공동주택 부가세 산정방법
부가세 계산 방법
① 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 * 공시지가)을 산정
(부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 국세청고시 제 2002-36,37호)
② 건물 기준시가액을 산정한후, 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수,
경과년수잔가율을 적용하여 산정
③ ①번과 ②번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구한다.
④ 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 정리.
- 단위 유니트별로 계획한 분양가에 ③번에서 구한 토지과세비율을 곱해서 대지비를 산정한다.
(당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지게된다).
- 계획한 분양가에서 대지비를 빼고 나면, 이 금액이 부가가치세를 포함한 건물가격이 된다.
- 부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정된다.
⑤ 이렇게 계산하면 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도가 되고, 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 한다. 시행사입장에서는 매출부가세와 매입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋다
⑥ 참고로 4번 항목에서 미리 산정해 둘 층별, 향별, 주택평형별 분양가에 대해서는 많은 스터디와 체가름 작업을 통해서 결정될 것이고. 이것에 의한 최종 분양가의 확정은 주상복합아파트는 건축과에서, 일반아파트는 주택과에서 분양승인을 받아야 한다.
(예 : 모건설사가 시공중인 여의도의 오피스텔같은 경우에는, 분양가산정방식의 감정평가로 부가세를 절감하였음)
주택개발사업 부가가치세 산정방법
- 토지매입비 : 100억원
- 토지 소유권이전등기 비용 :6억원
- 건물철거비 :1억원
- 설계 및 감리비 :2억원
- 건축공사비 : 180억원
- 건물보존등기 비용 : 4억원
전체분양금액 : 부가가치세를 포함하여 400억원이라고 할때,
개략적인 토지원가와 건물원가를 구해보면,
토지원가 = 토지매입비 + 토지소유권이전비용 + 철거비
= 100억원 + 6억원 + 1억원 = 107억원
건물원가 = 설계·감리 + 건축공사비 + 보존등기비
= 2억원 + 180억원 + 4억원 = 186억원
이를 바탕으로 건물 및 토지의 공급가액을 산출해 보면,
건물원가
건물공급가액 = 분양금액 x --------------------------------------
토지원가 + 건물원가 + (건물원가 x 10%)
186억원
= 400억원 x ----------------------------------- = 238.8억원
107억원 + 186억원 + (186억원 x 10%)
토지공급가액 = 분양금액 - 건물공급가액 - 부가가치세
= 400원원 - 238.8억원 - 23.83억원 = 137.32억원
부가가치세율은 건물공급가액의 10%이므로 상기 238.8억원의 10%인 23.88억원이 본 예시 사업의 총 분양가에 포함된 부가가치세액이 되며, 전체 분양금액에 대한 부가가치세율은 5.97% 임
사업성 검토시 부가가치세의 산정기준(아파트)
(1) 일반 아파트의 경우, 부가가치세를 분양가에 포함시켜서 아파트 가격이 결정되며 실제 거래될 때에도 부가가치세가 포함되어 거래가 되고 있다.
사업성을 검토할 때 전용면적이 85제곱미터를 초과한다고 해도 부가가치세의 계산은 분양가의 10%가 아니고 보통 분양가의 7.5% 정도가 부가치세가 된다.
왜냐하면 부가가치세는 토지분에 대해서는 부과하지 않고 건물분에 대해서만 부과하기 때문이다.
분양가격이 결정되는 구조를 보면 다음과 같다.
분양가격 = 토지대 + 건물대 + 건물대의 10%(부가가치세)
전 평형이 85제곱미터를 초과한다면 위의 식대로 계산하면 된다.
(2) 일부 평형이 85제곱미터 미만일 경우에도 크게 차이는 없다.
평형의 일부가 85제곱미터 미만일지라도 부가세율이나 계산방식은 동일하다.
간단히 부가세의 총액을 계산하려면 일단 전 평형이 부가세를 납부해야 하는 것으로 산정한 후,
85제곱미터 미만인 평형의 건축연면적의 합계치를 전체 건축연면적으로 나누면 비율이 나온다.
그런 후 총부가세에 이 비율을 곱하여 그만큼 공제하면 실제 부가가치세가 나오게 된다.
이 금액을 사업성 검토시에 넣으시면 됨.
(3) 면세분이 있을 경우 주의할 점은 매입세 불공제분만큼은 부가가치세를 추가로 잡아줘야 한다는 것이다.
매입세 불공제분의 설명을 위해 예를 들어보면,
85제곱미터 이하인 건축물 공사를 할 때에는 공사비나 설계비 감리비 등에는 부가세가 없다.
그러나 분양대행 수수료나 광고비 등을 지출할 때에는 계약금액의 10%를 부가가치세로 지출해야 한다.
이렇게 지출되는 부가가치세가 상기 (2)항에서 검토한 부가가치세보다 많을 경우에는 검토한 부가가치세에 추가로 추가 지출되는 부가가치세를 계산해 주어야 한다.