용역회사가 지키는 유치권?(4-경락부동산인도명령신청)

[유치권콜롬보]

용역회사가 지키는 유치권?(4-경락부동산인도명령신청)

6) 유치권권리배제신청

경비용역업체와 경비용역계약서도 완비되었고 실제로 경비용역업체의 직원들이 찜질방에 경비를 시작했으면 이제 채권자인 새마을금고의 명의로 유치권권리배제신청을 해야 할 차례이다.

채권자로 하여금 권리배제신청을 하므로 행여 유치권자에 대하여 인도명령결정을 법원으로부터 받기에 걸림돌이 있다고 하면 미리 그 찌꺼기를 털어버리고, 허위 유치권자의 유치권신고로 인하여 채권자가 받아야 하는 불이익 등을 호소하므로 낙찰인에게 확실히 도움이 되야 한다. 그러나 작은 새마을금고에서 유치권권리배제신청을 낙찰인의 입맛에 꼭 맞게 작성할 수도 없으니 만들어서 보내고 이사장의 도장을 찍어서 법원에 제출해야하는 것이 알맞은 방법일 것이다.

7) 속전속결로 인도집행을 하려면

찜질방 뒷문 입구에서는 경비 할아버지와 엉터리 유치권자 가족들이 교대로 경비를 서는 코믹한 모양이 계속되고 있는데, 소위 유치권자라는 사람은 또 주변식당에서 인심을 썼다.

아무래도 10억원의 돈을 받는 것은 무리라고 생각했는지 3억 정도 값을 내려서 이제는 7억만 주면 유치권을 포기할 것이라고 떠들고 다니는 것이 직접 말은 못하고 내 귀에 들어가라고 여기저기서 하는 말이다.

그런데 이 친구는 참 사람을 골라도 한참을 잘못 골랐다고 해야 할 것이다.

경찰에 고소한 것처럼 5천만원의 공사비를 못 받았다면 낙찰인을 직접 찾아오는 것이 옳은 일이다. 낙찰인을 찾아와서 사실대로 공사비를 5천 만원을 못 받은 것이 있는데 영세업체로써는 힘이 들고, 공사해놓은 것은 낙찰인이 갖게 되니까 법을 떠나서 인간 대 인간으로 생각해봐달라고 정중히 요청해야 옳을까? 아니면 형사고소는 5천 만원 공사비를 못받았다고 고소를 해서 고소인 진술을 하고서 법원에 유치권 신고서는 엉터리 서류를 첨부하여 2억원을 받지 못했다고 버젓이 거짓으로 신고 접수를 한 것도 모자라서, 전 소유자와 손을 잡고 돈을 못받아 경매신청을 한 채권자가 경비까지 세워서 지키고 있는 찜질방을 점유하겠다고 날뛰는 꼴을 하는 것이 옳을까? 후자를 보고 누가 이쁘고 가엽고 불쌍하다고 할지 생각해 봐야 할 일이 아닐까?

그런데 이 답답한 아저씨는 경찰서에 5천만원 공사비를 못받았다고 고소한 사실을 내가 모르는 것으로 알고 있었다. 하도 답답해서 상가관리소장에게 이런 사실을 내가 다 알고 있다는 말을 넌지시 전해 보라고 하였다.

상가 관리사무소장은 이 상가 관리업무를 10여년 이상 해 온 사람이고 상가관리사무소는 경비업무 외에는 별로 할 일도 없는 터이므로 상가관리소장도 찜질방 수리할 때 노상 가서 구경하고 있었으므로 전 소유자나 공사업자들 모두를 잘 알고 있었다.

어찌하는지 보려고 5천 만원 공사비 못 받은 것을 2억원으로 부풀려서 법원에 신고하여 낙찰인에게 법을 이용한 사기, 즉 소송사기 친 것이 확실하므로 고소할 것 같다고 귀뜸해주라고 했더니 이 친구가 한참 있다 한다는 말이 다른데 공사해서 전 주인에게 돈 못 받은 것도 있어서 그랬다는데 대답이 영 맥이 없는 것을 보니 거짓말 같다고 느껴진단다.

자, 이제는 빨리 인도명령결정문을 받아서 빨리 집행을 하고 최대한 빠른 시간에 찜질방을 가동시키는 것이 중요한 명제가 되었다.

찜질방은 9월 초순에 신장개업을 하는 것이 영업하기에 가장 유리하다. 9월 한 달 시험가동을 하면서 홍보를 해두어야 찬바람이 불기 시작하는 10월부터 안정적으로 손님이 몰려 오는 것이다.

