1. 정부의 주택정책
지금까지의 재개발 재건축 그리고 신축 주택 나아가 인구 변동요인에 대한 몇 가지 자료를 지난 글에서 올렸습니다. 그러한 자료를 볼 때 주택수요는 앞으로도 일정 기간 필요할 것으로 보입니다.
다만 이러한 수요고 과거 60년대 이후 꾸준하게 지속되어 왔다면 이젠 인구감소 등에 따른 수요 감소에 대한 대비를 해야만 하는 시기가 머지 않아 도래하고 있다고 보여집니다.
1)주택수요
* 2030년까지 지속적으로 증가하는 수도권인구
*인구노령화는 주택유형의 변화
예>> 40~50대 자가 또는 40평형 이상주택 수요층 노령화에 따라 가구주의 수입 감소 등으로 주택 유형은 현재 아파트에서 빌라 임대 또는 소형 아파트로의 주거유형 변화와 지역적 으로는 서울 내 거주에서 서울외곽 또는 수도권 등지나 지방으로 이주할 가능성 또는 거주 평수가 일부 변화 될 것으로 전망됩니다.
따라서 노령화로 인한 은퇴세대의 증가는 일정 주택의 수요의 감소가 아닌 죽유형 또는 주택수요 형태의 변화임으로 일정 형태의 주택수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
*1~2인가구수요
앞으로 우리사회는 지금보다 더 핵가족화가 가속화 할 것으로 보입니다. 따라서 일정한 주택수요는 증가하나 이러한 1~2인가구의 경제적 용인도 함께 상승하지 못함에 따라 원룸 투룸 등의 전월세 수요가 증가할 것으로 보여집니다.
*지속적인 새계화에 따른 외국인 인구증가
** 주택 노후화에따른 주기적인 주택 리모델링( 재건축 재개발) 수요 지속
** 서울및 수도권 지역의 기존 구도심지역의 노후주택 증가에 따른 지속적인 대체 주택 필요
서울의 노후 주택는 향후 지속적으로 증가하기에 매년 10만호 정도의 주택이 멸실 될 수도 있다는 연구 결과가 나오기도 하였습니다.
현재 정부와 서울시에서는 향후 주택 노후화에 따른 주택 재정비 지역의 증가 또는 노후불량주택의 비율 등의 통계자료를 발표하고 있지 않아 필자는 정확한 수치를 파악 할 순 없으나 과거 2005년 통계발표를 근거로 하여보면 향후 2015년을 전후로 하여 서울 내 주택의 상당수가 노후화 할 것으로 보여집니다.
따라서 현재 진행 중인 상당수 뉴타운 사업 외에 상당수 주택이 노후주택 으로 분류 될 것으로 보이고 이에 따른 적절한 대체주택이 필요 할 것으로 보여집니다.
2)사회적 소득 불균형에 따른 주택 문제
*정부는 지난 참여정부이후 사회적 문제로 대두된 도시 서민및 빈민 계층의 주택 문제와 도시 노후화 주택의 주택개선( 재개발 재건축)이라는 문제를 해결하려 하고 있습니다.
지난 70년대 이후 억제된 강북은 2000년대들아 낙후된 도심을 형성하였고 여러 가지 기반시설과 낙후된 주택으로 인해 슬럼화 직전의 단계까지 진입한 모습이 되었습니다.
이러한 지역의 개발은 필연적이지만 이들 주거지에 정착한 사회 소외 계층과 저소득 서민들은 이러한 지역의 주택에 다시 들어가지 못하는 모순점이 유발되는 것이 작금의 현실입니다
따라서 정부는 이들 계층의 주택문제를 해결하고자 보금자리주택과 임대주택 등의 제도를 활성화 하고자 하고 있습니다.
3) 지역 개발정책
과거 정부에까지 우리사회는 수도권 집중화에 따른 문제점만을 부각 시켜왔습니다. 수도권인구 집중에 따른 주택난과 환경파고 주거시설 악화 등의 이야기이며 수도권집중화로 소외된 지방인구의 고령화와 공동화 등을 해결하기위해 수도권집중을 약화하고 지반 활성화를 주창 하였습니다.
그러나 최근의 추세는 이미 구축 돤 도시 인프라와 인구 다시 말해 생산 시설과 소비가 가 밀집되어 있고 유통 인프라 등이 구축된 수도권의 강점을 활용하자는 이야기들이 나오고 있습니다.
무조건적인 수도권 확산은 이제 머지않아 인구 감소로 가능하지 않습니다. 이미 지금까지 구축된 수도권의 여러장점을 활용하는 것이 새로운 지방 또는 수도권이근지역 개발을 하는 것 보다 경제적 일수 있습니다.
따라서 정부는 적절한 지역개발과 수도권 활성화를 위해 각종 방안을 찾고 있다고 보여집니다.
