스크랩 부동산등기 스스로하기 (2편-국민주택채권 및 인지매입)

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부동산등기(매매) 스스로 하기

1. 부동산등기관련 국민주택채권 매입

1) 채권 매입관련 법적근거

(1) 주택법 제68조 (국민주택채권의 매입)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.

    1. 국가 또는 지방자치단체로부터 면허ㆍ허가ㆍ인가를 받는 자

    2. 국가 또는 지방자치단체에 등기ㆍ등록을 신청하는 자

    3. 국가ㆍ지방자치단체 또는 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는

        공공기 관과  건설공사의 도급계약을 체결하는 자

    4. 이 법에 따라 건설ㆍ공급하는 주택을 공급받는 자

② 제1항에 따라 국민주택채권을 매입하는 자의 매입 금액 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    [전문개정 2009.2.3]

(2) 주택법 시행령 제95조 (국민주택채권의 매입)

①법 제68조의 규정에 의하여 제1종국민주택채권을 매입하여야 하는 자와 그 매입기준은 별표12와 같다

②국가 또는 지방자치단체의 장이 별표12에 규정된 면허ㆍ허가 또는 인가를 하거나 등기 또는 등록을 하게 하는 경우 및 국가ㆍ지방자치단체 또는 제95조제5항에 따른 공공기관이 건설공사의 도급계약을 체결하는 경우에는 그 상대방에게 제1종국민주택채권을 매입하게 하여야 한다. 이 경우 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 매입의무자의 매입사실을 확인하여야 한다.

<개정 2004.3.29, 2008.2.29, 2009.2.3>

③제1종국민주택채권의 매입에 관하여 필요한 사항은 이 영에 규정된 것외에는 국토해양부장관이 기획재정부장관과 협의하여 정한다. <개정 2008.2.29>

④법 제68조의 규정에 의하여 국토해양부장관은 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택을 공급받고자 하는 자에 대하여 제2종국민주택채권을 매입하도록 할 수 있다. 이 경우 제2항 후단의 규정은 제2종국민주택채권의 매입사실 확인에 관하여 이를 준용하며, 제2종국민주택채권의 매입기준ㆍ매입절차 및 매입의 효력 등에 관하여는 국토해양부령으로 정한다. <개정 2004.3.29, 2006.2.24, 2007.7.30, 2008.2.29>

⑤법 제68조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 공공기관"이란 정부가 납입자본금의 100분의 50 이상을 출자한 공공기관 중 다음 각 호의 기관을 제외한 기관을 말한다. <개정 2009.3.18>

1. 대한주택보증주식회사

2. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

3. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

4. 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행

5. 「은행법」 제2조에 따른 금융기관

6. 「인천국제공항공사법」에 따른 인천국제공항공사

7. 「한국공항공사법」에 따른 한국공항공사

주택법시행령 제95조제1항［별표 12］제1종국민주택채권 매입대상자와 매입기준 <개정 2009.11.26>

1. 다음에 정하는 자에 대하여는 국민주택채권의 매입의무를 면제한다.

    가. 국가기관

    나. 지방자치단체

    다. 제95조제5항에 따른 공공기관

    라. 「지방공기업법」에 의한 지방공기업

    마. 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사

    바. 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사

    사. 「한국주택금융공사법」에 따라 설립된 한국주택금융공사

2. 매입금액은 별지 부표와 같다. 다만, 「도시철도법 시행령」 별표 2의 제2호부터 제5호까지, 제7호, 제9호부터 제14호까지,

   제17호에 따라 도시철도채권을 매입한 자는 해당 호에 상응하는 부표 제2호부터 제6호까지, 제10호, 제16호부터 제18호까지,

   제21호, 제22호 및 제28호에 따른 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

3. 다음에 정하는 자에 대하여는 매입의무의 일부를 면제한다.

