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“섬”들의 화려한 투자 이야기
글: (주) RE멤버스
고종완 대표이사
섬이란 우리에게 과연 어떤 존재로 다가올까. 섬은 고립무원(孤立無援)과 폐쇄의 상징이다. 하지만 도시인에겐 도심의 답답함을 벗어나 확 트인 바다를 마주할 수 있는 양면성을 지닌 곳이기도 하다. 무한한 상상력과 잠재력을 지닌 ‘미지의 땅’ 섬으로 가보자.
먼저, 섬에 대한 정의를 살펴보자. 우리나라 도서개발촉진법에서는도?(島嶼, 섬)란 “제주도를 제외한 모든 해상의 섬들로 만조 시 사면이 바다로 둘러싸인 지역”을 일컫는다. 다만, 방파제나 교량으로 육지와 연결된 연육(連陸)지역은 10년이 지나면 섬에서 제외시키고 있다.
최근 지자체들이 섬을 산업단지처럼 하나의 클러스터로 묶어서 개발하고 있다. 섬과 바다를 테마로 한 개발사업과 관광상품화 열기가 후끈하게 달아오르고 있다. 해양 관광·레저산업을 선점하기 위한 경쟁도 심하다. 섬이 업그레이드되고 고부가가치 창출 움직임이 나타나고 있다. 이에 따라 21세기 투자유망상품으로 떠오른 한반도의 숨은 진주“섬”들 에 대한 화려한 성공 스토리를 미래투자 관점에서 엮어 본다.
왜, 지금 한반도 섬 개발 인가
삼면이 바다로 둘러싸인 우리나라 섬의 공식적인 숫자는 대략 4410여개로, 전(全)국토면적의 6%정도를 차지?고 있다. 흙속의 진주처럼 실체와 진가를 감추었던 이곳이 최근 들어 각종 개발계획에 노출되고 있다. 속내를 들여다보면 마치 꽃봉오리를 펼치기 직전의 수줍은 꽃 모양새이다. 개발단계상 성장초기의 사춘기 소녀 모습이 마냥 싱그럽다. 그렇다면 지금 해안가 전역을 강타할 섬개발 열기가 왜 나타난 것일까.
첫째, 선진국형 여가문화의 변화가 섬개발을 부른다.
주5일 근무제의 정착, 선진국으로의 진입으로 소위 웰빙열풍이 거세게 불면서 과거와는 차원이 다른 레저문화가 창출되고 있다. 즉, 소득증가 및 여가문화유?의 다양화로 선진형 해양문화체험이 각광받고 있다는 얘기다. 과거에는 해양문화의 즐김이 단순히 주변 풍광을 둘러보고 식도락을 즐기는 정도였다. 하지만, 최근에는 관광의 개념이 건강과 동물, 생태, 웰빙, 체험, 문화등 다양한 카테고리로 진화중이다. 이런 문화 트렌드는 이미 선진국에서는 일반적이다. 예컨대, 두바이가 거부들의 투자처 겸 관광·휴식처로 각광을 받는 것은 좋은 사례이다. 국제적으로 과거 경험을 통해 볼때 1인당 국민소득이 2만~3만달러를 넘어서면 관광레저수요가육지에서 바다로 향한다. 일례로 유럽등 선진국에서는 골프와 등산 대신에 ‘요트와 무인도’가 부자의 상징이라고 하지 않는가. 선진국에서는 프라이빗 아일랜드(Private Island)’ 관련 사업도 번성하고 있다. 지구촌 최대의 해상 관광도시인 두바이는 인접한 바다를 메워 거대한 4개의 인공섬(팜 주메이라, 팜제벨알리, 팜데이라, 더월드)에 불과하다. 인위적으로 만들어서라도 개발하는 모습과 비교할 때 국내의 자연 섬들은 말 그대로 천혜의 관광자원의 보고임에 틀림없다.
둘째, 21세기 한반도 신성장 동력은 관광산업이다.
관광산업이 선진국형 고부가가치산업이란 인식과 공감대는 이미 형성되어 있다.아시아권의 주변국가들만 살펴보아도 관광산업육성에 적극적인 것을 쉽게 발견할 수 있기 때문이다. 싱가포르는 '쇼핑 천국‘이란 캐치프레이즈를 내세운다. 2015년까지 방문관광객을 1,700만명으로 늘리기 위해 안간힘이다. 섬나라 일본은 2010년 ?만명의 외국관광객 유치를 위한 '웰컴플랜 21'을 목표로 삼고 있다. 파라마운트 영화 테마파크 건설, 세계적인 '일본 방문 캠페인(JVC)' 홍보, 중국인 비자발급 완화 등 관광객유인책에 올인하고 있다. 말레이시아도 예외는 아니다. 관광객을 늘리는 정책말고도 은퇴이민자 유치등 장기체류 고객을 잡기 위해 혈안이다. '예컨대 말레이시아 My세컨드홈' 사업을 펼치면서 10년짜리 장기비자, 집 2채까지 직접구입 가능, 차량구입 비과세등 다양한 혜택을 제공한다.
