내년 주택임대소득 과세…수입금액 ‘개인별’로 따져야

[네버페일]

내년 주택임대소득 과세…수입금액 ‘개인별’로 따져야

주택수는 부부합산, 임대소득은 개인별로 계산

3주택 이상 보유자는 간주임대료도 반영해야

주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세를 내야 한다. 현재는 연감 임대소득이 2,000만원 이상인 경우에만 세금을 낸다.

임대소득이 2,000만원 이상인지 여부를 제대로 판단하려면 어떤 임대료 수입을 포함해야 하는지부터 정확히 알아야 한다.

원칙적으로 1주택 소유자가 주택을 임대하고 얻는 임대수입은 비과세다. 그런데 그 주택이 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택이라면 임대료 수입에 포함시켜야 한다.

2주택 이상 소유자가 주택을 임대하고 얻는 임대료 역시 임대료 수입에 포함된다.

이 때 2주택 이상인지 여부는 부부의 보유주택 수를 합하여 판단해야 한다. 본인이 1주택을 소유하면서 거주하고 있고, 배우자 역시 1주택을 소유하면서 그것을 임대하고 있는 경우에는 2주택자로서 임대료를 수입에 포함시켜야 한다.

이렇게 받은 주택 임대료가 2,000만원을 넘지 않으면 올해까지는 세금을 매기지 않는다. 그러나 2019년부터는 임대수입이 2,000만원 이하라도 소득세를 내야 하며, 15.4% 세율로 분리과세 된다.

이 때 2,000만원이 넘는지 여부는 주택수 계산과 달리 ‘개인별’로 판단해야 한다.

예를 들어 부부가 공동명의로 소유하고 있는 주택을 임대하여 월세 300만원씩을 매월 받는다면 연간 3,600만원의 임대료 수입이 발생한다.

그러나 개인별로 보면 부부가 각자 1,800만원의 임대료 수입이 발생한 것으로서 비과세 기준인 2,000만을 넘지 않는다. 따라서 이 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.

또 하나 주의할 것은 임대료 수입에 월세만 포함하는 것이 아니라는 점이다. ‘보증금’을 임대료로 환산하여 계산한 ‘간주임대료’를 포함하여 임대수입 2,000만원 초과여부를 판단해야 한다.

간주임대료는 기장에 의해 신고할 때에는 ‘3억원 초과보증금 x 60% x 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자∙배당금’으로 계산한다.

추계신고하는 경우에는 ‘3억원 초과보증금 x 60% x 정기예금이자율’로 계산한다. 2018년 현재 정기예금이자율은 1.8%이다.

주택에 대한 간주임대료는 3주택 이상 보유자로서 보증금의 합계액이 3억원 이상일 때만 적용한다.

3주택 이상 보유자에 해당하는지를 판단할 때 소형주택은 제외된다.

‘소형주택’이란 면적이 1호당 60㎡ 이하이면서 기준시가가 3억원 이하인 주택이다. 소형주택은 아무리 많이 임대해도 그 임대보증금에 대해 간주임대료를 계산하지 않는다.

그런데 내년부터는 이 ‘소형주택’의 기준도 축소된다. 2019년부터는 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 소형주택으로 보도록 세법 개정될 예정이다.