 가. 다음에 정하는 경우에는 융자에 필요한 저당권의 설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

      1) 「농업협동조합법」에 따른 농업인, 「수산업협동조합법」에 따른 어업인 또는 「산림조합법」에 따른 임업인에 대하여

            농업협동조합중앙회와 그 회원조합의 장, 수산업협동조합중앙회와 그 회원조합의 장 또는 산림조합중앙회와 그 회원조합

            의 장이 농어촌소득증대를 위한 영농자금·축산자금·어업자금·산림개발자금으로 융자하고 이를 확인한 경우

      2)  법 제9조에 따른 주택건설사업자에 대하여 금융기관(국민주택사업특별회계가 설치된 지방자치단체를 포함한다)의 장이

          국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위한 자금으로 융자하고 이를 확인한 경우

 나. 다음에 정하는 자가 건축물의 건축허가 또는 부동산등기를 하는 경우에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

    1) 「민법」 제32조의 규정에 의하여 허가받은 종교단체와 그에 소속된 종교단체 및 관계법령에 의하여 시장·군수에게 등록된

         종교단체 또는 「사회복지사업법」에 의한 사회복지법인이 종교용 또는 사회복지용 건축물을 건축하거나 당해 토지 또는

         건축물  의 소유권보존등기나 이전등기를 하는 때

     2) 「사립학교법」의 규정에 의한 학교법인 또는 사립학교경영자가 교육용 토지 또는 건축물을 취득하여 소유권의 보존등기나

           이전동기를 하는 때

다. 「외국인투자촉진법」에 의한 외국인투자기업 그 밖에 국토해양부령이 정하는 자에 대하여는 매입대상항목의 일부에 관하여

        채권의 매입을 면제할 수 있다.

라. 건축허가를 신청할 때에 국민주택채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물에 대하여 소유권보존등기를 할 때에는 국민주

      택채권을 매입하지 아니한다.

마. 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호에 따른 농어업인 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」

       제16조에 따라 설립된 영농조합법인 및 같은 법 제19조에 따라 설립된 농업회사법인이 영농을 목적으로 농지를 취득하여

       소유권이전등기를 하거나 농지에 대하여 저당권의 설정등기 및 이전등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

바. 관계법령에 의하여 조세를 납부하여야 하는 자가 그 법령이 정하는 바에 따라 분납·연부연납 또는 조세의 납부시기를 연기할

      목적으로 제공한 담보에 대하여 저당권설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

사. 법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사가 법 제77조의 규정에 의한 업무중 보증업무를 수행하는 경우로서

      건축허가를 받거나 부동산등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

아. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」·「5·18민주유공자 예우에 관한 법률」·「제대군인 지원에 관한 법률」 및 「특수

        임무수행자 지원 및 단체설립에 관한 법률」의 적용을 받는 자가 대부금으로 취득한 재산을 담보로 제공하거나 대부를 받기

       위하여 담보로 제공하는 재산에 대하여 근저당권설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

자. 「한국주택금융공사법」에 따라 주택담보노후연금보증을 받는 자가 담보로 제공하는 주택에 대하여 근저당권설정등기를 할

        때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

4. 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다.

     다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에

     그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고,

     그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.