이런 외국의 적극 관광정책이나 제도와 비교할 때 우리나라의 관광전략이나 마케팅은 어떠할까. 걸음마 수준에 그친다. 한·중·일3국이배출하는국제관광객만도2020년에는2억5천만명(연평균6~12%성장)에 달할 것으로 점쳐진다. 그리고 3국의수용국제관광객은2010년에약 1억2천만명이나 된다. 동아시아태평양시장의60%를점유하는 어마어마하게 큰 시장이 열려있는 셈이다. 따라서 한류를 바탕으로 한 새로운 콘텐츠발굴이나 숙박시설 확충, 서비스 개선등 관광인프라 구축이 절실히 요구되는 이유이다. 특히 서해안이 없어 아름다운 낙조를 평생 볼 수 없는 중국인들을 끌어들이기 위해서는 ?안과 섬개발은 더 미루기 어려운 국가적과제이다. 태국, 베트남, 라오스, 버마등에는 없는 뻘과 사계절의 비경을 제대로만 활용한다면 우리가 비교우위의 높은 경쟁력을 지녔다. 여기에 섬 특유의 풍부한 먹거리, 풍광과 희귀동식물 등의 볼거리에다 멀티레포츠산업까지 가세할 경우 관광 산업의 미래는 밝다.
셋째, 이명박 정부의 정책적인 의지가 워낙 강하다.
섬은 지정학적특성으로 인해 육지에서 시행키 어려운 국책사업이나 관광레저사업 등이 우선 개발대상이다. 하지만 해안권 지역은 수산자원보호구역, 해상국립공원등 중복규제, 개발제한조치로 인해 생각만큼 개발이 쉽지만은 않다. 최근에 동.서.남해안권발전 특별법이 통과되면서 개발 환경이 확 바뀌었다는 점을 주목하자. 섬을 포함한 해안 개발이 한결 쉬워졌기 때문이다. 이에따라 해안선에 가까운 75개 기초지방자치단체는 서남해안 발전종합계획 수립에 여념이 없다. 황금맥을 캐는 노다지가 활짝 열려있다고 판단한 때문으로 보인다.
때마침 올해부터 향후 10년간 진행되는'제3차 도서종합개발 10개년 계획'도 불을 댕기고 있다. 2017년까지 351개 섬에 개발자금 총 2조5208억원이 투입된다는 점이 핵심이다. 각 섬의 여건과 특성을 고려한 개발 및 도서민들의 삶을 질을 끌어올
리기 위한 사업도 추진된다. 섬개발에 지자체의 관심이 크게 증대한 주된 이유이다. 예컨대 정부는 올해에만 192개 섬에 3243억원을 투자할 계획이다. 관광휴양. 항만물류. 지역주력산업 등을 연계한 거점형 개발계획, 해안권에 대한 합리적 규제완화를 통해 해양관광자원 활용 극대화등에 주력할 방침이다. 조만간 우리나라 해안가에도 생태의 섬, 건강의 섬, 낚시의 섬, 음악의 섬, 명상의 섬 등 각종 테마형 섬 이 화려하게 수놓을 전망이다. 그동안 낙후된 섬을 매력 있고 살기 좋은 곳으로 바꾸기 위한 정책적 노력이 전개되고 있다는 말이다.
그리고 최근 행안부가'도서개발촉진법 시행령' 일부 개정령안을 입법예고했다. 내용을 보면, 도서종합개발사업을 추진할 때 사업시행자요건이 대폭 완화 됐다. '개발사업에 필요한 대상토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의 요건이 ‘1/2 이상’으로 완화된 것이다. 이로서 민간업체의 참여기회가 커진 셈이다. 한층 빠르고 넓은 섬개발의 길이 열리면서 도서지역간 광역적 교류개발도 멀지 않았다.
넷째, 연육교등 광역교통망 구축이 접근성을 높인다.
도서지역을 내륙과 해양의 연계성을 높이기 위한 연륙교가 놓이는 등 교통여건이 대폭 개선된다. 육지와 섬, 섬과 섬을 잇는 연육·연도교가 10곳에 건립된다. 인천 강화 석모도, 전남 고흥 사양도, 경남 거제 산달도가 연육교로 육지와 연결계획이 대표적이다. 전남 여수 동도-서도, 경남 통영 상도-하도 등에도 연도교가 놓인다. 사통팔달의 광역교통망 확충으로 지역개발의 탄력성도 높아질 것임에 틀림없다. 우선 연륙교를 건설해 도로, 철도, 항만, 항공망을 상호연계 시키고 새로운 산업단지 조성과 지역균형개발사업도 합리적으로 추진해 나가는다는 게 정부방침이다.
<전국 도서 현황>
(자료: 행정안전부, 면적단위 : m2 )
시?도계등록된 도서미등록된 도서
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갯수 |
면적 |
갯수면적 |
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갯수 |
면적 |
합 계 |
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5,755,293,114m2 |
2,991 |
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경기도
(?천)5801,119,798,9192971,114,699,3352835,099,584강원도35424,88025379,9021044,978충청남도504223,348,741243220,178,8312613,169,910전라북도27477,764,89115377,502,307121262,584전라남도2,1533,231,021,9041,754 3,224,829,881 399 6,192,023경상북도37261,44914102,35923159,090경상남도
(부산,울산)7681,091,974,3884901,073,977,34727817,997,041제주도5910,697,9421510,660,9704436,972
한반도엔 몇 개의 섬이 지역별로 어떻게 분포되어 있을까. 전라남도 2,153개, 경상남도(부산,울산 포함) 768개, 경기, 인천지역 580개, 충청남도 504개의 섬이 몰려 있다. 이들 지역에 전체의 91% 가량이 몰린 셈이다. 이들 중 투자자입장에서 관심있게 들여다볼 필요가 있는 특별한 섬의 존재는 어디일까. 선두주자는 역시 인천지역 섬을 꼽지 않을 수 없?.