4) 지속적인 주택 공급 정책 실시
도심지 주거 수요 및 1~2인 주거수요 그리고 뉴타운 사업 등에 따른 멸실 주택 대체 주택 수요가 지속적으로 유발 될 것으로 보아 정부는 개발지역내 보금자리주택과 수도권외곽지역의 대규모 보금자리주택사업 등을 지속적으로 추진 할 것으로 보입니다.
이에 따라 도심지역 주택공급을위하여 정부는 그간 상대적으로 추진이 미약하였던 역세권 개발사업 등에 대하여 2010년부터 가속화 힐 것으로 보입니다.
2.핵심 개발지역
1)한강르네상스지역
60년대 이후 서울과 수도권은 비대화 하였습니다. 우리나라 전체인구의 50% 가까이 서울 및 수도권에 거주하고 있고 머지않아 이러한 추세는 50% 이상으로 까지 증가할 것으로 전망됩니다.
또한 지바에 거주하는 지방인구의 상당수는 노령화 인구란 점을 감안하면 10~20년 후의 수도권거주인구 비율은 50% 가 아닌 60~70% 가 되지 않을까 하는 생각마저 듭니다.
결국 수도권인구는 현재 수준에서 조금더 증가하고 이수준을 유지만하여도 지방의 노령화 인구의 사망으로 자연적으로 인구 감소분 을 비례하여 수도권비중은 더욱 증가 할 것으로 보여지기 때문입니다
이러한 문제로 수도권의효율적인 도시 개발을 위해서는 먼저 기존 도심의 활성화와 활용입니다. 이러한 활용과 활성화의정책이 지금 시행되는 뉴타운 사업입니다
또한 단순하게 주거공간만을 바꾸는 것을 나아가 사회전반의 주거의질을 향상하기위해 개발시대에 도외시하였던 공원녹지 도로 등의 환경적요소를 보완하는 것이 목적이 되었습니다.
단순하게 집과 도로만 만드는 것이 아닌 녹지와 환경을 개선하는 것 역시 목적이 됐습니다. 한강르네상스는 이러한 개년하에 진행되고 있으며 그 첫 작품의하나로 보여집니다. 수변공간을 활성화하고 주변 주거지역의거주여건을 개선하는 것은 분명 이들 지역의 가치를 더욱 상승시키는 요소입니다.
하지만 이러한 의도와 달리 생각보다 그 진척속도는 조금 더 더딜지도 모릅니다. 한강변의 수없이 많은 아파트단지 주민들의 이해관계 한강변 저층 주거지역의 주택 쪼개기 등이 지속적으로 이루어지는 점은 이지역의 개발 속도를 둔화시킬 요인으로 보여 지기 때문입니다.
2)뉴타운(재개발/재건축)
뉴타운 사업은 서울시의 1.2.3. 차 뉴타운 지구로 지정된 곳만을 말하는 것이 아닙니다. 균형발전 촉지구와 ㄱ5층미만의 저층 아파트 재건축 사업 그리고 나아가 앞으로 가속화 할 것으로 보이는 중층 재건축사업 그리고 지역적으로 이루어질 단독 주택 재건축사업을 통틀어 말합니다.
뉴타운 말 그대로 새로운 주거지역을 만드는 것입니다.
이러한 사업은 노후화되고 도시기반시설이 부족한 지역 그리고 지역적으로 업무지구 상업지구등이 부족하여 배드타운 화 한 서울내 각 지역의 지역 활성화을 위한 방안의 하나입니다
도시의 효율적 활용을 위하여 도신은 더욱 고밀화 하는 한편 부족하였던 각종 시설( 공원녹지/도로/ 상업시설/업무시설/학교등 공공시설)을 확보하여 주거의질을 더 높이는 계획이기도 합니다.
이러한 개녕에 의해 진행되는 서울 수도권각지역의 사업지역에서 상대적으로 빨리 진행 되는 지역을 주목하시길 바랍니다.
또한 단순한 주거지역의변화만을 보기보다 인접지역의 상업 업무시설이 함께 개발 발전되는 지역은 앞으로 지금과 다른 모습의 지역으로 변화 할 것입니다.
3.지금 모두가 아는 투자 방법 앞으로도 맞는가?
1) 2009년 인기 있던 투자처에 대한 고찰
*역세권 소형아파트
지난 2006년이후 우리는 상대적으로 저평가도 었던 소형주택에 관심을 가졌고 이후 많은 분들이 투자를 했습니다.
1~2인가구의 증가에 따른 수요증가 그리고 역세권이라는 편리성과 상대적으로 적은 투자금액 그리고 낮은 평당 가격이란 장점이 부각되었기 때문입니다. 분명 이러한 전망에 저역시 일정부분 동감하고 그 잇점을 부인하지 않습니다.
