† my story † 소유권 이전. 그리고 점유자와의 신경전 시작~~

[산다는것]

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((  전편에 이어서 작성합니다 .

     내공이 깊으신 분들은 뻔한 이야기 일수 있습니다. 초보입장에서 느낌을 전달합니다. ))

매각허가결정이 나고 일주일 후. 확정전날 항고신청이 들어왔습니다.

보정명령 그리고  폐문부재. 발송송달  3주가 금방 흐르네요.

그냥 천천히 기다리면서 여유롭게 하겠다고 마음을 먹었지만 시간이 지나면서 결정된것은 없고 ,

나의 의지대로 되는것이 별로 없다보니 겉으로는 여유롭지만 짜증 반 , 초초 반입니다.

대법원 사이트에 들어가 동일한 날 경락된 물건의 진행을 확인해보니 배당기일이 잡혀 있네요.

처음에는 채무자와의 만남도 쉽게 이루어지고 ,  대화로 서로의 안에 대한 절충점도 찾아질수 있을것이란 기대가

컸는데 , 불통으로 소통이 되질 않습니다.

어떻게 해야할까 ? 내가 무엇을 해야 할까 ? 그리고 무엇이 일어날까?

궁금해서 실무제요 처리지침을 확인해 보았습니다.

" 집행법원에서 보정을 명하였음에도 그흠을 보정하지 아니한 경우에는 항고장 각하명령을 ,

보증공탁이 없을때는 7일이내 항고장 각하결정을 실시하게 된다. " 로 기록되어 있네요.

물론 또 다시 항고장 각하결정에 대한 즉시항고(민집130조5항)를 할수 있지만 , 이전의 항고처럼 집행정지의

효력이 없어 이후의 법정 절차는 그대로 진행할 수 있다고 기록되어 있습니다.

==> 채무자가 또 다른 행위를 하더라도 경매의 절차는 그대로 진행된다는 것입니다.

      물론 여기서 채무를 해결하면 다 종료되는 것이기때문에 일단 금융비용이 발생하더라도 소유권 이전이

      필요한 시기인것 같습니다. ( 채무자가 한달을 벌어주어 좀 부담이 덜합니다 )

송달후 10일 (유효기간임)이 지나고 법원에 가서 경매계장님을 만났습니다.

본인 ; 안녕하세요.  계장님~(가능한 친근한 목소리로 애절하게......)

계장 : (통화중이십니다) 아.  잠깐만요!  "항고" 그거 지금 판사님한테 올라갔는데 각하결정 바로 내려올꺼예요.

         채무자한테 송달하고 , 잔금지급일 통보드릴테니까  바로 내세요. 근저당에 의한 경매니까 채무자가 내면

         권한이 없어져요. ( 몇번 갔더니 이제 제 얼굴도 알고 , 사건번호 묻지도 않습니다. )

본인 : 네. 벌써 한참이 지나 궁금해서요 . 낙찰은 받았는데 진행되는것은 없고..

         잔금기일 통보는 내일 나오는 거죠 .  제가 찾으러 오겠습니다.

         그리고 잔금내고 인도명령 신청할건데 발송송달로 해주실수 있읍니까? 일부러 안 받는것 같아서.....

계장 ; 그래요. 그거 발송송달 처리 해드릴께.

본인 ; 어~휴 고맙습니다. (오랫만에 쾌재를 속으로 외칩니다. 아싸~~) 그리고 이따 판사님 결정나면 전화좀 ... 

TIP ; 경매계장을 자주 찾아가면 (상냥해야 한다 ) 내가 진행하고 있는 물건에 대해 조치를 쉽게 받을수 있다.

        그리고 문서열람도 신청서를 쓰지 않아도 볼수있다.

띠리리링~~

계장 ; 아~ 결정났어요. 그래 잔금일은 언제까지로 해 줄까요.  이번달 말일이면 되겠지요.

