스크랩 ●―09年 不動産市場 回顧와 2010年 展望[1]

[개미]

09年 不動産市場 回顧와 2010年 展望[1]

 

분류 : 대격돌! 상승 vs 하락

 

2009년 부동산 시장 결산 및 2010년 부동산 시장 예측


어느덧 2010년 새해가 밝았습니다...말그대로 엄동설한의 추위가 이상고온, 이상난동이라는 말을 무색하게 합니다.

이 글을 읽으시는 모든 분들께 새해에는 건강과 행운이 함께하는 해가 되기를 기원하면서 새해 부동산 시장 주변의 환경을 하나하나 조명해보면서 2010년 이후 부동산 시장에 대해 함께 전망해볼까 합니다.

1. 2008년 세계 금융위기 발발이후의 세계경제 동향

지난 한해는 미국 서브프라임 모기지 부실 발 세계적 금융위기로 인해 각국에서 재정을 풀고 유동성을 지원하며 사상초유의 최저금리로 금융위기를 막고자 분란했던 한해였으나, 결과적으로 그 부실로 인한 금융위기를 각국의 재정으로 막는 한해였습니다.

전 세계적 위기는 진정된 것처럼 보이나, 사실상 근본적 해결은 유보된 채, 새로운 위기가 시작되고 있습니다. (금융위기-->재정위기)

미국의 서브프라임 모기지 발 부실은 경기침체를 동반하여 이미 알트A를 넘어 우량등급인 프라임급까지 번져 연체율이 급상승하고 있으며 주택부실을 능가하는 상업용 부동산 부실의 뇌관이 타들어가고 있는 상황입니다. 상업용모기지 부실은 하반기에 디폴트를 선언한 두바이 사태 발발에도 영향을 미쳤으며, 이는 그리이스, 스페인, 아일랜드 등지로 전이되어 가고 있고,,,동구권 국가는 언제 터질지 모르는 상황이며 이러한 채권을 가진 서구권 국가들도 사실상 은닉된 커다란 부실덩어리라 보시면 크게 틀릴 것이 없다고 보아집니다.

우크라이나는 IMF에서 조차 긴급구제금융 지원을 거절하는 사태까지 발생하고 있으며 이외...파키스탄, 베트남 등 아시아권 국가 그리고 가장 취약한 남미 국가 등의 사정은 언론에 보도조차 안되고 있으며, 이에 언급하지 않은 한국을 포함한 연장선상에 있는 많은 국가들도 언제 후욱하고 꺼질지 모르는 상황에 있다고 보아집니다.

파괴력을 가진 나라로서 중국의 부실은 은닉되어 그 부실 규모가 얼마인지,,알려져 있지 않은 새로운 부실폭탄과 잠재력의 집합체이며, 일본의 국채는 830조엔을 넘어서서 전 세계 재정위기의 선두를 달리고 있으며 이제 버티는 상황도 한계상황에 처해있지 않나 생각됩니다. 그동안은 수출로 벌어들이는 달러에 의존하여 버텨왔지만, 일본 주요기업들의 매출이 급감하면서 국가부채 및 재정파탄의 위기 발발이 새로운 국면으로 진전되지 않을까 예상됩니다.

 

이는 이미 뇌관이 작동되어진 듯 합니다. 일본의 국채시장은 만세부를 날이 점점 가까워져 오고 있습니다...이것이 전세계 채권시장에 어떻게 영향을 끼칠지 예측이 어렵습니다...일본 엔화 청산만 시작되드라도 전세계 금융시장을 들었다가 놓을만한 상황이 재연될 수있습니다.