[부표] <개정 2009.2.3> 국민주택채권매입대상 요율표 (단위 : 원)
매입대상	매입금액
1. 삭제 <2008.11.5>
2.~18.과 20.~28항은 부동산등기와 관련이 없어 생략하였음
19. 부동산등기(등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 시가 표준액을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.) 가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다)
(1) 주택
(가) 시가표준액[시가표준액이 공시되지 아니한 신규분양 공동주택의 경우에는 「지방세법」제111조제5항제3호 및 동법 시행령 제82조의2제1항제2호의 규정에 의한 취득가격을 말한다. 이하 이 (1)에서 같다] 2천만원 이상 5천만원 미만	시가표준액의 13/1,000
(나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 19/1,000
2) 그 밖의 지역	" 14/1,000
(다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 21/1,000
2) 그 밖의 지역	" 16/1,000
(라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 23/1,000
2) 그 밖의 지역	" 18/1,000
(마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 26/1,000
2) 그 밖의 지역	" 21/1,000
(바) 시가표준액 6억원 이상
1) 특별시 및 광역시	" 31/1,000
2) 그 밖의 지역	" 26/1,000
(2) 토지
(가) 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 25/1,000
2) 그 밖의 지역	" 20/1,000
(나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 40/1,000
2) 그 밖의 지역	" 35/1,000
(다) 시가표준액 1억원 이상
1) 특별시 및 광역시	" 50/1,000
2) 그 밖의 지역	" 45/1,000
(3) 주택 및 토지외의 부동산
(가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	시가표준액의 10/1,000
2) 그 밖의 지역	" 8/1,000
(나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	" 16/1,000
2) 그 밖의 지역	" 14/1,000
(다) 시가표준액 2억5천만원 이상
1) 특별시 및 광역시	" 20/1,000
2) 그 밖의 지역	" 18/1,000
나. 상속(증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)
(1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만
(가) 특별시 및 광역시	" 18/1,000
(나) 그 밖의 지역	" 14/1,000
(2) 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만
(가) 특별시 및 광역시	" 28/1,000
(나) 그 밖의 지역	" 25/1,000
(3) 시가표준액 1억5천만원 이상
(가) 특별시 및 광역시	" 42/1,000
(나) 그 밖의 지역	" 39/1,000
다. 저당권의 설정 및 이전(신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 저당권을 이전하는 경우는 제외한다) 저당권 설정금액 2천만원 이상	저당권 설정금액의 10/1,000.다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다

2) 국민주택채권(제1종) 매입금액

부동산등기시에 매입하여야 할 국민주택채권(1종)의 매입금액은 시가표준액을 기준으로 한다.

따라서 등록세납부 영수증을 보면 ① 등록세 과세표준과 ② 시가표준액이 함께 기재되어 있는데 등록세영수증에 기재된 시가표준액을 기준으로 국민주택채권(1종)을 매입하면 된다.

 (1) 국민주택채권 매입은 다음과 같이 시가표준액을 기준으로 매입한다

   ① 주택(단독 및 공동주택)의 경우 :

      (토지+건축물)합산한 시가표준액을 기준으로 국민주택채권을 매입하고,

   ② 주택외 건축물의 경우 :

      등록세납부 영수증에 토지분과 건축물에 대한 각각의 시가표준액 기재되어있으며,

      이를 참조하여 채권매입도  토지, 건축물 각각에 대해 국민주택채권을 매입하여야 한다.

   ③ 토지의 경우 :

      등록세영수증에 기재된  시가표준액을 기준으로 채권을 매입한다

 (2) 국민주택채권 매입에 따른 단수정리

주택의 경우(특별시 및 광역시)에서 : 시가표준액 1억6천이상 2억6천만원 미만인 경우 -> 시가표준액의 23/1,000 이므로

예1) 시가표준액이 244,000,000인 경우 국민주택채권 매입금액은?

     244,000,000 × ( 23/1,000 ) = 5,612,000 -> 채권매입금액은 5,610,000

예2) 시가표준액이 245,000,000인 경우 국민주택채권 매입금액은?

     245,000,000 × ( 23/1,000 ) = 5,635,000 -> 채권매입금액은 5,640,000

즉 국민주택채권 매입금액의 천의단위가 5천원 이상이면 1만원으로 반올림하고, 5천원 미만이면 버린다.

 3) 국민주택채권(1종) 매입장소     

    ① 농협중앙회,   ② 우리은행,   ③ 신한은행,    ④ 하나은행,   ⑤ 기업은행

  4) 국민주택채권매입 후 즉시매도시 고객(본인)부담금 (자료제공:신한은행)

  (1) 매도단가/수익율 조회 (자료제공 : 신한은행)

       매도단가/수익율은 매일 변경되므로 신한은행등 채권발행은행의 홈페이지를 참조 하시기 바랍니다

       신한은행 홈페이지 상단메뉴> 금융과 서비스 > 국민주택기금 > 국민주택채권1종 > 금액조회 >

       매도단가/수익율조회 > 기준년도 및 기준월을 설정한 후 조회을 클릭하면 조회결과를 검색할 수 있음.

