독후감 [대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라 경매편] 읽고 정리했어요.

[포롱이]

대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라 <경매편>

전은규 글

대박땅꾼의 1,000만원 버는 대박 팁! 정리

<토지지목>

지목은 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분하고 표시하는 명칭

정부에서 나눈 28개 지목
전, 답, 과수원, 목정 용지, 임야, 광천지, 염전, 대(대지의 준말), 공장용지, 학교 용지, 주차장, 주요소 용지, 창고 용지, 도로, 철도 용지, 제방, 하천, 도랑, 유지(물이 있는 땅), 양어장, 수도 용지, 공원, 체육 용지, 유원지, 종교 용지, 사적지, 묘지, 잡종지

이 중 5가지만 알고 있으면 됨.
1. 대지 : 담장 건축이 가능한 상태의 토지
2. 임야 : 산림이나 들판을 이루고 있는 숲 형태의 토지
3. 전 : 밭농사를 지을 수 있는 형태의 토지
4. 잡종지 : 다른 지목에 속하지 않는 토지

일반적으로 토지 거래가는 ‘임야 < 답 < 전 < 대지(잡종지)’ 순이다.
토지 개발을 할 때 건축이 가능한 임야나 전답을 낙찰 받아 ‘대지’로 지목 변경하여 초기 투자금을 아낄 수 있다.

<토지 투자의 대표적 실패 사례>

1. 너무 비싼 값으로 매입해 자손 대대로 물려줘야 할 정도로 장기간 보유해야 하는 토지
2. 전혀 개발할 수 없는 토지, 즉, 맹지에 투자하여 되 팔지 못 하는 토지
3. 한 곳에 여러 명의 공동지주가 있는 토지

<투자 원칙, 노하우는 있다>

1. 투자 목적을 정확히 하라.
2. 인구가 늘어나는 지역에 투자하라.
3. 국책 사업에 투자하라.
4. 위치가 좋다고 무조건 사지 마라.
5. 시가화 예정 용지에 투자하라.

<토지 분석, 따지고 또 따져도 부족하다.>

1. 주소와 토지이용계획을 확인하자.
2. 주변의 부동산 호재를 탐색하자.
3. 꼼꼼하게 현장을 살피자.
4. 똑 부러지는 시세 확인으로 새는 돈을 막자.
5. 검토하고 또 검토하자.

<토지 경매의 권리>

1. 지상권
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물건
2. 근저당권
앞으로 생길 채권의 담보로 토지에 저당을 미리 설정하는 것
3. 가압류
재무자의 현재 재산을 압류해 보전하는 것

<법정지상권 성립 요건>

1. 토지와 건물의 소유자와 동일인이었던 때가 이어야 한다.
2. 토지나 건물 중 하나가 매매 등으로 소유자가 변경된 것이어야 한다.
3. 철거 특약이 없어야 한다.

<법정지상권이 성립되지 않는 경우>

1. 저당권이 설정된 건물이 철거되고 건물이 신축되었을 때
2. 공유 토지에 세운 단독 소유 건물
3. 토지 저당권 설정 후 건물이 건축되어 토지와 건물의 소유자가 다를 때

<토지 분할>
한 필지의 토지를 두 부분 이상으로 나누는 것

1. 토지의 지목이 바뀔 때
2. 주인이 바뀔 때
3. 옆의 땅과 필지를 합할 때
4. 묘지가 있을 때
5. 사도(비탈길)가 만들어질 때
6. 공유 지분으로 지분권자가 합의할 때

토지 분할 합의가 되지 않을 때는 법원에 공유물 분할 경매를 요청할 수 있다.

<농지취득자격증>
농지취득자격증 발급시 3~5일 정도 소요

<농취증이 나오지 않는 경우>

1. 농지가 휴경지 상태로 방치되어 있기 때문. 원상 복구 계획서를 작성하면 발급 가능
2. 불법 형질 변경이나 불법 건축물이 있기 때문
축사나 농업용 창고 등이 있으면 농사를 위한 것으로 보기 때문에 발급해 줌.

<농지 임대차 보호법>

경매 토지세 설정된 기준 권리보다 앞선 농지 임대차가 신고되어 있으면 3년 동안 농지 임대를 보장해주어야 한다. 그리고 반드시 계약서를 써서 면, 읍, 동주민센터에 신고해야 한다.