미국 및 서구권 등 한국의 주요 수출국들의 경제는 이러한 위기 속에서 소득이 감소하고 경기침체가 진행중이며 그로인해 2010년 한국 수출시장 전망이 전반적으로 밝지 못하다고 예상됩니다. 이러한 와중에 아부다비의 원전수출 수주 소식은 출혈수주인지 남는 장사인지를 떠나, 새로운 시장의 개척이라는 측면에서 의미가 있다고 생각됩니다 (과거의 중동 건설시장 출혈수주는 한국업체끼리의 과당경쟁에서 비롯되었지만, 금번 원전수주는 국가간의 경쟁에서 이긴 것임)

2. 부동산 시장을 둘러싼 한국경제 주요 상황 및 전망

1) 2010년 경제의 화두인 "빚" - 출구전략 가동 및 레버리지 축소

지금 전 세계에 가장 위험한 적은 "부채"입니다..위기의 원인이 과도한 "빚"에서 발생하는 것이고 그동안 부풀려온 레버리지가 축소되는 과정에서 위기가 발생하며 경기침체를 불러오고 있는 것입니다. 빚으로 인해 세계 금융위기가 왔고 그것을 막기위해 각국 정부가 유동성을 긴급지원해서 막았더니, 또다시 유가, 금, 원자재에 버블이 생성되고 그리고 중국과 한국에서만 부동산 거품이 발생하였습니다,,,

 

이러되자 작년에 이미 호주, 이스라엘, 뉴질랜드 등이 금리인상하면서 출구전략 가동을 시작하였고 한국도 DTI 규제등 대출을 줄이기 위한 조치들이 시행되었으며 세계각국이 금년부터 유동성 긴축 및 금리인상등 본격적인 출구전략 가동이 시작됩니다. 이리되면 또다시 레버리지 축소되면서 과도한 빚을 진 개인, 기업, 국가들은 위기의 화염에 휩쌓이게 되겠죠..

경기침체는 일자리 감소와 소득감소를 불러오고 다시 소비침체를 불러와 빚을 못갚고 연체시키며 금융에 부실을 안기는 악순환의 과정으로 버블붕괴를 가져오고 있습니다. 따라서 버블붕괴는 피할 수 있는 것이 아니며 인위적으로 막으려고 무리한 재정을 동원한 부양을 해서도 안된다고 생각됩니다. 그러다가 망한 나라가 바로 日本입니다. 2010년 이후의 가장 큰 화두는 "빚"과 "채무이행"입니다. 소득감소에 이어 "연체와 채무불이행"은 버블붕괴를 가속화 시킬 것입니다

한국경제도 지난 2009년에 사상최대의 국가부채 조성으로 인해 국가부채가 임계점인 400조원을 넘어섰고 공기업부채까지 감안하면 이미 서구권 재정 적자규모에 육박하는 규모이며, 가계부채의 사상최고치 경신으로 인해 그 내면을 보면 살얼음판을 걷고 있는 상황이라 봐집니다. 개인부채 상환능력은 일본의 절반 수준, 미국의 60% 수준에 불과하다는 것은 한국 가계의 부채규모와 디폴트 위험성이 얼마나 큰지 가늠할 수 있을 것입니다.

2) 2009년도 부동산 시장 실상과 버블붕괴 지속

2009년도 이명박 정권은 부동산 관련 각종 규제조치들을 완화했으며, 세수가 부족하여 국가부채가 증가하는 상황 속에서도 종합부동산세제를 완화했으며 신규주택에 대한 양도세 한시적 특혜조치까지 풀며 부동산 거품붕괴 막기에 총력을 기울여 정상화되는 거품가격을 다시 끌어올리는 세계경제에 역행하는 정책을 사용한 결과, 그 후유증이 2010년 부터 함께 터질 것으로 예측이 됩니다.

그러나 자세하게 들여다 보면, 지난해에 쓸 수 있는 카드를 모두 풀어놓았음에도 불구하고 호가위주의 상승에 그치고, 거래는 금융위기가 발발하여 급감했던 2008년 거래건수보다도 적으며 2006년 말에 비하면 1/3토막선에 불과한 것으로 한국 부동산 거품도 사실상 붕괴 선상에 있다고 판단됩니다.

무리한 국가부채 조성과 가계부채의 사상최고치 경신과 각종 부동산규제 완화 및 특혜조치에도 불구하고 2009년의 시장상황이 이 정도로 초라한 것은 사실상 한국도 부동산 버블붕괴의 연속선상에 있다는 결론입니다.

이는 그동안 각종 언론에서 호도하는 기사와는 달리, 2009년을 종합 결산하는 차원에서,,몇가지 지표를 보면 극명하게 알수 있습니다.

