부동산 정보 전세보증금 떼이지 않으려면, 전입신고부터 제대로!

[auctioneer]

지난해 부동산가격 폭등 및 공급물량 부족에 의한 전세값 상승으로 집 없는 서민들의 고통이 말할 수 없을 정도로 컸을 터인데 올해는 전세대란의 조짐은 없을 것이라 하니 그나마 다행이다. 그러나 아직도 전세물량 공급이 충분치 않은 상황에서 언제고 다시 전세대란이 일어나지 않을까 불안한 마음이 앞선다.

이사를 하게 되는 이유와 모습은 참으로 각양각색이다. 전세보증금 인상을 이유로 쫓겨나다시피 이사하는 경우 외에도 근무처에서 조금 더 가까운 곳으로 이사를 하기 위해, 자녀교육을 위해, 결혼으로 신접살림을 차리기 위해, 임대차계약 만기 후 더 나은 주거환경을 찾아 이사하는 경우 등등.., 지난해 같은 전세대란의 시기에는 보증금 인상을 이유로 한 부득이한 이사가 적지 않았으리라!

이유야 어떻든 이사를 하면서 필히 빠트려서는 안 될 것이 바로 주민등록 전입신고이다. 주택의 인도(입주)와 전입신고는 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 이른바 대항요건을 갖추는 행위이다.

이 대항요건의 구비여부는 임차주택이 매매 또는 경매에 부쳐지는 경우 매수인(또는 낙찰자)에게 임대보증금에 대한 권리를 주장할 수 있느냐 없느냐가 결정될 정도로 매우 중요한 사안이다.

주민등록시 전입신고서에 주소를 기재할 때 주의해야 할 사항이 두 가지가 있다. 하나는 단독주택과 공동주택의 전입신고방법이 다르다는 것과, 또 하나는 공동주택의 경우 이용현황상의 동ㆍ호수와 공부상 동ㆍ호수가 다른 경우에는 공부상 동ㆍ호수를 기준으로 대항력 취득여부를 판가름한다는 것이다.

즉 단독주택(또는 다가구주택) 전입신고 시에는 주소를 지번까지만 기재하고 그 동ㆍ호수를 기재하지 않아도 되지만, 연립ㆍ다세대주택이나 아파트 등 공동주택은 지번 외에도 공동주택의 명칭과 동ㆍ호수를 정확히 기재하여야 대항요건이 인정되어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

공동주택의 명칭과 동ㆍ호수는 쉽게 표출되는 것이기 때문에 이는 그리 어려운 문제는 아니다. 문제가 되는 것은 공동주택, 특히 연립ㆍ다세대나 나 홀로 아파트의 경우 등기부등본 또는 건축물관리대장에 기재된 동ㆍ호수와 건물 또는 출입문에 표기되어 관행상 사용하고 있는 동ㆍ호수가 일치하지 않는 경우가 많다는 데에 있다.

이런 경우 임차인이나 건물주도 별 생각없이 실제 사용하고 있는 동ㆍ호수를 임대차계약서나 전입신고서에 그대로 기재하게 되는데, 이러한 전입신고는 제3자가 인식할 수 있는 유효한 공시방법이라 할 수 없기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

예컨대, 신축된 다세대주택에 입주하면서 전입신고는 현관문에 표시된 대로 1층 201호로 하였는데, 후에 준공검사 후 건축물대장이 작성되면서 그 동안 통칭되던 표시와는 다르게 1층 101호라고 공부상 기재된 경우가 그렇다.

이렇듯 현황과 공부상 주소 불일치의 경우에는 임차주택이 경매 처분되더라도 우선변제권이나 선순위 임차인으로서의 대항력을 행사할 수 없으므로 보증금을 찾을 길이 요원해진다.

임차인이 보호를 받기 위해서는 건축물대장과 같게 1층 101호로 정정하여야 하지만 보호를 받게 되는 것도 당초 전입 신고한 시점으로 소급되는 것이 아니라 정정한 때로부터 보호를 받을 수 있다. 그 사이 다른 담보권자나 가압류 등이 설정되었다면 선순위 임차인으로서의 지위를 상실하게 되고 경매 처분되는 경우 보증금의 일부 또는 전부를 잃게 될 우려가 있다.

전세대란으로 보증금을 인상해준다거나 여건이 안 되어 보증금 규모에 맞는 곳으로 이사한다는 것은 그나마 용인할 수 있지만, 임차인의 전재산이라 할 수 있는 보증금 전부 또는 일부를 잃는다는 것은 임차인에게 있어서는 미래에 대한 희망이 꺾일 수 있는 치명타와도 같은 것이다. 더 늦기 전에 지금이라도 자신의 주민등록이 공부상의 주소와 일치하는지를 확인해 볼 일이다.

- 이영진 님의 칼럼