<토지 현장 답사, 이것을 체크하자>

1. 주소가 맞는지 확인
2. 지목과 감정평가서에 나온 것이 현장과 같은지 확인
3. 악재 확인
- 3대 악재: 철답, 축사, 묘지
- 그 외의 나쁜 땅: 절벽뿐인 임야, 급경사 토지, 주변 땅보다 움푹 패인 땅, 절도역사 없이 철도만 지나가는 땅, 문화재 보호구역, 생태계 보전지역, 상수원 보호구역, 그린벨트, 군사 보호구역, 돌이 많은 땅 등
4. 호재 확인
5. 입찰하려는 곳의 거리
6. 주변 편의시설 및 개발 호재의 현재 진행 상황 등

<현장 답사 때 갖고 가면 좋은 준비물>

1. 내비게이션
2. 운동화, 선글라스
3. 등기부등본 (경매 정보와 함께 올라온 것이 아닌 최근의 자료로 준비)
4. 삽 (임야 등 수풀이 우거졌을 때를 대비하여 준비)
5. 담배 및 음료 (주변 개발 정보나 급애, 경매 정보에 대해 주민들에게 물을 때 선물로 사용)

<토지 경매 사후 처리>

토지 경매는 ‘소유권 이전’과 같은 작업이 필요 없다.
낙찰 대금 납부 -> 매각대금 완납증명원 발급 -> 등기부등본 출력
-> 해당 시군, 구청 세무과에서 토지대장, 주민등록등본 및 초본 발급
-> 은행에서 채권 매입 -> 소유권 이전 촉탁등기 신청서 작성
-> 송달용 우표, 대법원 수입증지 매입 -> 서류 제출 -> 등기권리증 발급

<초보자가 꼭 지켜야 하는 투자 규칙>

1. 50% 이상 가격이 떨어진 토지는 주의하라.
2. 감정평가서를 맹신하지 말고 반드시 현장에 가서 확인하라.
3. 권리가 많은 땅은 주의하라.
  실패 없는 경매를 하고 싶다면 비교적 권리관계가 깔끔한 토지에 투자해야 한다.
권리가 복잡한 땅은 펴다보지도 말아야 한다.
4. 악재가 보이면 일단 멈춰서 생각하라! (철탑, 축사, 묘 등)
5. 토지에 지정된 지역을 주의하라!
  공원 지역, 공원 보호구역, 문화재 보호구역으로 지정되어 있으면 본인 소유라 할지라도 사실상 마음대로 권리를 행사할 수 없다.
  주민 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 ‘특수 지역권’이 있다. 이런 땅을 개발할 때는 주민들의 동의가 필요하므로 주의해야 한다.

<토지 경매 3단계>

1. 10분 안에 경매 요약지 분석하기
2. 인터넷으로 경매 분석하기
3. 현장 답사와 나만의 입찰가 정하기
  입찰가는 감정가와 시세의 중간값으로 정하는 것이 좋다.

<‘제시외 OO‘을 주의하라>
‘제시 외’는 크게 ‘제시 외 제외’와 ‘제시 외 포함’으로 구분된다.
‘제시 외 제외’는 낙찰 받더라도 토지 외 건물, 수목 등의 소유권을 가질 수 없다.
반대로 ‘제시 외 포함’은 매각대상에 포함된 경우로 낙찰자는 ‘제시 외 OO’에 대하여도 소유권을 가진다.

<임야를 대지로 변경하면 대박!>
토지 투자의 노하우 중 하나가 답, 전, 임야에 투자한 후 대지로 변경하여 지가 상승을 토리는 것이다. 건축이 자유로운 대지보다 답, 전, 임야는 개발 제약이 따르기 때문에 땅값이 싸다. 그중에서도 임야는 수목이 있고 경재와 개발 제약이 많아 가장 효용가치가 떨어진다. 하지만 건축 가능한 임야를 사서 대지로 지목 변경하면 30% 아성 지가가 상승한다.

<등기부등본에서 국유지 확인하기>

1. 대법원 인터넷 등기소에 들어간다.
2. ‘등기 열람 / 발급’에서 알고자 하는 주소를 입력한다.
3. 해당 부동산에 대한 정보가 아래와 같이 나온다.
   소유자
   ① 김**
   ② 한******
   ③ *
4. 소유자란에 ① 김** 이면 사유지며, ② 한****** 인 경우는 단체일 가능성이 높다.
   ③ * 처럼 표시되어 있으면 국유지다.

