성화되어야 할 사업임에도 개발이익이 조합원에게 독점적으로 사유화 되어 투기적 수

요로 집값 상승의 폐해가 있으므로 이러한 부작용을 제거하기 위하여 2006년 9월 시행되었습니다.

‘재건축 초과 이익 환수에 관한 법률’에서의 재건축부담금을 산정하는 방법입니다.

초과이익 = [①준공후가격 - (②사업시작주택가격 + ③정상주택가격상승분 + ④개발비용)]

재건축부담금 = 초과이익 × 부과율

다시 말해, ①재건축하여 준공 입주한 아파트의 가격에서 ②재건축추진위원회 설립 당시 가격과 ③재건축 하지 않았어

도 오르는 가격과 ④재건축에 소요되는 개발비용을 뺀 나머지 금액을 가지고 부과율이라는 일정 수치로 곱하는 것입니

다.

여기서의 초과이익은 개별 조합원 별로 계산되지 않고 단지 전체로 계산하여 주거비율 나누게 됩니다.

예를 들어, 조합장의 말대로 준공 입주 후 34평형과 47평형이 각각 9억, 13억 원에 매매가 되고, 현재의 조합원 분담금이

그대로 확정된다는 가정하에 계산을 해 보겠습니다.

준공후가격 ㉮		사업시작주택가격 ㉯	정상주택가격상승분 ㉰	개발비용 ㉱	초과이익 ㉲=㉮-(㉯+㉰+㉱)
A경우	3,602억원	1,080억원	1,080억원	880억원	562억원
B경우	3,165억원	1,080억원	1,080억원	880억원	125억원

-       ㉮ 준공후 가격 A경우, 준공 후 가격 3,602억원은 조합측의 주장대로 24평 5억원, 34평 9억, 47평 13억원으로 산정하

        였고, B경우, 준공 후 가격 2,937억원은 준공 후 가격과 비슷해지는 금액으로 임의적으로 24평 5억원, 34평 8.0억,

        47평 11억원으로 산정 하였습니다.

-       ㉯ 사업시작주택가격은 2003년 12월 아파트 가격으로 추정하였습니다.

-       ㉰ 재건축부담금 산정에 있어 정상주택가격 상승분은 매년 연도별 정기예금 이자율 및  평균주택가격상승률 각각

        4~6%, 4~7%를 적용하는데 여기서도 대략 추정하였습니다.

-       ㉱ 개발비용은 조합원 재건축분담금만을 산정하였습니다.

-       재건축 사업에 있어 재건축 분담금은 조합 단위로 계산합니다.

재건축 사업으로 56,200,000,000원, 조합원 1인당 156,000,000원의 초과 평균이익이 발생하게 됩니다.

그런데, 재건축부담금을 결정하는데 있어서 조합원 1인당 초과 평균이익이 1억1천만원을 초과하는 경우에는 『2천만원×

조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 50%×조합원수』이라는 부과율 및 부담금 산식을 다시 적용하여 계산하면,

(20,000,000원Ⅹ360명)+(23,000,000원Ⅹ360명) = 15,480,000,000원

이 금액을 영아아파트추진위가 구성된 2003년 12월부터 재건축이 완료될 2011년까지 대략 8년 중에서 재건축부담금이

시행된 2006년 9월부터 2011년까지 대략 5년만을 적용하면,

조합원 평균 재건축 부담금 = 15,480,000,000원 / (3년/8년) = 26,875,000원

이라는 최종 금액이 산출됩니다. 그런데, 이 금액은 47평과 34평의 평균 금액이니 당연히 그 비율에 따라 34평형은 보다

적게 47평형은 보다 많게 부과 되겠습니다.

34평형은 47평형의 2/3정도 이므로 위 재건축부담금을 비율로 계산하면, 34평형은 대략 2천 만원, 47평형을 입주 하시는

조합원은 3천1백만원의 재건축 부담금을 납부하게 됩니다.

계산상의 차이가 있을지는 모르겠지만. 어쨌든 조합장이 소식지에서 아무런 부연 설명 없이 개발이익환수 500만원이라

고 한 것과는 많은 차이가 있다는 것은 분명합니다.

5.    분담금납부를 위한 이자발생 금융비

조합장은 이자발생 금융비라고만 했는데, 사실 더 추가해야 할 것은 우리 조합원들이 아파트에 대해서 소유권만 있을 뿐,

철거를 하게 되면 아파트 가격만큼의 투자 행위 – 다시 말해 전·월세를 주거나, 다른 재테크를 할 수 있는 기회를 잃게

되므로 당연히 아파트 가격만큼의 기회비용을 계산하겠지요.

