재건축 시장 큰 폭 오름세 - 서울 1.25%, 수도권 3.31% 상승

[진골]

9월 재건축 시장은 각종 재건축 규제(8월 안전진단강화, 9월 초과이익환수제 도입)가 무색할 만큼 높은 가격 변동률을 나타냈다. 전세대란으로 인한 전세수요 매매전환 움직임, 은평뉴타운, 파주운정 신도시의 고분양가 영향과 판교당첨발표를 앞두고 낙첨자들의 매수세 가담 기대심리로 인한 아파트값 가격 상승이 재건축 가격 상승에도 영향을 미치고 있다.

서울지역은 전월 대비 1.36%p 상승해 1.25%를 기록하며 하락세가 멈췄고 하락세를 지속하던 강동, (2.3%), 강남(1.43%)이 오름세로 전환됐다. 수도권은 안전진단 통과단지, 관리처분계획 인가 신청단지 중심으로 일제히 오르면서 전월(0.27%) 대비 3.04%p 올라 높은 상승률을 나타냈다.


초과이익환수제 도입 무색 - 사업초기 재건축단지 오름세로 돌아서

7월 이후 관리처분인가 신청예정단지 및 정밀안전진단 단계 단지들을 제외한 사업 초기단계 단지들의 하락세가 지속되었으나 전세대란 및 후분양제 도입, 고분양가 등으로 인하여 재건축 아파트들에 대한 매수세 움직임이 다시 나타나면서 전 단계에 걸쳐 올랐다.
단계별로 전월 대비 변동율을 보면, 추진위(0.9%), 예비안전진단(0.3%), 정밀안전진단(1.8%), 조합설립인가(1.9%), 사업시행인가(1.0%), 이주/철거(1.4%)로 나타났다.

후분양제 도입 및 고분양가 영향과 판교 낙첨자 매수 가담 기대심리 반영

서울지역은 변동률 1.25%로 5월 이후 첫 오름세로 전환됐다. 초과이익환수제를 앞두고 관리처분인가 신청한 단지 중심으로 오름세를 주도하였고 은평뉴타운 후분양제 도입 및 고분양가 영향이 작용해 매수 움직임이 나타나면서 일제히 오름세를 보였다. 또한 10월12일 판교당첨을 앞두고 낙첨자들이 강남권 재건축 매수세로 전환될 것으로 기대돼 가격이 다시 반등했다.

구별로는 강서(5.89%), 강동(2.3%), 노원(1.77%), 강남(1.43%), 동작(1.33%), 서초(0.86%), 송파(0.76%), 영등포구(0.66%) 가 올랐다.
특히, 강남, 강동지역의 경우 전세난으로 인한 매매전환 움직임에 고분양가, 판교당첨 영향으로 인한 기대심리가 더해져 5월 이후 하락세를 지속하다 다시 가격이 올랐다.


강남구 개포동 주공1단지, 3단지, 대치동 은마, 역삼동 개나리6차는 사업초기 단계임에도 불구하고 판교분양 및 고분양가의 영향으로 일제히 가격이 급등하였다. 주공1단지는 평균 3200만원, 주공3단지는 평균 3100만원, 은마는 평균 2000만원, 개나리6차는 평균 700만원 가량 올랐다.

강동구는 정밀안전진단 통과 및 고분양가 및 판교 영향으로 등촌동 둔촌주공1단지가 평균 1000만원, 둔촌주공2단지가 평균 1500만원, 둔촌주공3단지가 평균 500만원 가량 올랐다. 성내동 미주는 안전진단통과로 인한 기대심리로 평균 1000만원 올랐다.
또한 고덕주공1단지가 관리처분계획인가 승인이 나면서 각종 개발부담금을 피하게 되었고 인근의 고덕시영한라가 9월 조합설립 총회를 개최 등으로 인해 주변 재건축 아파트들에 대해 가격 영향을 미치고 있다. 고덕주공2, 3,4단지가 평균 1500만원, 5단지 평균 2500만원, 6,7단지 평균 200만원, 고덕시영현대 평균 1000만원 가량 올랐다.
지금까지 강동구는 사업초기단계가 대거 분포하고 있어 각종 재건축 규제로 인하여 가격 상승폭이 크지 않았다. 이에 판교분양 및 고분양가의 영향이 더해져 마지막 투자처란 인식이 반영이 되면서 가격이 계속 오르고 있는 상황이다.

그 외에 서초구 반포동 주공1단지 평균 5000만원, 삼호가든1.2차 평균 500만원 가량 올랐고 영등포구 신길동 남서울이 뉴타운지역 가격 상승 영향으로 평균 1000만원 가량 올랐다. 노원구 월계동 동신은 뉴타운 개발설이 나오고 있고 재건축 사업을 다시 추진하게 됨으로써 평균 800만원 가량 올랐다.

수도권 사업진척단지, 주변개발 수혜단지 오름세 여전

수도권은 변동률 3.31%를 보이며 8월에 이어 사업진척단지 및 주변개발 호재 단지들 중심으로 오름세를 이어가고 있다. 또한 전세대란으로 매매전환 움직임이 매수세로 이어지면서 매물이 대부분 소진되었고 사업단계 진전에 따른 기대심리로 인해 매도자들이 매물을 걷어들이고 있어 시중에서 매물을 찾기란 어렵다.

지역별로는 안양(7.3%), 과천(5.84%), 고양(4.61%), 성남(4.5%), 의왕(4.34%), 수원(4.01%), 용인(2.91%), 평택(2.24%) 이 올랐다.


안양시는 관리처분계획 통과, 신청 단지들 중심으로 가격이 올랐다. 석수동 주공2단지가 관리처분계획이 통과됨으로써 평균 2750만원 가량 올랐고 주공3단지 또한 25일전 관리처분계획 인사 신청을 함으로써 평균 3000만원 가량 올랐다.

군포시 원문동 주공2단지는 평균 3600만원 가량올랐다. 안전진단통과 후 매물이 자취를 감췄으며 가격 상승 기대 심리로 인해 매수자들이 대거 몰리면서 시세보다 2~3천만원 더 부담해 매매하려는 움직임까지 보이고 있다. 별양동 주공6단지 또한 주공2단지 안전진단통과로 영향으로 평균 3600만원 가량 올랐다.

의왕시는 25일전 관리처분계획 인가 신청이 들어감으로써 대원사원주택 평균 2500만원, 주공1,2단지가 1500만원 가량 올랐다.

성남시 신흥동 통보8차공원은 인근에 시립병원시설이 들어올 계획이며 단지 앞 8차선 도로 계획으로 인해 평균 1500만원 가량 올랐다.


9월 재건축 시장은 관리처분계획 인가 신청한 단지들을 제외한 초기사업단계 단지들의 하락세가 예상되었으나 전세대란으로 살아난 매수세에 이어 은평뉴타운, 파주운정 신도시의 고분양가의 영향으로 전 사업단계에 걸쳐 가격 오름세가 나타났다. 또한 판교당첨발표를 앞두고 낙첨자들의 강남권 재건축에 대한 매수세 움직임이 예상돼 강남권 재건축 아파트 가격이 다시 반등했다.
10월12일 판교 당첨발표로 인해 이런 현상은 더욱 가속화 될 것으로 보이나 북핵 실험 영향으로 매수세는 당분간 관망세를 보이면서 시장은 강보합세를 유지할 것으로 전망된다.