인천임장기2

[김소장]

카페회원님들 안녕하세요! 김소장입니다.

오늘은 인천임장기2로서, 소액부동산투자매리트가 있는 인천경매물건의 실전임장내용을 올립니다.

자! 지니 명세서 사진주셔요! ^*^   ^*^

본 경매물건은 12평형 주상복합아파트로서, 전용이 8.41평 대지가 2.85평인 소형아파트입니다.

이 물건은 감정가 4200만원에 시작하는 물건이며, 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 5분거리인 초역세권아파트입니다.

아래 사진은 본 건의 위치도로서, 간석오거리역에서 가까운 것을 한눈에 알 수 있습니다.

또한, 위치도를 참조하면, 간석 4동에 재개발구역이 지정되어있고, 본건의 바로 위쪽에도 재개발구역이 지정되어 있어서, 향후 이주수요가 발생할 경우에 형진아파트는 그 매매/전세/월세가 상승할 여지가 있습니다.

아래사진은 본 건의 전경을 나타내는 사진이며, 1-3층까지는 상가로 쓰이고, 4층에서 9층까지는 아파트로 사용되고 있음을 어림잡아 알 수 있습니다. ^*^   ^*^

아래사진의 본 건의 전경사진이며, 이 사진으로 미루어보아 형진아파트는 단동의 주상복합아파트임을 알수 있습니다.

형진아파트를 임장하게 된 배경은 감정가, 즉 시세가 낮아 경매로 낙찰받고, 대출을 80%받아서 잔금을 치르고, 월세를 놓을 경우 수익률이 무려 20%가 넘는다는 계산이 나와서 수익형부동산 접근방법에 입각하여 임장을 하게 되었습니다.

내부를 들어가보니, 원룸형의 아파트였고, 채광이 좋고, 그 위치가 준주거지역(용적율500%)이므로 향후 이 아파트주변이 재개발되면서, 가정이지만, 재개발에 편입될수도 있는 위치에 있습니다.

아파트 관리비도 저렴하고, 현재 이 아파트는 월세 물건도 1개정도 있는 실정이니 낙찰받고, 월세놓기에 딱 좋은 수익형 부동산이란 판단이 들었습니다.

인근 부동산에 들러 시세를 알아보니 500/35만원정도 한다는 정보를 얻었고, 지금 같은 전세난에 월세를 놓을 경우에는 좀더 많은 보증금을 받을 수 있지 않나 생각됩니다.

형진아파트를 뒤로한채 우리는 오늘의 두번째 물건인  인천 남동구 간석동에 위치한 우남빌라로 향합니다.

아래 명세서를 참조하여 설명하면, 우남빌라는 전용 18.13평, 대지 14.14평이며, 일반상업지구 위치하고 있었습니다.

우남빌라는 감정가 1억 1천에서 7천7백만원으로 감정가 대비 70%에 경매시작되는 물건이었습니다.

이 빌라는 우선 대지지분이 넓고, 상업지역의 대지지분으로 그 가치가 저평가 되어 있다는 판단하여 임장하게 되었습니다.

아래사진은 우남빌라의 위치도이며 간석오거리역에서 도보 7분거리에 위치하고 있다는 것을 알수 있습니다.

사진아래쪽을 보면 붉은 점선으로 재개발구역이 표시되어있고, 이들 지역의 재개발시세가 올라가게 되면 근접거리인 우남빌라도 시세가 상승할것으로 보입니다.

아래 사진을 보면, 간석여중고와 약산초등교가 위치해 있어 통학에 불편함을 없어 보입니다.

아래사진은 우남빌라의 전경사진입니다.

전경사진을 보면서 이 건물의 특징을 살펴보면, 우선 빌라는 2세대가 4층으로 형성되어 보통 8세대를 유지하고 있는데, 아래 사진을 보면 한동에 2세대가 아니고 여러세대가 형성된것을 알 수 있습니다.

이런 건물을 쉽게 말해 연립이라 합니다.

건물외관을 보면, 좀 오래된 느낌이 들죠! 이 연립의 보존등기가 1985년입니다. 약 24년된 연립이 되겠죠!

아래 사진과 같이, 본 건의 구조도를 보니 203호와 205호사이에 위치하고 있음을 알수 있습니다.

연립이니 여러세대가 한층에 위치하고 있죠! 다세대는 예를 들면, 1층에 101호와 102호 두세대만 있으니까 빌라와 연립을 구분할때 좌우2새대 또는 3세대인지, 4세대이상인지에 따라서 연립과 빌라를 구분할 수 있습니다.

