스크랩 [재테크담론] 부동산에서 적정한 내 재산은 얼마..? 분위기 등으로 흔들리지 않는 매수, 매도..! [06.5.6 작성]

[강투]

 

           {아파트에서 땅값과 건물값을 계산하는 방법}

#.. 아래의 아파트 사례.. 다른 지역 부동산에도 적용된다고 필자는 생각합니다.

$.. 용적율과 대지지분은 반비례관계 : 용적율이 높으면 대지지분이 적고 용적율이 낮으면 대지지분이 많다. 즉 용적율이 높으면 평당 땅값이 높아야 하고 용적율이 낮으면 평당 땅값이 낮아야한다. 따라서 토탈 가격은 비슷하게 된다.(공짜 용적율이 없고 입지가 비슷할때)     

$.. 용적율 = 공급면적(분양평형) / 대지지분

     ==> 공급면적과 분양평형이 다른 경우에는 "공급면적"

$.. 건폐율 = 용적율 / 총 층수

==> 건폐율이 높은 단지의 경우, 앞 트인 동의 경우 이웃단지의 가격과 별 차이가 없지만 뒷동의 경우 갑갑하므로 아파트의 평균가격에서는 낮아집니다.

$.. = 전세 : "현실의 이익" 초점...  모두 실수요자..

    = 매매 : 현실의 이익과 "미래의 이익"에 초점.. 실수요자 + 투자자

$.. 건물은 수명이  있지만 용적율에의한 땅은 영원하다.

* 전제 : 

1. 향후 분양할 용적율 150%인 가음정 GS 아파트의 분양가를 평당 1150만원~1200만원으로 분양할시 건물가를 평당 400~450만원으로 산정시의 땅값은 평당 1176만원임. 위 분양가가 낮을수록..  GS 대비.. 아래 아파트의 적정가격은 낮아짐.

2. “현재 지어진 용적율(대지지분)”을 토대로 땅값을 계산합니다. 즉 재건축과 관계없이 현재의 적정 땅값을 계산한 것입니다.

3. 건물 가격을 산정하는 방식에는 “원가 방식과 시장가 방식및 수익 방식”이 있지만 시장가 방식과 수익방식을 절충형인 “전세가 방식”이 가장 적당하다고 봅니다. 즉 건물가격 = 전세가격.. 왜냐하면 아파트에서 건물이 존재 않으면 전세가격이 있을 수 없으며 전세가격은 전부 실수요자및 현실의 이익의 반영물이기 때문이다. 또한 “전세가격은 입지 및 건령, 자재. 구조, 브랜드 등의 반영물”이기 때문입니다.

4. 아래 사례에 의한 전세가격은 입증된 가격 및 닥터 아파트의 시세 자료에 의한 것이므로 오차 있을 수 있습니다.

5. 저층 아파트의 건물 수명은 20년으로 가정하고 고층아파트의 건물 수명은 30년으로 가정합니다. 다만 건물 수명을 늘리면 늘리수록 적정 평당가격은 비싸진다.

       [창원의 APT 용적율(대지지분)과 적정가격 산출]

[1] 고층 아파트 : 3종 일반 주거지역

(조례 상한 : 250%, 지구단위 계획 : 상한 220% ==> 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없음.)

  아파트 명      샘플 평형     용적율 (대지지분)     건령       전용

1. 반림 현대      17평형        230% (7.4평)      89년8월    13.4평

==> 150% : 평당 1176만원 = 230% : X ...?     X = 평당 1803만원

* 위 G대비 반림 현대 17평의 적정 땅값은 1억 3340만원(대지지분 7.4평*1803만원)

==> 화폐가치의 하락 또는 물가 상승에의한 중장기적 땅값 상승은 다음 매수자의 이익으로 함. ==> “이웃집 원리”

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가 약 5000만원(월세 환가하면 월 45만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 45만원*156개월(1년12개월*13년) = 7020만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3510만원임. ==> 전세가의 상승이 없다고 가정한 것이므로 위 계산보다는 건물가를 더 계산해주어야 하나 이것은 위 가격에 취득한 매수인의 이익으로 한다고 가정한 것임. ==> “이웃집 원리”  

** 위 GS대비 반림현대 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값1억3340만원 +건물가3510만원=1억6850만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 992만원"(16850/17)

   반림 현대      31평형        218% (14. 2평)         89년

==> 150% : 평당 1176만원 = 218% : X ...?     X = 평당 1709만원

* 위 G대비 반림 현대 31평의 적정 땅값은 2억 4270만원(대지지분 14.2평*1709만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 11000만원(월세 환가하면 월 90만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 90만원*156개월(1년12개월*13년) = 14040만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 7020만원임.