 신한은행매도단가/수익율조회 보러가기

 http://www.shinhan.com/pbank/kjf/kjf_con/kjf_cr_02_01.jsp?cid=D04024&mid=A00055&sid=B00422

(2) 채권매도 시 본인부담금 조회  (자료제공 : 신한은행)

신한은행 홈페이지 상단메뉴> 금융과 서비스 > 국민주택기금 > 국민주택채권1종 > 금액조회 >

고객부담금조회 > 발행금액란에 매입할 채권금액을 입력 후 조회을 클릭하면

채권매도시 본인이 부담해야할 금액을 검색할 수 있습니다.

  ※ 즉시 매도하게 되면 채권은 구경도 못하고 영수증만 1장 주는데 반드시 챙겨 오셔야 하며

     영수증에 채권발행번호(OOOO-OO-OOOO-OOOO)는 소유권이전등기신청서 을지에 기입하게 된다.

신한은행 채권매도시 본인부담금액 보러가기

http://www.shinhan.com/pbank/kjf/kjf_con/kjf_cr_02_02.jsp?cid=D04025&mid=A00055&sid=B00422

 

상기에서 보는 바와 같이

국민주택채권(1종) 4,500,000원을 매입 후 즉시 매도할 경우 본인 부담금액은 516,440원임을 알 수 있다.

2. 수입인지 구매 (부동산 거래계약서에 뒷면에 붙일)

1) 수입인지 매입관련 법적근거

(1) 인지세법 제6조(비과세문서) : 다음 각호의 문서에 대하여는 인지세를 납부하지 아니한다.<개정2001.12.29>

1. 국가 또는 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다)가 작성하는 증서 또는 통장

2. 국고금의 취급에 관하여 작성하는 증서 또는 통장

3. 공공사업을 위한 기부를 위하여 국가 또는 지방자치단체에 제출하는 증서

4. 자선 또는 구호를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 관하여 작성하는 증서

5. 주택의 소유권이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것

6. 주택의 전세권에 관한 증서

(2) 인지세법 제3조(과세문서 및 세액) :

      인지세를 납부하여야 할 문서(이하 "과세문서"라 한다) 및 세액은 다음과 같다. <개정 2001.12.29, 2004.12.31, 2007.4.11>

1. 부동산.선박.항공기의 소유권이전에 관한 증서

과세문서 기재금액		인지세액
기재금액이	1천만원 초과 ~ 3천만원이하인 경우	2만원
	3천만원 초과 ~ 5천만원이하인 경우	4만원
	5천만원 초과 ~ 1억원 이하인 경우	7만원
	1억원 초과 ~ 10억원 이하인 경우	15만원
	10억원을 초과하는 경우	35만원

2. 부동산 전세권에 관한 증서 : 1만원

3. 지상권 또는 지역권에 관한 증서 : 3천원

(3) 인지세법 시행규칙 제3조(부동산등의 소유권 이전에 관한 증서의 범위) :

법 제3조제1항제1호의 규정에 의한 부동산ㆍ선박ㆍ항공기의 소유권이전에 관한 증서는 그 소유권 이전에 관한

등기 또는 등록신청시에 제출하는 계약서 기타 등기 또는 등록원인서류로 한다.

2) 수입인지 판매처 (우체국, 금융기관, 구청등)

(1) 수입인지에 관한법률 제3조(수입인지의 판매) :

수입인지는 우체국과 금융기관 또는 제4조제3항의 수입인지 판매소에서 판매한다. [전문개정 2009.3.25]

(2) 제4조 (수입인지 판매에 관한 계약 등)

① 우체국과 금융기관 외에 수입인지를 판매하는 자(이하 "판매자"이라 한다)가 되려는 자는 기획재정부장관과

수입인지 판매에 관한 계약을 체결하여야 한다.

