토지등급 및 개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정은?

[부엉이]

토지등급 및 개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정은?

재산세과세대장상에 등재된 토지등급 등 순서에 따라 토지등급 적용

토지등급 및 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정방법과 관련해 「소득세법 시행령」 제164조제4항을 적용할 때 취득 당시 설정된 토지등급이 없는 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 토지등급 등 순서에 따라 토지등급을 적용하는 것이라는 국세청의 유권해석이 나왔다.

국세청은 최근 질의회신(양도, 부동산납세과-830, 2014.10.31) 을 통해 “1. 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외함) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제4호 나목의 자산을 양도하는 경우 그 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 같은 법 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 하는 것”이라고 밝혔다.

이어 국세청은 “한편, 위 ‘1’에 따라 환산취득가액을 산정할 때 취득당시의 토지등급 및 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지의 기준시가 산정방법 등에 대해서는 기존해석사례(부동산거래관리과-542, 2010.04.13.; 재산세과-973, 2009.12.09.; 재산세과-1621, 2009.08.07.)를 참고하라”고 회신했다.

부동산거래관리과-542(2010.04.13.)는 “거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제4호 나목의 자산을 양도하는 경우 그 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제97조 제3항에 따르되, 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 같은 조 제1항제1호 각 목에 따른 금액으로 하는 것이며, 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 동 금액은 필요경비에 산입하는 것”이라고 밝히고 있다.

또 재산세과-973(2009.12.09.) 사례는 “「소득세법 시행령」 제164조 제4항을 적용함에 있어 취득 당시 설정된 토지등급이 없는 경우에는 ① 재산세과세대장상에 등재된 토지 등급 ② 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근 토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)·군수가 결정한 가액 ③ 당해 토지와 바로 인접된 토지 중 품위·정황이 유사한 토지의 등급 ④ 품위·정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급 순서에 따른 토지등급을 적용하는 것”이라고 하고 있다.

또 재산세과-1621(2009.08.07.) 사례는 “개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것”이라고 밝히고 있다.

이어 이 사례는 “한편, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우에는 1985년 1월 1일)의 기준시가는「소득세법 시행령」제164조 제4항 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다”고 해석하고 있다.

이번 회신과 관련된 사실관계를 보면 갑은 A토지(1,405㎡)를 ’72.1.19. 취득하여 ’11.5.19. 을(갑의 손자)에게 증여하였고, 을은 A토지의 일부(92㎡)를 ’14.9.29. 150백만원에 양도하였다(소득세법상 이월과세 적용대상임).

그런데 A토지는 지목이 ‘도로’로서 지방세법상 재산세 비과세대상인 관계로 토지등급이 없고 개별공시지가조차 공시된 바 없으며, 인근 유사토지의 경우에는 ’96년부터의 개별공시지가만 있고 그 이전의 토지등급은 없다.

이 같은 사실관계에서 질의자는 A토지의 취득가액을 산정할 때 토지등급 및 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지의 기준시가 산정방법에 대해 국세청의 회신을 요청했다.

<日刊 NTN –이재환기자-2014-12-10>

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