우남빌라의 내부구조를 보고 싶어 우남빌라 단지안으로 걸어가는데....

왠 50대 아주머니 2명이 심각한 인상을 쓰면서 우리옆을 지나갑니다....

우리는 204호로 진격하고 있는데.  윗분들오 우리가 가는 길을 동행이나 하듯이 따라옵니다.

그래서 잠시 멈추고 그들의 위치를 보니, 본건의 1층 계단을 통해 2층으로 올라가고 있는 것 아닙니까..

그래서 우리도 2층으로 올라가는 순간.. 아주머니 2명중 한명이 질문한다...

아주머니왈 " 어떻게 오섰어요"

우리왈 " 경매때문에 왔는데요"

아주머니왈 " 그래요"

저왈 "혹시 204호아니신가요?"

아주머니왈 " 제가 그 집에 살아요"

저왈 " 집구조를 볼까 하는데 집좀 보여줄수 있습니까?

아주머니왈 " 집은 왜봐야하나요?

저왈 " 내부구조를 봐야 경매에 입찰할수 있지 않겠습니까? 그러니 내부구조좀 보여주세요"

아주머니왈 " 그러세요" 하면서 204호 문을 연다.

이렇게 해서 우리는 204내부로 들어가서 구조를 보니, 수리는 안돼있지만, 관리는 잘된 연립이란걸 알게 되었다.

이윽고, 집구조와 상태를 다 보고, 204호 현관으로 나가는데....

왠 남자 2명이 심각한 인상을 쓰면서...204호로 들어가더라... 아마도 경매당한 입장이니 어떻게 해서 든지 경매를 취하하려고 하는 기색이 역력했다.

이 연립을 보고, 밖으로 나와서 주변을 들러보니.. 이 연립은 재개발되기는 글렀다는 판단이 들었다.

이 연립은 재개발 노후도는 충촉하지만, 이 연립을 둘러싸고 있는 지역의 면적이 너무 작아 설령 재개발이 된다하더라도 단동수준이 되어 추가분담금이 많이 들어 재개발사업성이 별로 없겠다는 판단이 들었다.

두번째 물건을 임장하고 오늘의 3번째 물건을 임장하러 우리는 인천 남동구 만수동 894-4번지에 위치한 정원빌라 202호로 이동했다.

이 물건 정원빌라는 전용이 9.98평 대지가 7.45평이며, 감정가 5천 5백에서 1회 유찰되어 3천8백50만원으로 경매시작하는 물건이었다.

이 물건은 가격적인 매리트가 있어 임장하게 되었다.

본 건 정원빌라의 위치도를 나타내며, 인천지하철 1호선 간석오거리역에서  도보 30분정도는 걸릴것으로 보인다.

부동산은 역세권에 위치하고 있는 경우 가격이 비싸고, 부동산상승기에도 잘 오른다.그러나 정월빌라 같은 물건도 전철과 거리가 멀지만, 만약 재개발구역지정등의 개발호재가 오면 대지지분이 7.45평이니 7천4백까지는 올라갈 수 있는 물건이다.

아래사진을 참조하여 설명하면, 사진전체를 육안으로 보아도 전체건물이 오래됐다는 느낌이 드시죠!
정원빌라를 찾아 골목으로 들어가면서, 주변건물을 보니 노후도가 심했다.

정원빌라 나동 202호에 도착하여, 202호 초인종을 누르고... 잠시 기다리자...

인기척이 들린다.... 여보세요...누구세요... 우리왈 "경매로 집좀보러 왔어요" 라고 하자

점유자는 문을 열어주지 않았다.  그래서 집 내부구조는 못봤고, 주변건물을 보니 집내부노후도가 어느정도 될지 추축되었다.

동시에 빌라가 89년에 준공됬으니 당연히 낙찰받으면 도배/장판등 수리비용이 많이 들어갈것이라는 생각도 들었다.

아래사진은 본건의 전경을 나타내는 사진입니다.

 본 건의 건물 외관을 살펴보고, 재개발/재건축 가능성을 보기 위해, 빌라 주변을 돌아보니

 이 빌라의 근접지역은 노후도가 심해 소규모 재개발여지가 있다고 판단되었다.

 이렇게 오늘의 3번째 임장조사를 마치고 4번째 물건으로 향합니다.

오늘의 4번째 물건은 인천남구 용현동에 위치한 용현재개발 5구역에 포함된 물건으로, 전용이 11.06평 대지가 6.35평인 물건이었다.

