왜 능동에 갔을까? - 광진구 능동 18가구 매입기 (3)

[댄맘]

2탄에서 바로 이어집니다. 2탄을 안읽으신 분은 2탄부터 → http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/5993

3탄 올라갑니다. 통건물에서 이제 능동으로 들어갑니다.

왜 광진구 능동의 신축빌라였나?

통건물은 한 지역에 몰빵을 하는 것과 마찬가지이기 때문에 지역선정을 특별히 잘 해야한다고 생각했어요.

특히, 가구가 많은 통건물이고 전세레버리지를 이용하고 싶은건데, 역전세나 공실이 날 수 있는 지역은 아니되겠죠.

지난 가을부터 겨울 내내 여러지역들의 입지와 그 지역을 포함한 그 인근지역까지 임차수요와 공급량을 조사했고, 손품 발품을 판만큼 빌라 전세가가 높은 서울의 역세권 지역들을 생각보다 많이 찾을 수가 있었어요. 

서울에 글케 오래살았어도 날이면 날마다 아파트만 보고 다니다가 빌라가 있는 지역들을 보고 다니다보니,

사람은 참 아는만큼 보이고 결국은 지가 보고싶은 것만 보고 다닌다고, 서울에 빌라가 일케 많다니... 깜놀~

하지만, 기존의 구축 통매건물의 경우 여러가구이다보니 인테리어 비용도 만만치않아보였고, 취득세부담도 상당했으며 전세가를 호가로 뺀다고 해도 인테리어 비용 계산하면 좁혀지지않는 갭이 발생하더군요. 또한 자체 인테리어를 한다고 해도 요즘 신축빌라 옵션(시스템에어컨, 무인택배함, CCTV, 빌트인 가전제품 등)이 너무나도 잘되어있기때문에 임대가를 호가로 맞출 수없고 결국, 모든 가구를 전세로 맞춘다고 해도 최종적으로는 몇억을 박고 지가상승에 기대를 걸며 통건물의 시세상승을 기다리는 구조였습니다.  

이럴때, 통건물 낙찰이 되어서 딱 무피나 플피세팅이 되면 얼마나 좋겠냐마는... 그런 건물은 워낙 낙찰가율이 높아서 낙찰 한 번이 안되고 있습니다요. 원래 제가 패찰전문입니다.  

암튼요, 그래저래 이 길 저 길 다 가시밭 길이고... 임장을 다니다가 분양하는 신축빌라 모델하우스를 많이 돌아다니게 되었는데... 신축빌라는 전세가가 굉장히 높다라는 사실을 알게되었습니다. 오호... 요거봐라. 부동산 중개업소도 많이 돌아다니다가 보니 신축 통매매로 나와있는 것들도 간곡 있더라구요. 으흠~ 그래, 신축은 전세 월세시세가 높구나. 인테리어도 다 되어있겠다. 신축붐이 일고있는 지역이 아닌이상 두바퀴(4년)정도는 인테리어빨 덕을 보겠구나.

임장과 함께 서울부동산 정보광장, 로빅, 네이버부동산, 그리고 부동산중개업소나 개인 블로그들을 통해 전세시세가 높고 임차수요가 풍부한 몇몇 곳을 집중적으로 연구하다가 그 중 한 지역인 능동이라는 곳에 오게 되었습니다.

광진구 능동이라는 곳에 대해 잠깐 설명을 드릴께요. 능동이 진리라는 말씀이 절대 아니구요,

입지선정을 할 때 저는 이렇게 생각합니다.

1. 앞으로 임차수요가 풍부해지고 그것으로 인해 좋아질 곳에 들어가거나 (예를 들어 마곡의 기업입주에 따른 주거지역이 형성될 곳들, 중곡동의 정신병원이 종합병원이 되면서 생기는 일자리수요층이나 면목동의 재건축 이주수요, 좀 더 길게는 창동의 새로운 일자리수요의 배후주거지가 될 지역들 등)

아니면

2. 이미 안정된 임차수요층이 있는 좋은 곳에 들어가거나라구요.