동북아 관광 레저·휴양지로 개발중인 “인천섬” 이야기
최근4년간방한외래객의80%이상이인천국제공항을통해입국하고있다.한중카페리항로증설로방한외래객의1.6%(2004년기준)?인천항을통한다.
국내인구의 절반이 몰려 사는 수도권과 중국에서 가깝다. 경치가 아름답고 부지매입이 쉽다보니 해외기업들이 인천 앞바다 섬개발에 눈독을 들이고 있다. 옹진군등 지자체도 외자유치, 개발에 팔을 걷어 부치고 있다. 예컨대, 옹진군의 재정 자립도는 28.8%에 불과해 세수입을 증가시키기 위한 사업에 적극적이다. 즉 지자체와 기업 간의 이해가 맞아떨어지는 면도 있다는 얘기다.
교통불편, 육지단절등으로 개발 뒷전에 밀렸던 인천의 섬들이 지역경제 활성화와 함께 사업성을 갖춘 개발지로 급부상중이다. 인천은 향후내·외국인을 대상으로 ‘국제교통물류 허브’ 기능뿐만 아니라 ‘국제해양관광중심도시’로 발전할 대표적인 해?도시이다. 그렇다면 구체적인 개발계획 혹은 진행사업들을 하나씩 살펴보자.
첫째, 굴업도의 종합해양리조트(오션파크)사업이 빠르게 진척되고 있다.
굴업도는 인천시에서 90km, 덕적도에서 13km 떨어져 있는 작은 섬이다. 현재 12가구 23명이 거주한다. 현재 연안부두에서 정기 여객선으로 덕적도(1시간 소요)를 거쳐 종선(섬과 섬을 오가는 배)으로 갈아타고 30분가량 가야 한다. 1990년대 중반 핵폐기물 처리장 후보지로 선정되기도 했으나 주민반대로 무산되었다. 핵폐기물 처리장 후보지 탈락후 CJ그룹의 자회사인 씨앤아이레저산업㈜이 굴업도 전체 면적(172만6912㎡)의 98%를 매입함으로서 새로운 전기를 맞은 셈이다.
굴업도의 “오션파크”는 크게 4개 존(zone)으로 개발된다. 레포츠존에는 워터파크(물놀이공원)와 스포츠카 경기장,갯벌공원,암벽 등반장을 설치된다. 레스트존에는 오션 빌리지(해저마을),스파레티아(온천),일몰 대교를 조성한다. 오잼 존에는 오션비치,마리나시설,요트클럽,승마장을 만든다. 마지막으로 골프&피크닉존에는 18홀 규모의 골프장과 골프연습장,퍼팅연습장을 개설한다. 국내 최초의 아일랜드 레저단지이라고 할수 있다. 이에 투입되는 사업비만도 총 3천900억원에 이른다. 2014년 인천아세안게임 이전인 2013년까지 사업을 완료할 예정이다.
둘째, 선갑도의 ‘씨월드 리조트’ 개발계획이 진행 중이다.
해양리조트 개발업체인 동방마린리조트는 2006년 선갑도의 408만㎡의 선갑도를 전부 매입했다. 그리고 골프장과 해상호텔·콘도미니엄·워터파크·요트계류장 등을 조성할 계획이다. 선감도는 옹진군 자월면 승봉리에 딸린 섬으로 해안선 8.5㎞의 무인도이다.
셋째, 석모도 폐염전터에 골프장과 콘도미니엄등이 건설예정이다. 강화군 삼산면 석모도 182만㎡에 자연휴양림이 조성된다. 석모도 자연휴양림 조성사업은 국비 68억원, 시비 23억원, 군비 38억원 등 129억원이 투입된다. 이를 중심으로 골프장과 온천 개발사업이 진행되고 있다. 방치된 폐염전터 79만4000㎡에 해륜개발의 골프장(18홀)과 콘도미니엄(100실) 건설도 추진된다. 580억원 규모의 사업이다. ㈜해명온천은 석모도 해명산 인근 10만㎡에 콘도와 온천을 개발한다.두 사업 모두 올해 착공된다. 석모도는 좋은 풍광과 보문사 등의 관광자원이 많아 향후 관광객이 많이 찾을 지역으로 전망된다
넷째, 강화도, 교동도, 석모도, 서검도 등 4개 섬을 잇는 총 연장 7795m의 방조제와 조력발전소 건설된다. 인천시는 대우건설 컨소시엄등과 함께 조력발전소와 테마파크와 레저시설 건설계획을 적극적으로 추진중이다. 인천시 연간 전력 사용량의 8.5%의 전력생산이 가능하며, 2009년 공사에 들어가 2015년 완공된다. 인천시는 조력발전소 건설로 연간 900억여원의 발전연료 수입대체효과 및 부수적 관광수입을 기대하고 있다. 그리고 (주)오션빌은 강화도 길상면 선두리 64만㎡에 스키장과 콘도 등을 짓는 사업을 추진하고 있다.
다섯째, 옹진군 섬 지역 항구가 관광레저항으로 개발예정이다.