그리고, 분담금을 8회에 걸쳐 납부하면 다른 투자를 하지 못할 것이고, 분담금을 납부하지 않으면 이자를 물 것이기 때문

에 결국 그 기회비용은 같을 것입니다.

분담금 납부에 따른 기회비용, 이자 발생비용을 계산하도록 하겠습니다.

-       아파트 가격 5억 원이라는 돈이 공사기간 중에는 전·월세를 주지도, 은행 6%대 고금리 예금에 넣지도 못하므로  5억

    원 Ⅹ 0.005(년6%) Ⅹ 40개월(공사기간) = 1억원

(실질적으로는 조합설립 되면서 매매가 안되었으나 편의상 공사기간만 산정)

-       계약금과 중도금 6회, 입주 잔금 이 총 8회에 걸쳐 납부하게 됩니다.

그러면, 34평형 경우 계약금 20%인 35,561,800원을 40개월 전에 납부하므로 35,561,800원 Ⅹ 0.005 Ⅹ 40개월 =

7,112,460원

-       중도금은 10%인 17,780,900원을 6회에 걸쳐 34개월 전, 28개월 전, 22개월 전, 16개월 전, 10개월 전, 4개월 전에 납

    부하지만 입주 잔금 20%는 입주와 함께 매매가 가능할 것이므로 산정에서 제외하면,

17,780,900원 Ⅹ 0.005 Ⅹ (34+28+22+16+10+4) = 10,135,113원

이렇게만 아무리 적게 계산해도 주택 기회비용 1억, 분담금 금융비용 2천만원 가까이 되는데, 어떻게 태연하게 금융비용

600만원이라고 할 수 있는 것인지 경악할 뿐입니다.

6.      매입시 취득세등록세 700만원

보통 매매의 경우에는 취득세와 등록세 등을 납부하게 되는데, 우리와 같은 재건축의 경우 보존등기라고 해서 취득가액

의 8/1000의 보존등기비용이 소요되니 7억 원이라면 대략 600만원입니다.

7.    34평형 신청 조합원의 투자금액은 8억 원이 넘습니다.

이상의 글을 간략하게 정리하면 다음과 같습니다.

구 분	조합장 주장 가격	본인 계산 가격
주택 매입가	430,000,000원	500,000,000원
조합원 분담금	177,000,000원	177,000,000원
개발이익 환수	(20,000,000원)	-
분담금 금융비용	6,000,000원	117,247,573원
취득세·등록세	7,000,000원	6,000,000원
기타 비용	1,000,000원	-
합계 금액	641,000,000원	800,247,573원

           - 조합장이 주장하는 가격이면 입주 후 재건축분담금이 0.2억원이므로 수정하였습니다.

8.    물가상승에 따른 주택 자동인상폭 5,000만원

조합장은 물가상승에 따른 주택 자동인상폭 5,000만원을 감안해야 한다고 하는데, 아마도 인플레이션을 말하는 것 같습

니다.

인플레이션 의 원인은 경제성장에 따라 돈이 시중에 많아져서, 다시 말해 돈의 가치가 떨어져서 생기기도 하고, 물건을

만드는 비용과 임금의 상승이 원인이 되기도 하는데, 결국 인플레이션은 돈의 가치가 하락함으로 해서 개인의 실질적인

소득이 감소하게 됩니다.

경제 성장률과 비슷한 대략 년5%로 감안하지만 이 인플레이션이 재건축된 영아아파트에만 적용되지는 않겠지요. 부산에

있는 부동산이든 제주도에 있는 금덩이든 화폐와 실물에는 똑같이 적용되는 것이 인플레이션입니다.

조합장의 말대로 재건축 기간 3년 6개월 후 5,000만원의 인플레이션 효과가 있을 것이라고 하는데, 이것은 돈의 가치가

떨어졌거나 다른 아파트도 동반하여 상승하는 현상이기 때문에 우리만 특히 혜택 받은 것처럼 좋아할 일은 아니겠지요.

9.    주변과의 시세 비교

그럼, 조합장의 의견에 동의하든, 제가 계산한 것에 동의 하든지 동작구를 포함한 인근 지역의 최근 매매 시세와 분양가

격을 비교하면서 간접적으로 우리 아파트의 미래 가격을 추정해 보도록 하겠습니다.