① 하루 65개씩 폐업하는 부동산중개업소와 2008년 한해 10월말까지 2만개 중개업소 폐업,

② 정부에서 미분양 물건들을 사들이고 각종 지원하는 정책을 펼쳤음에도 PF 부실이 증가하고 있음(주택+상가)

- 연말에 부실 저축은행 하나 또 영업 정지 조치 2010년 이후에도 증가 예상

- 주택이 아닌 상가는 완전히 망가진 상황임.(한국도 상업용 부동산 거품이 붕괴가 시작되었음)

경기침체로 상가에서 장사를 하여 임대료를 내기에도 벅찬 상황이라 임대가 나가지 않고 있어 상업용발 PF부실 증가 예상

③ 기존 중고주택이 팔리지 않아 입주를 못하는 수도권 신도시, 단지들의 전반적인 상황

- 서울 및 동서남북 어디나 비슷한 상황.

④ 세계금융위기 발발로 거래건수가 급감한 2008년도에 비해 턱없이 못미치며 2006년도 대비 1/3토막 수준에 불과한 상황등이 여실히 입증하고 있습니다.

3) 믿지못할 각종 지표와 세계경제 및 금융 DEPENDENCY

내년도 경제성장율 5.5% 예상을 두고 경제가 활황이 될 것으로 기대하시는 분들이 있는데, 금년도 경제후퇴에 대한 반등적인 측면을 부각시킨 점이 크나, 그 지표 역시 믿을 바가 못됩니다... 현재 정부 각연구기관에서 발표하는 수치는 국민들의 심리적 회복과 위기극복차원에서 희망을 갖자는 측면의 기준에선 만들어진 지표들이 무분별하개 발표되고 있고 예측치와 실제 수치와의 괴리도 커서 참고할 가치도 떨어지고 있으며 잘 알다싶이...전세계 경제가 침체기에 빠져있고,,,작년말 금융위기도 국가재정을 풀어 국가부채로 이전되어 있어...새로운 뇌관이 작동 중에 있기 때문입니다..

이러한 복잡한 메카니즘을 한마디로 쉽게 설명할 수 없지만, 두바이발, 그리이스 발, 스페인발, 아일랜드 발, 동구권 발...금융위기가 유럽 전체를 침몰시킬 수도 있습니다. 미국보다도 더 위험한 곳이 유럽이죠..또 미국, 일본 발,,등둥 이는 반드시 한국경제에도 커다란 영향을 가져오게 되어 있죠..

일예로, 듀바이에 가장 크게 물린 나라가 영국인데,,,한국의 외채중 1/4 을 영국에서 빌려왔습니다...영국 자체도 위험하거니와 두바이에 가장크게 물린 영국이 어느 시점에 대출회수 시작하면 한국시장이 제 1 의 타겟이 될수도 있습니다...작년말 외환위기 맞을뻔해서 잘알지만, 자금 빠져나가기 시작하면 CDS 금리 부터 오르기 시작하여 시중금리까지 작년말 이상으로 요동칠 수도 있습니다...

4) 2010년은 구조조정의 원년

2010년은 구조조정의 한해가 됩니다. 이미 내수는 과도한 가계부채로 망가져 있는 상황이며 장기불황은 피할 수 없는 국면이되었죠...수출시장도 험악합니다...미국인들이 빚으로 부터 위기를 느끼기 시작 저축율이 증가하고 있죠...뿐만 아니라 전세계 각국이 경기침체 상황이라 우리의 주요시장국가들의 국민들이 소비를 줄이고 있어 금년도 수출시장은 많이 어려울 것으로 예상됩니다...금년처럼 인위적인 원화가치 폭락에 의한 수출업체 지원은 앞으로 국민들의 물가고로 인해 쉽지가 않습니다.

그동안은 대기업들 조차도 회사채 발행하면서 불요불급한 투자를 모두 취소하였고 각종 비용들을 절감하는데 총력을 기울이고 있으며, 회식비 조차도 직원들 개인들이 갹출하여 회식하는 기업들이 늘고 있습니다.