** 위 GS대비 반림현대 31평의 적정평당가 산출 : 땅값 2억4270만원 +건물가7020만원=3억1290만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 1010만원"(31290/31)

2. 남양 우성      26평          200% (13평)            89년

==> 150% : 평당 1176만원 = 200% : X ...?        X = 평당 1568만원

* 위 G대비 남양 우성 26평의 적정 땅값은 2억384만원(대지지분 13평*1568만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 8500만원(월세 환가하면 월 70만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 70만원*156개월(1년12개월*13년) = 1억920만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 5460만원임.

** 위 GS대비 남양우성 26평의 적정 평단가 산출 : 땅값2억384만원 +건물가 5460만원 = 2억5844만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 944만원"(25844/26)

   남양 우성     31평          194% (16평)             89년  

==> 150% : 평당 1176만원 = 194% : X ...?        X = 평당 1521만원

* 위 G대비 남양 우성 31평의 적정 땅값은 2억4335만원(대지지분 16평*1521만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 1억원(월세 환가하면 월 85만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 85만원*156개월(1년12개월*13년) = 1억3260만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 6630만원임.

** 위 GS대비 남양우성 31평의 적정 평당가 산출 : 땅값2억4335만원 +건물가6630만원= 3억965만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 998만원"(30965/31)

3. 남양 성원 1차

4. 대방 개나리 1차  18평           200% (9평)            92  

==> 150% : 평당 1176만원 = 200% : X ...?        X = 평당 1568만원

* 위 G대비 개나리 18평의 적정 땅값은 1억4112만원(대지지분 9평*1568만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 4000만원(월세 환가하면 월 35만원)이고 건물의 잔여 수명이 16년이므로... 16년의 월세 수입은 35만원*192개월(1년12개월*16년) = 6720만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3360만원임.

** 위 GS대비 개나리 18평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억4112만원 +건물가 3360만원= 1억7472만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 970만원"(17472/18)

5. 상남 토월 성원   22평          445% (4.93평)           94

 ==> 150% : 평당 1176 = 445%  : X ...?      X = 평당  3489만원

* 450%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문.. 

* 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 땅값은 1억7200만원(대지지분4.93평*3489만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5700만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 50만원*216개월(1년12개월*18년) = 1억800만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 5400만원임.

** 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억7200만원 +건물가5400만원= 2억2600만원..이를 평당가로 나누면 "평당 1027만원"(22600/22)

          성원      32.72        390%(8.38)             94

 ==> 150% : 평당 1176 = 390%  : X ...?      X = 평당  3058만원

* 390%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문.. 

* 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 땅값은 2억5600만원(대지지분 8.38평*3058만원)

*  건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 1억3000만원(월세로 환가하면 월 100만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 100만원*216개월(1년12개월*18년) = 2억1600만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 1억800만원임.

** 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 평당가 산출 : 땅값2억5600만원 +건물가1억800만원=3억6400만원..이를 평당가로 나누면"평당 1137만원"(36400/32)

6. 상남 토월 대동

7. 성주 1차       33.3(35평형)       217% (15.2)       2003.11      25.7

 ==> 150% : 1176만원 = 219% : X ..     X = 평당 1717만원

* 위 GS대비 성주 1차 33평 적정 땅값은 2억6100만원 (대지지분 15.2평*1717만원)

*  건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 1억4000만원(월세로 환가하면 월 100만원)이고 건물의 잔여 수명이 27년이므로... 27년의 월세 수입은 100만원*324개월(1년12개월*27년) = 3억2400만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 1억6200만원임.

