주택도시보증공사의 대항력 포기 경매사례

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경매 물건정보 | 주택도시보증공사

주택도시보증공사로부터 매각시 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 

매수인에 대하여 반환청구권을 포기하고, 선순위 임차권등기말소에 동의한다는 서면이 제출됨.

주택도시보증공사로부터 매각되는 물건에 선순위 임차권이 있고, 주택도시보증공사가 매각 조건으로 임차권 등기 말소에 동의한다는 서면을 제출한 경우, 낙찰자는 경매 낙찰가만 지급하고 선순위 임차권 등기 말소 청구에 따를 의무가 있습니다.

더 자세히 설명드리면 다음과 같습니다.

주택도시보증공사의 채권 포기 및 임차권 말소 동의: 주택도시보증공사는 임차권자가 전세금을 모두 회수하지 못하더라도, 낙찰자에 대한 배당금 부족액에 대한 임차권 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의할 수 있습니다. 이는 경매 매각을 활성화하기 위한 조치입니다.

낙찰자의 의무: 낙찰자는 주택도시보증공사가 제시한 조건에 따라 낙찰가를 지급하고, 선순위 임차권 등기 말소를 진행해야 합니다.

선순위 임차권자의 권리 제한: 이 경우, 선순위 임차권자는 낙찰자에 대해 임차권 유지 또는 보상을 청구할 수 없습니다. 다만, 낙찰자가 임차권 등기 말소를 하지 않고 임차인을 퇴거시키려는 경우에는 임차인은 별도의 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.

주의 사항:

주택도시보증공사의 채권 포기 및 임차권 말소 동의는 경매 공고 및 매각 조건에 명시되어야 합니다.

낙찰자는 경매 절차 및 관련 법규를 충분히 이해해야 합니다.

선순위 임차권자는 자신의 권리에 대해 충분히 알고 있어야 하며, 필요시 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

참고자료:

주택임대차보호법 제3조 제5항

민사집행법 제91조 제4항

주택도시보증공사 경매매각 조건

https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=001248&ancYnChk=0#0000

주택임대차보호법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

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주택임대차보호법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

주택임대차보호법 [시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정] 본문 부칙 본문 제정·개정이유 연혁 3단비교 신구법비교 법령체계도 법령비교 조문 선택 화면내검색 새창 선택

law.go.kr

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https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?docType=JO&lsiSeq=79996&joNo=004400#J44:0

민사집행법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

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민사집행법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

민사집행법 [시행 2008. 8. 4.] [법률 제8581호, 2007. 8. 3., 타법개정] 본문 부칙 본문 제정·개정이유 연혁 3단비교 신구법비교 법령체계도 법령비교 조문 선택 화면내검색 새창 선택

www.law.go.kr

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https://m.easylaw.go.kr/MOB/CsmInfoRetrieve.laf?csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2

부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말

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부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 < 책자형 생활법령 : 모바일 생활법령

매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인, 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 필요성 및 확인 방법, 권리확인의 필요성, 권리확인의 방법, 최선순위 권리, 선순위 권리, 후순위 권리, (근)저당권, (가)압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 가등기, 가처분, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기

부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

• 경매의 의의 및 유형열기
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     권리확인의 필요성

    경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 제144조제1항).

    경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

    

     권리확인의 방법

    말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(「민사집행법」 제88조 및 제148조).

    ※ 경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.

    위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.

    ※ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항, 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).

  • 말소·인수되는 권리의 확인 열기
• 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정열기
• 부동산등기기록ㆍ건축물대장 등의 확인 및 현장조사열기
• 관심 물건의 종류에 따른 권리분석열기
• 입찰참여 물건 및 입찰 가격의 결정열기
• 입찰참여 자격열기
• 입찰 방법열기
• 기일입찰의 절차열기
• 기간입찰의 절차열기
• 매수신고인의 경매 물건 보호 조치열기
• 법원의 매각허가여부 결정열기
• 매각허가결정에 대한 즉시항고 여부의 확인열기
• 매수인의 매각대금 지급열기
• 소유권 취득 및 세금 납부열기
• 소유권 방어를 위한 조치

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주택도시보증공사의 대항력 포기 경매사례










전세사기가 이슈화 되어 문제가 되고 있습니다. 임차인분들중 보증보험에 가입하신 분들은 그나마 다행이시긴 한데 아닌분들은 금전적인 피해 또는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이런저런 피해가 발생되고 있습니다. 그렇다 보니 보증보험가입을 많이들 하고 계시는 상황인데 최근 주택도시보증공사의 보증액이 점점 늘어난다는 뉴스가 계속 나오고 있습니다.










존재하지 않는 이미지입니다.




