거래량도 많지는 않습니다.
기존에 급매물로 나왔던 매물들은 거래되었거나 아니면 전월세로 전환되어 소진되어 가고 있어 급매물이 점점 줄어들고 있습니다.
방금 손님 한분이 조카가 11.1일부터 서충주에 출근해야 해서 매매물건을 알아보러 오셨다고 방문하셨습니다.
그분 말씀이 손님 형님이 충주 시내에서 부동산을 하고 계신데 서충주 아파트를 1.2~1.5억원이면 살수 있다고 하셨답니다.
입주도 11.1일부터 근무해서 그때 입주했으면 한다고 하십니다.
아직도 충주시내 부동산 조차 서충주가 가격이 많이 싸고 집이 많이 빈 것으로 알고 계신분이 많은 것 같습니다.
반대의 경우로 많은 집주인분들이 시세를 물어보시느라 전화를 하십니다.
시세를 말씀드리면 아직도 분양가가 안됐냐고 수도권에 투자했으면 수익이 많이 났을 것이라고 하며 한숨을 쉬시는 분들도 있습니다.
생각했던것보다 분양가 회복이 늦어지는 것 같습니다.
분양가 회복이 늦어지는 이유를 곰곰히 생각해 보았는데 제 생각으로는 대략 아래와 같은 이유로 분양가 회복이 늦어지고 있는 것으로 보입니다
1. 실거주자에 비해 투자자가 많고 그중 상당수가 갭투자자이다.(실거주자의 비율이 낮고, 투자자들도 상대적으로 돈이 많지는 않다)
2. 현재 유입되는 인구의 연령대가 너무 젊다(아파트 구매여력이 아직은 안된다)
이를 호암지구와 비교해보면 서충주신도시와는 정반대의 현상이 보이고 있습니다.
1. 실거주자의 비율이 높다.(매물로 나올 물건이 많이 없다)
2.유입되는 인구의 연령대가 중년층 이상이 많다(대형평형으로 구성되었고 상대적으로 구매여력이 높다)
당초 호암지구가 서충주신도시에 비해 성장성이 낮을 것으로 예상했었고 입주초기에도 마이너스 프리미엄이 많이 날것으로 예상했었는데,
현대엘리베이터 이전 소식 이후 미분양 물건이 모두 소진됨과 동시에 매매 및 전월세 가격도 위와 같은 요인에 의해 서충주신도시에 비해 상대적으로 높은 하방경직성을 갖는 것으로 보입니다.
서충주신도시는 입주이후 지난 2년간 꾸준히 급매물들이 소진되었고 이제 분양가 대비 -1000만원대의 급매물들은 상대적으로 적게 나오고 있는 상황임을 감안하면 향후 점진적인 가격 상승은 예상되며,
투자자에서 실거주자로의 시장 전환시기가 도래하고 서울과 지방의 가격차가 키맞추기를 하는 시기가 도래할때쯤이면 시세차익이 어느정도 나지 않을까 생각합니다.
아마 그 시기는 2~3년 후 쯤으로 예상하고 있는데 그 이유는 현재 20대 초중반인 서충주신도시 주력 유입인구가 어느정도 돈을 모으고, 결혼 적령기가 되어 현재의 전월세에서 자가로 이동하려는 수요가 그때부터 본격적으로 생길 것으로 예상되기 때문입니다.
서충주가 정체되지 않고 지속적으로 발전할 가능성이 높고 아직 조성 초기단계인점을 감안하여 느긋하게 기다리시면 어느정도의 수익은 나올 것으로 보입니다.
서충주아파트 전월세 매물은 아직까지 많이 나오고 있지 않습니다.
입주초기에 한번에 입주한게 아니고 약 1년반에 걸쳐 지속적으로 입주가 되었기때문에 입주 만2년후 바로 물건이 많이 나올거란 생각은 안했지만 그래도 어느정도 매물이 나올거라 생각했는데 생각보다 전월세 매물이 적습니다.
만기가 도래한 물건의 상당수도 연장계약으로 이어지는 경우가 많습니다.
따라서 가격도 강보합 수준에서 유지하고 있습니다.
올말이 지난후에도 이런 현상이 지속된다면 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성도 있을 것으로 보입니다.
반면 자금에 여유가 있으신분들이나 지역 사정에 밝지 않은 투자분들이 저렴하게 세를 내놓으시는 경우도 꽤 있습니다.
이런 저런 상황이 혼재되어 적어도 내년 상반기까지는 강보합 수준에서 전월세 계약이 이루어질 가능성이 높을 것으로 보입니다.
다만 신규로 전월세를 구하시려는 분들은 내년초 약 2500여명의 신규 인구 유입이 예정되 있는 만큼 전월세 매물 확보에 어느정도 어려움이 있을 가능성도 있습니다.
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