재개발투자의 '현금청산'주의...[필독]

[하얀씨알]

♣   재개발투자의 '현금청산'주의...

* 지난달 관리처분계획 인가가 고시된 한남3구역에 대지지분 27㎡ 투룸을 갖고 있던 김모씨는 청천벽력 같은 소식을 접했다. 3년전 영등포 재개발 단지에서 분양하는 아파트에 청약을 넣어 당첨된 것이 문제의 발단이었다. 이 때문에 한남3구역이 현금청산 대상에 해당한다는 것이다. 알아보니 도시및주거환경정비법은 투기과열지구 내에서 주택을 한번 당첨받았다면 이후 5년간 해당 소유주에게 다른 주택의 당첨을 막고 있다. 김씨는 하루 아침에 아파트 프리미엄 8~9억이 날아갔다는 사실에 억울해서 잠을 못 잔다. 그는 법이 사유재산에 지나친 침해를 하고 있다면서 헌법소원까지도 고려중에 있다.

최근 관리처분 인가를 마친 한남3구역이 일부 현금청산자들로 소란스럽다. 졸지에 아파트 분양권을 잃어버린 조합원들 중에는 조합과 국가를 상대로 조합원 및 분양대상자 지위 확인 소송에 들어가겠다는 사례도 나온다. 전문가들은 전국 곳곳에서 재개발 사업이 활발해지면서 사업에 속도를 내는 곳들이 많아지는 만큼 투자 때 꼼꼼히 살펴야 한다고 강조했다.

15일 용산구청에 따르면 한남3구역 조합원 3834명 중 216명은 현금청산 대상인 것으로 파악됐다. 20명 중 1명이 정비계획 지역에 땅을 가지고 있었지만 아파트를 받지 못하게 된 것이다.

조창원 한남3구역 조합장은 “용산구는 아직 규제지역으로 묶여 있다보니 ‘5년 재당첨 제한’ 등이 큰 문제가 됐다”면서 “구제를 하려고 했지만 내부 법률 자문 등을 거쳐 현금청산 대상이 된 분들이 나왔다. 일부는 소송을 진행하고 있는 분들도 있다”고 했다.

현금청산의 대상이 될지 모르고 투자에 나선 이들도 많다는 게 문제다. 이에 전문가들은 재개발 투자에서 주의해야할 점 몇가지를 당부한다.

위 김씨와 같은 ‘5년 재당첨 제한’의 의미는 투기과열지구 내에서 주택을 한 번 당첨받았다면 이후 5년간 해당 소유주에게 투기과열지구 내 다른 주택의 당첨을 막겠다는 것이다. 도시및 주거환경정비법 72조에 규정됐다. 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있도록 했다.

또 도시정비법 39조 1항의 3호에 의해 조합원의 자격을 잃는 경우도 많다고 지적한다. 예를 들어 한 정비구역 내에 3개의 필지를 가지고 있었던 매도인이 3명에게 조합설립인가 후 하나씩 필지를 판 경우에는 이 세명이 아파트 분양권 하나를 나눠 가져야 한다. 도시정비법 39조에 나온 이 규정은 매도인이 자신의 사정을 알려주지 않는 한 매수인이 알기도 어렵다. 또 도시정비법은 소유자의 설명의무를 규정하고 있지만 소유자 역시 이같은 사실을 모르는 경우도 많다는 게 전문가들이 얘기하는 현실이다.

재개발 전문가 전영진 구루핀 대표는 “최근 들어 정부와 지자체의 규제완화로 갑작스럽게 도시정비 사업이 활발해지면서 예기치 못한 피해자는 곳곳에서 터져나올 것”이라면서 “끊임없이 부동산을 규제해오면서 법 곳곳에 독소조항이 있다 보니 선의의 피해자가 나오기도 한다”고 했다.