옹진군은덕적도 선재도 신도에 요트장, 콘도미니엄, 해양 레저스포츠시설을 설치하는 ‘어촌 정주 어항 개발사업’을 벌이고 있다. 어선과 여객선만 입출항하고 있는 섬지역 항구를 관광테마 항구로 탈바꿈시키기 위한 목적이다. 관광 항구를 조성할 섬으로는 덕적도 서포리, 신도, 선재도가 검토되고 있다.
여섯째, 인천도시개발공사가 측도에 레저관광시설과 연수원을 건립을 고려하고 있다. 측도는 원래 칡넝쿨이 많아 ‘칡도’라 불렸던 곳으로 현재 10여 가구? 살고 있다. 지난 2006년 옹진군으로부터 측도 일부인 12만㎡를 매입한 후, 이 섬에 레저관광시설과 연수원을 건립하는 방안을 검토중이다.
일곱째, 인천시가 섬개방 및 개발·이용에 적극적이다.
2009년 1월 1일부터는 우리나라 최초의 등대가 있는 섬 팔미도가 26년만에 개방된다. 군사보호구역으로 일반인의 출입이 통제되던 곳이었으나, 인천 연안부두와 월미도에서 유람선을 타고 관광할 수 있게 된다. 지난 남북정상회담 때 합의된 서해평화특별지대 설치의 현실화 여부도 변수이다. 인천 앞바다 섬들이 수도권에서 뱃길로 불과 1시간 이내에 위치해 있고 자연경관도 좋아 해상관광단지로 부상될 것으로 보이기 때문이다. 인천시는섬을 회주하는 유람선 운항 등 다양한 개발사업도 계획하고 있다.
여덟째, 용유·무의도 관광단지개발사업이 추진 중이다.
용유·무의도 관광단지개발사업은 용유도와 무의도 일대 21.65㎢에서 2020년까지 총 80조원을 들여 문화·관광·레저복합단지를 조성하는 사업이다. 개발사업시행자였던 독일의 캠핀스키 컨소시엄이 성실한 계약이행의 모습을 보이지 않자 기본협약 해지를 통보했다. 개발사업 시행자를 국제공모 방식으로 재선정키로 결정해 개발사업이 표류하고 있다.
하지만 영종도는 경제자유구역인데다 인천공항이 있어 개발잠재력 및 관광객유인에 유리한 입지를 지닌, 투자가치가 높은 곳이다. 세계적인 복합리조트 개발사인 미국 라스베이거스 샌즈 LVS사의 영종도 개발 사업 투자협의를 진행 중이다. 투자가 결정되면 LVS사 등에 의해 적어도 모두 150억달러의 개발자금이 투입될 것으로 기대된다. 호텔(8천실 ?모), 컨벤션센터, 외국인 전용카지노, 공연장, 대규모 쇼핑몰 등이 구비되는 영종 복합 카지노리조트를 조성될 것으로 예상된다. 현재 보스텅컨설팅 그룹과 사업 타당성 조사를 벌이고 있다. 특히 영종도는 국내 첫 도시형 자기부상열차 시범 도시이다. 2020년까지 단계적으로 모두 52.2㎞ 순환 노선이 설치(공동사업자: 인천시, 인천국제공항공사)된다. 이로서 볼거리제공 및 첨단관광·휴양·물류도시로 자리 잡을 것이 확실하다.
아홉째, 연륙교등의 개통및 건설계획이 뒷받침되어 있다.
인천국제공항고속도로(2000년), 서해안고속도로가 개통(2001년), 인천대교(2009년10월), 인천공항철도(2010년)등 도로망이 확보되면서 주변 섬들과의 접근성이 훨씬 더 가까워졌다. 강화도와 교동도를 연결하는 교동대교(3.44㎞)가 빠르면 2012년말 완?된다. 이로서 강화 본섬과 석모도·교동도 등 3개 섬이 2014년쯤에는 모두 다리로 이어지게 됐다. 내년 3월께 대무의도와 소무의도를 잇는 인도교를 착공한다. 2011년까지 길이 400m, 폭 4.4m의 인도교를 설치해 주민들의 자유로운 왕래를 도울 계획이다.
이밖에도 청라대교(인천공항~인천경제자유구역 청라지구), 석모대교(강화도~석모도, 2011년 공사예상), 무의대교(인천공항~무의도)등이 건설될 예정이다. 지역 연륙교가 현재 5개에서 오는 2010년 중반이면 13~14개로 늘어날 것으로 보인다. 인천 공항-강화-개성공단을 연결하는 도로건설 사업도 현재 타당성 조사가 진행중이다. 만일 강화남북단, 인천항주변, 신도 일원에 경제자유구역확대 및 남북경제협력도시 조성이 진행된다면 인천지역의 도서개발은 더욱 탄력을 받을 전망이다.
미래형 대중국 거점을 꿈꾸는 “경기섬” 이야기
경기도 역시 유치한 유니버셜 스튜디오와 도립수목원, 승마장 등을 건설한다.
제부도와 대부도를 비롯해 공룡알 화석지, 세계 최대 조력발전소등을 관광자원화시켜나갈 방침이다. 서해안개발계획과 해양레저산업육성을 위해 마리나 시설, 서비스, 보트, 요트스포츠 등을 한묶음으로 묶어 발전시키려는 계획을 지니고 있다.