하지만 이러한 장점이 지금 그리고 앞으로도 지속될지에 대한 생각을 합니다.
다시 말해 현재와 같은 도심 내 뉴타운사업과 보금자리주택 사업이 앞으로 지속 될 경우 도심 내 주택의 일정비율은 소형아파트로 공급 될 것으로 보입니다. '과거 몇 년전까지 만해도 중대형 아파트의인기가 아주 높던시절 상당수지역의 개발에 따른 신규주택은 중대형위주로 공급 되었습니다.
하지만 이후 정부는 소형주택 의무비율을 제시하며 소형 주택건설을 의무화 하였습니다.
또한 최근의 분양가 상승 등에 따라 중대형 분양가는 일반적인 소시민으로써는 부담하기 어려운 금액 까지 상승한 것이 현실이라 생각합니다.
이러한 분위기의전환은 머지않아 중대형 분양물량의 공급 과잉이 이루어지지 않을 까하는 우려감마저 듭니다.
지금과 같은 소형주 택에 대한 인기는 머지않아 분양지역에서도 그 추세가 이어 질것으로 보이며 이러한 추세는 향후 상대적으로 소형주택 건설비율을 더 늘릴 요소로 보입니다.
제1차 또는 2차 뉴타운(재개발 재건축) 사업 시 지역적으로 고가아파트 시장이 형성된 지역에서는 지금 꽈 같이 중대형이 선호 될 것입니다 하지만 상대적으로 서민주거시설의 상당지역은 1차 2차 개발지역의 사업이 이루어진 이후 3차지역의중대형은 공급 광이 이루어질지도 모릅니다.
이때 소형위주의 평형은 기존주민 또는 여타지역의 저소득 서민이 매입할 수 있지만 상대적 분양가격이 높은 중대형위주의 주택은 집주인 찾기가 어려워질지 모릅니다.
따라서 앞으로 일정 시기이후 중 소형위 공급이 대세가 될지 모릅니다. 지금 정부에 의해 추진 중인 보금자리주택과 기존 개발지역에서 공급되는 소형주택이 일정부분 공급이된 이후를 생각해봅시다.
2006년 이후 인기를 끌었던 상당수 역세권 소형아파트는 앞으로 일정시기이후 신형평면의 새로운 소형 아파트와 경쟁을 해야 할지도 모릅니다.
이러한 시기에 기존 소형아파트의 가격 상승률이 지금과 같이 인기 있는 투자 품목이 될에 대한 고민입니다. 앞으로 이미 건설돤 역세권 소형아파트 가격이 떨어진다는 것은 아닙니다. 다만 일정 시기이후 가격상승이 지금과 달라질지도 모른다는 생각입니다
과거 1기 산도시 입주와 함께 수도권 주택공급이 원활하여지자 80년대 주택부족으로 단독주택 아파트 연립 등의 모든 주택이 상승하였으나 90년대 초반이후 1기 신도라는 주택공급의 활성화로 상대적인 주거여건이 나쁜 단독주택과 연립 빌라의 주택 가격의 상승률이 낮았던 점을 기억할 필요가 있습니다.
차별화의시작은 주택공급이 원활해질수록 빠르게 진행됩니다. 노후 주택과 신규 주택의 차별화를 고민해 보아야 할 것으로 생각합니다.
*단독주택
단독주택은 1986년 이후 가장 오르지 않은 부동산 품목 중 하나이다. 아파트 등이 4~8배까지 상승할 때 단독주택은 전국평균 2배도 되지 않은 상승과 서울지역의 경우 겨우 2배가 넘는 상승률을 보인 품목이기에 투자자로써는 참으로 안타까운 품목이 아니라 할 수없다.
이러한 저평가와 재개발 뉴타운 재개발이란 호재와 지역에 따라서는 빌라 ㄷ가구 다세대 주택으로 전환활용이란 가능성으로 인하여 인기 있는 투자 품목이 된것이 최근의 일들이다.
이러한 영향으로 최근 단독주택에 부지는 매우 적어진 것이 현실이다. 단독주택부지는 지속적으로 줄어들어 2009년 들어서는 그 부지를 구하는 일이 매우 어려워 졋고 가격역시 상당부분 상승하여 빌라 등으로 개발 시에도 일정 수익이 나오지 않는 지역이 상당수 지역이 되어 가격 빌라 다가구 전환이란 측면에선 경쟁력이 떨어진 것이 현실이다
또한 다가구 다세대 등의 빌라 전화 실수자층 중 상당수가 높아진 가격 적 부담과 정부에서 시행하는 보금자리 주택에 대한 관심고조로 일부지역의 빌라분양이 저조 한 모습을 보이는 것이 2009년 하반기의 모습이기도 하다
따라서 2010년 단독주택 등에 대해 관심을 가진 분이라면 단독주택을 매입하고자 하는 목적 에 대해 다시 한번 고민해보시길 바란다. 개발지역에 포함되어 향후 재개발 등에 따른 아파트 입주가 목적인가? 임대목적의 다가구 다세대로 전환하기위한 매입인가? 주택 외 향후 다른 목적으로 개발할 목인가?