** 위 GS대비 성주1차 33평의 적정 평당가 산출 : 땅값2억6100만원 +건물가1억6200만원=4억2300만원..이를 평당가로 나누면"평당1201만원"(42040/35)

    성주 2차        32.7        217%(15평)        2005.11      25.7

8. 반송 2단지      34.5        259%(13.3평)      2006.11       25.7

==> 150% : 1176만원 = 259% : X ..     X = 평당 2030만원

위 GS대비 반송 2단지 34평 적정 땅값은 2억7000만원(대지지분 13.3평*2030만원)

*  건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격을 약 1억4000만원(월세로 환가하면 월100만원)가정시.. 건물의 잔여 수명이 30년이므로... 30년의 월세 수입은 100만원*360개월(1년12개월*30년) = 3억6000만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 1억8000만원임.

** 위 GS대비 반송2단지 34평의 적정평당가 산출: 땅값2억7000만원 +건물가1억8000만원=4억5000만원..이를 평당가로 나누면 "평당 1323만원"(45000/34)

##.. 아파트 비교시... 분양 평형이 다르다 하더라도 "실평 즉 전용 25.7평"으로 같으므로, 분양 평형이 다른 경우에는 평당가보다는 "총매매가"로 비교하는 것이 적정함. (분양평형은 허상이고 아파트에서 중요한 평수는 “실평과 발코니 면적”임.)

예 : 성주1차, 2차, 반송1차, 2차, 대방 디지털, 황토방 등과 비교시

[1] 저층 아파트 : 2종 전용주거지역..

(조례: 상한 150%, 지구단위 계획: 상한 130% ==> 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없음.)

* 전제 :

1) 필자는 현재의 개발이익환수의 제도는 “공용수용에의한 일괄매수 후 분양하는 제도”로 가기위한 과도기적 제도로 봅니다. 즉 재건축시장의 급락을 막기 위해 복잡하고 시시비비 있을 수 있는 “개발 부담금”을 도입한 것으로 봅니다.

2) 재건축대상 아파트 중... "용적율 증가로 늘어난 면적"에대한 개발이익 환수의 범위가 많을수록 평당 적정 가격은 낮아짐..

# 참고 : 현재 시행하려는 개발이익 환수의 최대 범위는 80% (개발부담금 최고 50% + 공용 매수 25%의 임대주택 + 중소형주택 의무비율에의한 감가를 5% 가정함.) 

3) 아래의 땅값은 현재 지어진 용적율을 토대로 계산한 것이므로 향후 공짜로 얻는 용적율이 얼마냐?에따라 달라질 수 있습니다. 용적율의 상향에서 창원의 경우.. 공짜 용적율이 "1%" 증가시 토지 소유자의 이익은 약 평당 8만원이며, 서울 강남의 경우 3배인 약 평당 24만원 정도이므로 용적율 1%의 가격은 어마어마한 것으로 용적율 자체가 돈입니다.

   아파트 명        샘플 평형    용적율 (대지지분)    건령      전용

1. 용호 용지 1단지     17          80% (21평)       82년      15.7평

==> 150% : 평당 1176만원 = 80% : X ...?    X = 평당 627만원

* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3172만원(대지지분21평*627만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.

** 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3172만원 +건물가 0만원= 1억3172만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 775만원"(13172/17)

==> 사견으로 현재의 개발부담금제에 적용되면 공짜 용적율이 약 14%이상 발생하므로 적정 평당가는 약 900만원 이상이되지만.. 공용수용에의한 재건축시에는 “수용 프리미엄적 이익”은 10%내일 것으로 생각합니다. 따라서 용지의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로 생각합니다. 

             2단지 

2. 가음정 주공        17           71% (23.8)         84.5

==> 150% : 평당 1176만원 = 71% : X ...?      X = 평당 557만원

* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3248만원(대지지분23.8평*557만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.

** 위 GS대비 가음 주공 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3248만원 +건물가 0만원= 1억3248만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 779만원"(13248/17)

==> 사견으로 가음 주공의 경우, 거의 가능성은 없지만 절차적 속행으로 몇%의 가능성으로 개발부담금제에 적용을 피할 수도 있으므로 위 가격보다 많이 업될 수 있습니다. 따라서 가음 주공의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로

생각합니다.

3. 용호 롯데 1단지      46            116% (39.4)            84.11

             2단지      19            118% (16)               88

==> 150% : 평당 1176만원 = 118% : X ...?    X = 평당 925만원

* 위 GS대비 용호 롯데 19평의 적정땅값은 1억4801만원(대지지분16평*925만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 7000만원(월세 환가하면 월 60만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로...21년의 월세 수입은 60만원*22개월= 1440만원임... 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 1440만원임.

