▲사진설명 : 최근 서울시의 ‘뉴타운 ’개발 계획에 포함된 성북구 길음동 일대 재개발 구역./조선일보 DB사진
서울시가 강북 뉴타운으로 개발하기로 한 길음동 624번지 일대에 대한 관심이 높아지고 있다. 길음동은 이미 재개발을 통해 상당부분 ‘뉴타운’의 모습을 갖추고 있어 투자수익의 윤곽을 어느 정도 가늠할 수 있다. 하지만 서울시 발표와 함께 매물이 자취를 감추고, 가격도 상승세를 보이고 있어 투자자 입장에선 냉정한 투자 전략을 짜야 한다. 사업 추진 속도가 재개발 사업 투자의 성패를 좌우한다. 조합 설립을 마치고, 사업이 목전에 있는 재개발 지역은 이미 지분 가격이 ‘상투’에 이르러 수익이 크지 않다. 상대적으로 가격이 낮은 지역은 향후 사업 일정이 불투명하다는 단점이 있다.
◆ 길음 2·4구역은 작년에 분양 =성북구 길음동 624번지와 정릉동 10번지 일대를 중심으로 지구 내 북쪽으로는 대일외국어고등학교, 남쪽으로는 길음시장을 끼고 있다. 지하철 4호선 길음역을 이용할 수 있으며, 정릉길과 삼양로를 주 도로로 사용하고 있다. 전체 8개 재개발 구역 중 1구역(삼성물산)과 3구역(동부건설)은 사업 추진이 사실상 거의 완료된 상태이고, 2·4구역은 각각 대우건설과 대림산업이 지난해 하반기에 분양해 아파트 공사가 한창이다. 5구역은 사업 시행인가를 받아 내년 상반기에 일반분양할 예정이며, 6구역도 조합설립 인가를 마쳐 사업 시행 인가를 기다리고 있는 상태다. 반면 7·8구역은 재개발 구역 지정을 신청한 단계다.
◆ 길음 5·6구역 사업 속도 빨라 =미아초등학교와 가까운 5구역과 길음시장 뒤편에 위치한 6구역은 사업승인을 받았거나 예정돼 있다. 투자자 입장에선 사업 지연을 염려할 필요는 없지만 그만큼 가격이 올라 있다. 5구역은 14개동 764가구로, 14~45평 규모로 지어지며 6구역은 986가구 14개동으로 평형은 아직 미정이다. 내년에 일반분양에 들어갈 5구역이나 6구역의 경우, 구옥(舊屋) 10평형은 평당 1000만원, 20평형은 평당 800만원이다.
33평형 입주가 가능한 18평형을 구입할 경우를 상정하자. 현재 18평형 구옥 매매가격은 1억5120만원으로 무이자 이주비(건설사가 빌려주는 돈) 4600만원을 받을 경우, 초기투자비를 1억520만원선으로 낮출 수 있다. 현지 중개업소에선 18평형 구옥을 구입해 33평형에 입주할 경우, 1억3440만원의 추가 부담금을 내야 할 것으로 분석하고 있다. 이를 근거로 할 때 33평형에 입주하기 위해선 총 2억8500만원이 들고, 주변 새 아파트 33평형 시세(로열층 기준 3억원)와 비교할 때 1500만원의 수익을 기대할 수 있다. 하지만 이는 로열층을 배정받을 경우를 가정한 것이다. 만일 비로열층을 받을 경우엔 손해이다. 또 평형 배정이 아직 이뤄지지 않은 6구역은 30평형대 입주를 희망하는 조합원 수가 많기 때문에 적은 평형의 지분을 매입할 경우 20평형대를 배정받을 수 있다는 점도 주의해야 한다.
◆ 길음 7·8구역은 지분 저렴하지만 사업 속도가 문제 =사업 초기단계인 길음 7·8구역은 지분 가격이 상대적으로 저렴하다. 구옥 20평 기준으로 평당 500만원, 다세대 6평 기준으로 평당 700만원선이다. 그러나 최근 매물이 일제히 자취를 감춰 이보다 평당 50만~100만원은 더 줘야 한다. 7·8구역 지분투자 수익성을 살펴보자. 20평형 구옥을 구입, 33평형에 입주하기 위해선 초기 구입금액으로 평당 500만원에 총 1억원 정도가 필요하다. 무이자 이주비가 5000만원 정도로, 순수 초기투자비는 5000만원 정도면 가능하다. 현지 중개업소에서는 20평형 구옥을 구입, 30평형대 아파트를 구입할 때 추가 부담금을 1억3000만원 정도로 예상하고 있다. 총 투자금액은 2억3000만원선으로 5구역이나 6구역보다 5000만원 정도가 저렴하다. 하지만 조합 내 이견이 크고 보상 문제가 원활하게 풀리지 않을 경우, 조합부담금이 더 늘어날 수 있고 사업기간이 지연돼 금융비용이 불어날 수 있다.