별 헤는 밤
2011.09.11 06:18
달빛산행 2011/08/27 04:12:37
중략...
오늘은 반말이다.
그럼, 낙후된 전국 지방은 상기한 서울, 경기 일부처럼 발전할 수 없을까?
지역 산업, 지역개발 등 지역이 발전할수록 지역 부동산 시장도 활성화되고, 지역민의 소득, 실물 자산도 그 발전에 비례하여 증가시킬 수 있는데 나날이 쇠락해가는 전국 지방은 서울은커녕 경기 지방조차 따라잡기 어려운 것이 현실이다.
그러나 행정수도, 혁신 도시, 기업도시, 각종 지역 개발 등 국토 균형 발전과 지역, 낙후된 지역민의 자산 증가를 통한 자산 양극화 축소 등등 경제, 사회 겸유 영역의 작은 과제 수행의 결과가 보다 가시화될 무렵이면 낙후된 전국 지방, 특히 시범 케이스 지방 부산은 서울을 따라잡을 수 있을 것이다.
이하, 전국 각 지방, 지역의 발전과 도시 및 주거환경 개선의 반사적 효과, 부수적 결과물인 지역 부동산 시장 활성화 방안에 대해 조금 더 쉽게, 시범 케이스 소지역 등 구체적인 사례를 들어 썰을 풀어 풀어 본다.
시범 케이스 소지역들에 최소 십여 년간 투입된 수조, 이십여 년간 수십조의 자발적인 민간 자본이 그 소지역과 주변지역에 달려들 수 있을 정도로 지역 발전에 마중물을 투입하면 된다.
지방민과 지역 정부가 장기간에 걸쳐 자발적 수십, 수백조의 민간, 공공자본을 유발할 수 있으면 된다.
탐욕스럽지만 소심한 민간 자본이 더욱 자발적으로, 단기에 대규모로 집중 투입될 수 있으면 더욱 효과가 크겠지?
쇠락해 가는 동네, 돈이 안된다면 소지역에 단돈 수십, 수백억의 자발적인 투자도 어렵고 무능, 무기력한 지방민과 지방 정부는 단돈 수억의 민간 자본 유치도 어려운데, 어떻게 수조, 수십조의 민간 자본을 이끌어 낼 수 있을까?
이놈이 바로 시범 케이스가 필요했던 이유이자 전국 각 지방정부, 지역민들의 핵심과제, 숙제다.
현재, 워낙 무능, 무기력하여 수조는커녕 수백억의 자발적 민자를 이끌 능력을 가진 낙후된 전국 지방정부, 지역주민도 없기에 과제 수행은 앞으로 계속될 것이다.
낙후된 지역민의 자산 축적 원천으로 지역민의 일자리, 소득을 많이 늘려 줄 각종 지역 산업, 개발 사업이 가장 중요하지만 낙후된 지방을 회피하는 그놈의 민간, 공공 자본, 돈이 문제다.
그런 까닭에, 하는 수없이 지역민의 부담으로 공공, 민간 자본을 이끌 마중물로 도시 및 주거환경 개선부터 시작할 수밖에 없었다.
비록 소수 거점지역에 국한할지라도, 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하고 인구가 증가하면 겁 많고 약은 민간 자본과 도시 철도 등 공공 자본이 들어와 낙후된 지역을 더욱 발전시킬 수 있기 때문이다.
즉, 낙후된 전국 각 지방은 재개발, 재건축, 뉴타운 등 각종 주택정비 사업이든 신도시 등의 사업이든,
낙후된 지역민들의 선호 도심지역에 대규모의 신규 고가 주택들이 단기에 밀집, 집중적으로 재정비하여 당해 지역의 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선된다면 그 지역으로 인구, 돈이 계속 밀려들게 되어있다.
수십 년 전 경기도 광주 무논, 모래밭, 배밭, 미나리밭, 현재 압구정, 반포, 잠실 등등처럼 말이다.
현실적 한계로, 낙후된 지방 내 일부 지역에 국한된 집중 개발일지언정, 낙후된 전국 지방정부, 지방민들은 약고 겁 많은 민간 자본이 지속적인 관심을 가질 정도로 제 지역, 지방의 도시 및 주거환경을 비약적으로 개선해야 할 것이다.
본 형님 등이 경제 영역에서 사소한 과제 중 하나인 낙후된 지방 부동산 대세 상승부터 자잘한 시범 케이스 지방, 소지역에 수백조, 수십조의 거대 자본 투입을 이야기하니 민간, 공공 자본 투입이 우습게 보일 정도로 자본 유치가 쉽게 보일 수 있을 것이다.
그러나 전국 지방, 지역들, 특히 낙후된 지방, 지역들의 능력과 자질로는 중앙, 지방 정부의 예산, 재정 준칙 외 사소한 도시 및 주거환경 개선이나 수억, 수십억의 자본 투자 유치도 어려운 것이 현실이다.
돈, 권력 등 세속적 힘이 집중된 강남 3구 등 서울 지방도 어려운데 낙후된 지방들이야...
따라서 각 지방 정부, 지방민들은 제고장 발전의 숙제, 과제에 비장한 각오로 최선을 다해야 할 것이다.