본인 ; 네. 대출도 알아보고 해야 하니까 그냥 7월 첫주까지 해 주시면 좋겠는데요.

계장 ; 그리고 잔금 빨리 내세요.  채무자가 근저당 말소 시키면 지금껏 한것 헛일이 되니까?

         ( 아마도 공동담보된 토지의 경매진행이 채권자가 취소하여 그러시는것 같습니다.)

본인 ; 아~ 네 계장님. 고맙습니다. 내일 찾으러 가겠습니다.

 TIP ; 잔금지급일도 경매계장님과 이야기를 잘하면 낙찰자의 의도대로 1~2주 조정할수 있다.

대법원 사이트에 들어가니 등기되어 있습니다. 결정으로 보아 공탁금 미납입니다.  진짜 시간 한~참 걸립니다.

성질급한 사람 스트레스 참 많이 쌓입니다.   =  내공부족 +  경험부족 + 예측불허 ....

다행히 이번에는 잔금지급에 대한 통지를 받을것 같습니다.

일단 소유권이 없는 상태에서 채무자겸 소유자에게 명도를 , 그리고 아파트 관리소에 체납 관리비(2개월분) 독촉을

하기는 쉽지 않은 일인것 같습니다.

Full Course로 천천히 경험 해보고 싶다고 했더니 진짜로 해야 할 듯 합니다. ( 강제 집행은 좀~~ )

잔금대출

이제는 낮은 금리로 , 법무비용도 작은 대출을 받아야 합니다.

그리고 자금 상환방법을 진짜 고민한후 경우의 수를 고려한 후 적절한 대출을 실행하여야 합니다.

몇군데 통화하고 문자를 나누다 보면 자기에게 맞는 금융권을 선택할 수 있고 , 법무비는 살~짝 경쟁시키면 

10~20만원은 절충이 가능한 것 같습니다.

요즘 부동산 불황이라 그런지 일이 별로 없어서 Nego하기 더 좋은것 같습니다.

여러개의 금융권중 중도상환없이 가장 이자가 낮은것은 4.2%.  농협으로 직접방문 자서해야 했고 ,

4.3% 단위농협은 대출자의 집까지 방문하여 자서한다고 하여 어떻게 할까를 고민했습니다.

대출을 결정하기로 한 당일 아침.

아침 일찍 OO화재 대출아줌마에게 전화옵니다.

이제 결정했고 농협것 받으려고 한다.  이자 낮은곳으로 가장 메리트가 있어 결정했으니 그렇게 알아라했더니

" 무조건 맞춰 드릴께요. 법무사비도 더싸게. 오늘 당장 대출상담사가 직접 방문하여 가능합니다 "

본인 ; 어떻게????

이자 차이는 어차피 중도상환 없이 삼개월정도를 빌리시는 것이니까 차액은 대출실시되면 은행에 입금시켜드릴께요.

법무사비도 싸고 , 손해될것이 없잖아요.  저희가 실적도 중요하거든요!!

본인 ; 그래요 . ( 잠시 고민 !! 자서하러 서울까지 휴가내고 가기가 어렵웠습니다 ) 그러죠.

         ( 명함아줌마의 간곡한 부탁에 오~케했더니 바로 시간잡고 대출상담사 방문이 예약됩니다)

열 몇장의 대출서류에 대출을 받겠다고 인감도장을 찍으니 그것에 대한 책임감이 뒤따라 많이 긴장됩니다.

혹 ~ 잘못되면 어쩌나 , 직장생활 이십년 저축한 돈이 들어가는데 생각지도 못했던 딜러-금융권 대부계-법무사가

연계된 사기극에 휘말린 당사자가 되면??? 도장찍었더니 먹고 튀면~~~ 끔직하죠

그리고 경매된 주택의 소유자가 되고 명도도 되지 않고 보유주택도 매도되지 않으면  금융비용은 계속 발생될것이고 .