안면도, 대천해수욕장등 국제관광지화를 추구하는 “충남섬” 이야기
충남 또한 갯벌등 천혜의 여건을 갖춘 섬을 다수 보유한 지역이다. 충남지역의 움직임을 살펴보면 안면도와 외연도 그리고 대천해수욕장을 연계시켜 육성·개발한다.
첫째, 안면도 국제관광지개발 사업을 꼽을 수 있다.
충남의 대표적 섬개발사업이라면 안면도국제관광지개발 사업이다. 태안군 안면읍 승언.중장.신야리 일대 '꽃지지구' 380만8천㎡(115만4천평)를 국제적인 고급 휴양지로 개발하려는 사업이다. 꽃지지구 외에도 안면읍 중장리와 고남면 장곡·누동리 일원 '지포지구' 229만3천738㎡도 오는 2012년까지 1천927억원을 투입해 숙박시설과 운동·오락시설, 휴양시설을 조성한다. 그리고 고남면 운영해수욕장 일원 53만㎡에도 2?억원을 투입해 해양관광시설로 개발하는 등 안면도를 국제적인 해양 레저·휴양지로 만들기 위한 노력이 경주되고 있다. 다만 안면도국제관광지개발 사업이 민자유치 부진 등으로 여러번 개발 주체, 방식 등이 바뀌면서 18년간 표류 중이다.
그러나 안면도는 태안반도및 태안해안국립공원과 인접해 있어 아름다운 자연여건을 자랑하는 서해안의 대표적인 섬지역이다. 그리고 개발이 체계적으로 이뤄지는 옹진군과도 지리적으로 인접해 해상교통의 연결이 수월한 지역이란 점에서 단기적으로는 사업이 표류하고 있지만 중장기 관점에서는 개발 잠재력이 뛰어나다고 할 수 있다.
현재 안면도~원산도~대천 3개 지구를 관광중심 거점 지역으로 육성 관광지개발 및 정비보완 사업 진행 중이다. 태안군 안면도 영목항에서 원산도를 거쳐 보령시 신흑동 대천항을 잇는 총 연장 14㎞의 ?륙교를 이르면 올해 말 착공, 2012년 완공된다. 외에도 대천해수욕장과 안면도를 하나의 관광권으로 묶는 안면도~보령간 연육교의 착공, 제2서해안고속도로 착공등 호재들이 있다.
둘째, ‘가고 싶은 섬’ 외연도개발을 주목하라
보령시 오천면 외연도가 내년 말까지 자연친화 관광지로 개발된다. 오는 9월부터 131억원을 들여 공사에 들어갈 예정이다. 지난해 4월 문화체육관광부의 ‘가고 싶은 섬’공모에서 충남의 외연도가 1위로 선정되면서 관광진흥기금 60억원을 지원받았다. 여기에 도비 18억원과 보령시비 53억원을 보탠다. 외연도 개발사업이 완료되면 현재 진행 중인 태안 기업도시 및 안면도 꽃지·지포지구 관광지 개발사업 등과 연계한 ‘서해안 관광벨트’가 구축될 것이다. 이를 위해 보령-태안-서산-당진을 연결하는 서해안산업관광도로(134㎞)와 ‘금강하구-부여-공주-연기’를 잇는 금강변 산업관광도로(239㎞)를 건설하는 등 관광·문화·휴양형 테마도로를 확대 조성할 계획이다.
선벨트 프로젝트로 날개 단 남해안 일대
남해안 일대는 "선(SUN)벨트개발계획"으로 관심이 한껏 고조된 지역이다. 선벨트란 해안가의 일조량이 풍부한 지대를 일컫는 말로, 정부는 전남 목포에서 부산·울산을 잇는 남해안의 지역들을 선벨트초광역경제권으로 육성하려는 의지를 강하게 보이고 있다. 행안부조사 자료에 따르면 전남도, 경남도 그리고 부산에 존재하는 전국 섬수가 대략 2900여개로 저체의 66%를 차지하고 있다. 따라서 이들 섬이 선벨트프로젝트의 대표적인 수혜대상이라 해도 과언이 아니다.
이들 지역을 권역별로 나눠 지금까지 추진되어 온 섬개발 계획이 구체적으로 무엇인지 알아보자.
섬들의 천국 “호남섬”이야기
호남해안은 전국에서 가장 섬을 많이 분포되어 있다. 1,900여개의 섬이 존재하다보니 그만큼 섬개발에 의욕적일 수밖에 없다. 연평균 12~14℃의 온화한 해양성기후조건, 전국 평균보다 10%이상 높은 일조량, 전국의 50%에 달하는 리아스식 해안선, 전국의 44%를 차지하는 청정갯벌등 뛰어난 자연환경이 뒷받침되는 지역이다. 이런 여건을 최대한 살리기 위해 2015년까지 총 4조5,898억원을 투입하여 집중개발 한다.대상은 목포에서 여수까지 이어지는 지역 가운데 섬군락을 이룬 곳이다. 섬들의 모습이 마치 은하수의 별처럼 흩뿌려진 것과 같다하여 일명 '갤럭시아일랜즈'(Galaxy Islands:은하의 섬) 프로젝트라고도 불린다.