능동의 경우 후자가 되겠습니다. (저는 전자의 지역들에도 관심이 많습니다.)  

자.. 이제 이번물건의 소재지인 광진구 능동의 입지를 보겠습니다.

사실, 광진구 능동은 아파트가 들어설 수 없는 제 1종 일반주거지역입니다.

어린이대공원을 크게 끼고있어 숲세권이긴 하지만 고도제한이 있어 건축행위에 있어 제한이 많습니다.

2030 플랜으로 서울의 곳곳에 신규아파트 공급과 새로운 일자리 수요, 뉴타운 재개발 등의 각종 호재로 떠들석하고 있는데비해 광진구는 신규아파트 공급도 없고 호재도 없고... 그래서 어떻게 보면 서울도시계획에서 소외된 무척이나 조용한 동네입니다.

그럼에도 불구하고, 땅값은 해가 다르게 오르고있고 7호선(7호선 강북라인의 땅값은 여기뿐만이 아니라 다 많이 오르고 있어요)을 타고 계속 올라오는 임차수요(강남일자리 임대수요)와 5호선(여의도, 광화문, 종로, 동대문)으로 이동가능한 일자리수요층, 건대입구(2호선)까지의 접근성, 5호선을 타고 넘어가는 강동수요까지... 하늘높이 치솟는 아파트 임대가를 감당하지 못하고 여기저기에서 밀려드는 여러곳의 수요들을 다 흡수할 수 있는 지역입니다. 도로로도 동부간선도로 (군자역)와 강변북로와 근접해있고 강남의 각 지역으로 넘어갈 수 있는 다리들이 4개가 있습니다. 버스라인도 사방으로 뻗어나갑니다.

저는 물건의 입지분석을 할 때 우선적으로 최근 4년정도(두바퀴) 전세가 상승분 확인하고 인근지역과 비교합니다.  

지가 상승폭도 확인하고 비교합니다. 

그런데, 무엇보다 꼭 인근 지하철의 하루 평균 이용객 수를 봅니다. 따지는 거 음청많죵?

자... 서울의 경우, 쉽게 말해 좀 들어봤다.. 출퇴근시간에 꽤 붐비겠네하는 이름있는 역들은 3만입니다. 완전 붐비지는 않지만 어우 유동인구 꽤 많다싶으면 2만이구요. 만정도되면 유동인구가 별로 없는 동네역인 것같아요.  

저는... 소심한 A형이라고 했잖아요. 체크할 수 있는 건 다 하자는 주의입니다.

실제로 지하철 역세권 물건의 경우, 출근시간에 맞춰 그 역에 가봅니다.

얼마나 많은 사람들이 타나. 환승객은 많나? 어떠한 룩의 사람들이 이용하나.

탑승하는데 어려움은 없나? 환승동선이 넘 꼬여있어서 탑승이 어려울 정도로 잘못 설계된 역은 아닌가.

실제로, 염창역 부근에 관심을 갖던 제작년인가요, 출근시간에 염창역에 갔는데요,

염창역 9호선이고 급행역이라 기대를 했는데... 못탑니다. 마곡으로 가는 선도 넘 많고 강남으로 나가는 라인은 아예 못타요. 가양정도는 되야지 염창에서 출근시간에 타려면 몇 대 보내야하는 경우가 있더라구요.

그럼, 제 소중한 임차인들은 아침마다 출근하면서 욕할거 아니예요? 높은 전세가 주면서 염창에 역때문에 이사왔는데

에이~ 된장! 출퇴근길이 몹시 피곤하고 만족스럽지 못한 임차인들은 내 집을 소중하게 사용하지 않을 것같은 생각이 듭니다.

다시, 능동으로 돌아와서...