금방 수백만원. 수익은 고사하고 애물단지 될것이고 이거 큰일입니다.

 제발 잘되라~~ 빌고 또 빕니다.

그리고 대출이 처음이신 분은 대출 불안을 잠 재우기 위해 반드시 자서하기전 대출 상담사의 명함을 받고 , 

상대방의 신분을 확인하는 것이 좋을듯 합니다.

( 명함에 상담사 등록번호가 있는지 , 사무실 번호가 있는지 , 법무사와 관련된 정보를 묻는식으로 말입니다 )

저는 법무사 법무비용 견적서를 보고 상호로 위치등을 검색하고 ,  그 법무사 어디 있는거죠? 라고 물었습니다.

내용증명 / 합의각서 송부

내용증명만 잘 써도 명도의 반은 끝난거다 라는데 , 처음 해보는거지만 사무장님의 교육을 받은 제자가

내용증명 하나 못 쓰면 되겠습니까?

사무장님 강의교재와 경험담 내용 , 경매서적 일부 발췌하여 써 보았습니다.

합의서를 포함한 내용증명의 직접배달(선조치)과 우체국을 통한 내용증명 정식 발송 두가지를 실행했습니다.

뭐라도 빨리 채무자가 보고 상황을 인지하게 하려고 한겁니다.

일단 우체국으로 가 내용증명 보내고 , 직접배달은 퇴근후 우편함에 가서 넣어두고 왔습니다.

그런데 합의서와 내용증명을 가만히 읽어보니 몇가지 오류가 발견됩니다.  이거 큰일났네~~

- 합의서 2부에 본인도장을 다 찍어서 보냈습니다  --- 합의서를 점유자가 갖고 주지않고 합의했다 하면~~

- 채무자,채무자 부인이름을 기입했는데 1인지명으로 해야한다 하여 채무자만 수신자로 했습니다,

   그런데 부인이름을 잘못 기록해 영~ 찝찝해서 수정키로 했습니다.

부랴부랴 늦은 저녁 아파트 우편함에 가서 수정된 것과 교체하고 ,

( 외부인이 출입할 수 없어 저녁 10시이후 현관문 출입하기 어렵습니다.  후라이드 배달하는 사람 따라 들어가~~)

다음날 우체국에도 반송조치하고 다시 보냈더니 몇천원 꿀떡~~ 없어졌습니다.

천천히 한다고 했는데도 실수가 일어나니 이게 다~ 돈 입니다.

주말을 이용해 우편함에 놓여진 합의각서는 잘 읽어보셨는지 확인하니 그대로 있습니다. 

뭐~ 저런 O 이 있어? 아예 우편물을 보지 않는구만....  하여튼 잔뜩 들어있습니다. 

주로 돈 내라는 고지서인것 같습니다.

내용증명으로 보낸 우편은 익일 오전 10:00쯤 채무자가 받았네요. 우체국이 잘되어있어 인테넷 확인 가능합니다.

6월21일을 기한으로 최고했으니 뭔 연락이 오겠지요.~~~~~~~~~

((내용증명송부확인)) ---- 인테넷으로 접속하여 EMS번호13자리 누르면 누가 받았는지 자세히 나옵니다. 

6월20일. 합의를 위해 검토를 제안한 마지막 전날 밤 .

아무런 연락이 없습니다.  전화를 하고 싶었지만 조급한것을 드러내지 않기 위해 참기로 했습니다.

하루 남았고 , 이제 안되면 소유권 이전후 강제집행 최고서, 관리소등  다단계 압박으로 나가야 할 것으로 판단됩니다.

와이프도 잔금납부와 동시에 한달에 75만원이 이자로 나간다고하니 은근 신경이 쓰이는 모양입니다.

와이프 ; 이제 어쩔려고? 

본인    ; (애써 태연한척 하면서...)  자식들!!  합의 안하면 강제집행하는거지. 