이 개발사업은 4개의 클로스터로 나눠 진행된다. 신안·영광지구(다이아몬드 클러스터)는 국립동물원과 마리나 시설을, 진도·해남지구는(조도 클러스터)는 해상케이블카, 해양테마파크 설치, 완도지구는 (보길도 클러스터) 다양한 레포츠와 어촌체험을 위한 섬으로 거듭난다. 그리고 여수·고흥지구(사도·낭도 클러스터)는 꽃섬, 생태의 섬으로 개발할 예정이다. 각 섬에는 요트 계류장, 상·하수도, 호텔·콘도 등 숙박·레저시설이 확충된다.
갤럭시아일랜즈는 서남해안 관광레저도시 개발사업(J프로젝트)과 2012년의 여수세계박람회등과 연계시킬 예정이다. 화양 해양관광 리조트와도 상호보완적인 시너지가 클 것으로 기대된다. 화양 해양관광 리조트는 일상해양산업이 여수시 화양지구(화양면 장수리, 사도·낭도, 990만㎡)에 국내 최대 규모의 해양관광 리조트를 조?하는 사업이다. 2015년까지 1조5000억원을 투자하여 이 일대 섬을 바다낚시·크루즈·헬기관광의 거점으로 개발한다. 덕분에 이 일대가 대형해양관광의 거점지역으로 성장할 것으로 보인다.
물론 취약점도 있다. 섬들 간의 연계 문제가 관건이다. 연계성이 좋지 않다면 아무리 개발을 해도 이용자입장에서는 불편하기 때문이다. 예컨대, 갤럭시아일랜즈 사업권역 중 유독 많은 섬으로 구성된 다이아몬드 클러스터가 봉착한 대표적 난제이기도 하다. 다행이 이 난제는 목포와 신안군 압해도를 잇는 압해대교(1.84㎞)의 개통등으로 상당부분 해소되었다. 여기에 2011년 착공, 2021년 완공 예정인 압해도와 암태도를 잇는 새천년대교까지 완공되면 흑산도와 무인도를 제외한 신안 섬들은 모두 육지와 연결되는 효과를 볼 것이다. 결과적으로 압해도는 서남해상의 다도해 접근을 위해 거점 섬의 역할과 동시에 교통요충지로 부상될 것이다. 새천년대교가 완공되면 압해도는 향후 자은, 암태, 안좌, 팔금, 비금, 도초, 하의, 신의, 장산 면 등 9개면 다이아몬드 제도내의 섬들과 연결되는 중심지점이 된다.
(새천년대교 지도 모습)
창의적 아이디어가 돋보이는 “경남섬” 이야기
경남도는 2000년부터 통영, 거제 등 섬을 낀 도내 10개 시·군과 ?께 26개 사업에 8460억원(공공 4077억원, 민자 4383억원)의 사업비가 투자되는 ‘남해 관광벨트 10년 사업’을 추진 중에 있다. 해양, 역사문화, 의료휴양, 해양생태가 어우러진 관광벨트 구축이 목표이다. 이 계획을 제대로 추진시켜나가기 위한 전략으로 무인도 등에 누드섬등을 조성한다. 매물도의 폐교등을 활용한 예술가 체류시설, 공연장, 탐방로를 갖춘 체류형 관광지를 만들 계획이다. 연화도는 녹차밭, 야생화단지, 산악자전거·낚시 체험장, 바다생태공원을 갖춘 해상관광공원 조성된다.
그리고 경남도는 남해안일대의 크?즈사업에 매우 적극적이다. 통영과 진해 등 8개 시군에 요트 계류장과 같은 마리나 기반시설들을 조성하여 섬들을 운항할 수 있는 여건을 조성하게 된다. 이중 진해시는 소쿠리섬(10만 8612㎡)과 초리도, 지리도, 웅도, 우도, 송도, 연도, 수도 등의 섬을 매입하여 유·무인도를 연계한 대규모 요트산업 중심지로 육성된다.
도시재창조? 선도하는 “부산섬” 이야기
섬개발사업으로는 가덕도 일대와 목도일대가 대표적이다. 가덕도개발사업은 다대포 일대에 해양테마파크를 조성하는 것이다. 2018년까지 2,500억원을 들여 씨월드, 마린토피아, 해상호텔로 이뤄진 해양테마파크가 들어선다. 목도개발사업은 목도와 형제도 해역에 `해중 피시파크'(Fish Park) 추진이 큰 골자이다. 2012년까지 300억원을 들여 관광시설과 낚시터, 잠수성 관광 시설 등을 갖춘다. 이외에도 목도와 주변 14개 무인도는 해상자연공원으로 추진중이다.다대항에서 출발해 무인도인 모자섬, 쥐섬 등을 거쳐 목도에 정박한 뒤 다시 형제도, 금문도 등을 돌아오는 유람선 관광코스를 개발할 예정이다. 목도는 7,000만년전 중생대 말기인 백악기에 생긴 화산섬으로 난대성 식물과 기암괴석 등 경관이 뛰어나다. 인근 두도에서는 공룡의 발자국과 피부화석등이 발견되기도 했다. 한마디로 이 지역은 자연사문화재 관광자원으로 활용가치가 매우 높다.
