성공레슨 1주차 숙제

[통통통]

1. 전세금 보장 신용보험

전세금보장신용보험<서울보증보험>

전세금보장신용보험이란?     

1. 주거용 주택의 전세입주자가 보험에 가입함으로써 전세주택의 경매,공매,전세계약의 해지,종료 후, 전세금을 반환받지 못한 경우의 전세금 반환을 보증하여 드립니다.
             

2. 보험요율
   
   • 기준요율 : 연0.7%
      
3. 보험료 계산방법
   • 보험료 = 보험가입금액 × 적용보험요율
   • 최저보험료는 보험계약자당 15,000원입니다.
   • 보험료 계산의 예
     • 전세금(보험가입금액) 5,000만원, 전세기간이 1년인 전세계약에 대해 보험가입시 납입하여야 할 보험료는?
       350,000원 = 5,000만원 × (0.7%×1년)
     • 보험기간중 언제든지 보험계약해지가 가능하며, 보험기간이 6개월이 경과된 후 보험계약을 해지한 때의 환급보험료는?
       175,000원 = 350,000(납입보험료) - 175,000원(경과보험료)
        
4. 전세금보장신용보험 청약조건

   구분	아파트	단독(다가구)	다세대(연립)
   추정시가 산정방법	* 부동산 전문지, 신문기사 * 중개업소 확인	* 등기년수 3년미만 개별지가의 130% * 등기년수3년이상 개별치가의 120%	* 중개업자(공인중개사에 한함)의 확인서1부
   선순위 채권비율 등기부등본상	* 추정시가의 30%이하	* 추정시가의 20%이하	* 추정시가의 15%이하
   임차보증금액 한도 및 보험가입금액	* 추정시가의 70%이하	* 추정시가의 60%이하. 단, 보험가입금액은 임대차계약서상 임차보증금의 80%이내인 금액으로 함	* 추정시가의 60%이하. 단,보험가입금액은 임대차계약상의 임차보증금의 70%이내인 금액으로 함
   임차면적	* 전용면적기준 100M2(제곱미터)
   청약기간	* 임대차기간 개시일로부터 3개월 이내

< 공통사항 >

• 임대차계약의 체결은 중개업소를 통한 임대차계약만 청약 가능.
• 미등기 상태인 임차물건은 경우에는 청약하지 않음.
• 임대인이 주택건설업체(임대주택업체)인 경우에는 청약 불가.
• 임차보증금이 소액임차보증금액인 경우에는 청약 불가 (특별시,직할시는 1200만원 기타 800만원 이하)
• 임대인.임차인이 금융거래상 이상이 없는 자
• 단독가구의 추정시가는 면적X개별지가X120%(103%)= 추정시가 (토지가격 확인원은 동사무소 발급)

< 보험청약시 구비서류 >

• 확정일자 있는 전세계약서(임대차계약서)
• 전세물건의 부동산 등기부등본
• 전세입주자(법인인 경우 입주 직원)의 주민등록 이전 후의 주민등록등본
• 토지가격 확인원(전세주택이 단독.다가구 주택인 경우)
• 추정시가 확인서(연립 / 다세대의 경우)
• 임대인의 보험가입 확인서

2. 임차권 등기명령 제도

임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있다. 임차인이 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청 할 수 있으며 관할법원에서 신청을 할 수 있다. 임차권 등기명령에 필요한 서류는 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본, 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류로 건축물 대장 같은 것, 임대차 계약 증서, 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류가 필요하다.

[네이버 지식백과] 임차권등기명령 [賃借權登記命令] (부동산용어사전, 2011.5.24, 부동산 전문출판 부연사)

3. 장기수선충당금

- 아파트 관리비는 이사 하루전이나 당일에 아파트 관리사무소에가서 이사한다는사실을알리면서관리비를정산하여납부하면됩니다.

- 관리비 정산을 요청 시 관리사무소에서는 이삿짐 반출증을 받을 수있고, 아파트 주차증은 반납 하셔야 합니다.

- 아파트의 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자(집주인)에게 장기수선충당금을 반환을 받으면 됩니다.
다만 임대차계약시 계약서 특약에 "장기수선 충당금은 세입자가 부담한다."라는 문구를 넣고 세입자가 동의하고 서명했다면 임대인에게 청구할 수 없습니다.

*장기수선충당금: 장기적으로 아파트(공용부분)의 노후화를 방지하기 위해 거출해 두는 충당계정으로 집소유자가 내야 하는데 아파트관리실에서 편이상 임차인의 관리비에 포함해서 부과하고 있다.

주택법 제51조(장기수선충당금의 적립)
1. 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

2. 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. (신설 2010.4.5)

1) 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2) 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3) 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

3. 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. (개정 2010.4.5)

4. 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (개정 2010.4.5)

4. 월세전환률 계산법

참고자료> 월차임 전환시 산정률 관련 법규

주택임대차 보호법 제7조의2 【월차임 전환시 산정률의 제한】

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

주택임대차 보호법 시행령 제2조의2【 (월차임 전환시 산정률】

법 제7조의2에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할4푼을 말한다.