이 지역의 경우, 5호선 7호선 더블역세권인 군자역(물건지에서 6-7분거리, 군자역에서 강남구청까지 다섯 정거장)은 5호선만 했을 때 2만, 7호선만 따로 또 2만입니다. 아차산역과도 5분거리인데요, 5호선 아차산 역(서쪽으로는 왕십리, 동대문, 종로, 광화문, 여의도...동쪽으로는 강동 천호까지 두 정거장)은 2만입니다. 따라서, 지하철로 이동하는 사람들이 매우 많은 지역이라는 걸 알 수있습니다.

그럼에도 불구하고, 환승구역 동선이 매우 짧아서(지하 1,2층으로 되어있더군요) 출근시간에도 그리 욕나오게 붐비지 않구요, 질서정연하게 탑승이 가능합니다. 종로쪽으로 가는 라인이 좀 더 붐비기는 했는데 의외로 강동쪽으로 이동하는 이용객들도 많았습니다. 일단은 합격!

생활편의시설로는... 군자역은 CGV가 있을만큼 인근의 세종대와 건국대 주변의 상권을 함께 이용하고 한발짝만 떼면 건대입구상권(두 정거장만 내려가면 되요), 다리 하나만 건너면 볼 거 많고 할 것도 많은 잠실이 나옵니다. 또 저쪽 다리들을 건너면 용무에 따라 강남의 여러지역으로도 진입가능하구요.

중곡동처럼 아기자기한 맛은 없지만 동네 안쪽길들도 널찍한 도로들로 되어있고 조용하고 안정된 맛이 있는 동네더라구요. 빌라업자들이 이미 많이 신규공급을 해서 동네모습도 깔끔하고 딱히 새로운 호재는 없지만 그렇다고 지금보다 주거공급이 더많이 일어날 수 있는 지역도 아니라서 꾸준하게 임대사업을 하기에는 괜찮은 지역이라는 판단이 되었습니다.

한마디로 요약하자면, 능동은 예전부터 터를 잡고 사시면서 그 지역내에서 이동하는 수요도 있고, 외부적으로는 아파트는 넘 비싸서 못가지만 서울 초역세권의 교통과 상권, 숲세권(어린이대공원) 등의 인프라를 누리고 싶은 강남-based 신혼부부들과 일자리 직주근접을 원하는 수요층들이 계속 유입되는 지역이라고 저는 생각이 되었다는 말씀입니다. 광진구에는 살아보지 못했었는데, 갑자기 능동찬양인이 된 것같네요.

자자... 밤이 깊은 관계로, 오늘은 여기까지입니다. 이번 주부터 혼신을 다해 임대를 빼야하기때문에 내일 전단지 만들어 부동산마다 뺑뺑이 돌면서 소장님들과 더깊은 대화들도 나누고 동향도 파악하고 우리 건물만의 차별성을 설명드려야하기때문에... 그리고 ... 내일 외부 바닥에 아스콘도 깔아요. 바쁜 한 주가 벌써 시작되었습니다. 현장에서 소장님 또 신경 많이 쓰시는 하루가 되겠네요. 소장님께 한뿌리 한 병 가져다 드려야해요. 한뿌리는 송사무장님만 드시는 건 줄 알았는데, 소장님께도 자주 드리게 되네요. ㅎㅎ

곧 4탄으로 돌아오겠습니다.

다음편에서는 제일로 궁금해하실 통건물의 수익구조와 건축업자 선정의 문제, 통건물에 대한 리스크관리, 그리고 세금은 어떻게 돌아가는건지 등에 대한 내용들을 포스팅하도록 할께요.