** 위 GS대비 용호롯데 19평의 적정평당가 산출 : 땅값 1억4801만원 +건물가1440만원= 1억6242만원..이를 평당가로 나누면 "평당 855만원"(16242/19) 

4. 용호 일동            18            138% (13평)            87

==> 150% : 평당 1176만원 = 138% : X ...?    X = 평당 1081만원

* 위 GS대비 용호 일동 18평의 적정땅값은 1억4064만원(대지지분13평*1081만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 6000만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 1년이므로... 1년의 월세 수입은 50만원*12개월= 600만원임... 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 600만원임.

** 위 GS대비 용호일동 18평의 적정평당가 산출 : 땅값 1억4064만원 +건물가600만원= 1억4664만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 815만원"(14664/18)

5. 신월 주공           15           86% (17.44)           88

==> 150% : 평당 1176 만원  = 86% : X ...?    X = 평당 674만원

* 위 GS대비 신월주공 15평의 적정땅값은 1억1759만원(대지지분 17.44평*674만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로... 2년의 월세 수입은 40만원*24개월 = 960만원임.. 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 960만원임.

** 위 GS대비 신월주공 15평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억1759만원 +건물가960만원= 1억2719만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 848만원"(12719/15)

6. 신월 은아           21            147% (14.2)            88.9

==> 150% : 평당 1176 만원  = 147% : X ...?    X = 평당 1153 만원

* 위 GS대비 신월은아 21평의 적정땅값은 1억6366만원(대지지분 14.2평*1153만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 7500만원(월세 환가하면 월 60만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로... 2년의 월세 수입은 60만원*24개월 = 1440만원임.. 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 1440만원임.

** 위 GS대비 신월은아 21평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억6366만원 +건물가1440만원= 1억7806만원..이를 평당가로 나누면 "평당 848만원"(17806/21)

7. 사파 무궁화         22            151% (14.52)           88.8

==> 150% : 평당 1176 만원  = 151% : X ...?    X = 평당 1184 만원

# 151%..? 150% 초과 : 현재 2종 전용지역의 용적율 상한이 150%라 하더라도 현재법 및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문.. 

* 위 GS대비 사파무궁화의 적정땅값은 1억7200만원(대지지분 14.52평*1184만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 6000만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로... 2년의 월세 수입은 50만원*24개월 = 1200만원임... 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 1200만원임.

** 위 GS대비 사파무궁화 22평의 적정평당가 산출: 땅값 1억7200만원 +건물가1200만원= 1억8400만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 836만원"(18400/22)

8. 상남 대우       13        94% (13.8)       86(1차),89(2차)

==> 150% : 평당 1176만원 = 94% : X ...?      X = 평당 737만원

* 위 GS대비 상남 대우 13평의 적정땅값은 1억170만원(대지지분13.8평*737만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 4500만원(월세 환가하면 월 35만원)이지만, 20년이 지난 아파트와의 혼잡형이므로.. 잔연 기간은 3년으로 계산하면, 월 35만원* 36개월 = 1260만원임.. 따라서 적정 건물가는 1260만원임.

** 위 GS대비 상남대우 13평의 적정 평당가 산출: 땅값 1억170만원 +건물가 1260만원= 1억1430만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 879만원"(11430/13)

9. 사파 대동     

11.사파 삼익

10.대원 현대정공   22        133% (16.58)        91

[3] 결론 : 위 가음 GS 아파트의 분양가가 너무 비싸 분양이 어려워 분양가를를 평당 100만원 정도 낮춘다 가정시... 위 아파트의 적정가 역시 약 100만원 정도 낮추면 될 것입니다.

그리고 창원의 경우 고층 소형 평수의 아파트 소유자들이 정보부족, 언론플레이의 희생양 등 으로 자신의 재산 가치를 적정하게 찾지 못하고 있기 때문에.. 창원의 30평대, 40평대및 대형, 진해-장유의 신규 입주아파트, 분양권 등... 아파트의 가격을 끌어 내리는 작용하고 있습니다.(서울과 다르게 가격차가 너무 벌어져 갈아타기가 어려운 현실) ...