상가임대차 보호법 제12조【월차임 전환시 산정률의 제한】

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

상가임대차 보호법 시행령 제5조【월차임 전환시 산정률】

법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다.

[출처] [전월세환산]전세 월세 전환방법 쉽게 배우기|작성자 forest

5. 소유권이전 등기하는 방법

부동산(아파트)매입후 직접 등기하기

<준비할 서류>

   주민등록등본 1부, 토지대장(대지권등록부포함) 1부, 집합건축물대장(전유) 1부, 매매계약서 1부, 등기신청서 2부, 위임장

   부동산거래계약신고필증 - 공인중개사무소에서 받음

   등기필증, 부동산매도용 인감증명서, 매도인 주민등록초본(주소변동사항포함) -매도인에게 받음

※ 공공기관의 경우 차량5부제 또는 10부제를 시행하기에 관할구청, 법원등기소에 확인하여 잔금일을 정하는것이

    주차에 편리하다.

※채권할인받을수 있는 은행도 미리 확인하고 가면 편리하다.(구청이나 법원내의 은행은 대부분 채권을 할인 받을 수 있다.)

※법원등기소내의 은행은 6시까지 근무하는곳도 있다. 미리 확인하면 은행마감4시에 쫒기지 않아 여유로울수 있다.

<집에서 인터넷으로>

  1.민원24시에서

     주민등록등본, 토지대장(대지권등록부포함), 건축물대장(전유) 을 출력하세요

  2.대법원 인터넷등기소

    ★ e-form에 들어가서 소유권이전등기신청서를 작성해 출력하세요

       등기의목적 - 소유권이전

       등기의무자 -  매도인

       등기권리자 -  매수인

       시가표준액 - 국토해양부사이트에서 공시가 확인

       국민주택채권매입금액 - 인터넷등기소내의 등기비용 안내부분에서 공시가를 입력하면 자동계산된다.

                                      - 채권매입금액은 은행에서 채권할인할때 꼭 필요하다.

    ★ 위임장 출력하세요 - 위임인은 매도인

                                  -  대리인(수임인)은 등기소에서 등기하는 사람

                                  - 날짜는 매매계약일을 기입합니다.

    여기까지는 집에서 준비

 3. 부동산중개소에서

    ★  부동산거래계약신고필증 - 부동산중개인에게 받으세요

    ★  등기필증, 부동산매도용 인감증명서, 매도인 주민등록초본(주소변동사항포함) -매도인에게 받으세요  

    ★  집에서 출력한 위임장에 매도인의 인감도장을 날인 받으세요(계약서에 날인한 도장과 같아야 함)

 4. 구청세무과에서

    ★  매매물권지의 구청세무과에서 취득세영수증을 발급받으세요 - 매매계약서와 신분증이 필요합니다.

    ★  세무과에서 카드로 취득세납부하세요 (usb에 공인인증서저장하여 가면 편리)

          ※취득세률  

	9억이하주택 또는 1가구 1 주택자	9억초과주택 또는 다주택자
국민주택(85제곱미터)이하	2.2%	4.4%
국민주택(85제곱미터)초과	2.7%	4.6%

 5. 은행에서

    ★  세무과에서 취득세납부하지 않았다면 은행에서 취득세납부하세요

    ★  정부수입인지를 사세요(대법원수입증지아님) - 1억~10억까지는 15만원임

    ★  국민주택채권매입신청서 작성하여 바로 매도하세요 - 채권할인금액만 필요함

                                                                               - 채권할인후 주는 영수증 꼭 챙기세요

    ★  법원내의 은행이면 등기수입증지를 사세요(e-form작성시 1만원)

         법원내에 은행이 없는 경우 등기과에서 직접 등기수입증지를 판매 합니다.

6. 마지막으로 등기소로 go go~~

      지금까지 준비한 서류를 들고 등기소 민원창구로 가면 등기접수전에 서류가 완벽하게 준비되었는지 확인하여 줍니다.

      서류기입에서 빠진부분이 있어도 하나하나 체크해 줍니다

   ★채권할인 영수증의 채권번호를 소유권이전등기신청서에 기입하세요

   ★ 미리 구입한 정부수입인지는 계약서 뒷면에 붙이세요

   ★ 등기수입증지는 소유권이전등기신청서의 등기수입증지 첨부란에 붙이세요

   ★ 소유권이전등기신청서,위임장,매도용인감증명서,매도자주민등록초본,매수자주민등록등본,토지대장,집합건축물대장,매매계약서,

       부동산거래계약신고필증,등기필증 순서로 모아서 제출합니다.

  ※등기필증은 1주일후에 직접 찾으러 가거나 우편으로 받을 수도 있습니다

서류작성법을 모르겠으면 매도인의 인감도장이 날인된 위임장과 공란의 서류들을 준비해서 등기소의 민원창구에 가면 작성법을 자세히

알려주니 정확하게 아는 부분만 작성해 가도 충분히 셀프등기 할 수 있습니다.

[그린나래]

통통통 님 숙제 잘봤습니다. 수고 많으셨습니다^^

[땡큐]

통통통님 숙제 잘 보고 갑니다^^
수고 많이 하셨습니다^^