그동안 은행등 금융권은 소소하게 시작을 했고, KT 5900명, 한진중공업 조선부문 30% 구조조정...IMF때도 끄떡없던 조선산업 부문이 세계불황 여파로 구조조정이 시작됩니다...이어서 물동량 감소 및 공급과잉으로 해운업의 커다란 구조조정도 예상됩니다...이미 작년에 명퇴시작한 기업도 있으며...최고경영자의 잘못된 결정으로 위기에 처한 금호그룹에서 또 많은 임직원들의 희생이 뒤따를 것으로 예상됩니다...매출이 줄고 적자가 나면 다른 방법 있나요? 돈을 못버니 비용을 절감해야 하는데 어느 기업이던 단일 비용으로 인건비가 가장 큰 부분을 차지하고 있으니 구조조정이라는 말만 나와도 우려되지 않을 수가 없습니다.

세수가 부족하여 국가부채가 임계점을 넘어선 상황에서 정부가 언제까지나 자동차 세제 지원하고 미분양 아파트 사들이고 선박구조조정 펀드 조성해서 지원할 수가 없습니다...이제는 정부에 나만을 위한 특혜지원을 바래서는 안되며 업체 스스로가 자구노력을 해야 하고 불요불급한 것부터 찾아내서 구조조정을 해야 합니다...물론 뼈를 깍는 고통과 희생이 뒤따르게 될겁니다.

조선, 해운, 항공, 여행, 관광, 자동차, 가전, 건설 등 전 산업에 걸쳐서 그리고, ,,,내수업종 전반..중소기업 등등에 걸쳐 구조조정이 시작되는 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 그동안은 회사채 발행해서 대금도 결제하고 인건비도 지급하며 버텨왔지만, 경기침체 지속으로 내수와 수출시장이 벽에 부딪치면서 금년부터는 한계에 부닥치는 기업들이 늘어날 것으로 예상됩니다.

작년도 기업의 절반이 매출이 감소했으며, 1971년 이후 40년 만에 기업들의 매출이 감소했습니다,,,이익이 아닌 매출이 감소했다는 것은 IT버블붕괴 시에도 없던 일이죠

5) 유동성과 금리의 쿠션 < 0

유동성과 금리부문입니다...알다싶이 유동성은 지금보다 긴축이 되면 되었지 더 늘릴 수가 없을 만큼 포화상태이고 금리 역시 더 내릴 수는 없으며 물가인상등으로 금리인상 및 유동성 긴축시기가 경기 상황과 관계없이 올려야 할 상황입니다..이미 DTI규제를 통한 대출감소 등 출구전략은 시작되었고,,,본격적인 금리인상등은 다만 그 시기만 남아있을뿐 전세계 각국이 출구전략 을 만지작 거리고 있죠...이는 위에서 언급했으니 이정도로 하고..

6) 주택담보대출 만기 도래

금년 상반기에만 30조원이 넘는 담보대출 만기가 도래되죠....금융권에서 또다시 연장을 해주지 않는다면 하반기에는 경매시장에 물건이 폭주하게 될 것입니다,,,,물론 연장해준다 해도 가산금리가 더해져 대출 받으신 분들은 소득감소와 함께 더욱더 힘들어지는 한해가 되겠죠...이제는 과도한 대출로 부동산을 구입했다가는 바로 쪽박입니다. 한마디로 소득과 구매능력이 안되면 안쓰고 안쳐다보는 것이 상책입니다. 빚은 임게점을 넘어서면 자가증식한다고 했고, 잠자는 밤중에도 휴일에도 명절에도 빚은 이자를 키우는 아주 무서운 것입니다.

7) 주택의 수요와 공급 측면

수급측면입니다...인구는 주택을 필요로 하는 실수요 인구가 급격히 감소중에 있습니다...다만 노인인구가 의술등의 발달로 수명이 늘어나 전체인구가 유지되는 선에서 인구의 노령화가 진행되고 있죠...

실제로 통계치를 보면 1971년생 올해 40세가 되는 돼지띠들이 102.5만명으로 정점을 쳤죠..2005년생은 44.6만명으로 반토막 아래로 떨어진 상황이며..이로 인해 오래전 부터 많은 구조조정이 일어나고 있었습니다... 산부인과, 소아과, 초등학교, 중등학교 대학교 까지의 구조조정이 진행되고 있는 중입니다....