             그렇게 배려해주어도 버티기만 하니.  합의서 서명하는 것이 좋을텐데..

            ( 또 걱정입니다. 강제집행하려면 법원 왔다갔다하고 , 집행해야 하고 , 유체동산경매해야하고~~~)

6월21일 낮 12:05 분   채무자에게서 부재중 전화가 왔습니다.

개인이동중 진동모드라 전화를 못 받아았는데  1시간 있다가 전화했습니다.

( 저도 조급했지만 상대도 초초했을겁니다.  이 시간이후로 강제집행할것이고 ,  임료OO 만원 내놓고  , 강제집행비도

  다 내놓고 소송으로 다 받을거야 했으니 어찌 불안하지 않았겠습니까? )

본인    ;   여보세요. 전화하셨던데..  결정하셨나요?

상대방 ;  와이프가 한번 만나 이야기 하잡니다.

본인    ;  그래요. 몇시에 어디서 만나자는 겁니까?  

상대방 ;  네. 제가 집에가서 시간정해서 저녁에 전화드리겠습니다.

본인    ;  그렇게하세요.

             ( 아마도 뭔가 추가적인 요청을 제안할 것입니다.  돈 그리고 시간........... )

그날 저녁에 전화가 와 일요일 6시 ,  커피숖에서 만나잡니다.

기다리고 기다리던 안방실세와의 만남.  이번에 잘 해결해야 하는데~~~ 

그러나 합의라는 단어없이 만나자는것 보면 내가 쉽게 들어주기 곤란한 주문사항을 이야기할텐데....   고민이 되네요.

OO 커피숍.

본인 ;  안녕하세요.

와이프 ; 안녕하세요. 저희들도 일부러 이렇게 지연시키는 것이 아니고 , 당장 이사할 보증금이 없어 마련할려고

             은행(2금융권) 이곳저곳 알아보고 있습니다.

             7월초 서류넣고 10일경에 결과나오니 그때까지 기다려주시겠어요.

본인 ; 그래요 . 그럼 먼저 체납관리비부터 납부하세요. 두달째 밀렸고 , 석달째입니다.

와이프 ; 저희들이 작년에도 돈이 없어 밀렸다가 여동생에게 빌려 올초 약 일년치 한꺼번에 납부했어요.

             더 빌릴처지가 아닙니다.  (( 체납으로 인한 단전/단수를 시행해 생활이 어려움을 느낀것 같다 ))

             중3 딸아이 학교다니는것에 조금씩 버는돈 집어 넣고 있어요.

본인 ; 제가 다음주면 소유권 이전할거고 , 이전과 동시에 인도명령이라는 것을 법원으로 부터 받습니다.

          인도명령이 나면 강제집행 할수 있고 한달이면 다 종료됩니다.

          다시 당부드리지만 이웃사촌끼리 그런일이 없이 그냥 전입/전출을 했으면 하네요.

          저도 부모님과 합가해야 하고 , 보유 부동산도 매도해야 하니 8월한으로는 비워주셔야 합니다.

          아시겠지만 3억에 대한 금융비용 120만원이 이제 저에게 발생되어 엄청 부담됩니다.

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일단 7월10일까지 기다리겠다 하고 헤어졌습니다.

나는 걸어서 가고 ,  저들은 혼다 자동차를 타고 갑니다.  돈이 없는것은 알겠는데.... 

저들의 말을 다 믿어야 하는지 ?????

혼다자동차보다 로버트 기요사키의 말을 믿어야 겠네요?     THINK DIFFERENTLY...

등기이전

자서하면 3일정도 금융기관 승인과정을 거치고  대출승인이 됩니다.

OO화재에서 " OOO 님 대출심사완료되었고 , 임대차 조사 예정입니다 "라고 문자가 왔네요.

아마도 선순위 임차인관계를 확인하기 위해 전입세대 열람을 하는것 같습니다.. 금융기관 철저하지요.