(출처 : 매일경제 )






임차인에게 임대인을 대신하여 돌려준 보증금액 규모가 어마어마 합니다. 아래표를 보니 20~30대가 가장 많은 것으로 나옵니다.










존재하지 않는 이미지입니다.




(출처 : 서울경제)






현행 제도상 임차인이 보증금을 지키는데 가장 좋은 방법은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것인데요. 이 금액이 매년 늘어나고 있습니다. 2021년 사고금액이 5790억원이었는데 올 7월달까지 5368억원이니 내년초에 나올 2022년 금액은 더 커질것입니다.






전세사기라는 단어가 사회적 이슈가 된 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 임차인에게 내어주고 임차인의 지위를 양수한 경매물건을 보게 되었습니다. 매각조건에 나와 있는 내용은 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 내용이었습니다.






전세보증금반환보증보험제도는 임차인이 계약이 만료되거나 경매진행등으로 인해 보증금을 바로 돌려 받지 못할때 주택도시보증공사에서 보증금을 돌려주고 보증금 채권을 양도받아 임대인에게 직접 보증금을 돌려받거나 경매절차등을 통해 돌려 받게 되는 구조로 되어 있습니다.






그런데 신축이나 소형주택의 경우 전세보증금이 시세에 거의 육박하는 경우들이 많습니다. 1순위로 전세계약이 되어 있지만 전세보증금이 시세에 육박하므로 아무도 입찰을 하지 못하는 케이스들입니다. 일반 개인이라면 임차인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득한 후 계속 거주하거나 매매로 팔고 이사를 하는 방법이 있으나 채권을 양도받은 주택도시보증공사는 개인하고 똑같이 하기 어려울것입니다. 그렇다 보니 이러한 전세보증금이 시세에 육박하는 경우에 아무도 입찰을 하지 않는다면 대위변제액을 회수하는데 어려움이 발생하게 됩니다. 그래서 나온 방안이 대항력이 있지만 대항력을 포기하는 전제로 매각을 하는 것으로 보입니다. 결국 손실이 생긴다는 얘기입니다.






이 보증액은 주택도시기금이 재원이 될 것 같은데 이러한 전세사기에 관련된 내용들이 계속 나타난다면 기금손실액이 커질것 같습니다.






관련 경매사건을 보도록 하겠습니다.










존재하지 않는 이미지입니다.




(출처 : 부동산태인)






양천구 목동에 있는 다세대주택입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다.










존재하지 않는 이미지입니다.




(출처 : 부동산태인)






말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 있습니다. 임차인 김영석은 주택도시보증공사로 부터 보증금을 돌려 받고 임차보증금채권을 양도했습니다.(전세보증금반환보증보험을 통해)






임차인의 보증금은 2.95억원으로 감정가와 약3000만원정도 차이가 납니다.(감정가와 동일하거나 감정가이상인 경우도 더러 있습니다.) 임차인이 대항력이 있으므로 2억원에 낙찰이 되도 미배당되는 9500만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 결국 이래나 저래나 2.95억 이상으로 취득해야 하는 건입니다. 감정가가 3.29억원이고 부동산 가격이 하락세이다보니 경매시장에서 이물건에 입찰할 입찰자를 찾기는 어려울것 입니다.






아무도 입찰하지 않는다면 주택도시보증공사가 낙찰을 받아 소유권취득후 매도를 해야 할것으로 보입니다. 물건매각명세서등을 봤더니 주택도시보증공사에서 뭔가 제출한 내용이 있었습니다.










존재하지 않는 이미지입니다.




(출처 : 부동산태인)






법원에서는 대항력이 있다는 점을 기재 해 놓았지만 채권자로부터 확약서가 제출되어 (대항력을 포기한다는)기본내역에 고지를 해 놓았습니다.






즉, 이 물건은 2.95억 이하로 낙찰을 받더라도 미배당된 보증금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 말이 됩니다.






주택도시보증공사가 낙찰을 받아 매매를 통해 보증액을 회수할수도 있지만 시간도 걸리고 이업무를 해야할 직원도 있어야 할것이고 시간과 비용이 들어가니 대항력을 포기하고 경매로 회수할수있는만큼만 회수하려는 것으로 보입니다.






아마도 이런물건들이 꽤 될것으로 보이는데요. 주택도시보증공사에 손해가 발행하므로 결국, 주택도시기금의 재원의 손실이 생기는 것으므로 추후 금액이 커진다면 문제가 될것도 같습니다.






결국 현행 임대차계약이나 보증제도에 대한 제도개선이 필요할 것으로 판단됩니다. 전세사기 임대인 관리, 임차인의 세금체납여부 확인등 여러조치를 하려고 하고 있으나 조금 부족해 보이는 부분도 있어 보입니다.






부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표