(비주) 부동산

[애니멍]

# 세금

- 국가를 유지하고 국민 생활의 발전을 위해 국민들의 소득 일부분을 국가에 납부

- 국가나 지방자치단체가 일반국민에게 부과 징수

#

국세 - 국가 즉 중앙정부가 부과하는 조세 (국세청)

지방세 - 지방자치단체가 징수하는 조세 (특별광역시군구)

부동산 관련 세금들은 보면 국세와 지방세로 세원이 다릅니다

국세 - 양도소득세 상속세 증여세 종부세 (직접세)

지방세 - 취득세 재산세

세금이 어디서 준다면 다른 곳에서 늘수도 있어요

또 국가재정과 지방재정이 다르게 운영되며

예를 들어 취득세를 내린다고 하면 지자체에서 반대하기도 하구요

그러면 관련 세금 알아봅니다

1. 취득세

조정대상지역 :

주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때

주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해

국토교통부 장관이 지정하는 지역

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은

물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다.

다시 취득세를 보면

취득세와 같이 농특세+지방교육세를 또 냅니다

그런데

오피스텔은 주택수 주거용이든 업무용이든 상관없이 4.6% 고정

만약 조정지역 아파트 20억을 매수한다면

취득세가 2주택자는 1억6천만, 3주택자는 2억4천만원

하지만 잠삼대청 대표적 토허지역은 실거주 현금 다 들고 와야하구요 갭투 불가

대출완화 종부세완화 그리고 취득세완화까지 갈까요

2. 양도소득세

- 21.06.01 이후 바뀐 인상 내용은 아래와 같습니다

그러니까 주택을

1년 미만 보유하고 매도하면 차익의 70퍼는 세금 (예전에는 40퍼였)

2년 미만 보유하고 매도하면 차익의 60퍼는 세금

그러면

2년 이상 보유하게 되면 내는 기본세율은

다주택자 기본세율에 중과 맞으면 남는게 @@

(한시적 배제 등 확인 필요 - 현재는 내년 5월9일까지)

- 계산방법 :

* 양도가액

- 취득가액

- 필요경비 (취득세, 중개수수료 등)

------------

= 양도차익

- 장기보유특별공제

-------------

= 양도소득금액

- 기본공제 (1인 250만)

-------------

= 과세표준

x 세율

----------------

= 산출세액

어려워보이죠

차근차근 대입하여 계산하면 대략적인 계산은 나옵니다

나에게 해당하는 세금 계산 접근이 필요

보유하고 있는 부동산 상황에 따라 달라질 수 있으니

정확한 계산은 전문가에게 당연합니다

또한

모의계산: 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)

가능합니다

직접 계산한다면 참고로 :

땡땡이 아파트를 11억 주고 구입했는데 지금 시세가 20억입니다 (양도차익 9억)

1가구 1주택

A는 2년 거주 10년 보유하였고

B는 10년 거주 10년 보유하였을 경우를 비교해봅니다

A의 경우 :

* 양도가액 20억

- 취득가액 11억

- 필요경비

------------

= 양도차익 360,000,000

고가주택 기준 12억 적용

* 양도차익

= 고가주택 전체양도차익 9억 X (양도가액 20억 - 고가기준 12억) / 양도가액 20억

= 72억 / 20억 = 3억6천

- 장기보유특별공제 (보유공제 40% + 거주 8% : 3억6천 x 48%= 172,800,000)

-------------

= 양도소득금액 187,200,000 (=360,000,000-172,800,000)

- 기본공제 (1인 250만)

-------------

= 과세표준 184,700,000 (세율구간 보러 쌩)

x 세율 38% (184,700,000 x 38% - 누진공제19,400,000)

----------------

= 산출세액 (+10% 지방세) 50,786,000 (+5,078,600)

----------------

결정세액 = 55,864,600원

B의 경우 :

* 양도가액 20억

- 취득가액 11억

- 필요경비

------------

= 양도차익 360,000,000

고가주택 기준 12억 적용

양도차익 = 고가주택 전체양도차익 9억 X (양도가액 20억 - 고가기준 12억) / 양도가액 20억

= 72억 / 20억 = 3억6천

- 장기보유특별공제 (보유공제 40% + 거주 40% : 3억6천 x 80%= 288,000,000)

-------------

= 양도소득금액 72,000,000 (=360,000,000 - 288,000,000)

- 기본공제 (1인 250만)

-------------

= 과세표준 69,500,000 (세율구간 보러 쌩)

x 세율 24% (69,500,000 x 24% - 누진공제 5,220,000)

----------------

= 산출세액 (+10% 지방세) 11,460,000 (+1,146,000)