소유권 이전을 위해 익일 법무사와 법원 은행에서 11시에 만나 잔금치르기로 했습니다.

대출금액이 정상적으로 잔금대출에 사용되는지도 불안하고 그 과정을 한번쯤은 봐 두어야 한다고 생각했기

때문에 만나자고 했습니다. 불안할때는 직접 Follow Up하는 것이 속 편합니다.

 ( 11시30분쯤 법무사 통장에 입금되고 그걸 찾아 잔금과 합하여 이전행위가 이루어 지게 되는거죠

   이 법무사님은 8년을 걸려 자격을 취득했답니다. 쉽게 포기할 자격이 아니므로 금융권과 연계되었다면

   굳이 불안에 떨지 않아도 될듯 합니다 )

법무사비는 등기비용 완납했을때 모바일 뱅킹으로 이체해주었고 ,

채권할인및 인지대도 그날 시세에 따라 처리했습니다.  그날 주가가 폭락하고 채권금리 상승하여 6.2%에

할인했습니다. 넘 아깝네요. 며칠사이에 10만원이상  올랐습니다.

인도명령송달중입니다.

강제집행 예정통지 부착 및 관리소 압박

점유이전금지 가처분의 신청  ?

강제집행신청

강제계고

강제집행

유체동산경매

가압류 그리고 소제기등으로 비용회수....    아직도 많이 남아있네요. 

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[보리누나]

산다님,,
날씨도 더운데,,,명도하고 계시네여,,조만간 바로 명도 완료기 올려주실거죠?
산다님 화이팅!!!

[산다는것]

네. 돈두고 첨예한 신경전입니다.
이번 정모때 안오셨더군요.
더운데 건강조심하세요. 화팅.~~

[정소장]

그래도 할건 다 챙기시고 진행하시는 모습이 부럽습니다.
자신의 의지에 따라서 진행되지 않은 일까지 신경을 쓰다 보면 스트레스가 대단합니다.
카드는 정해졌고, 어떤 방법으로 진행하실지가 결정된 이상 마음 느긋하게 먹고 다음 수순을 준비하시는 것이 더 효율적이고 합리적인 대처방법이라 판단됩니다.
감사합니다.

[산다는것]

마음을 좀 비우면 편해질것 같은데
잘 안되네요. 어차피 겪고 넘어야 할 산이라
생각합니다. 힘내겠습니다.

[일풍]

지금저보다는 앞선 과정을 진행하고 계시네요.
전 이제대출 알아보고 있는중입니다~~
도움되는글읽고 힘내서 저도진행해보려합니다^^

[산다는것]

낮은금리로 대출잘받고 진행바랍니다.
명도도 잘하시구요. 화팅입니다.

[산다는것]

다음번에는 입주경험담을 올리겠습니다.

[겸댕이]

처음인데도 불구하고 모든시나리오를 염두하시고 하시는게 대단하신것 같습니다 앞으로 어떻게 진행될지 흥미롭네요 ㅎㅎ 9기 모임때 뵙겠습니다

[산다는것]

중간에 시나리오를 멈춰야 하는데.
쭉 가면 ~~ 이제 7부능선쯤인것 같습니다.

[머니볼2]

정말 하나하나 배워가시는 모습이 눈에 선하네요. 저도 이렇게 얼른 배워야 할텐데 부럽습니다~ ^^

[산다는것]

시작하고 낙찰받으면 진행되고 겪습니다.
좋은 물건을 찾는것이 우선입니다.

[산다는것]

도움이 되셨다니 제가 기쁩니다.
혼자 진행하다보니 좀 외롭더군요.
답답도하고,

[gagudo]

실수하셨다하지만 정말 잘해내고 계십니다. 명도까지 잘 되실거라 믿습니다. 저처럼 초보한테는 완벽담보다 실수담에서 많이 배우거든요.. 감사합니다.