② 판매자가 갖추어야 할 요건은 대통령령으로 정한다.

③ 판매자는 수입인지를 판매하기 위하여 기획재정부장관이 정하는 장소에 수입인지 판매소를 설치하여야 한다.

[전문개정 2009.3.25]

3) 수입인지 부착

    인지세법 제3조1항에 근거하여 소정의 수입인지를 구입하여 부동산거래계약서 뒷면에 수입인지를 부착한다

3. 대법원수입증지 구매 (부동산등기 신청수수료)

1) 대법원수입증지 구입관련 법적근거

   (1) 등기부 등.초본 수수료규칙 <대법원규칙 제2232호 시행 2009.6.1>

     가. 부동산 등.초본 수수료규칙 제5조의2 (부동산등기 신청수수료)

① 다음 각호의 1에 해당하는 부동산등기의 신청(촉탁을 포함한다. 이하 같다)수수료는 매 부동산마다

  14,000원으로 한다. <개정 2000.7.10, 2001.8.4, 2006.2.1, 2009.5.4>

1. 소유권보존등기

2. 소유권이전등기

3. 제한물권 또는 임차권의 설정 및 이전등기

4. 가등기 및 가등기의 이전등기

5. 삭제 <2001.8.4>

6. 환매특약의 등기 및 환매권의 이전등기

② 제1항의 경우를 제외한 나머지 부동산등기의 신청수수료 및 한국주택금융공사가 「한국주택금융공

   사법」 제28조의 규정에 의하여 취득한 저당권에 대하여 위 공사를 등기권리자로 하는 저당권이전

   등기의 신청수수료는 매 부동산마다 3,000원으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 등기는 그

  신청수수료를 받지 아니한다.

  <개정 1999.3.27, 2001.8.4, 2004.6.10, 2005.3.15, 2006.3.23, 2009.5.4>

1. 예고등기 및 예고등기의 말소등기

2. 멸실회복등기

3. 회생, 파산, 개인회생, 국제도산에 관하여 법원의 촉탁으로 인한 등기

4. 토지에 관한 부동산표시의 경정 및 변경등기

5. 토지에 관한 분할ㆍ합병 및 멸실등기

6. 행정구역ㆍ지번ㆍ면적단위의 변경, 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)의 정정을 원인으로

   한 경정 및 변경등기

7. 등기관의 과오로 인한 등기의 착오 또는 유루를 원인으로 하는 경정등기

8. 「공유토지분할에 관한 특례법」에 의한 등기

9. 신탁등기 및 신탁등기의 말소등기

  [본조신설 1997.6.3]

2) 대법원수입증지 구입금액

매 부동산마다 14,000원의 금액을 대법원수입증지로 구입하여 부동산등기 신청서양식 을지에 붙여야 한다.

   ※ 부동산별 대법원수입증지 구입금액

1. 토지의 경우 -> 매 필지마다 1만4천원의 대법원수입증지를 구입하여 부동산등기 신청서 을지에

                  부착하여야 하며,

2. 공동주택인 경우 -> 1개의 주택 당 1만4천원의 대법원수입증지만 구입하여 부동산등기 신청서

                       을지에 부착하면 된다.

3. 단독주택의 경우 -> 토지와 건축물로 구분하여 (1만4천원)×2=2만8천원의 대법원수입증지를 구입

                       한다

3) 대법원수입증지 판매처

   등기소, 구청내은행, 등기소 인근은행 등에 판매한다.

등기의 목적별 부동산등기신청 수수료액표

<자료제공 : 대법원인터넷등기소 홈페이지->등기비용안내->등기신청수수료  참조  -  2009.5.4 개정된 내용>