----------------

결정세액 = 12,606,000원

A 2년 거주 10년 보유 양도 : 55,864,600원

B 10년 거주 10년 보유 양도 : 12,606,000원

하지만 A가 10년 보유를 하지 않는다면 세금은 억대로 넘어가겠죠

2년 거주 5년 보유한다면 장기보유공제 28퍼로 세금은 8천만원 정도

5년 거주 5년 보유한다면 40퍼 공제로

2년거주 10년 보유보다 세금은 좀더 나오겠습니다

필요경비 취등록세는 간편계산을 위해 생략하였는데

실질 영수증 참고 

차근차근 계산해보면 정확하지는 않아도

대략 매도 계획을 세울때 도움되지 않을까 합니다

3. 종부세

- 올해까지의 현행이고 ↑

아래는 내년부터 개정되는 내용입니다 ↓

# 부부공동 기본공제 12억→18억원

# 1세대 1주택은 11억→14억→12억원

-->

정부는 올해 세제개편안에서 1세대 1주택 단독명의자의

내년 종부세 기본공제를 12억원 (시가 16억원: 공시가 현실화율 75.1%)으로 설정

현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을

11억원으로 설정하고 있는데 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고

내년에는 12억원으로 조정

# 공정시장가액 비율 작년 95%에서 올해 60%…내년엔 80% 안팎 될 듯

# 1주택자 종부세율 0.6~3.0→0.5~2.7%…단독명의는 내년 세 부담 소폭↑

--> 현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데

올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 조정하는 것이다.

그런데 

확정될까 했는데 직접신고해야 반영되는건가 싶은 좀더 지켜봐야겠습니다

4. 상속 증여

3억을 증여한다면 세금은?? 5천만원

1억까지는 세금이 10퍼 적용 1천만원

그리고 추가 2억은 20퍼 적용 4천만원

=

과세표준 구간의 세율을 곱하여 누진공제액을 빼도 됩니다

그래서 미성년부터 10년 단위 무상증여를 하면 좋겠죠

# 자녀 1인당 무상 증여한도 5000만→1억원 검토…“상속·증여세 조정”

# 종부세도 주택수에서 가액으로 변경 예정

종부세, 주택수→가액 기준 과세…세율 0.5~2.7%로 인하

기획재정부는 21일 이 같은 내용을 담은 '2022년 세제 개편안'을 발표했다.

등록임대사업자 지금은 아파트 등록이 폐지되었는데요

소형 60m2는 다시 부활할거란 이야기가 있습니다

소형주택만 허용할지 아니면 면적제한으로 아파트도 허용할지

임대료 증액 기간의 규정을 따라야하지만

양도세중과배제 종부세 배제 등 혜택이 있을 수 있습니다

이 정도 정리하면서도 같이 봐야 할 내용들이 더 많지만

차근차근 관심을 갖고 부동산 정책이나 세제변화에 관심을 갖으면 좋겠습니다

그런데

물려받은 부동산이나 지금의 자산을 잘 유지하는 것만으로도 만족한다면

골치아픈 내용들이긴 합니다 +.+

저는 흙수저로 조금이라도 자산을 늘리고 싶어서

하나씩 알아가고 정리하는게 재미있습니다

가정마다 상황이 다르면 부동산을 바라보는 방향도 다릅니다

내집마련 갈아타기 시세차익 임대수익 등

부동산 시장도 다양하고 또 흐름이 같지 않구요

주식은 경제를 선반영하고

경매는 보통 부동산 시장을 선반영한다고 합니다

경매에는 그 다양한 부동산의 시장들이 있습니다

경매를 꼭 하지 않아도 관심갖으면 좋은 이유입니다

경험상 고수가 아니라면 경매보다 급매가 ^^

또 급매보다 대세상승장 직전 아무거나@@

그리고

주식도 사놓고 망할 거 같을때 공부 필요성을 느끼듯

부동산도 그렇지 않나 합니다

실전이 들어가야 이것저것 알아보게 되는거요

예금 적금 주식 절약 등 그 목적은

작은거라도 부동산 투자가 아닐까 합니다 저는 그랬거든요

그래서 앞으로 주식을 좀더 잘해보고 싶습니다 흐흐

글이 길어서

이거 올라가련지

밥먹고 이어서 다시 쓰겠습니다 

[배반장]

ㅎㅎ저녁드시고 또 올려주세요~기다릴께요!!

[애니멍]

감사합니다 또 간단히 올려야하는 내용있는데 깜박했어요
내용 추가해야겠습니다 쌩~

[세라비10]

수고하셨습니다
1주택 종부세 공제액
11억 =>14억은
아직 국회 통과 안 되었습니다
며칠전 상임위에서 민주당 의원들의 불참으로 정족수 부족

공약대로 이행되려면 11개의 법이 개정되어야 하는데,
정치적인 이유로 수월해 보이지 않는군요

[애니멍]

그쵸 확정은 아니고 통과를 해야하는
저렇게까지 발표해놓고 안되면 어쩐대요 +.+

[애니멍]

아 그리고 공동명의일때는
반반이라면 양도차익 3억6천을
지분으로 반반 나눠서 계산

[달달구리홀릭]

한눈에 주루룩 볼 수 있게 정리해 주셨네요. 감사히 잘 읽고 다시금 생각해보았습니다. ^^

[numen]

유익한 글 잘 보고 갑니다.
그래도 주제가 부동산이니 부동산 게시판이 더 나을 것 같습니다.