이 물건은 감정가 5천 5백에 처음 경매시작하는 물건이었다.

아래 사진과 같이 본건은 용현재개발 5구역안에 안정적으로 들어가있는 것을 알 수 있다.

주변에 전철이 없어 교통은 불편한지만 재개발이되면 고급아파트가 들어오기때문에 가격상승을 누릴수 있다.

아래사진은 본건의 지적도이며, 도화역(사진우측상부에 위치)에서 본건의 위치를 가늠할수 있다.

도화역에서 본건까지는 적어도 도보20분정도는 될것으로 보인다.

아래사진은 본건의 전경사진을 나타내며, 우측 2층 202호가 본 경매물건이다.

이 물건은 보존등기가 1991년이며, 건물외관으로보아 벽돌조로 보입니다.

본건을 임장하게 된 배경은 소액투자가 가능하고, 용현재개발5구역에 속해있으므로, 재개발추진상항이 빨라지게 되면 가격상승이 가능하다는 판단이었다.

용현동 재개발빌라를 보고 우리는 오늘의 마지막 물건을 보러갑니다.

 오늘의 마지막 임장물건인 인천남구 도화동 금호타운빌라는 전용면적 17평 대지지분 8평인 물건으로, 감정가 1억 1천5백에서 1회 유찰되어 8천 50만원에 경매시작하는 물건입니다.

이 물건은 아래 위치도에서 보는 봐와 같이, 도화역에서 도보 6분정도 거리에 위치한 초역세권 빌라입니다,

아래사진은 본 건의 대분을 나타내는 사진입니다. ㅋㅋㅋ

본건 빌라의 초인종을 울리면서 내부로 들어가려하는데...점유자가 부재중이라 내부구조는 못보았죠!

대문과 건물왜관을 보아 이 빌라는 신축한지 몃년 안된 빌라로 판단됩니다.

아래 사진은 본건의 전경사진입니다.

본건의 내부를 못보자 4층옥상으로 올라가 주변 노후도와 재개발여지를 확인하였는데...

글쎄 우리빌라만 빼고 다 오래된 빌라/연립이 쫘~악 늘어서 있더라구요!

그래서 인터넷개발호재 검색을 해보니 이 빌라가 제물포역세권개발지의 바로 옆에 위치함을 알수 있었죠!

결과적으로, 이 빌라는 이주수요가 발생하는 지역에 위치하고, 도화역역세권지역에 위치함과 동시에 제물포역세권개발지역 바로 옆에 인접해 있어 개발지역이 확장되게 되면 재개발지역으로 편입될수 있는 지역에 위치함으로써 소액빌라경매물건으로선 최적의 조건을 가지고 있다라는 판단이 들었습니다.

인천임장을 마치고 쉬원한 맥주를 마시면서 오늘의 임장을 종료했죠!

인천임장에서 느꼈던 것은, 인천은 아직 저평가된 물건이 많이 있다는 것입니다.

주택가격도 저렴하고, 재개뱔/재건축지역으로 지정된 지역과 편입될 지역이 많이 있어 소액빌라투자에 최적지라는 판단이 섭니다.

이상 인천임장기2를 마칩니다.

KH부동산투자연구소 소장

(http://www.dance114.net)

[자칼]

인천임장기 잘 읽었습니다. 소장님 ~ 감사합니다.~

[김소장]

자칼님 감사합니다.^&^ ^&^

[박승호]

ㅎㅎ 저와 같이 한 임장기가 올라오니 감회가 새롭습니다.. 소장님 덕분에 많이 배우고 투자 결과도 좋아 즐겁습니다.

[김소장]

박승호님 감사합니다. ^*^ ^*^

[치타]

윗분이 같이 임장하셨나보네요. 소장님이 여러 사람에게 도움을 주시는 분이라 생각하니 믿음이 갑니다. 인천임장기 감사히 보았습니다.

[김소장]

치타님 반갑습니다.

[유비]

인천 임장기를 보니 소액투자로 인천이 적당하다는 생각이 드네요. 감사합니다.

[김소장]

반갑습니다.

[김소장]

인천은 발전가능성이 농후하고, 소액투자로도 괜찮은 지역입니다. ^*^ ^*^

[조셉]

좋은 글 감사합니다. 임장기를 읽을 수록 많은 걸 배우고 있습니다.~~^^

[김소장]

반갑습니다. 카페에서 칼럼/임장기/경매특강을 자세히 읽어보시면 투자의 맥이 잡힐것입니다. ^*^