안녕하세요 회원님~
신도시분양가이드 운영자 페르입니다~~~~~~~~~~^_^
동탄 2신도시 공급물량과 최초분양시기등 개발계획이 최종 확정되었습니다
동탄2신도시는 23,970,000㎡(779만 250평)의 부지에 아파트,주상복합,연립주택,단독주택등
총 11만 1413세대의 주택이 들어서며(보금자리 주택 2만 5천세대 포함)2012년 상반기에 첫 분양을
시작하고 2014년부터 시범단지 입주가 이루어집니다
인구밀도는 ha당 116명으로 1기신도시와 2기신도시인 동탄 신도시보다 낮고 공원과 녹지율이
32%의 쾌적한 중저밀도 도시로 개발됩니다
교통계획을 살펴보면 제2외곽순환도로(동탄IC)와 제2경부고속도로가 2014년~2015년에 완공될 예정이며
동탄역 지하에는 고속철도(KTX) 역사와 고속버스 터미널이 들어서고 지상에는 경전철과 광역급행버스
정차장이 들어설 예정입니다
동탄역은 전철,고속철도,고속버스,경전철,광역급행버스등 종합 환승복합센터로 개발되는데 완공은
2015년으로 예정되어 있습니다
동탄에 쿄통계획이 예정대로 모두 정상적으로 완공된다면 동탄2신도시의 핸디캡인 서울 접근성을 최대한
극복할수 있을것으로 보이며 계획중인 GTX까지 확정되다면 동탄2신도시는 교통허브로 자리매김
할수 있을것으로 보여집니다
동탄2신도시 토지이용계획도
동탄2신도시 내에는 특목고,자립형 사립고를 포함한 총 54개의 초,중,고교를 배치해 명문교육도시로
조성할 계획이며 단지마다 유치원과 보육시설의 만들어 입주민의 불편을 최소화하고 학교로 통하는
보행로를 설치해 도로를 건너지 않고 통학할수 있게 됩니다
전체면적의 46%는 7개 특화구역으로 개발되고 특화구역 내에는 커뮤니티 시범단지,광역 비지니스
콤플렉스,문화 디자인밸리,동탄 테크노밸리,워터프론트 콤플렉스,신주거 문화타운,의료복지시설등이
들어서고 여의도 업무지구와 비슷한 규모의 광역 비지니스 콤플렉스에는 컨벤션센터,비지니스 호텔,
글로벌기업 사무실,업무단지,문화시설등으로 조성될 계획입니다
그리고 동탄신도시와 연계하기위해 중심부에 33만9000㎡(10만2547평)의 광역중앙공원이 조성됩니다
ㅇ 특화방안 |
전체면적의 약 50%인 11.5㎢를 6개 특별계획구역으로 묶어 구역별 특화방안 구상·설계(공모, 용역 등) * 광역비즈니스컴플렉스(1.5㎢), 동탄테크노밸리(2.2), 문화디자인밸리(2.0), 워터프론트컴플렉스(1.4), 커뮤니티시범단지(1.0), 신주거문화타운(3.4)
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복합환승센터를 중심으로 오피스, 컨벤션센터, 호텔, 주거, 상업기능 등을 복합개발하여 수도권남부 업무중심지 육성 |
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삼성반도체 등 지역기업, 지구내 외투기업과 연계하여 첨단공장, 벤처, R&D 기능을 집적한수도권 남부의 첨단산업클러스터로 개발
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문화컨텐츠·디자인산업 육성, 우리문화와 세계문화가 교류할 수 있는 예술·문화공간 조성 * 관련 기업·연구소·전문학교, 아트센터·예술인마을, 복합행정문화타운
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산척저수지와 어우러진 레저·문화·쇼핑 복합공간을 조성하고, 스포츠매니아를 위한 시설 확보 |
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초기 생활편익시설 공급 여건이 좋고, 신도시 중심 시가지와 연접한 고밀 주거수요 예상지역에 조성 * 연도형 특화거리, 열린학교, 복합커뮤니티센터 등
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탄소중립 등 지속가능도시를 선도하는 미래형 정주모델 창출, 한국적 자연과 어우러진 전원마을 조성 * 신재생에너지 시범마을, 중저밀의 한국형아파트, 전통·현대형 한옥마을 | |
동탄2신도시 도로교통망
동탄2신도시 위치및 주택공급계획
동탄2신도시가 개발되면 25만 8500여명이 거주할수 있는 분당보다 규모가 훨씬 큰 메머드급
주거단지가 탄생되고 동탄2신도시와 붙어있는 동탄신도시까지 합치면 총 15만1400여세대의
초 메머드급 신도시가 조성됩니다
동탄2신도시는 향후 경기남부 수요층을 대거 흡수하면서 판교-광교-동탄으로 이어지는 주거벨트의
역활을 톡톡히 해낼것으로 보여집니다
현재 조성되어 있는 동탄신도시의 시세를 살펴보면 한때 잘나가던 시절에는 33평 기준으로 5억안팎의
호가를 기록했었으나 현재는 DTI영향과 국지적인 하락영향으로 인해 4억 안팎까지 하락한 상황이고
일부 급매나 급급매는 3억 중후반의 매물도 찾아볼수 있는 실정입니다
동탄2신도시의 추정 분양가가 890만원~1000만원 안팎이라고는 하지만 정부의 말대로 중소형 900만원
안팎 중대형 1000만원 안팎보다는 상승할 가능성이 높습니다
만약 중소형 분양가가 1000만원을 넘어간다면 분양가가 3억5천~3억8천정도로 주변시세보다 큰
차이가 없어 투자가치가 높지 않을겁니다
정부에서 추정하는 건축비보다 훨씬 높은 건축비로 분양승인이 나오고 있는 현실을 감안한다면
분양가는 예상보다 높아질 가능성이 농후하다고 볼수 있습니다^^
(2년동안 건축비가 상승할 가능성도 높고 건설사에선 에너지 절감이니 워니 하면서 건축비 엄청 올릴것임ㅋ)
동탄2신도시 광역비즈니스 콤플렉스,신주거 문화타운 조감도
동탄신도시 실거래가 현황(2010년 4월~5월)
실거래가 금액을 살펴보더라도 수요흡수력이 높은 인기 아파트는 4억안팎 수요흡수력이 떨어지는
비인기 아파트는 3억 중후반에 거래된걸 알수 있습니다
계약이 한두달 전에 이루어지는걸 감안하고 지속적인 하향안정세의 기류를 감안한다면 더 하락하면
하락했지 상승은 이루어지지 않았다고 보시면 됩니다
결국 평당 1000만원 미만(전용85㎡기준)으로 분양하지 않는다면 기존아파트 시세받침이 안되기 때문에
동탄2신도시의 투자가치는 높다고만 볼수 없습니다
지속적인 하락기류의 장세는 기존가격을 더 떨어뜨릴수 있고 동탄2신도시에 대한 기대감은 거래증가및
상승으로 이어지기에는 걸림돌로 작용할수 있기 때문입니다
또 동탄2신도시 입주쇼크가 벌어지는 시점인 2014년 이후에는 주변 특히 동탄의 매물증가로 이어질수
있다는점도 잘 생각해볼 필요가 있습니다
주변시세가 하락한다는건 수요감소로 이어질수 있다는걸 의미합니다
기존집을 처분하고 나면 동탄2신도시로 이동하는 수요가 증가하게 되는데......