요즈음 신축된, 그리고 장차 신축될 고층, 고 용적률의 아파트들은 그 현실적 한계, 그리고 장래 우리나라의 인구, 시장 구조나 시장 상황의 변화로 인해, 자발적이든 비자발적이든, 폐, 공가로 방치되든지 대수선하여 계속 사용하던지 백 년, 그 이상의 수명을 가질 수밖에 없을 것이다.
예를 들어, 우리나라 최요지 주거 단지임에도 불구하고 동부이촌동 한강맨션, 반포 주공, 압구정동 현대 등의 낡은 주택들은 지금 당장 재건축되어도 그 수명이 40년, 50년을 향해가고 이따.
장차 재건축으로 입주하기까지 십 년이 더 걸릴 것 같으니까 그놈들은 50년, 60년을 향해 더욱 늙어 가겠지?
따라서, 앞으로 우리나라 아파트는 50년이 넘어야 좀 노후화되었다고 말해야 할 것이다.
신축 후 20년까지는 신품, 20~50년 까지는 중고품으로 취급되어야 하겠지?
우리나라 최 요지도 그러한데 낙후된 지방들이야 말해 무엇할까.
낙후된 지방은 기업유치는커녕 주택재정비사업 등 민간의 자발적 투자유치조차 쉽지 않다.
이하, 도시 및 주거환경의 비약적 개선과 관련하여, 지금부터 향후 20여 년간 대규모로 밀집, 집중하여 공급될 소지역의 아파트들에 대해 조금 더 살펴보자.
예를 들어, 각종 지역 산업과 기반 시설들이 잘 갖추어진, 우리나라의 최 요지, 최 핵심지역이기에, 한강변 압구정 재건축 24개 단지와 한남 뉴타운 5개 구역은 1만 6천여 가구로 재건축되어도 주마가편 할 수 있겠지만,
상대적 비핵심 지역인 경기, 부산을 포함한 전국 지방들은 도심 주거선호 지역에서 최소 수만 가구가 밀집, 집중 개발돼야만 강남 1만 5천 가구에 준하는 지역 산업, 인구 증가, 교통, 문화, 교육, 쇼핑 등 각종 기반 시설 확충 등 도시 및 주거환경을 비약적으로 개선할 수 있을 것이다.
그리해도 낙후된 지방은 우리나라 최 요지인 상기한 압구정, 한남 일대에 준하는 당해 소지역 발전, 부동산시장 활성화에 관한 소기의 목적을 달성에는 다소 부족하다.
그 소기의 목적을 달성하기 위해서는 특단의 지역 산업, 지역 개발이 추가되어야 할 것이다.
즉, 시범 케이스 소지역 중 하나인 부산 남천, 대연 도심 해변 지역과 북항 재개발 1,2, 3 단계처럼,
향후 10년, 20년간, 세계 최고의 미항 등 서울 아닌 글로벌 해양 대도시들보다 도시, 주거 경쟁력을 목표로,
그 소지역들 각각에 대한 수조, 수십조 이상의 자발적 민자 집중 투입과 그 집중 투입이 당해 소지역의 주변지역들에 대한 수십조의 민간, 공공자본 투자를 유발할 수 있어야 한단 말이다.
그런 연후에,
일 지방, 일 도시 내에서 그런 소지역들이 무더기로 생겨나야 하고 그들 소지역 간 상호 시너지 효과를 극대화하면, 상기한 압구정, 한남은 당연하고 글로벌 경쟁 도시들인 뉴욕, 동경 등의 핵심 주거시설보다 나은,
지역 경제, 일자리, 인구, 일자리 등 제대로 된, 천지개벽적 도시 및 주거환경 개선의 효과가 발생할 수 있게 된다.
그 결과, 그 부수, 반사적 효과인 부산 부동산 시장, 특히 모두의 관심사인 부산 집값은 장기간 상상 이상으로 오를 수 있을 것이다.
시범 케이스 소지역북항과 남천, 대연 해변 일대의 집값 오름세는 상상을 불허할 정도로 오를 수 있을 것이다.
보다 구체적으로 집값을 전망해 본다.
국낸외 부유층 수요층들의 가세로 2030년 대에 집값이 급등할 수밖에 없겠지만,
그 본격적인 집값 상승을 앞둔 2020년 데에도 기대감을 선반영하여 전용 25평 33평을 기준으로 재정비 된 삼익비치, 삼익타워, 대연비치의 집값은 너희들이 상상조차할 수 없는 15~20억, 혹은 그 이상이 될 수도 있다.
남천, 대연 해변 지역 집값은 2030년 대에는 대연동 내륙지방, 우암, 감만, 문현동을 포함한 동구, 영도구 등 북항 재개발 지역의 집값을 넉넉하게 견인할 만큼 서울 강남 집값을 능가할 수 있을 것이다.
특히, 인근 뉴비치, 대우, 경남 마리나, 삼호 가든, 수영 현대, 동래 럭키, 기타 대신 삼익, 망미 주공 등등 부산에서 마지막 남은 중층 재건축 단지들의 사업성과 가격 상승을 견인하게 하겠지?