[부동산] 강북의 "판교"가 뜬다! 보금자리, 삼송·별내 첫 테이프 “앞으로 3~4년 내집 마련 호기”

[공포와 인내]

수도권 분양 시장에 관심이 커지고 있다. 집값이 오르면서 시세 차익을 챙길 기회가 많아졌기 때문이다. 일반 매매(재고) 시장이 버거워진 사람들도 분양시장으로 발걸음을 돌리는 분위기다. 정부가 최근 착수한 청약통장 불법거래 실태 조사는 흔히 강세장에서나 볼 수 있는 풍경이다. 웃돈을 주고 통장을 사더라도 분양권 거래 차익이 크다면 단속 위험을 기꺼이 감내할 만하다는 것이 청약통장 암거래의 계산식이다. 올 들어 열기가 느껴진 분양 단지는 대부분 투기적 수요가 가세한 곳이다. 양도세 감면, 전매제한 완화 등으로 투자 유인이 많아졌고 분양가와 시세 차익 외에 집값이 더 오를 것이라는 기대감까지 형성된 결과다.

정부는 지금까지 건설된 신도시보다 입지가 좋은 수도권 그린벨트에 대규모로 주택을 짓겠다고 밝히고 있다. 내집 마련이나 새집으로 갈아 타기에는 앞으로 3~4년이 가장 좋은 시기일 수 있다. 수도권 분양 대전은 다음 달부터 막이 오른다. 서울을 포함한 수도권 주요 단지의 가을과 겨울의 분양 일정을 알아본다.

강·산 전망 좋은 단지 분양 잇따라
하반기에 분양되는 아파트 단지는 산과 강을 낀 곳이 많다. 대표적인 곳이 북한산 옆 은평뉴타운 3지구다. 강남 세곡지구, 서초 우면지구와 함께 서울에서 인기가 높은 곳이다. 은평뉴타운 3지구(3-1, 3-2지구)는 12월이나 내년 1월 한 차례 분양이 이뤄질 전망이다. 은평뉴타운 3-2지구(옛 기자촌 부근)는 지하철 역에서는 다소 떨어져 있으나 그림 같은 북한산 조망을 향유할 수 있다. 2지구의 청약 열기가 뜨거웠던 만큼 실수요자뿐 아니라 투자자도 분양을 손꼽아 기다리는 곳이다. 은평뉴타운의 전용 84㎡ 분양권은 현재 1억5000만원 이상 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 2지구 청약 때 경쟁률과 가점 커트라인이 상당히 높았기 때문에 간발의 차이로 쓴맛을 본 청약자들은 다시 3지구로 몰릴 가능성이 크다. 3지구는 총 6378가구(장기전세 2237가구, 국민임대 238가구, 철거민 특별분양 및 일반분양 3153가구, 연립주택 502가구, 단독주택용지 248가구)가 건립된다. 공사는 2011년 11월에 마무리될 예정이다. 후분양 아파트여서 입주 시기가 빨리 도래하는 만큼 자금 계획을 세운 후 도전하는 게 좋다.

재개발 단지 중 관심을 끄는 곳도 적지 않다. 서울 동작구 본동5구역은 삼성물산이 일반 분양분을 다음 달께 공급할 예정이다. 총 523가구 중 247가구가 일반 분양되며 공급면적은 79~138㎡다. 서울 성동구 왕십리1구역에서는 대림산업·현대산업개발·삼성물산·GS건설이 분양을 앞두고 있다. 이르면 10월 총 1369가구 중 600가구(83∼179㎡)가 일반에 공급된다. 서울의 이른바 뉴타운 물량이 단계적으로 공급되는 것이다.
경기도의 신도시나 신도시급 택지개발지구에서도 분양이 잇따를 전망이다. ‘서북부 판교’와 ‘동북부 판교’로 각각 불리는 고양시 삼송지구와 남양주시 별내지구가 단연 돋보인다. 삼송지구는 총 506만㎡ 부지에 주택 2만2000여 가구, 인구 5만8300여 명이 거주하는 신도시급으로 지어진다. 은평뉴타운과 지축·원흥지구 등도 가깝다. 주거 중심의 베드타운인 기존 신도시와 달리 기업 관련 시설이 함께하는 복합단지로 개발하는 방안이 추진된다.

고양시가 차세대 주력사업으로 추진하고 있는 방송미디어 복합단지인 ‘삼송브로멕스’도 이곳에 들어선다. 중심에 3호선 삼송역이 있어 서울 도심과 강남까지 전철을 이용한 출퇴근이 가능하다. 가까운 은평뉴타운의 후광 효과도 기대되는 곳이다. 삼송지구는 이르면 10월부터 현대산업개발이 A-8블록에서 610가구, 호반건설이 A-21 블록에서 423가구, A-22블록에서 1508가구를 분양하는 등 모두 2541가구가 연내에 분양될 예정이다. 내년에는 우남건설·우림건설·동문건설 등이 7200여 가구 분양을 준비 중이다. 아파트 분양가는 바로 붙어 있는 서울 은평뉴타운 시세보다 20%가량 낮게 책정될 것으로 예상된다.