이상에서 살펴본 것처럼 전남, 경남, 부산은 자체적으로 섬개발및 관광자원화에 의욕적이다. 하지만 서로 인근에 위치해 있어 비슷한 여건을 지니고 있다는 점에서 애로점이 있다. 때문에 중복난개발을 막고 동반성장을 위한 협력이 절실히 요구된다. 따라서 지방자치단체들간에협력체계구축에 공동노력을 기울이기로 합의된 상태이다. 1탄으로 남해안 섬 연결 일주도로 조기건설추진, 내륙에서 이어지는 고속화철도 건설, 해양크루즈산업 육성등의 3대 프로젝트 공동추진이 좋은 사례이다. 남해안 섬 연결 일주도로는 부산(기장)~경남(진해~남해)~전남(여수~영광)으로 이어지는 지역으로 2121년까지 완공예정인데, 이 시기를 앞당기겠다는 것이다. 또 올해부터 2012년까지 추진되는 크루즈사업은 부산~마산, 거제~여수 제주~부산 간 크루즈 노선을 구축하기로 했다. 마산과 거제 지세포에는 크루즈 전용 무역항이 구축돨 예정이다. 이 같은 협력을 통? 공동개발 의지가 선벨트프로젝트의 일환인 ‘남해안 관광클러스터 개발계획’이 확정된다면 초광역해양관광지로의 탈바꿈 시도가 좀 더 탄력을 받지 않을까.
독도문제로 급물살을 타는 경북의 “울릉도·독도” 이야기
김관용 도지사는 10년 후 미래를 준비하기위한 포석으로 울릉도?독도 국민관광섬 개발을 본격추진 의지를 밝혔다. 경북도는 2008년도 10대 역점시책 중 하나가 전략형 관광마케팅이다. 정부의 낙후지역균형발전 개발 사업 중 하나가 울릉도 개발사업이어서 박자가 잘 맞는다. 이 사업의 내용은 섬 지역을 4계절 테마관광단지로 조성한다는 것이다. 개발촉진지구로 지정이 되면 개발 절차가 간소화 되는 등 행정지원 혜택도 받을 수 있다.
최근에 불거진 일본과의 독도영유권 문제가 울릉도·독도 관광 및 해양 개발, 수산진흥 시책등 개발계획이나 정책모두 급물살 기류를 피하기 어렵게 만들고 있다.
유망한 투자상품은 어떻게 고르나
섬투자시에는 반드시 스스로 이용·개발이 가능한 부동산 중심으로 선택, 집중하는게효과적이다. 다?말해 구체적인 개발이 진행되는 섬 위주로 압축투자를 하는 것이 투자의 정석이라는 뜻이다. 예컨대 강화도, 영종도, 안면도 등 일반인들에게 인지도가 높은 지역을 중심으로 접근하는 것이 바람직하다. 섬지역에서 투자 1순위로 꼽히는 대상은 역시 토지이다. 농지, 임야, 해변가 토지, 염전 등으로 개발계획이 수립되면 이들 토지가 새로운 용도의 개발가능토지로 탈바꿈된다. 개발이익 내지는 높은 부가가치 창출도 가능해진다. 개발계획이 가시화 되면 관광레저단지, 산업단지 개발여파가 밀어닥칠 것이다. 장기적 안목에서 해변가를 따? 교통, 기반시설 등 주거여건이 개선되는 지역의 체류형 숙박시설, 근린상가, 전원주택이나 실버주택 등을 노려볼만하다.
또한 세컨드하우스, 펜션등도 실수요자 측면에서 장기적 투자대상으로 고려해볼만하다. 미국의 사례도 참고 할만하다. 미국의 경우 북쪽도시에서 살기 좋은 기후의 플로리다 등 남쪽 도시로 인구가 이동하는 현상이 나타났다. 고령화가 급속하게 진전되는 한국에서도 이를 응용해볼 필요가 있지 않을까. 은퇴한 노년인구는 사계절기후변화가 좋고 경치가 수려한 서남해안 지역으로의 이동 가능성도 충분히 예견된다고 하겠다.
올바른 섬투자 요령 & 주의할 점
수많은 호재와정책의지에도 불구하고 섬투자는 신중한 자세가 요구된다. 호재가 만발한 지역을 중심으로 2~3년전부터 이미 가격상승이 한두차례 일어난 점도 부담이다.섬의 폐쇄성과 배타성과 환경문제는 물론이고 동시다발적인 다수지역의 섬개발로 인한 해양레저스포츠 산업의 공급과잉우려도 있다.
현시점에서 올바른 섬 투자요령을 짚어보자.
첫째, 독자적인 소비시장, 관광단지를 형성할 수 있을지를 살펴야 한다. 어떤 시설을 세우고, 어떻게 관광자원과 연계시킬지, 콘텐츠차별화 방안은 무엇인지 등에 대한 면밀한 과학적 분석이 요구된다. 한마디로 구체적인 사업계획, 예산이 기확보 된 섬을 선택하라는 것이다. 또한 한가지 요소보다는 복합단지개발이 계획된 곳이 우선투자대상이다. 예컨대 문화유적이나 빼어난 경관 등의 볼거리, 독특한 별미나 향토음식, 조개잡이, 갯벌체험, 하이킹 등의 체험거리 같은 관광자원집적화 내지 관광인구흡인력이 큰 섬이 상대적으로 유리하다.명승지, 갯벌 체험장과 해수욕장, 혹은 신비한 바다길이 열리는 곳, 공룡화석, 기암괴석으로 절경을 이루는 섬 등 자연 그대로 원시미를 갖고 있는 곳이 최적 대상이다. 시네마 파크, 아쿠아리움, 복합레저휴양지 등 인위적 세련미를 갖고 있는 섬도 관심거리이다.