기존아파트가 하락하면 동탄2신도시의 분양가+프리미엄을 감당할수 있는 수요는 제한적인데 반해
감당하지 못하는 수요는 늘고 포기수요가 증가하면서 동탄2신도시의 가치도 하락할 가능성이
높을수밖에 없는 전형적인 입주쇼크 장세의 거래장이 펼쳐지게 될겁니다
따라서 분양가가 주변시세보다 저렴하지 않다면 동탄2신도시의 가치상승은 한계점에 부딪힐 가능성이
농후하다고 볼수 있습니다
동탄2신도시 홈페이지
http://dongtan.lh.or.kr/Dongtan2/about/02.asp
동탄2신도시 조감도
동탄2신도시 위치,리베라CC
동탄2신도시 위치도
그러나 동탄신도시의 시세가 받쳐주지 않더라도 동탄2신도시의 모든 아파트들의 투자가치가
발생되기 어려운건 아닙니다
동탄신도시와 동탄2신도시는 위치는 비슷할지 몰라도 입지여건이 우수하고 신도시조성이 질되어있고
인프라가 훨씬 뛰어난 동탄2신도시가 수요흡수력은 훨씬 우수합니다
분당보다 판교가 높은 시세로 거래되듯이 동탄신도시보다 수요흡수력이 뛰어난 통탄2신도시가
많은 수요를 흡수하면서 높은 시세가 형성되는 식의 거래가 이루어질겁니다
다만 동탄2신도시는 너무 많은 세대수가 분양된다는 점은 단기 투자가치에 걸림돌로 작용할 가능성도
배제할수 없습니다
몇년동안 지속적으로 입주가 이루어지고 입주물량중 상당수의 매물이 시장에 출현하기 때문에
입주쇼크가 사라지려면 꽤 많은 세월이 흘러야할것으로 보입니다
결론을 말씀드리면 동탄2신도시에 투자가치쪽으로 접근을 하시려면 수요흡수력이 뛰어나고 단지가
우수하고 조망권이 빼어나면서 교통여건이 우수한 블럭으로 청약하는 전략으로 다가서는게 답입니다^^
동탄2신도시는 경기남부수요를 흡수할수 있고 인근에 삼성전자,인근 산업단지,유통단지,평택항등과 연계해
개발될 예정이지만 평택고덕신도시,세교신도시등 수요가 겹치는 신도시,택지지구등은 수요분산 효과를
만들어낼수 있고 주변수요에 비해 너무 많은 세대수(11만1413세대)는 향후 매물증가 매수부족 상황을
만들어낼수 있으므로 입지가 우수한 인기 블럭으로 청약하셔야 할것으로 보입니다
역세권이면서 골프장 조망이 빼어난 리베라CC 인근 블럭이 가장 수요 선호도가 높고 인기가 많을것으로
예상됩니다
동탄2신도시는 메머드급 신도시이고 교통의 문제점을 모두 보완하긴 했지만 서울과 워낙 거리가 있어
교통비(기름값,통행료,KTX,GTX)등이 만만치 않게 들어갈수 있다는 점도 잘 생각하셔야 합니다
또 많은 세대수는 많은 입주쇼크를 만들어내기 때문에 분양당시의 예상보다 수익률이 높지 않을수
있다는점은 꼭 짚으셔야 할 체크포인트입니다^^
동탄2신도시는 인기블럭으로 청약계획을 세우셔야 입주쇼크가 오더라도 낭패를 보지 않을수 있고
환금성면에서도 유리하고 가치상승이 이루어지는 시기에는 투자가치를 극대화시킬수 있게 됩니다
(주변시세 하락폭과 확정 분양가가 관건임-분양가가 예상보다 높다면 투자가치는 안나오거나 낮아질수 있음)
동탄2신도시에 청약계획을 세우시는 분들이 인기블럭의 인기평형으로 청약을 해야하는 이유는
바로 그때문입니다~~~~~~~~~^_^
추가자료가 만들어지면 좀 더 구체적인 자료 만들어 드리겠습니다~
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