별내지구는 행정구역상 남양주이고 북쪽으로는 의정부, 남쪽은 구리, 서쪽으로는 서울 노원구와 접해 있다. 규모가 분당·판교급은 아니지만 공원을 포함한 녹지율이 30%에 달하는 중·저밀도 도시다. 7만2000명이 거주할 수 있는 2만4000가구(공동주택 2만2000가구)를 수용하는 개발지다. 쌍용건설은 A12-2블록에 ‘별내 신도시 쌍용 예가’를 다음 달 초 분양한다. 단지에 들어설 주택은 129~172㎡ 규모 총 652가구다. 또 현대산업개발이 A2-2블록에서 지하 1층~지상 25층 13개 동 규모로 총 753가구(공급면적 131~169㎡)를 다음 달 일반에 분양할 예정이다. 지구의 중심을 지나는 외곽순환도로 별내IC와 향후 뚫리는 경춘선(별내역, 2011년 예정), 연장이 계획된 지하철 8호선 등이 교차해 서울 접근성이 좋아질 것으로 기대된다. 주변에 불암산이 있다. 남양주는 수도권 성장관리권역에 속해 내년 2월 11일까지 신규 주택을 구입할 경우 향후 5년간 양도세를 100% 면제받는다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 1100만~1200만원대가 될 것으로 예상된다.
　
판교·광교도 아직 남았다
경기 남부권의 판교신도시와 광교신도시에서 추가 분양이 이뤄진다. 주택공사는 이르면 10월 성남시 판교신도시 B5-1, B5-2, B5-3블록에서 공급면적 128~254㎡ 규모의 중대형 주택 300가구를 분양할 예정이다. 사업지는 서판교에서도 서측 끝에 자리하고 있다. 삼성물산은 10월 광교신도시 중심부인 A9블록에서 128~234㎡ 규모 629가구의 주인을 맞이할 채비를 하고 있다. 인천 송도지구에서는 포스코건설이 다음 달 D7-1, 8블록 2개 블록에서 1014가구를 분양할 예정이다. D7-1블록은 총 474가구, D8블록은 총 540가구로 구성돼 있다.

올 상반기 경기 침체 등의 우려를 딛고 성공적으로 분양을 마친 청라지구에서는 다음 달 4개 단지에서 2751가구가 공급될 예정이다. 청라지구에 다음 달 공급되는 단지는 모두 중대형 면적으로 구성돼 있는 것이 특징이다. A11블록에는 제일건설이 전용면적 101~134㎡ 1071가구를, A35블록에서는 골드클래스가 전용면적 116~117㎡ 192가구를 각각 공급한다. A36블록에서는 동문건설이 전용면적 114~125㎡ 734가구를, A37블록에서는 반도건설이 전용면적 102~121㎡ 754가구를 공급할 예정이다.

분양 시장의 노른자위는 위례신도시(송파신도시)다. 강남 대체 도시로 개발되는 곳이기 때문이다. 게다가 위례신도시는 이명박 정부가 공들이는 ‘그린벨트 신도시’의 대표주자다. 그린벨트 해제지역에서 몇몇 국민임대단지가 들어서긴 했으나 신도시 규모를 갖춘 곳은 위례신도시뿐이다. 같은 그린벨트 해제지에 들어서는 삼송·별내·미사지구는 이보다 규모가 작다. 위례신도시에서는 내년 4월 시범지구의 보금자리 주택부터 분양돼 내년 분양시장의 열기를 주도할 것으로 예상된다. 위례신도시에서 공급되는 공동주택은 4만3000가구다. 이 중 보금자리주택은 2만2000가구다.

민간 아파트 분양가도 낮아질 듯
스피드뱅크 이미영 분양팀장은 “위례신도시는 판교 이후 최대 청약 접전이 예상되는 곳”이라며 “강남권의 보금자리주택 지구가 공급되더라도 위례신도시의 위상을 위협하기 힘들 것”이라고 말했다. 광교신도시에서도 분양이 이어진다. 판교신도시에서는 판교역 인근 주상복합아파트가 분양될 예정이다. 삼송·별내지구의 물량도 내년에 집중 공급된다.

서울 인근에 입지가 우수한 그린벨트 지역에서 저렴한 보금자리주택 공급이 추진되면서 기존 택지개발지구의 아파트 신규 분양은 타격이 예상된다. 보금자리 청약 열기가 적잖은 부담이 될 전망이다. 건설업계는 기존 인기 지역인 광교나 청라지구 등의 후속 물량도 청약경쟁률이 다소 떨어지지 않을까 걱정하고 있다. 이에 따라 하반기에 공급을 계획했던 민간 건설사의 신규 아파트 분양 일정은 일부 조정될 가능성이 있다.

또 청약통장 가입자들이 신규 청약에 좀 더 신중해지거나 청약을 미룰 수 있고, 실제 보금자리주택이 정부가 예고한 대로 싸게 공급된다면 민간 건설사들도 분양가를 조금 낮춰 대응하지 않겠느냐는 관측이다. 택지 개발 열기로 수도권, 특히 그린벨트 지역의 땅값은 상승세를 탈 것으로 예상된다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “땅값이 오르면 건설사의 주택 공급이 점점 어려워질 수 있다”며 “무주택자라면 가격이 덜 오를 3~4년 내 내집 마련의 호기를 살려야 한다”고 말했다.

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