우선 기본적으로 높아진 토지가격 등을 감안하여 인근 빌라 등의 분야가격과 기존 빌라 가격 을 철저하게 분석 후 이러한 향후 가격적 추세선과 개발 목적 분양성 등을 더욱 면밀하게 확인해봐 할 것으로 보인다.
2010년 이후 보금자리주택공급시기까지는 일정 시간이필요하다. 또한 주기저긴 재개발 사업에 따라 전월세수요는 당분간 지속될 것으로 보인다.
따라서 적절한 1~2인가구 수요 또는 신혼부부수요와 기존 재개발 지역 내 거주하던 수요를 겨냥한 임대목적의 다가구 전환 등을 지역에 따라 유망할 것으로 보인다0
단 기존 단독주택 매입가격 분양성 인근 지역으로부터의 세입자 유입 유발요건을 감안하여 지역을 선택하는 것이 현명할 것이다.
* 교통과 주차 인근 상업시설유무와 실거주면적의 생활편리성이 좋은 주택이 임대성이 높다
*상업용시설
고거 부동산 투자자의 희망사항중 하나가 근사한 상업건물을 매입하여 월세를 받는 것 이었다. 노후 보장성 상업건물에서 나오는 월세는 일반적인 부동산 투자자들의 최종 목표이기도 하였다.
이러한 때는 지금과 같이 골목 상권과 지역상권이 살아있던 시기이다. 그러나 지금은 인터넷과 교통 유통의 발달로 지역과 시간에 구에를 받지 않는 상업 활동이 일반화 하여 지역상권 동네상권 상당부분이 침체되었고 인터넷과 대형 상가 테마상기 밀집 상권 인근 지역의 상권을 장악한 모습을 보이고 있는 것이 현실이다
근생 건물은 상당수 지역이 공실이거나 오히려 주거용으로 전환해 이용되는 점만 보아도지역상권의현주소를 알 수 있다. 2010년 상업용 시설에 대한 투자는 그 어느 때보다 주의를 가지고 투자를 해야 할 것으로 보인다.
* 분양권
2009년 상당수지역에서 분양한 분양주택에 대한 인기가 높았던 시기이다 정부의부동산 규제와 세금감면의 효과에 기인하였다곤 하지만 상대적인 투자 자금이 적었기 때문도 그이유중 하나로 보인다.
분양권투자의 기본은 입주 시기 주변 주택 가격이 오르는 것 다시 말해 주택 공급이 부족 해질 것을 전망한 투지이다
대다수 분양 가격이 기존 주택 가격보다 높거나 비슷한 가격에 책정되기 때문이다. 따라서 신규 공급 물량 입주 시기 일정한 수요가 창출 되야만 한다.
이러한 수요는 이주 주민 또는 매수 세력화하기에 분양권 투자를 소액으로 (계약금 또는 약간의중도금 포함) 한 지렛대 투자의 한로 인식하기 때문이다
하진 올해 분양된 상당수 분양지역이 지역적으로 입주 시기 까지 인구 유입 될 가능성이 낮은 지역이 상당수 포함되어 있음을 기억할 필요가 있다
과거에서 상대적으로 소이된 지역이지만 일정 도로교통이 확장되며 소외지역에 투자한 분양권도 입주 시기에 성공적으로 매수자 또는 세입자를 확보하여 투자에 성공한 경험이 있었다.
이러한 이유로 상당수 투자자들은 그러한 경험으로 2008년 이후 감소한 신규 주택건설에 따른 2~3년후 주택부족을 점치며 과감하게 분양권 투자를 한 것으로 보인다. 하지만 지금의시기는 과거와 조금은 다른 모습을 보이고 있다.
과거에 상대적으로 소외된 지역의 수도권 외곽지역의 입주물량이 소화되었던 과거에는 서울 내 입주물량이 적었던 시기였음을 기억할 필요가 있다
앞으로 2년~3년 후인 부동산시장은 상당수 뉴타운 사업이 진행됨에 따라 일정 수량의 신규 아파트가 공급이 될 것으로 보인다.
물론 뉴타운사업 등에 따른 일반 분양이 적은 것이 사실이다. 일반분양물아 적다고 하여 공급이 줄어든다고 단정하긴 어렵다.
기존 조합원 보유분이상당수가 일반 매물로 나올 것으로 예상되기 때문이다. 뉴타운 등의 소유자중 상당부분이 실거주 소유자가 아닌 비거주 투자자라는 점을 고려해야 한다.