둘째, 군사시설과 항만시설등 개발여건이 비우호적인 곳은 피하는 것이 좋다. 개발의 확장이란 부분에서 제한요인이 많기 때문이다.
셋째, 연륙교의 개통등 교통의 편리성이 중요하다. 섬은 본토와는 달리 접근성에 어려움이 가장 큰 걸림돌이다. 주로 바닷길을 통해 가기 때문에 교통수단의 불편하다면 사람들의 유입이 제한적일 수밖에 없다. 따라서 연륙교등의 개통이 섬을 활성화시키는 촉매제 역할을 한다. 접근성 외에도 숙박 및 등의 편의시설도 무시할 수 없는 요소이다. 무인도의 경우는 뱃길은커녕 접안 시설이 없어 배를 대기 쉽지 않은 곳이 대부분이라, 투자시 접안여건 등도 따져 보아야 한다.
넷째, 인허가가 용이한 지역인지를 행정관청을 통해 사전 확인해 보아야 한다.
도서 및 연안개발은 다양한 부처와 개별법에 의하여 제약을 받고 있다. 섬은 대부분의 농림지역이거나 녹지지역 혹은 국립공원 안에 있는 경우가 많다. 이처럼 특정도서로 지정된 경우는 엄격하게 개발이 제한된다. 이외의 지역은 육지와 똑같은 절차를 거쳐 개발이 가능하다지만 수종을 포함한 자연생태계와 밀접한 섬들은 여전히 개발에 따른 인?허가 문제가 까다로워 개발이 쉽지 않다.
다섯째, 투기열풍이 지나간 지역은 일단 회피가 상책이다.
돈과 사람, 개발도면이 모이거나 난무한 지역엔 투기꾼들이 남긴 상처만 무성하다.일부 섬들의 과도한 지가 상승은 외지인들의 땅값 상승을 노린 투기 때문이다. 국비재원확보의한계와기방재정자립도의저위등으로인한지방비부담이가중될뿐만아니라민자유치의실패로정책의지속성과일관성이결여될 가능성이 있다.
여섯째, 무인도의 경?는 소유권사기를 주의해야 한다.
무인도의 경우는 소유권이 국가와 민간이 뒤섞여 있기 때문에 자칫 사기가 일기 쉽?. 대략 50% 정도가 개인 소유고, 나머지는 국가 소유이거나 지방자치단체 소유로 추정된다. 무인도 주인들은 대부분 1970년대 이전에 소유권을 확보했거나 재정난에 시달린 지방자치단체들이 팔려고 내놓은 무인도를 매입한 경우이다. 따라서 국공유지를 사유지로 속여 파는 사례가 비일 비재함으로 반드시 등기부를 통해 진정한 소유자인가를 확인해야 한다.
일곱째, 실수요자 관점에서 중장기적 투자가 요구된다. 토지나 주택 등과는 달리 섬은 거래자체가 어렵다. 수요의 제한으로 환금성이 크게 떨어진다. 따라서 개발호재만을 바라보고 단타성 차익투자를 노리기엔 부적합하다. 실수요자 입장에서 적어도 5년이상을 바라보는 장기적인 섬 투자가 요구된다는 뜻이다. 그리고 계약 전 토지거래허가 여부 등 규제사항 점검도 필수 사항이다.
여덟째, 사춘기 소녀식의 섣부른 낭만을 꿈꾸고 투자하지 마라.
우리주변에는 나만의 섬, 무인도를 소유하고 싶어 하는 사람들이 꽤 많다. 물론 무인도에서 꿈과 낭만을 실현한 케이스도 있다.경남 거제시의 외도해상농원이 대표적이다. 1969년 이창호(작고), 최호숙(현 대표) 부부가 사들여 4만3863평 면적에 740여 종의 식물을 가꾸며 손수 꾸민 이곳은 1995년 개원 후 연간 수백만 명이 다녀가는 관광명소가 됐다. 드라마 <겨울연가> 촬영지로도 유명해 해외 관광객의 방문도 적지 않다. 안면도 인근의 증도 대길산도 등도 개인 휴양지로 만들어진 민간 소유 섬으로 알려져 있다. 하지만 이 같은 한두가지 성공사례만으로 환상을 가지고 매입할 경우 결국투자실패로 귀착될 확률이 높다.실제 개발까지 난관과 절차가 까다로운 데다가 완공후에도관리상의 여러 가지 어려움도 무시할 수 없다. 매입 당시의 판단과는 달리 대부분 그냥 방치하기 십상이다. 그럴 경우 대부분은 기회비용 조차 건질수 없다는 사실은 자명하다.
한국관광공사 지정「휴양 섬 Best 30」
○ 인천(4): 석모도, 대이작도, 덕적도, 대청도
○ 충남(4): 대난지도, 삽시도, 원산도, 외연도
○ 전북(1): 선유도
○ 전남(15): 보길도, 청산도, 관매도, 거문도, 임자도, 외달도, 상하조도, 흑산도,소안도, 우이도, 가거도, 증도, 비금도, 홍도, 사도
○ 경북(1): 울릉도
○ 경남(3): 지심도, 사?도, 소매물도
○ 제주(2): 추자도, 우도 끝. | 