주변 시세

구분 ＼ 단지	상도동			사당동		방배동
	래미안3차	포스코	브라운스톤	대림	래미안	현대1차	현대2차
건설사	삼성물산	포스코건설	이수건설	대림산업	삼성물산	현대건설	현대건설
세대수	1,656세대	1,122세대	415세대	1,152세대	896세대	644세대	384세대
입주일	04년12월	07년9월	07년12월	89년11월	03년3월	99년11월	01년8월
비교 평형	32평형	32평형	32평형	31평형	34평형	33평형	33평형
전용 면적	25.7평	25.7평	25.7평	25.7평	25.7평	25.7평	25.7평
상한가	7.0억	6.7억	5.6억	6.0억	6.1억	8.6억	8.9억
일반거래	6.4억	6.2억	5.9억	5.7억	5.8억	8.3억	8.6억

- 영아아파트가 재건축 된 뒤 34평형A타입 경우 전용면적은 84.25㎡, 25.5평입니다.

     - 각 단지별 비교평형과 전용면적을 유념하여 보아주십시요,

한가지 더, 최근에 동작구 상도동에서 분양된 아파트의 사례를 들까 합니다

구분 ＼ 단지		상도동
		두산 위브	보라매 e편한세상
건설사		두산건설	대림산업
세대수		190세대	386세대
분양일		08년 1월	07년 12월
비교 평형		34평형	33평형
전용 면적		25.7평	-
대지 지분		15.5평	-
분양가	1층	5.79억	5.64억
	기준층	5.97억	5.87억
중도금 납부조건		계약금-중도금7회 70%, 입주 잔금30%	계약금5%, 중도금7회, 입주 잔금20%

신규 분양 아파트의 경우 주변 시세에 맞춰 분양가를 정하는 것은 상식으로 알고 있을 것입니다. 어쨌든, 동작구의 경우

신규 분양아파트나 기존 대단지 아파트나 6억에서 7억 내외의 가격이라는 것은 확인할 수 있습니다.

어떤 미친 사람이 아니고서야 재건축된 영아아파트를 9억씩 주고 살 생각을 할까요. 차라리 방배동 아파트를 사고 말겠

지요.

1.     마치는 글

지금까지의 글로 우리 조합원들이 소요되는 투자 비용과 예측되는 가격, 두산건설이 일반 분양자에게 분양될 가격에 대

해 이해가 되었는지 모르겠습니다.

이제 글을 마쳐야겠습니다.

글이 다소 중언부언 길어진 감이 있지만, 조합원 개개인이 이러한 사안에 대해 소상히 알아야 한다는 점에서 자세히 써

보았습니다. 조합 소식지의 방식대로 결론적으로 이렇다 하는 식의 글 쓰기라면 간단할 지 모르겠으나., 조합원께서 충분

히 이해하는 것이 중요하다는 점에서 길어졌습니다.

2천만 원짜리 자동차를 사는데도 여러 차량의 금액도 확인하고, 연비도 파악하고, 세금 등의 월 유지비도 꼼꼼히 따져보

는 것이 상식일 것입니다. 하물며, 몇 억 원의 아파트 재산이 걸린 문제인데, 이 정도는 밤을 세워서라도 살펴봐야 하지

않겠습니까?

특정인의 말을 듣고, 분위기에 휩쓸려 토끼몰이의 신세가 되어서는 절대 안됩니다.

관심을 가져 주십시오.  이익을 고사하고 손해를 보아서도 안되며, 이런 상세한 설명이나 근거 없이 “관리처분 통과 잘

된다”, “재건축하면 집값 올라서 2억, 3억씩 이익 본다”는 조합장의 말에 우리 재산을 통째로 맡길 수는 없습니다.

분담금을 획기적으로 낮추지 않는 이 상태로의 재건축이 조합원들에게 실질적인 이익이 되는 것이라고 생각하십니까?

[샤프]

맞습니다 이대론 재건축 조합원이 일반 분양 들어오는 사람들보다 훨씬 비싼 금액에 입주하는 것입니다

[투게더]

잘 보았습니다. 개발이익환수금은 국민주택규모 34평(25.7평)은 없습니다. 40평형대만 해당됩니다.