그러므로 9월 초순부터는 주변 지역을 4~5등분하여 A,B,C,D,E 지구를 정하고 월요일부터 금요일까지 요일별로 지구를 정해 한 집에 무료입장권 1매와 반액 입장권 2매씩을 보내서 월요일은 A지구 사람들이 반값, 무료입장권을 가지고 오고 화요일은 B지구 주민들이 오는 식으로 돌아가면서 홍보를 해야 한다. 특히 가까운 곳에 대학이 있고 병원이 있으니 학생들과 환자 가족들에게는 반값 입장권을 대량으로 뿌려서 많이 오게 하는 것이 중요하다.

이 정도의 시설의 찜질방에 하루 평균 500명의 손님이 들어오면 손님 1인당 원가는 2000원 정도가 된다. 그러나 700명이 들어오면 1600원이 되고, 300명이 들어오면 3000원이 된다. 그러므로 사람만 많이 들어오면 반값을 받아도 수지가 맞는 것이다.

또 지금 이 계산은 찜질방 내의 세신, 매점, 속옷, 훈증, 마사지, 이발소, 스넥코너, 식당, PC 방 등의 각 코너의 사용료를 제외한 계산이므로 각 코너의 수익을 전부 합치면 원가는 더 떨어지게 마련이다. 그러므로 찜질방은 정액이던 반값이던지를 막론하고 손님이 많이 들어오면 어느 정도 승부는 나게 되어 있다.

여기서는 대형 찜질방 2개의 틈바구니에서 아기자기하게 운영한다면 충분히 승산이 있을 터인 것은 두 말할 필요가 없다.

그러나 이렇게 영업개시 전부터 계산이나 하고 있는 것보다 하루 빨리 인도집행을 완료해서 영업을 시작하는 것이 더 중요한 일이다.

생각하기 따라서 목욕탕이 비어 있고, 우리 쪽 경비원이 지키고 있는데 집행을 뭐하러 하느냐고 할 수도 있다. 그러나 엉터리로 유치권을 신고했다고 낙찰인이 엉터리로 유치권을 없앨 수가 있는지를 생각해 본다면 그것은 아닐 것이다.

만약 찜질방 문을 열어놓고 난 다음에 유치권자라고 들어와서 죽치고 있으면 어떻게 처리할 것인가? 그러므로 제 아무리 마음이 급해도 철저히 법률적인 절차를 밟아서 영업을 시작하고난 다음에는 유치권 쪽으로는 아무런 문제가 생기지 않아야 하는 법이다.

잔금을 납부했으니 이제는 경락부동산 인도명령을 신청해야 한다.

인도명령신청을 하기 위해서는 근저당권자인 새마을금고에서 경비용역을 하고 있는 주장이 입증되었으므로 경매를 진행하는 법원에서 인도명령결정을 심각하게 고려한다거나, 망설이거나 주저할 명분이 전혀 없으므로 속전속결로 인도명령결정이 날 것이다.

지금 8명의 유치권자 중에 한 사람이 전 소유자 강주미에 대해 인도명령신청서를 작성한 것을 올린다.

참 골치 아픈 친구 한 사람에게 인도명령신청을 하는 것도 올려보자.

이 사건의 사건번호와 유치권자의 이름은 전부 가명으로 한다. 여러분들이 정확한 사건과 인물을 반드시 알아야 할 필요가 있다면 우만동 SK 아파트 상가 지하층에 있는 SK 찜질방을 경매정보사이트에서 찾아서 확인해 보기 바란다.

경락부동산인도명령신청

사건 2006 타경 12345 부동산임의경매

신청인 (주)와이알컨설팅

피신청인 김주민

신청취지

1. 피신청인은 신청인에게 별지목록기재부동산을 인도하라.

라는 결정을 구합니다.

신청이유

1. 사실관계

신청인은 수원지방법원 2006 타경 12345 부동산임의경매사건이 귀 원에 계류 중 최고가매수신고인으로 응찰하여 매수인이 되었고 2009. 10. 1. 매각 잔대금을 납부하여 정당한 원시취득자가 되었습니다.

피신청인은 별지목록기재부동산에 대하여 유치권권리신고를 접수하므로 유치권자임을 주장하고 있습니다.

그러나 피신청인은 민사집행법 제 91조 제 5항에 규정된 바와 같이 매수인(낙찰인)은 유치권자의 유치권에 기한 채권을 인수하여야 한다는 취지를 악용하기 위해 유치권권리신고를 하였을 뿐 실제 유치권자는 아닙니다.

