주택은 가정생활의 필수적 도구이며, 전세보증금은 서민들의 전 재산이나 마찬가지입니다.
이에 주택 임대차(전세권설정등기 없는 전세계약, 월세계약) 계약서에 경제적 약자인 임차인을 보호하고자 제정한 법이 주택임대차보호법입니다.
1. 주택임대차 계약이란?
임대인이 임차인에게 주택이나 기타 부동산 등을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 이에 대하여 차임(보증금, 월세)을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다.
2. 임대차계약에서 정한 보증금이란?
임대차계약기간이 종료되고 임차인이 임대주택을 임대인에게 반환할 때 임대인이 임차인에게 돌려주는 금액을 보증금이라 한다.
일반적으로 임대차계약이라 하면 보증금 없이 월세만 지급하는 월세계약도 포함하며, 전세보증금만 지급하는 전세계약도 전세권설정등기를 하지 않는 한 임대차계약에 포함되는 것입니다.
그런데, 법만 있고 임대인이 이를 지키지 않으면 어떻게 될까요?
주택임대차보호법은 민법상의 임대차의 특별법으로 편면적 강행규정입니다.
편면적 강행규정이라는 말은 "주택임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한것은 그 효력이 없다"는 이야기입니다.
물론, 주택임대차보호법 규정을 위반한 약정이라도 임차인에게 유리한 것은 당연 효력이 발생하기 때문에 임차인(세입자)를 위한 법인것이지요
주택임대차보호법 제1조(목적)
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 "민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
첫째, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여
현행 주택임대차보호법의 적용범위는 주겅ㅇ 건물의 임대차계약(전세권설정등기 없는 전세계약, 월세계약)에 한합니다.
이때의 주거용 건물이라 함은 건축물대장이나 등기부에 표시된 용도와는 관련 없이 임대차계약 체계 당시 주거용으로 사용할 것을 약정한 건물의 전부 또는 일부분을 의미합니다.
따라서, 오피스텔의 경우 등기부에는 사무실 용도로 되어 있으나 임대인과 주거용으로 사용하는 임대차계약을 체결한다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것이지요
둘째, 민법에 대한 특례를 규정
부동산에 대한 임대차계약(전세권설정등기 없는 전세계약, 월세계약)에 대해 '민법'에서 규율하고 있으므로 임대인과 임차인과의 다툼이 발생한 경우 민법(제618조~654조)에서 정한 임대차계약 관련 규정을 적용하여 판단하면 됩니다
다만, 주택은 가정생활의 필수적인 도구이기 때문에 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위하여 우리나라에서는 주택의 임대차에 대한 주택임대차보호법을 제정한것입니다.
따라서, 주택임대차에 대하여 임대인과 임차인과의 분쟁이 있을 경우, 우선 주택임대차보호법에서 정한 규정에 따라 판단하고, 주택임대차보호법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 민법 중 임대차계약 관련 규정을 기준으로 판단하면 된다.
셋째, 국민주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
주택임대차보호법의 지상최대의 과제인 국민 주거생활의 안정을 어떻게 보장할까요?
현행 주택임대차보호법에서는 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 제도를 두고 있으며, 임차인이 자주 이사를 다님으로 인해 발생하는 불이익을 방지하기 위해 임대차기간의 최소한도와 묵시의 갱신, 임대보증금 상한제도 등을 두고 있습니다.
또한, 임대료를 돌려받지 못하고 임대주택을 비워주는 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기명령제도를 두고 있습니다.
이 중에서 대항력과 우선변제권, 최우선변제권은 법률에서 정한 요건을 지닌 임차인에 대해서만 적용됩니다.
첫댓글 감사합니다
좋은 글 감사합니다^^
좋은 정보 잘보고 갑니다~~^^
잘봤습니다~