여러 분들이 통건물의 수익구조를 너무 궁금해하시는데 그것부터 포스팅하지않는 이유는, 밀땅하자는 것이 아니구요, 지역선정자체에 확신을 가질만큼 연구가 되어있지 않은 상태에서 수익구조만 보고 들어간다면 그 물건을 잘 컨트롤할 수 없다고 저는 확신하기 때문입니다. 상가도 수익율의 함정에 빠지지 말라고 하지 않습니까? 임대가도 변하고 수익율도 변하고 부동산은 수요와 공급 그리고 그 외 많은 변수들에 의해 계속 살아 움직이더라구요. 얘가 내 맘같지 않죠? 그런데, 자신의 물건지에 어떠한 수요층이 들어오고 어떠한 수요층이 떠나가며(내 수요층의 이동경로),  공급은 어느쪽에서 생기고 앞으로 어디서 또 생기는데 그 공급이 내 수요층에 어떠한 영향을 주겠다라는 것이 파악되어있지 않는다면 그에 따른 적절한 대응도 못하게 될 것이고 결국에는 안정된 수익을 낼 수가 없을 거라고 생각합니다. 더더구나 한 지역에 몰빵이나 다름없는 여러개의 가구를 가지게 되는 통건물의 경우 시간이 걸리더라도 데이터에 근거한 철저한 조사와 지역파악이 필요하다고 생각해요. 수익과 건축주 문제는 그 다음이라는 생각이 듭니다. 

제가 전문가가 아니라서요...  저보다 경험이 많으신 선배 동료님들,  제가 잘못 알고 있는 것들이 보이신다면 주저말고 바로 저에게 알려주시면 저는 여러분의 경험과 조언들을 토대로 더더욱 진화하도록 하겠습니다. 캄사합니다.

[눈꽃82]

감탄사가 절로 나오네요 !!
타고난 달란트에 열정이 더해져서 대작을 만들어 내는 현장을 봅니다....
임대 셋팅 잘 마무리 되기를 기원합니다.
아름다운 댄맘~

[댄맘]

눈꽃님... 임대 다 빠질때까지 지속적으로 격려 부탁드려요. 왤케 빛의 속도로 임대가 안나가냐고 제가 눈꽃님 붙잡고 징징거릴지도...ㅎㅎ

[나이스앤디]

댄맘님...
대단하세요. 감탄에 감탄을 하며 읽었습니다.
제가 이렇게 대단하신분과 함께 칭타오를 다녀왔군요. ㅠㅠ
다음 이야기도 기다리고 있겠습니다.
감사히 잘 읽었습니다.

[댄맘]

앤뒤님, 반갑습니다. 과찬의 말씀 감사합니다. 느므 칭찬하셨네. 부끄럽사옵니다. ㅎㅎ

[석수22]

능동에 거주하지만 저보다도 능동을 더 잘 분석하신거 같아요. 댄맘님이 분석해주신 글로 다시한번 사업지에 대한 검토를 하게 되네요~~.....앞으로도 댄맘님 자주글 올려주셨으면 하고 바래봅니다.. 댄맘님 화이팅 하세요~~ ^^

[댄맘]

석수님...능동뿐만이 아니라 여러 사업지에 대한 검토 지금처럼 많이많이 해주시기를 바랍니다. ㅎㅎ 저도 많이 배웁니다. 더 좀 팍팍 갈쳐주세요.

[꿈깨라]

헐 지역 리포트가 따로 없네요. 댄맘님 엄지척~ 리스팩트^^
최대한 빨리 임대 빼세요~

[댄맘]

꿈깨라님... 저는 꿈깨라님을 리스팩트하는걸로. 조만간 건물주되실 포스시던데... 요. 임대 좀 빼주세요. ㅎㅎ

[주원이아빠]

대단하십니다. 댄맘님과 만나서 한번 얘기나눠보고 싶습니다. 공사하시느라 고생도 많이하셨을텐데 만실 채우시고 월세 따박따박내는 좋은 세입자 만나시길 기원드립니다.