2. 피신청인이 유치권자가 아닌 이유

피신청인의 유치권권리신고서와는 달리 다음의 이유로 피신청인은 유치권자가 아님이 확실합니다.

가. 피신청인은 유치물이 없이 유치권을 신청하였습니다.

별지목록기재부동산에 대하여 수원지방법원 소속 집행관이 현황조사보고서에 기재된 바와 같이 현황조사를 했던 조사보고서에 의하면 별지목록기재부동산은 공실상태였음이 3회에 걸친 집행관의 출장조사에 의하여 확인되어 보고서에 기재된 바와 같습니다.

피신청인은 별지목록기재부동산에 대하여 경매개시결정이 기입등기되어 압류의 처분금지효가 발생되기 전은 물론이고 발생되고 난 다음에도 별지목록기재부동산을 점유한 사실이 없습니다.

현재에도 별지목록기재부동산은 이 사건 부동산등기부상 2순위 근저당권자가 한국경비용역(주)와 경비용역계약을 체결하고 한국경비용역(주)에서 파견한 경비원이 경비를 서며 일체의 점유침탈행위를 방지하고 있습니다.

따라서 피신청인은 압류의 처분금지효 발생 이전도 물론이며 그 이후에도 단 한 차례도 별지목록기재부동산을 점유한 적이 없습니다.

즉, 피신청인은 아무런 유치물도 없이 유치권권리신고를 한 위법이 있습니다.

피신청인은 민법 제 320조 제 1항에 정한 유치권자가 아닙니다.

나. 피신청인에게는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 없습니다.

피신청인은 별지목록기재부동산에 관하여 생긴 공사대금을 담보하는 채권은 전혀 없습니다. 단지 피신청인이 주장하는 채권은 제 3자의 채권을 양도받았다는 것입니다.

그러나 채권을 양도하였다는 양도인이 경매재판부에 접수한 진정서에 의하면 2억 5천만원의 채권을 양도받아서 8억원의 유치권을 주장하는 유치권권리신고서를 접수한 위법이 있다고 할 것입니다.

또 단순히 공사대금을 담보하는 채권을 설령 양도 받았다 해도 점유까지 동시에 양도받지 못하는 한 유치권은 성립될 수 없다고 할 것입니다.

3. 피신청인이 유치권권리신고를 접수한 이유

피신청인은 어떠한 면으로 보아도 유치권자라고 할 수가 없음은 공정한 시각으로 본다면 분명하다고 할 것입니다.

피신청은은 실제로 별지목록기재부동산의 소유자입니다.

피신청인이 별지목록기재부동산의 소유자라는 신청인의 주장을 입증하는 증거로는 피신청인에게 공사대금을 담보하는 채권을 양도한 자가 제출한 진정서에 자세히 설명되어 있습니다.

결국 피신청인은 등기부 위에 등재된 저당권과 가압류 등을 없애고 공사대금도 한 몫에 정리하기 위한 방법으로 부동산경매를 통하여 채무를 정리하려고 획책하였습니다.

또 부동산경매에서 유치권권리신고를 과다한 유치권신고금액으로 신고하므로 이 사건에 유치권의 부담으로 응찰하려는 사람이 없도록 하여 계속 경매진행 때마다 유찰이 되도록 하므로 최저매각가격이 현저히 떨어지도록 획책한 것입니다.

피신청인은 최저매각가격이 만족할 만큼 저감된 후 스스로 경매에 참가하여 별지목록기재부동산을 매수하려고 계획한 것입니다.

4. 결어

피신청인의 유치권권리신고는 결국 민사집행법 제 91조 제 5항의 규정을 악용하여 이 사건의 경매진행을 방해하고 피신청인의 엉뚱한 이익을 위한 방편으로 경매법원을 기망하였을 뿐, 피신청인이 별지목록기재부동산을 점유하고 있거나 별지목록기재부동산에 대하여 공사대금을 담보하는 채권이 있는 것도 아닙니다.

설령 피신청인이 주장하는 채권을 인정한다손 치더라도 별지목록기재부동산에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없는 것입니다.

결국 피신청인의 유치권신고는 그 이유가 없으며 전혀 성립의 여지가 없는 억지에 불과하다고 할 것입니다.

따라서 민사집행법 제 136조에서 규정한 바와 같이 귀원 소속 집행관에게 별지목록기재부동산에서 피신청인의 점유를 풀고 신청인에게 인도하라는 취지의 결정을 하여 주시기 바랍니다.

2009. 10.  .

위 신청인(매수인) 주식회사 와이알 컨설팅

대표이사 임걱정

수원지방법원 귀중

[산삼]

감사합니다.