[(9기)다정다감]

저희도 쉬울 것 샅던 명도가 맘처럼 되지 않아 고민이네요^^ 산다는것 님의 글 일고 다시 협상하러 갑니다~~

[산다는것]

빨리 복사골주민이 되셔야하는데.
경험이 없으니 많이 부족하다는것을
느낍니다.
이제 인도명령송달되었고 내일 송달증명
떼러갑니다.
원만히 협의안되면 다음주 강제집행신청하려구요.
다정다감님도 힘내구요. 할수있다. 된다라고
생각하고 진행하세요. 화팅.

[마음만 유기농]

제대로 공부하고 계시네요~~~ㅎㅎ
마무리 되는대로 넓고 좋은집에서 행복하세요~~~ ^^ 화이팅 !!

[산다는것]

날씨가 많이 더워졌네요.
잘계시죠. 유기농님도 화팅입니다.

[패션인]

글 잘 보았습니다.^^
[딜러-금융권 대부계-법무사가 연계된 사기극에 휘말린 당사자가 되면???]
이라고 저도 처음 대출받을 때 많이 고민했었는데... 지금생각하면 웃음밖에 안나죠 ㅎㅎㅎ
잘 해결되어 좋은 결과있으시기를^^

[산다는것]

저두 시간이 지나면 여유가 좀 생기겠죠.
소유권이전후 채권최고액 2억4천.
정신이 바짝듭니다.

[란비]

좋은 글 잘 보고 있습니다. 저도 매각허가 결정(6/24)나고 항고기간 마지막에 항고/항소제출(6/28)되었고 7/1일 보정명령등본 발송상태로 대기하고 있는 중입니다. 사례가 비슷해서 많은 도움이 되고 있습니다. 잔금납부일도 줄일 수가 있네요, 다음 후기가 많이 기대됩니다. 좋은 결과 빌어 드릴께요.^^ 홧팅

[산다는것]

란비님도 조금만 여유를 가지시면
스트레스가 줄겁니다.
잘 진행바랍니다. 화팅.

[[9기]꿈쎄]

자세하고 좋은글 잘봤습니다. 잘마무리 되셔서 좋은 수익 거두시기를 기원합니다. 화이팅!!

[산다는것]

꿈세님도 명도기 올려주세요.
화팅하시고요.

[산다는것]

네. 돈이없다는것을 믿어야하는것인지.
부인명의로 된 차입니다.
행크나인의 정기를 받아 잘 처리하겠습니다.

[브루스]

생생한 후기 잘보았습니다. 그런데 글로보았을때 임차인의 진정성이 의심이 가네여..여하튼 좋은 결과 기대하겠습니다

[산다는것]

저도 궁금한것이 진정성입니다.
판단하기 참 어렵네요. 직관을 믿어야할듯~

[된장(DanJang)]

경락대출을 위한 은행과 법무사 이야기는 참 공감이 갔습니다. 마무리 잘하시고 좋은 결과있길 바랍니다!

[란비]

7/1 보정명령등본 발송에 7/3일 이사불명으로 되어 있고 7/5일자 보정명령 등본 발송 되어 있어 경매계에 확인 하니 이사불명에 2차발송은 "발송송달"로 처리되었답니다(소요기간 10일). 거의 "산다는것" 님과 비슷하게 진행되고 있습니다.~ 좋은 주말 보내세요.

[산다는것]

지금 필요로 한것은 원만한 합의도출인것 같습니다. 줄건주고 받을건 받고~~
힘내시고화팅. 글고 마인드컨트롤.

[대규(7기)]

소중한 경험담 감사합니다.
조금씩 고수에 길로 가시네요^^
성투하세요

[에이누리]

감사함니다,

[대전 이청기]

저도 지금 처음 낙찰받고 즉시항고장 받은 상태인데 산다는것 님 덕분에 도움이 많이 될거같아요~ 감사합니다