이주비금융비용 개인부담 vs 배당소득세

[116동 백은희]

안녕하세요. 1안 2안의 논란에 대해 구체적으로 따져보고 다시 공유합니다. 

아이엠지씨가 대의원회에서 실수인지 고의인지 엉터리 설명을 하는 바람에
2안의 배당소득세가 실제 큰 비용이 아님에도 큰 세금을 내는 것처럼 부풀려 져서 조합원들의 선택에 영향을 끼쳤다는 논란이 있지요.

저처럼 따져보고 1안을 선택한 사람도 있지만. 실제 부풀려져서 영향을 끼쳤을 수도 있습니다.

그러면 1안과 2안의 조합원 개인의 부담금액이 얼마나 차이가 나나 한번 따져보겠습니다.

※ 전제조건 : 금리는 언제든지 더 오르거나 내릴 수 있습니다. 장기적인으로는 주담대가 5%까진 오를 여지가 있지만, 4%대를 유지하다가 경기가 나아지면 내려갈 것으로 전망들을 하고는 있습니다. 조합은 현재 4.5% 기준입니다.

조합의 정비예산에서 이주비금융비용 예산은 

총회책자 115페이지 158,479,031,250원 (종전자산 총액 * LTV 50% * 년 4.5% 금리 * 5년) 으로 나와 있죠.

그러면 조합에서 추산하고 있는 종전자산 총액을 역산하면 1,408,702,500,000원 나옵니다. 
비례율 계산에서 분모에 해당하는 금액이죠. (2018년 약 7274억 에서 1조4087억으로 거의 2배 커졌습니다.)

아무튼 비례율의 분자는 "총 수입" - "총 사업비 지출 (공사비+금융비+기타사업비)" 임으로 

1584.79억을 절약한 금액을 나누기 1조4087억 하면 11.25% 비례율이 상승하게 됩니다.

1안) 개인이 부담할 경우, 사업비에서 이주비금융비용이 줄어들어 비례율이 상승하여 권리가액이 증가하기 때문에 증가한 권리가액으로 이주비금융비용을 감당할 수 있다? 없다?

- 감정가액 4억 : 비례율 약 11% 상승으로 얻는 권리가액 증가분 = 4400만원

- 이주비 금융비용 : LTV 2억 * 4.5% * 5년 = 4500만원

권리가액 증가분에서 이주비 금융비용이 100만원 모자라서 추가 부담하게 됩니다.

2안) 기존방식대로 사업비에서 부담하고 개인의 금융비용의 일반분양분에 대한 배당소득세를 지불할 경우? 세금은?

- 감정가액 4억 권리가액 증가분 없음 0원, 이주비 금융비용 4500만원 조합 부담으로 개인 부담 없음

- 배당소득세 : 4500만원 * 일반분양분 35% * 15.4% 세율 = 242만원 

개인이 242만원 세금을 추가 부담하게 됩니다. (1안보다 142만원을 추가 부담하게 됩니다.)

위와 동일한 상황을 감정가액 8억일 경우 1안은 200만원, 2안은 485만원으로 1안보다 285만원 추가 부담하게 됩니다.

1안과 2안만 놓고 보면 조합원 본인이 총 쓰게 되는 금액 1안이 유리한게 맞습니다.

우리 조합원들의 감정가액은 다양한 평형에 따라 3억 ~ 9억 넓은 범위에 분포되어 있죠.

MIN과 MAX는 거의 3배나 차이가 납니다.

1안의 경우 개인별로 아주 대략 잡아 50만원 ~ 250만원 부담이 늘어납니다.

2안의 경우 배당소득세는 더 많고 더 넓게 차이가 납니다. 대략 180만원~550만원 부담이 늘어납니다. 금융소득 2000만원을 초과하는 사람은 그보다 훨씬 많은 세금을 냅니다.

여기까지는 순수한 원가 입니다. 이주비 금융비용을 본인이 그때 그때 감당 할 수 있을때 차이금액입니다.

이주비 금융비용을 1년에 천만원 이상씩 따박따박 부담할 수 있는 사람이 거의 없겠죠?

1안 일 때 개인 부담의 이주비 금융비용을 조합에서 빌리고, 나중에 갚을 때를 계산해 봅니다. 

가. 감정가액 4억인 집 : 2억 대출, 금리 4.5%, 기간 5년

총 금융비용에 대한 이자 (이자의 이자) : 586만원 (총 상환액 4500+586=5086만원)


나. 감정가액 8억인 집 : 4억 대출, 금리 4.5%, 기간 5년

총 금융비용에 대한 이자 (이자의 이자) : 1171만원 (총 상환액 9000+1171 = 10171만원)


다. 감정가액 8억인 다주택자 : 4억 대출, PF 금리 최소 7%, 기간 5년

총 금융비용에 대한 이자 (이자의 이자) : 1856만원 (총 상환액 9000+1856 = 10856만원)

위 예시에서 보시면 감정가액의 차이에 따라 본인이 부담해야 하는 금융비용을 가늠해 볼 수 있습니다.

그런데. 이자의 이자를 사업비로 해달라고 하는게 합리적인지, 공평한지 보세요.