이로인해 부동산 거래와 관련있는 업(부동산 중개업자, 법무사,인테리업자 등)에 종사하는 사람및 투자자, 지자체 등 이로인한 소비 위축으로인한 파생효과로 전반적인 경기가 상당히 위축되어 있습니다.

전체적으로 살기위해서는 고층의 소형 평수가 적정한 가격이 되도록 유도하여야 갈아타기로인한 수요가 발생할 것이며 06년 11월 입주하는 반송 2610세대의 입주 물량을 소화해 낼 것입니다. 물론 매수 대기자 입장에서는 싸게 취득하는 것이 좋겠지만 가격이 움직이지 않거나  내림 현상에서는 대부분의 매수대기자는 기다리만 할 것이고 가격이 점차적으로 올라야 거래가 일어날 것입니다.

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###...  [보충 자료]

# 사례 :

아파트 분양예정 소식 : 경남 창원시 가음동 21-36외 (창원 자이)

사업 구분 : 외주

- 사업승인일 : 06. 01. 03   - 지상 층수 : 14층, 15층   - 평 형 : 47A  26세대
- 착공예정일 : 06. 03       - 동수 :  3                          47B  55세대
- 준공예정일 : 07. 11       - 합계  : 137세대                    56평 56세대

대지 면적(㎡) : 15,050 (4560평)

===> 위 아파트 땅값 계산 : 용도 지역 (2종 전용지역... 용적율 130%~150%)

1) 47평 : 평당 1150만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 750만원..

             750 * 47평 = 3억 5250만원 * 81세대 = 285억 5250 만원

2) 56평 : 평당 1200만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 800만원..

             800 * 56평 = 4억 4800만원 * 56세대 = 250억 8800 만원

3) 285억 5250 만원 + 250억 8800만원 = 536억 4050만원

4) 536억 4050만원 / 4560평(위의 총 대지 면적) = 평당 1176 만원

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$$$.. [보충 자료]

[3편] 모든 부동산 투자는 "땅 투자 (입지의 땅 용적율 투자)" 인 것..!

      [06. 1. 5 작성]

* 아래 지역은 창원 지역 사례에의한 것이므로, 타 지역에서의 분석도 비슷하게

적용될 것으로 필자는 생각합니다.

[최고 수익율 명제] 내용 이해 --> 확신 --> 행동..

$.. 어렵다고 하는 시기에 가장 큰 기회가 온다.

$.. 만물은 땅에서 출발하여 땅으로 돌아간다.

 따라서 부동산도 땅에서 출발하여 땅으로 남는다.

예) 모든 부동산 즉.. 농지, 대지, 공장, 상가, 단독주택, 아파트 등 이 모두가

  땅으로 출발해서 땅으로 남는 것.. 결국 이 모두가 종국적으로는  

  "땅 투자(입지에대한 땅의 용적율에 투자)"인 것입니다.       

$.. 부동산 가격은 "입지에대한 땅의 용적율(효율성,밀도)"임.

              (건물가격은 같은 입지, 같은 건령에서 같이 감가되므로)

* 입지 : 주거지,상업지 등에서 입지가 좋은 곳이 약 몇 0 ~000%로 가격 좋음..

* 땅의 용적율 : 같은 평수, 같은 입지에서도 많은 층수를 올릴 수 있는 곳이

  약 몇 0~000%로 가격이 좋음..

===> 1만평의 가격과 1평의 가격이 같거나 1평의 가격이 비싼 이유..

 예) 명동의 상업지 땅값과 도곡동 타워 팰리스 아파트, 삼성동 아이파크, 등 기타

용적율이 높은 아파트 1평의 땅값이 1억~3억인 이유... (적정가격이 평당 1만원도

되지 않은 땅이 있고.. 적정 가격이 평당 1~3억인 땅도 있는 이유..) 

"입지에대한 땅의 용적율".. 즉 이 말을 풀어내면,

첫째는 입지를 파악하고... 둘째로 용적율을 파악하는 것...

위의 예에 있어서 도심지의 땅값이 평당으로 이렇게 비싼 이유는 먼저 강북의 입지 좋은 곳.. 명동,목동 등 또는 강남의 압구정동, 도곡동, 삼성동 등 입지 좋은 곳에 위치하기 때문이며 둘째로 용적율이 약 500~800%로 높기 때문입니다.