[freeatw]

재건축부담금의 부과대상 주택은 면적에 상관없이 '도시 및 주거환경정비법' 상의 주택재건축사업으로 건축된 주택을 대상으로 하고, 부과대상에서 제외되는 주택으로는 ① 국가 또는 지자체 보유주택 ② 정부투자기관 및 지방공사의 임대목적 보유주택 ③ 국가 또는 지자체로 보는 기관의 임대목적 보유주택, 3가지로 특정하고 있습니다. 그런 의미에서 재건축된 영아아파트도 적용이된다고 생각되는데, 실제 그러한지 더 확인해 보도록 하겠습니다.

[투게더]

수정되어서 국민주택규모 초과세대만 해당되는 것으로 알고있습니다.

[샤프]

영아아파트 최종 거래는 2007년 3월 15일경 5억원에 거래가 있었음을 건교부 아파트 실거래가를 통해 확인하였습니다 그당시 대림아파트는 6억원에 거래가 있었네여..

[모범생]

이해가 잘되면 확실하고 정확하게 작성되었습니다. 조합장에게 프린터하여 우편으로 보내고 싶네요.. 그렇게 하면 이번에는 소식지가 어떻게 나오는지 궁금네요?

[산산산]

잘보았습니다.이글을 올리려고free님 많은시간을 책상에서 자료수집과 기타등등 그수고의 시간을보내싰으리라 짐작이가네요.고맙습니다.생업에 바쁜 와중에 이런글을 올려주셔서,모든조합원님들 대의원님들 이제는 조합장사람 됨됨 이를 아셨으리라 짐작되네요.빨리 몰아내야할것입니다.우리영아 조합원 모두의책임입니다 특히 적극적으로 비대위에동참하지 않고 기회를 보며 나중에 유리한쪽에 줄을 서겠다는 조합원님들.갑갑합니다.34평 잘되야 준공시 7억 이상 안됩니다.대지지분 줄어들고요.

[모범생]

상도동 두산건설에서 시공하는 아파트(상도동 등기소부근 자동차 도색하는 많은곳 뒤부분임) 대지지분이 15.5평이면 엄청난 이익이네요. 저희는 기부체납 때문에 도로로 나가고 이레저레 대지지분만 줄어들고 이손해를 누구한테 하소연할꼬

[freeatw]

'개발이익환수에 관한 법'은 토지의 개발과 이용으로 인한 이익을 환수하는 취지이고 '개발부담금'이라는 용어를 쓰고, '재건축초과이익 환수에 관한 법'은 재건축을 해서 발생하는 이익을 환수하는 취지인데 '재건축부담금'이라는 용어를 쓰고 있습니다. 조합장이 '개발이익환수'라고만 하니 약간의 혼선이 있는 것 같습니다. 그런 점에서 '개발이익환수에 관한 법'에 국민주택을 건설하기 위해 시행하는 택지사업개발 경우에는 25.7평 아파트는 제외한다고 되어 있으나 우리 경우와 같은 재건축 경우에도 동일하게 적용될지는 의문입니다. 어쨌든 확인되는대로 답글 올리겠습니다.

[freeatw]

오늘 건설교통부 주택정책팀(02-2110-8569)에 문의해 보니'재건축 초과이익 환수에 관한법' 적용을 받고, 국민주택 규모와는 무관하다고 '재건축부담금'은 부과된다고 합니다. 관심가져 주셔서 고맙습니다. 조금씩이라도 여러 사람의 관심과 힘과 지혜를 모아서 좋은 결과를 가져왔으면 좋겠네요..^^

[freeatw]

그런데, 머슴에게 몇 백만원씩 월급줘 가면서도 360명 주인이 한 사람 머슴을 제대로 부리지도 못하고, 주인들이 이런 고생은 고생대로 따로해야 하니 도대체 이게 뭐하는 짓인지, 이리 멍청하고 한심한 주인들이 세상 또 있을까 모르겠네요.. {{(>_<)}}

[영아아파트]

위원장님 다음모임있는날 발표회를갖도록합시다 오늘free님이쓰신내용과다른한두명을 추천하면좋을것같네요 카페를보시는분은제한되어있어많은분이전혀모르고있습니다 설명해주고다알수있도록해주십시요 그런후에질의응답시간을갖는게좋을것같네요 free님수고하셨습니다 멋진재건축이될수있도록다함께힘을모읍시다

[쿠키]

네 수고하셨어요.

[무위자연]

글 쓰시느라 고생 많으셨네요.