감정가액 4억인 사람은 사업비를 586만원 쓰게 해달라는 거고, 8억인 사람은 1171만원 쓰게 해달라는 거고,
8억인 다주택자는 PF 금리 최소 7% 적용을 할 때 1856만원을 쓰게 해달라는 겁니다.

내가 직접 갚지 않으니, 사업비에서 쓰는게 맞다고요? 무이자 사업비는 그런데 쓰라고 있는거라고요?

그러면 그 이자의 이자를 사업비로 썼다고 가정합니다.

이자의 이자 (무이자 사업비든, 유이자 사업비로 내든. 어쨌든 기회 비용이 발생합니다.) 사업비 계산해봅니다.

현재 추산한 5년치 이주비 금융비용 예산 1547억의 5년간 이자를 계산해 보면. 1년에 약 310억씩 5년간 나갑니다.

그 이자의 이자도 같은 방식으로 계산해보면 총 약 244억 나옵니다. 무슨 명목이든 사업비를 244억 더 쓰는거나 마찬가지죠.

그러면 비례율 244억 / 1조4087억 약 1.7% 떨어지는 것으로 나옵니다.

감정가액 4억인 사람은 권리가액 680만원이 줄었습니다. 586만원 아끼자고 680만원 손해봤습니다.

감정가액 8억인 사람은 권리가액 1360만원 줄었습니다. 1171만원 아끼자고 1360만원 손해봤습니다.

이자의 이자를 누가 감당하는게 이득인지 생각해보세요. 그런데 한편 얼마 차이 나는 것도 아닙니다.

아무튼 숫자상 제 결론은 8호 안건은 1안이 조합원에게 유리합니다.

정비업체가 무슨 의도로다가 1안을 밀었는지 꿍꿍이속은 모르겠습니다.

무이자사업비 2400억에서 이주비 금융비용을 안 쓰면. 시공사가 무이자사업비를 안 빌려주게 되어 시공사가 이득을 볼지 안볼지 아직 알 수 없습니다. 사업비를 얼마나 쓸지 아직 모르거든요.

제 의견은 금융비용을 내가 내느냐. 조합이 사업비로 내느냐 어느쪽이 이익이냐 하고는 좀 다른 문제라고 생각이 듭니다.

조합 예산 잡아 놓은거 보세요. 2400억은 별별 용역비 명목으로 더 신나게 다 가져다 쓸겁니다.
어짜피 이래 털리나 저래 털리나 조합원 주머니 털리는 겁니다.
과하게 잡힌 사업비를 아끼고. 일반 분양을 최대한 성공적으로 하는데에 집중해야 합니다.

이번 총회때 나온 155페이지 총 사업비 예산 보시면 1조 2523억으로
2019년 1월 조합에서 정리했던 자료 1조220억에 비해 2300억 정도가 늘었습니다.

이주비 금융비용은 440억에서 1500억 그에 따른 부수적인 금융 비용등으로 1000억 ~ 1500억 늘었다 치고.

나머지 약 1000억은 어디서 늘었을까요? 상황이 이러니 무이자 사업비 남아나겠나요?

이주관리 2019년 1월에 18억이었는데, 왜 2022년에는 25억으로 30% 넘게 뛰었나요?

범죄대책 수립 2019년 1월 12억, 2022년 20억으로 70% 뛰었습니다.

대의원 분들은 왜 이런 건 질문 안하셨는지 도무지 이해가 안 갑니다.

할 말은 더 많지만 명절 앞두고 여기까지만 하겠습니다.

[116동 백은희]

네.. 감사합니다.
궁금하신분들이 계실까 해서 2019년 1월 조합에서 안내한 비례율과 당시 사업비 등 참고하셔요.
이게 조합에서 정리해준 최신이자 마지막 비례율이었습니다. 너무 많이 달라졌죠.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/2072?svc=cafeapp

[123동 송안현]

아이엠지씨의 잘못은 그냥 넘어갈 일이 아닌 것 같습니다.
마약 아이엠지씨의 잘못으로 주민들이 2안을 더 많이 선택했다면, 이 부분에 대한 손해배상을 해야 할 것 같습니다.
말로만 실수였다고 하기에는 주민들의 손해가 너무도 큽니다.
(저도 총회에 참석했었는데, 일부러 2안을 찍도록 유도하는 것 같은 느낌이 들었습니다. 이 부분은 일단 제 생각입니다.)

[116동 백은희]

안녕하세요. 2안(사업비,배당소득세부담)이 아니라 1안(조합원부담)으로 가결되었습니다.
1안이나 2안은 사실 여러 변수들로 인해 끝나고 나도 얼마나 차이가 있었는지 알 수 없고. 현재 금리로 가정할때 제가 정리한 것과 같은 상황입니다. 현재에만 유효합니다.
1안으로 정비업체가 유도한것이냐는 일부 조합원들 의견이 있었고. 2안이 얼마나 불리한지는 알 수 없다는 것이어서. 저는 1안이 나쁘지 않다는 개인 의견을 공유한 것입니다.
착오없으시길.
문제의 본질은 1안과 2안에 대해 정비업체가 전문성있게 일처리를 하지 못했다는 것이고. 이래서 자꾸 신뢰성에 문제가 생긴다는 겁니다.