재개발·재건축 관리처분계획인가에 대한 절차와 효력 요약

[김윤호]

재개발·재건축 관리처분계획인가에 대한 절차와 효력

□ 정비사업에서 관리처분계획의 의의

관리처분계획이란 조합원의 토지 및 건축물에 대한 권리를 재개발·재건축으로 조성되는 대지와 건물에 대한 권리로 변화시켜주는 계획을 말하며 관리처분계획인가일을 기준으로 입주권으로 바뀌게 됩니다.

이를 위해 사업시행자는 분양신청 기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 하는데요.

관리처분계획을 통해 막연했던 조합원의 수익과 대지지분에 따른 신규 주택의 배정 평형, 추가분담금, 환급금 등을 명확히 알 수 있게 됩니다.

□ 관리처분계획인가의 절차

1. 통지: 조합은 관리처분계획의 수립 및 변경 사항의 의결을 위한 총회 개최일 1개월 전에 종전자산 및 분담금 등에 관한

2. 사업시행자(조합)는 관리처분계획 포함사항을 조합원에게 통지하고 총회의 의결승인을 해야합니다.

총회 의결: 조합원 20%이상이 직접 참석하여 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다.

(다만, 정비사업비가 100분의 10이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2이상의 찬성으로 의결)

3. 공람 및 의견청취: 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 공람하고 의견을 청취해야 합니다.

4. 사업시행자(조합등)는 인가를 위한 서류를 첨부하여 관리처분계획인가신청서를 시장·군수등에게 제출해야 합니다.

5. 관리처분계획인가 고시 : 시장·군수등은 신청이 있은 날부터 30일이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야하고 최종 고시를 하게됩니다. (다만, 시장·군수등이 타당성 검증을 요청하는 경우에는 60일 이내에 인가여부를 결정함)​

​ [관리처분계획의 타당성 검증 요청이 필요한 경우]
- 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우
-분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20이상 늘어나는 경우
-조합원 5분의 1이상이 관리처분계획인가 신청이 있는 날부터 15일 이내에 구청장에게 타당성 검증을 요청하는 경우
-그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하는 경우

[관리처분계획인가의 조합원에 대한 효력]
-이주의무 발생(소유자, 세입자의 사용 및 수익 불가)
-조합의 손실보상 의무 발생
-종전 건축물의 철거 가능

관리처분계획인가 이후의 절차는

이주 → 철거 → 조합원 동,호수 추첨 → 조합원 분양계약 → 착공 → 일반분양 → 사용승인 → 입주 → 이전고시 → 해산.청산

□ 관리처분계획인가를 통해 바뀌는 것

1. 주택, 토지, 상가 등의 부동산 → 입주권(신축될 주택에 입주할 수 있는 권리)으로 바뀜

2. 투기과열지구 내 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 이후에는 일정한 요건을 갖춘 경우를 제외하고는 전매제한입니다.(도시 및 주거환경정비법 제 19조 2항-시행 2018. 1. 25)

[전매제한 예외]
-2003.12.30일 이전 조합설립인가를 신청한 재건축 구역
-2018.1.24일 이전 최초 사업시행인가를 신청한 재개발 구역
-근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등의 사정으로 세대원 전원이 이주하는 경우
-상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우
-세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류하는 경우
-1세대 1주택자로서 보유 10년+거주5년을 충족하는 경우
-그 밖의 사업 지연 등 불가피한 사정으로 양도하는 경우

3. 세법상의 주택의 취득시기 및 양도소득세 등 변동

<세무상담은 반드시 실무를 하고 있는 전문가에게 상담하시기 바랍니다.>

1) 상가나 토지를 가지고 있었더라도 입주권으로 바뀌면 주택수에 포함

2) 다주택자의 경우 입주권을 양도할 때 일반세율 적용(중과세율 배제)

3) 입주권 기간 동안에는 장기보유특별공제 안됨(멸실 전 주택분 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제 적용)

-세율 적용은 보유기간으로 인정함.

4) 공사기간의 보유기간 계산-관리처분계획 인가 후 매수자는 공사기간을 보유기간에 포함하지 않음.

5) 신축주택의 취득시기 판단

-원조합원 : 종전주택을 취득한 날,

-입주권을 매입한 승계조합원 : 신축주택의 취득시기(사용승인일)

6) 청산금을 지급받은 경우: 양도소득세 과세대상(청산금 양도시기-신축아파트의 소유권이전고시일의 다음 날로 봄)

7) 취득세, 재산세-사실상 멸실된 날을 기준으로 함

8) 1세대 1주택 비과세 요건 판단시 주택보유기간 인정 여부

-주택을 취득해 입주권상태에서 양도하거나, 입주권을 취득해 아파트 상태에서 양도시 입주권 상태에서는 보유기간으로 인정을 하지 않음.

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