바꾸어 말하면 사람들이 없는 촌땅에 허용 용적율을 아무리 높혀 주더라도 입지의

요건을 갖추지 못하면 "용적율"은 의미가 없고... 즉 입지의 차이에서 의미 없는 지역을 언급하여 글을 쓰면 의미없는 글이 될 수 밖에 없습니다.

도심지에서... 현재의 입지가 상대적으로 조금 낮은 지역과 입지가 상대적으로 조금 높은 지역이 있다고 가정하면... 용적율이 땅값의 대부분을 차지할 수 있다는 말입니다.

$.. 용적율이 돈이다..!

현재의 용적율이 높은 아파트는 그 자체로 "평당 땅값"이 비싸야 적정하고..

현재의 용적율이 낮은 아파트는 그 자체로의 "평당 땅값"은 낮아야 적정하지만

반대로 대지지분이 많아 "합계한 땅값"은 비슷하게 됩니다.

즉 용적율과 대지지분은 반비례관계에 있다.

(공짜로 용적율을 증가시켜주지 않는다고 가정했을때..)

공짜로 용적율을 증가해주었을때 그 땅을 가진 사람은 용적율 증가만큼 땅값의

상승으로 많은 이익을 받지만(2001년~2005년 재건축 시장).. 용적율 증가의 비율에따라 개발이익을 환수하면 그 비율만큼의 이익은 줄어든다.(2006년 이후의 재건축시장)

1. 땅의 용적율 사례

도심지에 A 땅 100평과 B 땅 100평이 나란히 있음..

나란히 있더라도 용도지역 또는 용적율이 다를 수 있기 때문에 A 땅은 용적율이 150%고, B 땅은 용적율이 450%라 할때..

 땅100평 중 50평식 층수를 올릴 경우... 땅 100평 중 1층의 건물이 차지하는

50평이 건폐율 50%임...   50평(1층 건물바닥 면적)/100평(전체 땅 평수) 

A 땅은 1층50평, 2층 50평, 3층 50평 즉 150평으로 지어짐.(50*3=150평).. 150%임.

B 땅은 1층 50평~9층 50평 즉 450평으로 지을수 있음.(50*9=450)... 450%임.

 위 A 땅과 B 땅은 같은 100평이고 비슷한 입지라 하더라도.. 용적율이 다르므로..
평당 땅값의 비교에서 B 땅값이 약 3배 정도 높아야 적정하다는 것임.

(아파트 등 을 건축할 경우 건물 공급비는 같으므로..)

A 땅값의 시장가격이 평당 1000만원이라 가정할때..

===>  150% : 450 = 1000만원 : X....? X 을 구하면 3000만원이 됨.

즉 A 땅값이 평당 1000만원이면... B 땅값은 평당 3000만원이 적정하다는 것임..
(건물 공급 가격은 A, B 각 층마다 같은 건축비 가정시)

 예를들어 A, B 구없이 건축비가 평당350만원이고 분양가가 평당 1000만원이라면,

분양가 평당 1000만원에서 건축비 평당 350만원을 뺀 금액이 땅값이며 이 땅값은

용적율에의해 B가 A보다 평당 3배 비쌀 수 밖에 없다는 것입니다.

결론적으로
입지가 아무리 좋다... 하더라도 도심지의 허용 용적율이 낮을 것 같으면 그만한 가격이 될 수 없으며...

많은 글에서 입지의 중요성은 언급하지만.. 같은 도심지의 부동산 가격 분석에서 용적율의 중요성을 언급한 글이 많지 않으므로 본 글을 쓴 것입니다. 또한 대부분의 사람들이 "용적율"에대해 잘 모르므로 "용적율"의 중요성을 언급한 것입니다.

[두리서기]

도대체 뭔 소린지요 읽기가 싫어욥

[차붐]

참..좋은 자료...현실적인 자료 감사드립니다...부동산에 대한 가치 산출하는 기본적 지식에 많은 도움 되었습니다...

[꽃임★~~]

참 좋은글이네요 앞으로 많은 참고자료로 사용할까합니다 감사합니다

[둘둘하나]

제가 살고 있는 창원을 들어 놓셨세요...앞으로 많은 정보 강의 부탁합니다...

[hlstwo]

정말 좋은자료 입니다. 스크랩 해가겠습니다.^^