권리분석 및 대법원판례43

유치권리라 함은 타인의 물건을 점유한자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다. (민법 320조 1항) 1. 정의 - 자기의 채권을 변제 받을때까지 목적 부동산을 유치(점유)할수 있는 권리 (1) 건축업자 - 공사비 (2) 임차인 - 필요비 : 건물유지를 위해 지출한 비용                  유익비 : 건물의 가치를 증가하기 위해 지출한 비용   2. 성질 - 소유자가 변동 되더라도 주장이 가능하며 점유하고 있어야 한다. (간접점유도 성립) 협의에 의해 설정이 안되며 원인 채권이 소멸되면 유치권도 소멸된다. 채권 전부를 변제 받을 때까지 권리 행사가 가능하며 물건 원상회복 약정의 경우 유치권 성립이 안된다.   3. 성립요건 (1) 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다. 다른채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할수 없다. (2) 목적물을 점유하고 있어야 하고 또 점유가 지속되어야 한다. 간접점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야 한다. (3) 채권은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다. 다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.   4. 유치권의 소멸 - 목적물의 멸시 및 수용 또는 점유상실하거나 다른 담보제공시 소멸. 소멸시효의 영향을 받지 않는다.   5. 자기 편익을 위하여 지출한 비용 성립 안됨 (1) 영업을 위한 내부시설 공사 (2) 경영을 위한 필요 시설공사 (3) 운영을 위한 특수 시설비용   6. 유치권 판례요약 (1) 채무불이행에 의한 손해배상청구권도 그 건물과 관련관계가 있는 경우 유치권 항변을 내세울수 있다. (2) 유치물 점유전의 건축비 채권이라도 유치권은 성립한다. (3) 점유의 권유를 상실한 후 지출한 비용은 유치권 행사 할수 없다. (4) 건물의 유지 사용에 필요한 범위 내에서 토지에도 효력이 미친다. (5) 유치권자의 건물의 점유로 인한 부당이득은 상환할 의무가 없다. (6) 유치권자는 부동산의 인도를 거절할 뿐 채권의 변제를 청구할 수는 없다. (7) 권리금 반환 청구권을 가지고 유치권을 행사할수 없다. (8) 부동산을 명도해 주기로 약정한 경우 유치권을 포기한 것으로 볼수 있어 약정된 명도기일 이후의 점유는 적법한 권한이 없는 점유일 뿐이다.   7. 유치권 해결방법 (1) 정보지의 유치권 내용 및 금액 유치권자를 확인한다. (2) 등기부등본에 유치권자의 근저당이나 가압류가 있는지 확인한다. (3) 현장에서 유치권자의 점유 부분을 확인한다. (4) 유치권자의 연락처 확보 및 유치권 내용확인 (현장에 유치권 안내 게시문 있음) (5) 채권자 (특히"은행")에게 유치권 내용 문의 (6) 유치권 성립 요건 판단 (종합적으로 판단) (7) 전부인수 부분인수 무시 (통상적으로 50%면 합의 가능) (8) 낙찰 후 일단 인도명령 신청후 명도소송할것 (9) 명도신청시 세부적 준비서류 첨부 -> 강제집행 가능함.   8. 허위 유치권 행사가 만연되는 이유는? - 일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이니 법원에서 실시한 감정이니 현황조사 정도에 의존할수 밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰 참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 행위가 실제로 이루어졌는지를 입찰전에 정확하게 알기 어렵고 유치권을 주장하는 근거가 주로 공사 시공과 관련된 것이어서 대개 수천만원이상을 넘는 고액이기 때문에 입찰 참여에 큰 부담으로 작용할수 밖에 없어 그 결과 정상적인 낙찰가격 이하로 낙찰되는 것이 일반적이고 이 과정에서 허위 유치권행사를 주도하는 측이 헐값에 물건을 취득할수 있는 좋은 기회가 되기 때문이다.   비록 허위이더라도 일단 유치권행사를 하는것이 "밑져봐야 본전"이라는 옳지 못한 관념이 만연되다보니 형사처벌 될수 있다는 생각도 없이 아무런 죄의식없이 자행되며 경공매 종사자 및 법률가들조차 별 생각없이 이익을 얻을 목적으로 허위 유치권행사를 쉽게 권유하고 있는 실정이다.