[댄맘]

주원이아빠님... 네 오프라인에서 만나뵐 날이 곧 있겠죠? 저도 많이 갈쳐주세요. 저도 이제 임대세팅 시작인데.. 저도 2주만에? ㅎㅎ 댓글 감사드립니다.

[30100million]

너무 재밋게 읽엇습니당! 출근해야되는데 글읽다가 지각할뻔햇네요ㅋㅋㅋㅋ

[댄맘]

반갑습니다. 설마 지각하셨던 건 아니시죠? 좋게 봐주셔서 감사합니다. 차후 포스팅에서 또 뵐께요.

[두두 ^^]

사람이 살집을 임대하는곳...
이런 세심폭팔이 있어야 하네요^^
글의 구성짐에 폭빠져 꼭 찾아 읽게 되네요^^*
아무나 할수없는 임장고수님이 되신것 같아요!!
좋은글 항상 감사합니다 엄지척!!

[댄맘]

두두님... 방가방가입니다. 잘 지내시죠? 좋은 말씀 감사합니다. 같이 화이팅해요.

[챵챵 콰일러(늘 즐겁게)]

‘그대~ 앞에만 서면~ 나는 왜 작아지는가∼’ 유구무언

댄맘님을 멘토로 삼고 열심히 공부하겠습니다. 감사합니다.^^

[댄맘]

콰일러님...은 제 멘토이십니다. ^^

[사랑하트]

댄맘님 정말 대단하세요
저는 언제쯤 이런 통 건물을 소유할 수 있을런지 넘 부럽습니다
임대도 쭉쭉 잘 나갈것 같은 느낌적인 느낌 ^^

[댄맘]

사랑하트님, 댓글 감사합니다. 임대가 쭉쭉 잘 나가야하는데, 빨리 임대완료됐으면 정말 좋겠네~ 정말 좋겠네~하고 있어요. ^^

[흑산도아가씨]

댄맘님~~정말 멋지십니다^^
1,2,3탄을 쭉 읽으며...제 자신을 반성도 하고 이렇게 접근하는구나~~ 많이 배웠습니다
사실 저도 많지는 않지만
여러군데에 흩어져있는 임대물건 관리하는것보다...
입지좋은곳에 통건물..다가구를 신축하고 싶다는 생각을 하고 있었거든요
지금하는일 마무리하고 올말엔 꼭 도전해보자 하고 있었는데...
정말 많이 배웠습니다
값진 경험담 이렇게 풀어주셔서 감사합니다
임대까지 잘 마무리 되시길..빕니다~~^^

[땅땅나무(초급15)]

1탄부터 쉬없이 빠져들어 읽었습니다^^ 정말 대단하세요~ 분석력 추진력 모두 좋으시네요^^ 빨리 임대완료 하셔서 후기 올리실수 있게 빕니다^^ 후기 정말 감사합니다~

[동안부자]

다음편도 완전 기대되요~^^

[고운세상]

정말 엄지척입니다~~^^

[푸르른 나무]

우와 정말 대단하시네요~ 전문가 못지 않으신것 같습니다~!!

[미스터방]

와 정말 생각지도 못했던 투자방법이네요! 저도 다양한 물건에 도전해봐야겠어요!

[늘~항상]

와~~ 능동이 이리도 좋은 지역이었군요
아님 님의 열정이 어려 더 자세히 보니 오래보면 이쁘다했던 어느 시인야기처럼...
감사합니다
좋은 공부가 되었습니다

[풍경소리들리거든]

하 그저 감탄사만

[rana]

열정이 정말 대단하시네요~~ 이렇게 하시면 정말 이세상에 못하는 일이 없을거 같아요^^ 저도 오늘부터 화이팅해야겠어요~~

[어버인고]

열정 넘치는 글 재미있게 읽었습니다

[ssss2004]

너무 좋은 글입니다. 이 글 보고 카페 가입했어요. 저도 군자동 역세권에 관심이 있는데 참고하겠습니다. 앞으로도 성공 투자 기원합니다~