산부인과는 출산율 저하와 사후 피임약등으로 피부과 영역을 흡수, HEALTH부터 BEAUTY 까지 "여성병원"으로 탄생, 소아과는 소아청소년과로 18세까지 연령을 흡수하여 진료하고 있고...강남 대치동과 도곡동의 초등학교가 통페합되는가 하면 금년에 8개 이상의 대학들이 통폐합되어 사라집니다. 이미 노무현 정권시절 부동산 거품키워 OECD국가 최저출산율 1위국가에서... 이제 정부에서 부랴부랴 저출산에서 출산장려하기 위해 고민중이지만, 비정규직 퇴출 및 양질의 일자리 창출, 부동산 거품제거, 사교육비 거품제거...이외 탁아소등 시설 확대 및 저렴하게 유지되지 않는다면 애을 낳고 싶어도 못낳는 상황이 지속될겁니다.

따라서 주택 실수요 인구는 이미 한참 전부터 감소중이고,,,소득 또한 비정규직 내지는 청년실업 장기화로 그 수요의 기반은 사실상 뭉그러져 있는 상황입니다.. 시장을 왜곡하고 찌라시를 통해 아무리 선동을 해도 실거래는 감소하고 실질 미분양은 증가하고 있습니다 (정부 매입분, 업체 바지계약분 등 실제 반영시 미분양은 증가)

공급은 작년보다 수도권이 10% 이상 증가하고 있습니다...지방에서 크게 대인 업체들이 이제 수도권에 공급을 집중하고 있고...정부의 보금자리 주택이니 장기시프트니 해서 임대주택 공급물량이 늘어나고 있죠...아울러 금년에는 입주물량이 26.7% 증가합니다... 이른 바 역전세 대란이 오는 한해가 될 것입니다. 김포한강신도시는 미분양이 크게 증가하는 상황인데도 검단신도시(7만가구)를 내후년 부터 분양한다고 하죠...일감 없으면 전국의 6만개 건설관련 업체가 떼도산 하기 때문입니다. 개인적으로도 건축협회 이사로 있는 친구의 얘기에 의하면 건설시장 불황은 이미 수년전부터 지속되온 불황이며, 일감찾아 전화가 잦습니다.

공급을 늘리기 위한 가장 주요한 대책은 국민들 소득수준에 맞는 분양가로 주택이나 상가를 분양하여 공급하면 되는데, 말도 안되는 폭탄분양가 책정해놓고 금융권에서 PF대출받아 택지나 땅을 사들이고 또 다시 PF대출받아 건물을 짓고 미분양된 물건을 떳다방 상주시켜 이들로 하여금 시장을 왜곡하고 사람들을 속여 P를 붙여 팔려다가 안팔리니 --> 깜깜이로 개인별로 20~40%까지 할인해서 깜깜이 분양하려다가 이제는 안되니--> 40%~50% 할인한 통매매 넘겨서 팔려다가 안되니(통매매업자들도 망함) --> 정부보고 사달라고 (40~50% 할인한 가격) 애원하는 이런 사기 상술을 벌려온 것이 바로 한국 건설업체의 실상입니다,,,,

이제는 더이상 안통합니다,,,속으려 해도 국민들 소득수준이 미치지 못해 속을 수가 없는 상황이죠...해서 마지막으로 나온 것이 전.월세 올리기인데 이마져도 입주물량 쏟아지면 거품빠지면서 결국 역전세 대란 나게 되어 있죠...

이런 업체들을 정부가 더이상 지원해서는 안됩니다...스스로 자구노력하고 경쟁체제 속에서 원가절감하고 품질좋은 주택이나 상가를 지어 저렴한 분양가에 공급하도록 경쟁을 유도해야 하는 것이 정부가 할 일이며 그러한 업체들만 살아남을 것입니다.