<섬 투자 체크사항 총정리>

1. 육지와 연결 수단이 있는가? (선착장, 연도교, 연륙도, 해저터널 등)
2. 육지와 거리가 15km 이상인가? 이내인가?
3. 생물권 보전지역 등 개발 규제가 있는가?
4. 현장 답사로 섬 개발 상태를 했는가? (환경 문제, 상하수도, 전기 등)

<강원도에 투자하가>

1. 철도 및 도로 개통으로 단기적 지가 상승이 예상되는 지역
  원주, 춘천, 홍천
2. 중장기적 지가 상승이 예상되는 산업단지 인근 지역
  원주
3. 관광산업 수요를 주목한 숙박업 혹은 전원생활을 하기에 적절한 지역
  춘천, 평창

<경기도에 투자하기>

1. 산업 및 교통 호재로 지가 상승이 기대되는 지역
   평택, 화성, 송산, 향남, 동탄 등
2. 신도시 조성 기대로 지가 상승이 기대되는 지역
   광주, 남양주
3. 용이한 강남 진.출입으로 지가 상승이 기대되는 지역
   과천, 광주, 동탄, 용인, 분당, 여주, 이천 등

<충청도에 투자하기>

1. 중단기적 토지 투자로 지가 상승을 노리고 있다면?
   당진, 홍성 (산업단지 조성지역)
2. 관광, 레저, 해양을 중심으로 한 숙박업 혹은 전원생황을 하고 싶다면?
   태안, 보령
3. 귀농 및 귀촌, 장기적 투자를 동시에 고려하고 있다면?
   부여, 논산, 연기

<전라도에 투자하기>

1. 대규모 국책 사업과 교통 호재가 높은 지역
   새만금 부안, 군산 등
2. 철도 및 도로 등 교통 호재가 높은 지역
   익산, 광주 등
3. 관광, 레저 등과 교통 호재가 높은 지역
   영암, 해남, 새만금 부안 등

<경상도에 투자하기>

1. 산업단지를 중심으로 하는 투자 지역
   진주, 사천, 밀양, 거제
2. 관광, 레저를 중심으로 하는 투자 지역
   거제
3. 철도와 도로, 교통 호재를 중심으로 하는 투자 지역
   문경, 김천

<제주도에 투자하기>

1. 교통 호재 인근 투자 지역
   서귀포시 성산읍, 표선면 등
2. 관광 호재 인근 투자 지역
   1132번 해안도로 인근, 서귀포시 대저읍, 제주시 한경면, 애월읍 등
3. 인구 유입이 많은 투자 지역
  서귀포시 대정읍, 표선면 등

[빨간쪼끼]

포롱이님 정리의 달인같으셔요~~
잘 봤습니다^^

[포롱이]

감사합니다♡♡♡

[토비413]

잘읽었습니다 ~^^

[포롱이]

감사합니다.

[예서앱]

책을 간략히 읽은 느낌이네요
깔끔한 정리 감사합니다^^

[포롱이]

감사합니다.

[pinkory]

잘 정리된 내용 감사히 잘 보았습니다.

[포롱이]

감사합니다.

[해피리즈]

저도 이책 읽었는데 정리를 참 잘해주셨네요.

[포롱이]

이 책 참 좋죠? 정말 강추인 책입니다 ㅋㅋ

[저녁소]

정리를 너무 잘해주셨네요 감사합니다

[포롱이]

감사합니다^^

[알부자될께]

요점만 볼수 있어서 좋습니다. 감사합니다

[경기도]

토지수업을 들어보고싶어용 :) 요점 감사합니다.

[산적아저씨]

좋은 정보 감사합니다

[비돌]

좋은 정보 감사합니다.

[우쮸쮸]

좋은정보 감사합니다 꼭 읽어봐야겠습니다^^

[경기도]

정보 감사합니다

[뚜떼]

친절하게 정리해 주서서 감사합니다

[수택절]

추천감사합니다.

[프카프카]

추천 감사합니다.

[프리즘77]

정말 정리 잘하셨네요 정리 하면서 복습도 되셨을 것같아요