3. 결 언

글을 오랜만에 쓰다보니 두서없이 길어졌는데, 2012년은 대공황이 온다고 세계 유수의 전문가들이 지적하고 있습니다...실제로 공황을 피한다 하드라도 그것은 회피가 아닌 지연으로 그 피해는 더욱 더 커져 가공할만한 파괴력을 가지고 오겠죠...금융위기는 해소된 것이 아니라 재정위기로 전이되었을 뿐입니다...그리고 전세계 도처에서 터지려 하고 있습니다.

준비를 안하고 무조건 외국자본만 끌어들이고 외채를 끌어들여 거품을 키우고 그 댓가로 연봉잔치에 상식적으로 이해가 가지 않는 성과급 파티를 벌인 나라들은 무사할 수가 없습니다...이제 그러한 금융기법을 만들어 내고 관행을 만들어 낸 영국, 미국 그리고 서구권 프랑스, 독일, 스위스 등 나라들이 과거의 본연의 자세로 회귀하자는 자성과 함께 고액연봉을 인정하려 하지 않고 있죠..

한국의 경우도 마찬가지입니다...과거 부정부패 하지 말라고 공기업들 연봉을 올려주었는데, 우선은 한국은행, 산업은행, 금융감독원 및 주요 공기업의 연봉부터 본보기로 삭감해야 합니다...그러면 산하 내지는 관련 은행이나 기업들 연봉은 자연적으로 조정이 될겁니다...또 공기업의 무리한 성과 책정주의가 결국은 국민에게 제공할 주택의 택지값을 터무니 없이 올려 국민 부담으로 덤탱이 씌우고,,,

 

금융공기업의 연봉이 높다보니 금융권의 연봉이 높아지고 1년짜리 깜짝 단기 성과급 잔치나 벌리다가 펀드 등으로 국민들의 피와 땀인 투자 자금을 166조원이나 날리고, PF 등에 무리하게 대출했다가 부실 생기면 또 국민혈세인 공적자금 지원받아 수혈하고 이제 나라를 갉아먹는 이러한 방만하고 부패한 관행은 이제 깨부셔버려야 합니다.

지금의 한국의 위기는 공기업의 모랄해져드, 금융권의 모랄해져드로 부터 출발하여 건설, 대기업 등 큰 놈들만 자기가 갖고 있는 시장지배적 우월적 지위와 힘을 남용하여 갉아쳐먹는 데서 비롯대는 것입니다. 공기업은 정부 공공기관이 갖고 있는 법적 강제권을 갖는 힘을 이용, 산하관련 기업들과의 경쟁에서 아예 제외되어 있죠,,,,

 

대기업은 협력업체인 중소기업에 대해 단가를 후려쳐서 중소기업의 몫을 인정하지 않을 뿐더러, 돈이 된다하면 재래시장, 동네슈퍼 영역까지 치고 들어와 잠식해버리는 악덕 상행위가 버젓히 설치고 있는데도 정부나 공무원들은 두손놓고 강건너 불구경이고 공기업 직원들은 내부 정보를 이용해 비리나 사리사욕이나 밝히는데 눈이멀어있고 성과급 잔치에 취해 있는 상황이다 보니 지금같은 소득 양극화, 부의 양극화와 투기도박 등이 만행하고 국가나 가계나 할 것없이 빚더미에 앉아 경제가 파탄나는 것입니다..이제 문제점을 찾아 대수술을 해야 합니다.

이제 재정은 각국의 국민들이 갚아야 하는데...많은 세금부담 그리고 각국의 보호무역주의 대두 등으로 한국의 수출시장 마져 위협받는다면 정말 앞으로 살아갈 일이 험난한 상황에 처하지 않을까 걱정이 되는 시기입니다..물론 거품이 득시글한 부동산 시장은 더욱 빨리 붕괴될 것이겠죠...

지금 누가 부동산을 쳐다봅니까? 그렇게 한가하고 여유가 있는 상황이 아닙니다.

더 큰 문제는 이 험난한 시기가 단기간에 끝나지 않을 것이라는 점 입니다. 유비무환이라 했죠...암튼 새로운 각오로 절약모드로 전환 및 긴축하시고 대비하셔서 이러한 험난한 시기를 슬기롭게 넘기시길 바랍니다

♣붐비는 토지사랑♣